II摘要住房制度的改革為我國房地產市場帶來了持續快速的繁榮，房地產業逐漸成為了我國發展的一顆璀璨新星。近20年來，隨著房地產市場的繁榮，南京市商品住宅價格也從2002年的2780元/平方米上升到2018年的19708元/平方米。不難發現，在中小城市特別是大城市，住房是生活必需品，但價格卻遠遠超出居民的承受能力。合理的商品住宅價格是建設小康城市的重要指標，是保障房地產市場健康穩定的基礎，也是住房不炒政策的核心目標。為了把握房價變動的原因以及為政府的房地產調控政策提供理論基礎，首先必須對影響商品住宅價格的因素進行理論分析，同時還可以幫助購房者理解理解商品住宅價格的形成，對房價變動產生理性預期。本文選用了南京市商品住宅市場作為切入點，參考了以往的研究文獻和研究成果，采用了定性的研究方式，探究影響南京市商品住宅價格的因素。選取了商品住宅開發投資額、土地價格和建安成本、商品住宅竣工面積、人均GDP、城鎮居民人均可支配收入、人口數量和城鎮化率、居民消費價格指數、長期貸款利率等要素，分別從供給，需求，金融三方面研究影響南京市商品住宅價格的因素。研究結果表明：（1）南京市商品住宅價格是受成本因素，供需因素，對房價的預期及政府調控政策的共同影響的結果。（2）南京市商品住宅價格受成本因素影響較小，受需求和經濟層面影響較大，主要是投資和投機需求使南京市商品住宅價格快速上漲。（3）在其他條件不變時，南京市商品住宅價格與人均GDP，人均可支配收入關聯性最高，土地成本次之，建安成本雖然關聯度相當高但在房價中所占比例不高，對房價解釋能力不強，竣工面積關聯性最弱，呈反向變動關系。南京市政府應加大住宅用地供應量，積極開發新城，同時改造城中村，提高住宅用地利用效率。同時提高長期貸款利率，可以有效壓制投資投機需求，因為大部分房地產企業和購房者都會通過銀行貸款增加杠桿，適當提升長期貸款利率可以有效增加他們的資金成本，從而降低投資需求。同時，政府還應推進建設人才公寓，有利于房地產業供需平衡和結構優化，維持房地產業平穩運行。關鍵詞：商品住宅價格，影響因素，政策建議

AbstractThereformofhousingsystemhasbroughtsustainedandrapidprosperitytoChina'srealestatemarket,andtherealestateindustryhasgraduallybecomeabrightnewstarinChina'sdevelopment.Inthepast20years,withtheprosperityoftherealestatemarket,thepriceofcommercialhousinginNanjinghasalsoincreasedfrom2780yuan/m2in2002to19708yuan/m2in2018.Itisnotdifficulttofindthatinsmallandmedium-sizedcities,especiallyinlargecities,housingisanecessityoflife,butthepriceisfarbeyondthecapacityofresidents.Reasonablepriceofcommercialhousingisanimportantindicatorofbuildingawell-offcity,thebasisofensuringthehealthandstabilityoftherealestatemarket,andthecoregoalofthepolicyofhousingnonspeculation.Inordertograspthereasonsforthechangeofhousepriceandprovidetheoreticalbasisforthegovernment'srealestateregulationandcontrolpolicies,wemustfirstanalyzethefactorsthataffectthepriceofcommercialhousingintheory,andatthesametimehelpthebuyersunderstandtheformationofthepriceofcommercialhousingandproducerationalexpectationforthechangeofhouseprice.ThispaperselectsNanjingcommercialhousingmarketasthestartingpoint,referencesthepreviousresearchliteratureandresearchresults,andadoptsthequalitativeresearchmethodtoexplorethefactorsthataffectthepriceofNanjingcommercialhousing.ThefactorsinfluencingthepriceofcommercialhousinginNanjingarestudiedfromthreeaspects:supply,demandandfinance.Theresultsshowthat:(1)thepriceofcommercialhousinginNanjingisinfluencedbycost,supplyanddemand,theexpectationofhousingpriceandthegovernment'scontrolpolicy.(2)ThepriceofcommodityhousinginNanjingislessaffectedbythecostfactor,andmoreaffectedbythedemandandeconomiclevel.ThemainreasonisthatinvestmentandspeculativedemandmakethepriceofcommodityhousinginNanjingriserapidly.(3)Whenotherconditionsremainunchanged,thecorrelationbetweenthepriceofcommodityhousingandpercapitaGDP,percapitadisposableincomeisthehighest,followedbythecostofland.Althoughthecorrelationbetweenthecostofconstructionandinstallationisquitehigh,theproportioninthepriceofhousingisnothigh,theabilitytoexplainthepriceofhousingisnotstrong,andthecorrelationbetweenthecompletedareaistheweakest,showingareversechangerelationship.Nanjingmunicipalgovernmentshouldincreasethesupplyofresidentialland,activelydevelopnewtowns,andtransformvillagesinthecitytoimprovetheefficiencyofresidentiallanduse.Atthesametime,raisingthelong-termloaninterestratecaneffectivelysuppressthedemandforinvestmentspeculation,becausemostrealestateenterprisesandbuyerswillincreaseleveragethroughbankloans,andappropriatelyraisingthelong-termloaninterestratecaneffectivelyincreasetheircapitalcost,thusreducingtheinvestmentdemand.Atthesametime,thegovernmentshouldalsopromotetheconstructionoftalentapartments,whichisconducivetothebalanceofsupplyanddemandandstructuraloptimizationoftherealestateindustry,andmaintainthestableoperationoftherealestateindustry.Keywords:commodityhousingprice,influencingfactors,policyrecommendationsPAGEI目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1導論 11.1選題背景與意義 11.2國內外文獻綜述 11.3論文的結構及主要內容 41.4論文的研究方法 42商品住宅的內涵及其價格理論 42.1商品住宅的含義和特征 42.2商品住宅價格決定理論 53南京市商品住宅價格狀況及其影響因素分析 63.1南京市商品住宅價格狀況 63.2影響南京市商品住宅價格的供給因素分析 73.3影響南京市商品住宅價格的需求因素分析 113.4影響南京市商品住宅價格的金融因素分析 143.5主要結論 164穩定南京市商品住宅價格的對策 164.1優化土地供應 174.2適當調控銀行貸款利率 174.3推進人才公寓建設 17參考文獻 18致謝 21

PAGE1導論選題背景與意義1.1.1選題背景住房制度的改革為我國房地產市場帶來了持續快速的繁榮，房地產業逐漸成為了我國發展的一顆璀璨新星。由于房地產業是GDP的重要貢獻者，因此，房地產業的發展不僅對促進國家整體經濟增長具有重要意義，而且對宏觀經濟調控和政府調控也具有重要意義。2002年我國對經營性建設用地全面實行“招拍掛”，房地產業迅速發展，稱為房地產的黃金時代，隨后由于2008年金融危機的爆發，全球經濟形式下滑，中國政府為了穩定經濟采取了寬松的貨幣政策與財政政策，商品住宅作為國民財富的蓄水池，價格在短暫下跌后快速上漲，對居民生活造成了不利影響。因此中央在2010年實行“限價”“限貸”“限購”政策抑制房價上漲。2013年，“國五條”的出臺更加抑制了對熱點城市商品住宅的投資需求。但是2015-2016年的房地產去庫存政策和棚改貨幣化安置政策，使社會出現了一批熱錢，拿到錢的拆遷戶大概率會再次購入一套甚至多套商品住宅，再次帶動了社會對商品住宅的炒作，促使商品住宅價格上漲。此后，政府多次強調住房不炒，在嚴厲的監管和調控政策下商品住宅價格逐漸平穩。近20年來，隨著房地產市場的繁榮，南京市商品住宅價格也從2002年的2780元/平方米上升到2018年的19708元/平方米。可以看出在大都市，商品房是生活必需品，但居民的支付能力遠遠不及住房的價格。商品住宅的發展在國民經濟中占有重要地位，合理的商品住宅價格是建設小康城市的重要指標，是保障房地產市場健康穩定的基礎，也是“住房不炒”的核心目標。南京市作為江蘇省省會和新一線城市，城鎮化水平和經濟發展水平與潛力均位于全國前列，選用南京市商品住宅市場作為中國商品住宅市場的切入點具有一定代表性。1.1.2研究意義研究商品住宅價格的形成是穩定房價的基礎，為了把握房價變動的原因以及為政府的房地產調控政策提供理論基礎，首先必須對影響商品住宅價格的因素進行理論分析，同時還可以幫助購房者理解理解商品住宅價格的形成，對房價變動產生理性預期。1.2國內外文獻綜述1.2.1國外關于房地產市場價格影響因素的研究國外由于市場化時間早，關于房地產業已形成較為成熟的市場機制，加上外國學者對定量分析與實際應用更為看重，因此在實證方法的使用和完善方面，已積累較豐富的經驗。Pollakowski和Wacher（1990）對蒙哥馬利郡1982－1987年的季度數據展開分析，結果證實限制性土地政策會提高地價、房價，越是嚴格的限制政策，越是導致房價上漲。Abraham和Hendershott（1996）通過帶有時滯的房價變動模型，對30個都市區的數據研究發現，影響房地產價格變動的因素有實際收入，建設成本和就業率，并指出房地產價格變動與利率成反向變動關系。Abraham,J.M.,P.H.Hendershott．BubblesinMetropolitanHousingMarkets,[J]JournalofHousingResearch,1996,7（2）,191-208．G．DonaldJud和DanielT．Winkler（2002）對全美130個大城市房價變動的因素進行研究，得出結論：影響商品住宅價格的主要因素有建設成本、收入、人口及利率。Cerutti（2017）以50多個國家房地產業為樣本，運用實證分析法分析了家庭信貸與房價高漲之間的關系。結論顯示，首先信貸和房價高漲是緊密相連的，其次房價暴漲更常出現在家庭和企業信貸同時繁榮的情況下，而不是家庭信貸的單獨繁榮，三是在貸款與價值比率較高的國家更容易出現房價暴漲的可能。Abraham,J.M.,P.H.Hendershott．BubblesinMetropolitanHousingMarkets,[J]JournalofHousingResearch,1996,7（2）,191-208．CeruttiEugenio，JihadDagher，Giovanni．Housingfinanceandreal-estatebooms:Across-countryperspective[J].JournalofHousingEconomics，Vol.38，Dec.PP1-13，2017.1.2.2國內關于房地產市場價格影響因素的研究由于市場化起步晚，發展時間短，我國學者對房地產市場的研究開始的也比較晚。但是，我國房地產市場改革后房地產市場的快速發展吸引了許多學者的注意，很多人開始展開研究。大多數國內學者從宏觀微觀兩方面對影響房地產價格的因素展開研究。從宏觀層面來看，國內學者主要利用了貨幣政策、人口、利率、消費和投資等經濟指標考察其對房地產價格的影響。吳桐（2017）通過定性的理論分析和定量的實證研究，驗證了我國貨幣政策對房地產價格存在區域異質性的結論。其中，貨幣供應量對我國幾乎所有地區都有顯著正向影響；房地產開發資金來源中的自籌資金對東部、中部和西部地區的房價有負效應；而國內貸款對于中部和西部地區有正效應；人均可支配收入對于大部分地區都有正向作用。任嘯辰，傅程遠（2019）利用2006-2017年大中城市面板數據，通過固定效應回歸分析等計量方法研究了房地產價格與人口數量之間的關系，得出結論：（1）人口數量與人口密度的提高與房地產價格的上升關系密切，呈正向變動關系；（2）城鎮化率的提高了城市人口數量和人口密度，因此顯著提高了對商品住宅的需求，但我國各區域內人口因素對房地產價格的影響有顯著差別；（3）隨著城鎮化率增速逐漸降低，人口數量和密度趨于平穩，商品住宅價格在大多數城市將處于穩定階段。張世涵（2018）選取人口數量、城鎮化率、經濟發展、居民收入、產業結構、利率水平等主要指標作為宏觀因素，理論分析了宏觀層面影響我國房地產價格的因素。李成（2019）基于消費約束的效用函數構建“人口數量—貨幣政策—房地產價格”理論模型，運用供求理論分析人口數量、貨幣政策對商品住宅價格的影響，運用2010年第二季度至2018年第四季度的百城季度數據進行面板校正標準誤檢驗。研究結果表明：（1）無論大，中，小城市，常住人口和信貸規模的增加都會導致供需失衡從而助推房價升高，適當調控利率和準備金率能夠抑制房價上漲；（2）貨幣政策“價格型”工具調控房價的功效優于“數量型”，其中不同期限貨幣政策的調控效果有所不同，調整短期貸款利率效果最好；（3）隨著城鎮化率的提高，人口數量及信貸規模的增加是房價升高的重要基礎，在一定程度上抵消了貨幣政策對房價調控的效果。因此，不僅需要貨幣政策工具發揮約束房價的作用，更需要優化不同城市的房地產供給。王英哲（2017）通過研究影響房地產價格走勢的宏觀經濟背景，提出商品住宅價格的上漲與我國十幾年來寬松的貨幣政策和宏觀調控有顯著聯系，但經濟基本面才是支撐商品住宅價格上漲的真正原因。從全國整體來看，商品住宅并沒有過于昂貴，改善中低收入家庭的住房條件應注重住宅結構的調整而不是一味地降低房價。從微觀層面來看，國內學者主要是從房地產的各種特征屬性來對房價進行研究。鄭捷奮，劉洪玉（2003），分析了城市軌道交通對商品住宅價格的影響，研究發現城市軌道交通能給沿線的商品住宅帶來顯著升值。王霞，朱道林，張鳴明（2004）以北京市輕軌13號線為例,分析了地鐵沿線房地產價格的特征。研究發現，輕軌站點對市中心商品住宅價格幾乎無影響，而越遠離中心影響越顯著，其影響范圍一般為1公里。高雅，李秀婷，董紀昌（2019）基于2006-2014年我國29個大中城市的基本公共服務數據，采用熵值法計算出各城市每年的基本公共服務指數，并運用面板回歸模型實證分析了城市的基本公共服務對商品住宅銷售價格的影響，研究發現，醫療資源對住房市場的影響十分顯著，醫療資源的集中是引起一線城市商品住宅銷售價格上漲的重要因素。高雅．李秀婷，董紀昌；城市房價為何不同_公共服務對房價的影響[J].系統工程理論與實踐2019，（09）：2255-2262．張世涵（2018）以房屋供給、稅收、土地、建安等因素，作為房地產價格的微觀要素——企業成本進行研究，以地區房地產企業為分析對象，分析房地產價格變化規律。研究結果表明，房地產價格微觀影響因素的基本模型形式應選擇雙對數模型，以各微觀影響因素作為解釋變量，經對數變換后與各地區住宅價格呈現顯著線性相關關系高雅．李秀婷，董紀昌；城市房價為何不同_公共服務對房價的影響[J].系統工程理論與實踐2019，（09）：2255-2262．張世涵．微觀因素對我國房地產價格影響分析[J].中國房地產2018，（11）：16-28．1.2.3文獻評述綜上所述，國內外學者已經分別從不同角度對房地產價格的形成及變動影響因素做了很多研究，為我國政府制定住宅政策提供了理論基礎，是我國商品住宅產業健康發展的寶貴資源。本文將在這些研究的基礎上，精確研究南京市這一個城市的商品住宅的價格及影響因素，提出一些淺見，使房地產開發商、購房者對住宅價格的影響因素有更深刻的印象，為開發商和購房者提供一定的借鑒和參考。1.3論文的結構及主要內容本文在現有文獻，資料的基礎上，以南京市2002-2018年商品住宅價格為切入點，分析可能影響商品住宅價格的各種因素，并在此基礎上提出穩定南京市商品住宅價格的對策。本文主要包括：第一章導論，闡述了研究背景及意義，國內外文獻綜述，論文的結果及內容，論文的研究方法；第二章商品住宅的內涵及其價格理論基礎，對商品住宅價格理論進行了分析，首先闡述了商品住宅的含義和特征，然后探討了商品住宅價格形成的相關理論；第三章對南京市商品住宅價格狀況及其影響因素進行了分析，首先介紹了南京市商品住宅價格的發展現狀，然后從供給因素，需求因素，金融因素三方面對可能影響南京市商品住宅價格的因素進行了分析并做了總結；第四章根據上文的研究結果，提出對南京市商品住宅調控政策的幾點建議。1.4論文的研究方法(1)歷史文獻法：歷史文獻法是一種古老，基本但卻行之有效，應用廣泛的研究方法。通過大量查閱，整理，分析關于商品住宅價格相關的文獻資料，全面，正確地了解國內外學者對相關問題做出的研究，理解他們對商品住宅價格形成的原理與影響因素做出的回答。經過比較，借鑒后，最終梳理出自己的研究思路和方法，為自己進一步的研究以及論文的寫作奠定基礎。(2)理論分析法：通過理解商品住宅相關的內涵和價格理論，從不同理論的側重方向分別選取數個指標，結合近18年南京商品住宅的實際數據，設定科學的理論假設并進行推導。從理論上分析南京市商品住宅價格的影響因素，解釋商品住宅價格的上漲。2商品住宅的內涵及其價格理論2.1商品住宅的含義和特征2.1.1商品住宅的含義商品住宅是房地產中的重要組成部分，是由房地產開發企業進行建設并通過銷售活動出售或出租給他人使用，并且在他人購得房屋后仍能以商品的形式在市面上交易流通的商品住宅。商品住宅是商品房中的一種，為居住用地，產權為70年，僅能用于居住，日常生活費用如水，電，暖等使用費用按照居住用房標準收取。2.1.2商品住宅的特征商品住宅的特征主要有位置固定性，長期使用性，大量投資性，保值和增值性，投資風險性。區位固定是指土地是自然產物，區位是不可移動的，房屋建在土地上，這就決定了房屋的不可移動的固定性，從而使商品住宅受到地理位置的限制。長期使用性指的是房屋是耐用品，而且房地產項目批地時間是很長的，居住用地的使用時間有70年。大量投資性指的是商品住宅開發往往需要大筆資金，土地出讓金，建筑房產材料費，設計費用等等都耗費極大，所以現在大部分商品住宅項目都是先開盤認購，籌集資金后才開建，因此也帶來了投資的風險性。保值和增值性指的是在社會發展歷史的實踐中發現，商品住宅作為投資品往往具有保值增值的特性。此外，商品住宅還具有不能改變房屋的使用性質，室內外裝修要報批，不能擅自改裝，違章搭建的特點。2.2商品住宅價格決定理論商品住宅價格是指住宅作為商品在市場上出售時的銷售價格。商品住宅作為社會最重要的商品之一，具有經濟和社會雙重屬性。既是耐用品，也是投資品，對維持社會穩定和諧以及國民財富保值增值都有重要作用。因此它的價格構成十分復雜，從不同角度分析其形成機制也不同。本文選取主流的三種商品住宅價格決定理論進行梳理和歸納。2.2.1生產價格理論馬克思以勞動價值論為基礎，深入分析了剩余價值、剩余價值率、利潤與利潤率之間的關系，探討了如何形成平均利潤率，進而提出了生產價格理論。價值決定價格，價格圍繞價值在其它因素作用下上下波動。根據馬克思主義價值決定理論，價值是決定價格的核心因素。依據馬克思的生產理論，商品住宅的價值由三部分組成。即W=C+V+m。其中，W為商品住宅價格，C表示在商品住宅開發、建設、運營過程中耗費的建筑材料、土地價格、生產工具和固定資產等生產資料轉移到商品住宅上的價值，V表示生產該商品的社會必要勞動時間價值，m為平均利潤。根據上述生產價格理論，商品住宅的價格應該圍繞其開發成本上下波動，其生產成本和平均利潤應該解釋現在商品住宅價格的絕大部分。2.2.2供求均衡理論供求關系是影響商品住宅價格的另一因素，市場的價格是由供給，需求共同決定的。供給大于需求時為買方市場，價格下降，供給小于需求時為賣方市場，價格上升。同時，由于土地的固定性及稀缺性，再加上商品住宅投資資金需求大，回報周期長等特點，導致商品住宅的供給在短期內完全無彈性，此時需求量的上升會導致價格快速上漲，需求量下降會導致價格快速下跌。我國過去十幾年的房價上漲也和快速城鎮化導致的需求快速增長有關，這也催生了一批不注重質量的房地產開發企業。但從長期看，市場總會達到供求平衡狀態，此時消費者和開發商都會以一種理性的狀態進行購買和開發，促進良性競爭，引導房地產行業健康穩步發展。根據上述供求均衡理論，商品住宅新開工面積、竣工面積、商品住宅投資額等供給因素和消費者收入水平、消費者資產等需求因素也是影響短期商品住宅價格的重要影響因素。2.2.3預期理論盧卡斯作為預期理論的提出者，意圖通過歷史數據預測未來發展，通過預測結果指導實踐。由于商品住宅是耐用品，其具有居住及投資的雙重屬性，再加上其高昂的價格，導致其未來價格的預期成為消費者購買的重要原因。當未來預期價格上升，會極大促進消費者的購買需求，若未來預期價格下降，消費者則更愿意持幣等待。由此看來，未來價格預期會通過影響供求關系從而影響價格。影響未來價格預期的主要因素有歷史價格，歷史價格增長率，政策變化以及城市輕軌交通，學區的規劃等等。比如城市地鐵的修建，常常會使地鐵沿線一公里范圍內的房價上漲，且越遠離市中心效果越明顯。消費者有了價格上漲的預期后對地鐵附近的住宅需求會更加強烈，進而增加地鐵沿線商品住宅的需求，房價也隨之上漲。即預期因素會在當期影響到房地產開發商和購房者的消費和投資行為，促使未來商品住宅價格變動在當期反應。3南京市商品住宅價格狀況及其影響因素分析由商品住宅價格決定理論可知，商品住宅價格既受成本因素影響，又受供需因素影響，同時還受預期，金融貨幣政策等因素的共同作用。本文將從供給因素，需求因素及金融因素三方面分析南京市商品住宅價格的變化情況及影響因素。3.1南京市商品住宅價格狀況如圖3.1所示，南京市商品住宅價格平均銷售價格由2002年的2780元/㎡增加至2018年的19708.33元/㎡，16年間增長了7倍，年復合增長率達到了13.02%。2008年受金融危機影響，價格出現了短暫下跌，在國家出臺了一系列鼓勵和刺激房地產的相關政策如寬松的貨幣政策，對家庭購房實施優惠利率，降低房地產行業的稅收后，房價快速反彈，從2008年的4808元/㎡快速增至2010年的9227元/㎡，年復合增長率達到驚人的38.5％。過快的增長使政府出臺了一系列限購政策，從而使2011年的房價甚至出現了下降。2012年后房價重新開始穩步上升，此后由于2016年的棚改貨幣化安置政策導致房價再一次快速上升，由2015年的11260元/㎡增至2016年的17884元/㎡。在實行新一輪調控后，房價快速出現下跌并在2018年重新企穩。圖3.12002-2018年南京住宅商品房平均銷售價格注：數據來源于國家統計年鑒3.2影響南京市商品住宅價格的供給因素分析商品住宅供給是一個綜合因素，它包含開發成本，土地供應，商品住宅存量等多種因素共同作用，本文選取商品住宅投資額，土地價格，建安成本和竣工房屋面積四個主要指標進行分析。3.2.1商品住宅投資額房地產開發投資指一定時期內房地產開發商進行土地開發和房屋建設的投資額，它反映了房地產開發商的投資熱情，對商品住宅供給有著重要影響。首先，商品住宅開工面積隨著房地產開發住宅投資額增大而增大，然后增大商品住宅的供給導致價格下降，反之則導致供給下降，價格上升。其次，商品住宅投資額又隨著價格的上升而上升，價格的下降而下降。商品住宅價格升高使房地產商有利可圖，加大投資，反之則無利可圖從而減少投資。當價格上漲過快時，容易使房地產商盲目過分投資，形成房地產泡沫。而房價總要回歸其價值，當其回歸時，泡沫破裂將給國民經濟帶來巨大災難。由此可見，房地產開發投資額不宜增長過快，否則容易產生系統性風險。如圖3.2所示，南京市商品住宅投資額與南京住宅商品房價格走勢基本一致，在2002-2014年間穩步增長，但在2014-2016年間增長過快，由796.27億元增長至1392.76億元。反映了當房價快速上漲時，房地產開發商們的投資熱情明顯快速上漲，容易產生泡沫。而商品住宅投資額的不斷上升最終會導致供給量上漲使市場趨于供需平衡。如圖所示，2017-2018年商品住宅投資額增速明顯下降，兩年投資額幾乎不變，說明市場已經趨于飽和，也是房地產行業調控政策在供給端的體現，有利于減少房地產泡沫。圖3.22002-2018年南京房商品住宅投資額注：數據來源于國家統計年鑒3.2.2土地價格土地是房地產業的基礎，土地價格是商品住宅成本的重要組成部分。尤其在當下土地財政的時代背景下，土地出讓作為地方政府的重要資金來源，加上近十多年來城鎮化的快速發展，釋放了大量房地產需求，導致土地出讓價格節節攀升。隨著開發成本的不斷升高，房地產開發商必然提高售價來將這部分成本轉嫁到消費者頭上，當土地價格上漲過快，還會導致房地產開發商利潤空間快速消失，商品住宅供給減少，更加導致房價升高。可見，土地價格是近些年房價快速上漲的重要因素之一，也是影響供給量的關鍵因素。如圖3.3所示，土地購置費和購置面積合用主坐標軸，地面地價使用右邊的次坐標軸。2010-2018年南京土地購置費總體呈現明顯的上漲趨勢。地面地價在2010-2014年和2016-2018年間呈現上漲趨勢，在2014-2016年間呈現下跌趨勢，與房地產企業購置土地面積呈反向關系，這符合上述理論，地價的上漲和房地產企業購置面積的減少都會增加商品住宅價格。總體來看，地面地價在近十年呈現明顯上漲趨勢，這也部分解釋了房價的快速上漲。圖3.32010-2018年南京土地成交情況注：數據來源于國家統計局和南京統計年鑒3.2.3建安成本建安成本指的是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本，也是竣工房屋價值與竣工房屋面積的比值。建筑安裝成本是房價中相對穩定的一部分。大多數國家的建安成本一般占房地產開發總成本的七成，稅費、地價約占房價的三成。而在國內，由于高昂的地價，這個數字是顛倒的。盡管如此，建安成本仍是商品住宅成本中重要的一項，尤其近些年來建材和人工價格的上漲，引起了房價的上漲，房價的上漲預期又促進了建安價格的上漲，從而引發新一輪的全面上漲。此外，隨著人民生活水平的提高，人民對美好生活的向往也會體現在對居住環境質量的要求上，房地產開發商為了滿足市場需求采用高質量的建安方案也會引起建安成本的增長。本文采用南京統計年鑒收錄的竣工房屋面積和竣工房屋價值計算得出南京市2002-2008年間的建安費用。如圖3.4所示，2002-2018年間，南京市建安費用變化總體平緩上升，除了2016-2018三年間快速上升外，近10年的建安費用基本穩定在2000-3000元間。總體上來看，建安費用變化和房地產價格關聯性很高，但所占房價比重不高。圖3.42002-2018南京市建安費用注：數據來源于南京統計年鑒3.2.4竣工房屋面積房地產竣工面積，是指一定時期內房屋建筑按照設計要求和工程承包合同全部完工，達到住人和使用的房屋建筑面積總和。是反映當期房地產供應量的最直觀指標。理論上竣工房屋面積增大說明了房地產供應量的增大，將導致價格下降，反之則代表供應量減少，價格上升，但有可能存在滯后效應，如果不符合這種關系則說明影響不大。如圖3.5所示，可以發現，2002-2018年南京房地產開發企業住宅竣工房屋面積總體呈現M型走勢且沒有明顯的反向變動關系，在2014-2018年甚至呈現出有滯后效應的同向變動關系，總體上與2002-2018年商品住宅價格走勢關聯程度不大，說明2002-2018年南京商品住宅的價格走勢受供給因素影響并不大。圖3.52002-2018南京住宅竣工房屋面積注：數據來源于南京統計年鑒3.3影響南京市商品住宅價格的需求因素分析商品住宅市場除了受到供給因素影響還受到需求因素影響。影響需求的因素有很多，本文選取人口數量，人均GDP以及人均可支配收入三個指標進行分析。3.3.1人口數量及城鎮化率滿足人的居住需求是住宅的最基本屬性，住宅的投資屬性也建立在滿足人的住房需求上。因此人口數量是決定住宅需求的關鍵因素，也是住宅市場價格上漲的根本動力。人口數量的增長來自兩方面，一是人口的自然增長率，二是外來人口。其中，外來人口增長是影響現代城市人口數量的主要因素。人們為了追求更好的生活質量和配套設施，越來越多的非城鎮人口涌入城市尤其是熱門城市，助推了房價的上漲。如圖3.6所示，南京市常住人口2000-2018年以來一直保持穩步增長，其中2006-2010保持了高速增長，而2010年后增速則逐漸放緩保持在每年增加4-10萬人左右。從南京市城鎮化率來看，2009-2011年增速較快，并在2012年達到了80.23%，達到了較高的城鎮化水平，隨后緩慢上升，在2018年達到了82.5%。可以看出，2000-2018年，南京市常住人口程緩慢上升的趨勢，但增速明顯低于住宅價格上漲的速度，人口的增長部分解釋了房價上漲的原因，但不明顯。圖3.62000-2018年南京市常住人口及城鎮化率注：數據來源于南京統計年鑒3.3.2人均地區生產總值人均地區生產總值是人們快速了解一個地區宏觀經濟發展程度的工具，是最重要的宏觀經濟指標之一。人均GDP代表了一個地區人民的生活水平，以及一個地區的生產，購買能力。隨著人均GDP的提高，人民生活水平的提高會促進人民對改善房型或增大人均住房面積等需求，從而推動住宅價格水平上漲。此外，一個地區的人均GDP的提高還會吸引更多投資者，激發投資者的投資信心，對商品住宅市場的供需都是十分重要的指標。如圖3.7所示，南京市人均GDP在2004-2018年間由31557元/人增長至152886元/人，年復合增長率為11.93%，與2002-2018年間南京市商品住宅平均價格的年復合增長率13.02%高度相似。這說明人均GDP與住宅平均價格高度相關，人均GDP是解釋住宅價格的關鍵因素。圖3.72004-2018年南京市人均GDP注：數據來源于南京統計年鑒3.3.3人均可支配收入人均可支配收入，是指人們可以自主決定用于儲蓄和消費的總額，其反映了一個國家和地區人們的生活水平和購買力。有效需求人群的可支配收入，是指有需求且有能力支付的人群的可支配收入。對于房地產行業而言，由于什么樣的人群算有效需求人群難以界定且沒有相關統計數據，因此本文假設城鎮居民人均可支配收入等于有效需求人群的人均可支配收入。人均可支配收入的增加，必然會提高人們改善住房條件愿望，從而增加住房需求。首先，人均可支配收入的增加，會增加市場的有效需求人群，即買不起房子人的變為買得起房子的人，其次，人均可支配收入的增加，根據凱恩斯的理論，會使人們進行更多消費改善自身生活水平。商品住宅作為使用價值與投資價值于一體的商品，且對生活質量影響巨大，自然受到消費者的首先關注，從而推動需求增加，房價上漲。同時，人均可支配收入的增加還會引起房價上漲的預期，助推價格進一步上漲。如圖3.8所示，2002-2018年間，南京市城市居民人均可支配收入由2002年的9157元增加至2018年的59308元，增加了6.47倍，年復合增長率為12.4%，略低于同期商品住宅價格增速。說明房價受收入因素影響比較明顯，但同時注意到人均可支配收入增速總體呈下降趨勢，商品房住宅平均價格增速卻總體呈上升趨勢，說明住宅價格還受到非收入因素影響。圖3.82002-2018年南京城市居民人均可支配收入注：數據來源于南京統計年鑒3.4影響南京市商品住宅價格的金融因素分析商品住宅作為以人民幣計價的資產，除了要考慮房地產市場對其價格的影響，還要從貨幣方面考慮金融因素對房地產價格的影響。本文選取長期貸款利率和居民消費價格指數作為可能影響商品住宅價格的主要影響因素進行研究。3.4.1長期貸款利率貸款利率是指央行發布的在一定期限內，貸款利息金額占本金的比重，長期貸款利率是指5年以上的銀行貸款利率。由于商品住宅交易涉及金額較大，大部分購房者都采用按揭貸款的方式購買商品住宅。當長期貸款利率降低，意味著購房者需要支付的利息減少，購房成本降低，會增大購房需求，反之則意味著購房成本增大，減小購買需求。同時，長期貸款利率影響著房地產開發商的資金使用成本，當利率降低，意味著資金使用成本低，房地產開發企業更愿意進行商品住宅投資，反之則會減少商品住宅投資。如圖3.9所示，長期貸款利率在2002-2007年間持續上調，其中商業銀行貸款利率由上調前5.76%上調至7.83%，住房公積金貸款利率則由4.05%上調至5.22%。這對應了同時期住宅商品房價格的持續上漲，政府對房地產持限制，控制的政策。而后由于2008年的金融危機對全球經濟都造成了一定打擊，為了平穩我國經濟，央行在2008年5次下調利率，商業銀行貸款利率由7.83%下調至5.94%，住房公積金貸款利率由5.22%降至3.87%，鼓勵居民購入商品住宅促進房地產市場發展。這對應了2008-2009年住宅商品房價格的飛速上漲，可見一旦利率下行，貨幣政策寬松，會對住宅價格產生巨大影響。2010-2011年，央行為了對房地產行業進行調控5次提高利率水平。但是2012年以后，隨著中國經濟增速下滑，央行連續7次下調利率，利率在2012-2016年穩定在較低水平。近兩年，隨著國家住房不炒政策的深入，利率重新開始上行，商品住宅價格趨于平穩。圖3.92002-2017年長期貸款利率注：數據來源于國家統計局和中國人民銀行網站3.4.2居民消費價格指數居民消費價格指數是世界各國用來衡量通貨膨脹率的重要指標。通貨膨脹率，又稱價格變動匯率，是指超額貨幣與反映通貨膨脹率和貨幣貶值所必需的實際貨幣量之比。雖然消費價格是反映商品流通的最終價格，但它以最廣泛的方式反映了商品流通對貨幣的需求。商品住宅作為商品也必然受到通貨膨脹的影響。事實上，由于2002-2017年，我國的準貨幣供應量M2增長了9.05倍，我國通貨膨脹率比較高，由于商品住宅具有商品和投資品的雙重屬性，且收益率長期高于銀行利率，使人們更傾向于投資商品住宅而不是把錢存進銀行，間接推高了商品住宅價格。2005-2018年南京市城市居民消費價格指數如下圖所示。可以看出，南京市2005-2018年城市居民消費價格指數總體平穩，除了2008年和2011年較高，其余年份均在合理水平，與商品住宅價格關聯程度較低。圖3.102005-2018年南京市居民消費價格指數注：數據來源于南京統計年鑒3.5主要結論本章結合國內外學者的研究成果以及商品住宅價格相關理論，主要有生產價格理論，供求均衡理論以及預期理論。以南京市商品住宅價格為切入點，通過供給因素，需求因素，金融因素三方面的分析，結合近20年的數據，得出結論主要如下：（1）南京市2002-2018年住宅價格持續增長且增長迅速，超過了人均可支配收入的增長幅度，且增長過程中波動較大。房地產業作為國民經濟的支柱性產業，波動過大不利于國民經濟的穩定運行，雖然政府數次出臺政策調控房地產市場，但作用不夠明顯，說明應探索新的，有效的調控該措施，確保商品住宅價格穩定運行。（2）南京市商品住宅價格總體上與供給因素關聯度不高或解釋能力不強，土地成本與建安成本可部分解釋商品住宅價格的上升，與商品住宅竣工面積關聯性最弱。說明現行商品住宅價格已經脫離了成本價格和平均利潤率，房地產市場存在泡沫。（3）南京市商品住宅價格與需求因素，金融因素關聯度很高。其中人均GDP，人均可支配收入和利率與商品住宅價格關聯度最高，人口因素和通貨膨脹因素次之。說明2002年以來南京商品住宅價格的上漲大部分歸因于投資需求的上漲，住房需求的上漲次之。4穩定南京市商品住宅價格的對策房地產業健康，有序發展對我國經濟運行作用重大，歷史上爆發的多次房地產市場泡沫破裂從而引發系統性風險提示我們，完全放任房地產市場自由發展是不科學的。因此，結合本文研究及南京市商品住宅自身特點，為保障南京市商品住宅價格平穩健康發展，本文有以下建議。4.1優化土地供應土地是房地產業的根本，土地的位置，地塊的大小決定了土地適宜的用途。住宅用地的供應量是商品住宅供應的基礎。因此，南京市政府應加大住宅用地供應量在總土地供應量中的比例。積極發展河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，做好長期規劃，將住宅用地供應與城市交通發展規劃聯系起來，提供更多優質商品住宅。積極改造城中村，提升市中住宅用地利用效率。同時，在價格過高時，政府應主動限價，然后根據開發商資質與建筑設計規劃的科學性進一步篩選，不能因為土地拍賣是財政收入的主要部分就放任其自由發展，只有土地價格控制在合理范圍內，整個經濟才能合理健康發展。這就要求政府應抓緊改變以往的土地財政模式，土地財政模式不可能永遠持續，應把注意力放在土地規劃和管理上，出臺約束性政策，才能在源頭上控制房價上漲。4.2適當調控銀行貸款利率金融機構在房地產運行中占有重要地位，金融政策作為政府最常