崇明島“濱海之舟〞別墅區(qū)

工程開發(fā)

工程籌劃書———指導老師：賈廣社組員：仲文潔023943時春霞023942季旭瑾023934總目錄

一、工程概況〔一〕工程開發(fā)背景1.上海是中國最大的經(jīng)濟中心和航運中心，主要的工業(yè)基地，長江流域的樞紐城市，并將逐步建成西太平洋沿岸的世界級城市和國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心之一。

?上海市城市總體規(guī)劃?〔1999-2021年〕中，明確了城市開展應(yīng)充分表達可持續(xù)開展的原那么，提出崇明作為上海未來開展的戰(zhàn)略空間，也是全國沿海大通道的重要紐帶。隨著沿海大通道建設(shè)日程的日益臨近，將打破多年來的交通瓶頸，崇明島的區(qū)位條件也將有質(zhì)的飛躍。〔一〕工程開發(fā)背景2.依據(jù)?上海市崇明島域總體規(guī)劃?綱要的要求，崇明將充分發(fā)揮特殊的島域格局、近便的地理位置、良好的生態(tài)環(huán)境、廣闊的土地資源優(yōu)勢，在2021年根本建成世界級的生態(tài)島和最優(yōu)美的“海上花園〞，成為國際一流的生態(tài)保護和生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，同時也是沿海大通道的北翼樞紐，是上海輻射長江三角洲的重要節(jié)點之一。正如崇明縣一位政府官員所說，“未來的崇明，將是適宜于人們居住的、安靜、舒適的生活島，成為上海一座美麗的‘后花園’。〞

〔二〕工程選址及地理環(huán)境

1、崇明島簡介崇明是中國第三大島，也是世界最大的河口沖擊島，素有“長江門戶，東海瀛洲〞之稱。島位于萬里長江入海口，三面環(huán)江，一面臨海。東瀕浩瀚東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇太倉隔水相望，西接滾滾長江，北與江蘇海門、啟東一衣帶水。真可謂喧囂中的一片凈土，水中的安逸家園。該工程就是在這一寶島上建設(shè)一高檔別墅區(qū)。在忙碌的城市森林中回到此水中蓬萊生活，如此歸宿怎能不令人羨慕？1、崇明島簡介全島面積1200多平方公里，東西長76公里，南北寬13至18公里，形似"春蠶"。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。90%以上的土地標高〔以吳淞標高0米為參照〕在3.21米至4.20米之間。地處北亞熱帶，氣候溫和濕潤，日照充足，四季清楚。島上水土潔凈，空氣清新。2、崇明島域總體規(guī)劃依照崇明島域總體規(guī)劃，崇明全島未來將形成中央森林區(qū)、北部游樂區(qū)、西部會展區(qū)、南部城市化中心區(qū)和東部生態(tài)示范區(qū)。3、崇明島東部生態(tài)示范區(qū)〔三〕初步設(shè)計和效果該工程就是在崇東區(qū)的靠海口處建立一個高檔別墅區(qū)。由于該區(qū)域恰好靠海，我們就利用這一天然的自然風光優(yōu)勢，并加以人工改造——圍繞別墅區(qū)挖出舟型水道，連通大海，象征著海上的一葉小舟，停靠于崇明島畔。該“舟〞四周環(huán)水，興步島中，或是開窗眺望，就能舉目望見大海。島上的高檔別墅區(qū)正是面對大海的宜人居家之處。〔四〕總體構(gòu)思與亮點

1、環(huán)境亮點１、一個親水開敞的水濱：以河湖觀水系作為空間景觀的靈魂和骨架，精心組織濱水地區(qū)的開發(fā)空間，塑造上海大都市中獨具魅力的新型濱水空間景觀。。

〔四〕總體構(gòu)思與亮點

1、環(huán)境亮點２、一個適宜居住的家園：堅持以人為本的原那么，以幽雅的景觀風貌、完善的配套設(shè)施和高品位的居住社區(qū)，構(gòu)建一個安居樂業(yè)的生活家園。在建筑風格上，注重人性化，其根本指導思想是建設(shè)現(xiàn)代化的“田園水城〞。３、一個生態(tài)為本的環(huán)境：堅持可持續(xù)開展的原那么，依托崇明“水清土潔氣凈〞的優(yōu)越生態(tài)條件，營造一個花園。式、生態(tài)型、人與自然和諧共存的城市環(huán)境。2、住宅亮點

外部總體效果

2、住宅亮點

內(nèi)部效果

特色：具有大海般的簡潔，明快，舒適。二、工程的籌劃〔一〕各項法規(guī)〔二〕工程前期市場調(diào)研

歷史與現(xiàn)實在上世紀末至今的幾年里，全國各地都在以土地批租的形式進行土地儲藏，而崇明卻因為考慮到開發(fā)對環(huán)境的影響，而遲遲沒有行動。正是這些歷史情況導致了目前崇明市場上無房可售的現(xiàn)狀。崇明在上世紀９０年代以前從未造過商品房，只是在縣城城橋鎮(zhèn)、堡鎮(zhèn)以及一些國營農(nóng)場等地方建設(shè)了１００多萬平方米的公房。之后十數(shù)年間，全國各地的房地產(chǎn)市場都有了極大的開展，但崇明也只建設(shè)了１５０萬平方米的住宅，其中也有很大一局部是非商品房。大開發(fā)就在眼前，2021年左右建成的越江通道也將在陳家鎮(zhèn)落腳。寂靜了多年的崇明房產(chǎn)市場在未來幾年之內(nèi)，會急速增量。目前中央到地方，各級部門都十分看好崇明。崇明開發(fā)應(yīng)該會有一個很高的起點，在這樣一個生態(tài)型島嶼上，只有建造高起點高質(zhì)量環(huán)保型的住宅區(qū)，才能保證其不被淘汰了。，并對周圍環(huán)境影響減為最低。〔二〕工程前期市場調(diào)研

前景與未來〔三〕市場分析與預(yù)測

1、宏觀與微觀市場分析1、宏觀：房地產(chǎn)市場趨勢良好。據(jù)統(tǒng)計，人均GDP達7000美元時，建筑的高速增長才開始緩和；人均GDP達12000美元時，建筑根本停止增長。我國人均GDP才到達1000美元的水平，上海的人均GDP目前到達4000美元，方案2007年達7500美元。該數(shù)據(jù)說明似乎飽和的市場仍有巨大的開展空間。〔三〕市場分析與預(yù)測

1、宏觀與微觀市場分析2、微觀：人民的可支配收入增加，有能力增加住房開支，改善居住條件，給建設(shè)工程帶來了極大的機遇。該工程配合了崇明島整體開發(fā)，抓住機遇與時機，且周圍建設(shè)有高爾夫場,跑馬場等適宜高消費人群娛樂運動場所,建設(shè)美好家園。〔四〕市場分析與預(yù)測

2、消費者心理分析〔五〕區(qū)位選擇分析

1、市政公用和公建配套設(shè)施完備〔五〕區(qū)位選擇分析

1、市政公用和公建配套設(shè)施完備小島內(nèi)配備購物中心，室外停車場〔不包括別墅的地下停車庫〕，出入海水凈化系統(tǒng)。小島別墅配備智能化系統(tǒng),以便物業(yè)管理和整體控制。各項根本設(shè)施完備，以滿足150棟別墅居住者根本生活。〔五〕區(qū)位選擇分析

2、交通便捷程度1、島上：該高檔別墅區(qū)主要面對高消費階層，回上海安居的僑胞等，總體生活水平較高，以私人轎車為主要交通工具。以一座富有特色的小橋連接崇明東區(qū)，另兩條小道直通內(nèi)陸。并且，該區(qū)總體面積不大，即使步行至東區(qū)，也在半小時之內(nèi)。一旦進入內(nèi)陸，就可方便利用崇明島上便捷的公共交通。〔五〕區(qū)位選擇分析

2、交通便捷程度2、島外：從崇明島至上海的交通也隨著“南隧北橋〞工程而大大改善。方案建設(shè)的崇明越江通道工程起自浦東五號溝，接上海郊區(qū)環(huán)線，過長江南港水域，經(jīng)長興島再過長江北港水域；止于崇明島陳家鎮(zhèn)，暫接陳海公路，全長25.5公里。2007年將徹底完工。〔五〕區(qū)位選擇分析

3、環(huán)境因素別墅區(qū)內(nèi)水景區(qū)域面積大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周邊海水質(zhì)量較差，兩處入水口設(shè)置凈水系統(tǒng)，保證最初水質(zhì)。兩閘既可控制水量，又可關(guān)閉形成獨立的弧型水道，以便定期對其中的水質(zhì)進行處理。整個小區(qū)綠化率超過３５％，選用金桂、紫薇等名貴喬木花草，橫跨湖區(qū)的中央大道上布置噴泉廣場和四季花壇。因此從小區(qū)景觀設(shè)計優(yōu)美。在這親水家園，將擁有陽光、綠地、清新的空氣，無燥聲污染。〔六〕工程的承發(fā)包模式業(yè)主設(shè)計單位I甲設(shè)備供給商施工單位甲工程工程總承包單位設(shè)計單位I已施工單位已材料供給商三、工程的經(jīng)濟評價

〔一〕工程開發(fā)規(guī)模〔二〕工程運營模式〔三〕經(jīng)濟效益分析〔四〕市場營銷籌劃〔一〕工程開發(fā)規(guī)模該工程開發(fā)總規(guī)模為8萬平方米，銷售面積:3.15萬平方米。每幢別墅占地面積：150平方米，總面積:210平方米，建筑面積：500平方米。屬于小規(guī)模工程，具有其優(yōu)點：開發(fā)周期短：三年配套設(shè)施較單一：全套為居住效勞，不至于分散資金力量使先期完成的規(guī)模受到限制有一個強勢的主題：親水家園適應(yīng)統(tǒng)一的消費群：高消費階層〔二〕工程運營模式〔三〕經(jīng)濟效益分析〔三〕經(jīng)濟效益分析2、社會經(jīng)濟效益：為上海崇明島提供150棟高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的精品別墅。為崇明島的全面開發(fā)打下根底，成為親水家園的另一個亮點，吸引來島定居者。改善了經(jīng)營環(huán)境，增加了信譽和知名度。〔四〕市場營銷籌劃〔四〕市場營銷籌劃2、工程包裝：工程宣傳媒介包裝：通過廣告〔戶外廣告，電影電視，報刊廣告，互聯(lián)網(wǎng)廣告〕突出風格，傳播信息，是目標消費群對該別墅產(chǎn)生興趣，對其市場定位和形象定位產(chǎn)生同感，并激發(fā)進一步索取詳細銷售資料和到現(xiàn)場參觀的興趣，產(chǎn)生購置欲望。〔四〕市場營銷籌劃3、媒介宣傳與公關(guān)活動使消費群產(chǎn)生興趣，好感，從而聚集人氣，擴大知名度。4、工程銷售開展銷會：不定期地舉行工程展銷會，形成短時期的購置規(guī)模。修建現(xiàn)場銷售樓部：它可在展銷會期間配合使用，平時那么是主要的銷售場所。〔四〕市場營銷籌劃5、售后效勞正式購房契約的簽定、各種手續(xù)〔契約公正、交納契約、按揭手續(xù)〕的辦理，后期樓款的回收，交樓手續(xù)、物業(yè)管理。建立良好的售后效勞，行成購置者的口碑宣傳，提高銷售業(yè)績。四、工程進度管理WBS甘特圖工程總順序表工程進度網(wǎng)絡(luò)圖進度控制進度控制的風險分析本卷須知崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃招標發(fā)包WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購設(shè)計準備崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃招標發(fā)包WBS設(shè)計準備工程定義文件可行性研究籌劃方案目標籌劃風險管理籌劃組織籌劃合同籌劃環(huán)境籌劃崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃招標發(fā)包WBS資金落實方案設(shè)計準備資金來源方案資金使用方案崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃招標發(fā)包WBS設(shè)計準備方案擴初設(shè)計施工圖目標籌劃組織籌劃細部設(shè)計專業(yè)設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖審批崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃招標發(fā)包WBS設(shè)計準備報建拆遷場地整平水電增容崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃招標發(fā)包WBS設(shè)計準備招標發(fā)包設(shè)計招標作息安排采購施工咨詢編制發(fā)包方案合同談判編制發(fā)包一覽表崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購編定文件采購材料設(shè)備合同管理通訊系統(tǒng)設(shè)備平安系統(tǒng)設(shè)備效勞系統(tǒng)設(shè)備甲供及進口一覽表編制采購方案編定詢價文件崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程普通材料特殊材料根底主體崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程土體實驗根底開挖打樁門窗工程裝飾工程屋面工程計算機中心通信設(shè)備日用器具崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程采暖空調(diào)通風供電運輸給排水電梯崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購主要階段驗收竣工驗收業(yè)主環(huán)境部門政府驗收設(shè)計人員驗收施工單位驗收業(yè)主驗收市政配套崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購?fù)懂a(chǎn)開業(yè)準備財務(wù)測算前期宣傳意見征詢設(shè)備總體調(diào)試編制資產(chǎn)一覽表物業(yè)管理培訓經(jīng)營管理培訓崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗收施工設(shè)備采購設(shè)備保修房屋保修甘特圖工程總順序表編號任務(wù)名工期時間段備注1100前期策劃3404.11.1-04.12.41200融資4604.11.1-04.12.16與1100同時進行1300設(shè)計4904.12.11-05.1.29在1200結(jié)束前5天開始1400準備3904.12.23-05.1.31在1300結(jié)束前34天開始1500招標發(fā)包1605.1.15-05.1.31在1300結(jié)束前14天開始1600設(shè)備采購1605.2.1-05.2.16在1500與1400結(jié)束后開始1700施工60505.2.1-06.9.30與1600同時進行1800驗收5306.10.1-06.11.221900投產(chǎn)開業(yè)6006.10.1-06.11.29與1800同時進行工程總進度網(wǎng)絡(luò)圖

FS=-34FS=-5FS=-34FS=--1404646120003434110056399214004149901300761692150092161081600926056971700697537501800697607571900757------2000進度控制施工進度方案檢查應(yīng)采取日檢查或定期檢查的方式進行，應(yīng)檢查以下內(nèi)容:

1

檢查期內(nèi)實際完成和累計完成工程量。

2

實際參加施工的人力、機械數(shù)量及生產(chǎn)效率。

3

窩工人數(shù)、窩工機械臺班數(shù)及其原因分析。

4

進度偏差情況。

5

進度管理情況。

6

影響進度的特殊原因及分析。

實施檢查后，應(yīng)向企業(yè)提供月度施工進度報告，月度施工進度報告應(yīng)包括以下內(nèi)容:

1

進度執(zhí)行情況的綜合描述。

2

實際施工進度圖。

3

工程變更、價風格整、索賠及工程款收支情況。

4

進度偏差的狀況和導致偏差的原因分析。

5

解決問題的措施。

6

方案調(diào)整意見。施工進度方案在實施中的調(diào)整必須依據(jù)施工進度方案檢

查結(jié)果進行。施工進度方案調(diào)整應(yīng)包括以下內(nèi)容:

1

施工內(nèi)容。

2

工程量。

3

起止時間。

4

持續(xù)時間。

5

工作關(guān)系。

6

資源供給。調(diào)整施工進度方案應(yīng)采用科學的調(diào)整方法，并應(yīng)編制調(diào)

工進度方案。

進度控制的風險分析材料供給進度跟不上施工進度，導致拖延整個工程的進度材料供給的浪費，有些資源需要當天供給，否那么會失效的，因此，只有切實的控制進度，才能確定進貨時間。

窩工人數(shù)、窩工機械臺班數(shù)的多少大多與進度的方案、控制有關(guān)，所以以防人力、機械設(shè)備的浪費，就應(yīng)該對進度控制好。施工現(xiàn)場條件，氣候條件，環(huán)境條件將影響到進度的展開，所以需要一個彈性的時間。本卷須知施工進度方案應(yīng)根據(jù)工藝關(guān)系、組織關(guān)系、搭接關(guān)系、起止時間、勞動力方案、材料方案、機械方案及其他保證性方案等因素綜合確定。當出現(xiàn)進度偏差

(不必要的提前或延誤)時，應(yīng)及時進行調(diào)整，并應(yīng)不斷預(yù)測未來進度狀況。落實控制進度措施應(yīng)具體到執(zhí)行人、目標、任務(wù)、檢查方法和考核方法。對成心造成進度拖延的人、單位應(yīng)追求法律責任。五、人力資源管理與控制人力資源的概念工程人力資源協(xié)調(diào)與控制人力資源本卷須知人力資源的概念

概念：人類進行生產(chǎn)或提供效勞的現(xiàn)在和潛在的活力、技能及知識的總稱。價值表達：存在于有效的利用中特點：主導性、社會性、主動性、自控性、成長性獲取崗位控制整合開發(fā)控制保持工程人力資源前期籌劃目標：針對前期籌劃的成果，來分派不同任務(wù)工程構(gòu)思構(gòu)思選擇決策點情況分析與問題定義目標的提出和目標系統(tǒng)設(shè)計工程定義工程審查工程建議書工程任務(wù)書反饋環(huán)境與情況調(diào)查決策點決策點可行性研究工程確立過程工程主要負責人：提出構(gòu)思并總體規(guī)劃，初步確定整個工程的有關(guān)事項，對工程進行研究，編制工程建議書工程設(shè)計經(jīng)理：對于工程形成一個整體概念，協(xié)助主要負責人工程專業(yè)經(jīng)理：根據(jù)的資料，以及進行環(huán)境調(diào)查、地質(zhì)勘察所得到的資料，對工程的可行性進行研究，協(xié)助主要負責人

設(shè)計業(yè)主：提供要求，與特別目標主要負責人：依據(jù)要求進行細部規(guī)劃專業(yè)經(jīng)理：提供專業(yè)知識與技能，設(shè)計一成果，滿足需求以后階段的工程人力分為：工程負責公司的人員，以及承包單位人員〔施工單位人員〕協(xié)調(diào)：來自不同部門之間的，不同單位之間的要相互幫助、協(xié)調(diào)、以及互通。鼓勵影響工作成效的因素：

能力、積極性、所處的工作環(huán)境公式：工作成效=能力*積極性*所處的工作環(huán)境分類物質(zhì)鼓勵精神鼓勵物質(zhì)鼓勵主要是包括工資、獎金、福利等制定公平合理、客觀的勞動成果評價標準，在真正表達按勞動分配的根底上，才能激發(fā)組織成員的積極性和競爭意識，取得良好的鼓勵效果精神鼓勵形式：表彰、批評、吸引組織成員與管理、滿足組織成員的成就感等內(nèi)容：目標鼓勵：把個人與集體的目標協(xié)調(diào)一致使組員看到自身的價值，獲得滿足感榮譽鼓勵：對成員的成績公開成認，并授予象征榮譽的獎品、榮耀稱號、滿足成員的自尊需要及成就感，到達鼓勵的目的。培訓鼓勵：不僅提高成員到達目標的能力，同時也使組織成員感到組織對他們的重視，調(diào)動他們的積極性

晉升鼓勵：通過提升成員到更重要的崗位上，給他們以希望，滿足自我實現(xiàn)的需要參與鼓勵：通過一系列制度和措施，使組織成員在組織的重大決策和管理事務(wù)中發(fā)揮作用，培養(yǎng)他們的參與意識，激發(fā)他們的工作動機環(huán)境鼓勵：創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，即優(yōu)美的工作氣氛、良好的上下級關(guān)系和融洽的同事之間的關(guān)系，從而使組織成員心情舒暢，精神飽滿地工作。本卷須知：1、兩者要有機地結(jié)合起來，在不同的歷史階段、不同的環(huán)境條件下，采取不同的恰當?shù)摹肮膭罱M合〞2、由于都以激發(fā)組織成員的勞動積極性為目的，就必須通過公正、客觀、科學的績效考評，客觀評價人的行為表現(xiàn)和工作成果，才能受到實效。六、工程質(zhì)量管理有關(guān)質(zhì)量標準控制質(zhì)量管理組織達標方案工程的質(zhì)量控制對工程的質(zhì)量評估本卷須知有關(guān)質(zhì)量標準控制工程質(zhì)量控制必須實行樣板制。施工過程均應(yīng)按要求進行自檢、互檢和交接檢。隱蔽工程、指定部位和分項工程未經(jīng)檢驗或已經(jīng)檢驗定為不合格的，嚴禁轉(zhuǎn)入下道工序。

工程經(jīng)理部應(yīng)建立工程質(zhì)量責任制和考核評價方法。項

目經(jīng)理應(yīng)對工程質(zhì)量控制負責。過程質(zhì)量控制應(yīng)由每一道工序和崗位的責任人負責。

分包人應(yīng)接受承包人的質(zhì)量管理分項工程完成后，必須經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗和認可。承包人應(yīng)對工程質(zhì)量和質(zhì)量保修工作向發(fā)包人負責。分包工程的質(zhì)量應(yīng)由分包人向承包人負責。承包人應(yīng)對分包人的工程質(zhì)量向發(fā)包人承擔連帶責任質(zhì)量手冊質(zhì)量體系程序其他質(zhì)量文件〔表格、報告、作業(yè)指導書等〕質(zhì)量體系文件層次質(zhì)量管理組織公司總經(jīng)理質(zhì)量保證部現(xiàn)場各施工管理工程管理部工程控制部設(shè)計部采購部施工部財務(wù)部外聯(lián)部工程經(jīng)理工程控制經(jīng)理工程質(zhì)量經(jīng)理設(shè)計經(jīng)理采購經(jīng)理施工經(jīng)理外聯(lián)經(jīng)理質(zhì)量工程師工程質(zhì)量管理組織質(zhì)量保證部工程經(jīng)理工程質(zhì)量經(jīng)理工程控制經(jīng)理進度方案工程師估算師費用控制工程師材料控制工程師工程質(zhì)量工程師設(shè)計經(jīng)理采購經(jīng)理施工經(jīng)理外聯(lián)經(jīng)理各設(shè)計專業(yè)負責人設(shè)計代表采購工程師檢驗工程師施工工程師外聯(lián)人員質(zhì)量監(jiān)督工程師外聯(lián)人員達標方案

確定工程質(zhì)量目標

編制工程質(zhì)量方案實施工程質(zhì)量方案:

1)

施工準備階段質(zhì)量控制。

2

施工階段質(zhì)量控制。

3)

竣工驗收階段質(zhì)量控制。

工程質(zhì)量目標

工程質(zhì)量方案應(yīng)由工程經(jīng)理主持編制工程質(zhì)量方案質(zhì)量方案應(yīng)表達從工序、分項工程、分部工程到單位工程的過程控制，且應(yīng)表達從資源投入到完成工程質(zhì)量最終檢驗和試驗的全過程控制。質(zhì)量方案應(yīng)成為對外質(zhì)量保證和對內(nèi)質(zhì)量控制的依據(jù)。

質(zhì)量方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1編制依據(jù)

2工程概況

3質(zhì)量目標

4組織機構(gòu)

5質(zhì)量控制及管理組織協(xié)調(diào)的系統(tǒng)描述。

6

必要的質(zhì)量控制手段、施工過程、效勞、檢驗和試驗程序等。

7

確定關(guān)鍵工序和特殊過程及作業(yè)的指導書。

8

與施工階段相適應(yīng)的檢驗、試驗、測量、驗證要求。

9

更改和完善質(zhì)量方案的程序。

工程的質(zhì)量控制設(shè)計階段質(zhì)量控制設(shè)備采購階段質(zhì)量控制施工階段質(zhì)量管理驗收階段質(zhì)量控制設(shè)計階段質(zhì)量控制在工程經(jīng)理的領(lǐng)導下，在設(shè)計經(jīng)理及各類專業(yè)負責人協(xié)助下，對設(shè)計全過程進行控制，監(jiān)督檢查設(shè)計各專業(yè)執(zhí)行公司質(zhì)量體系文件，工程質(zhì)量方案，確保滿足質(zhì)量要求。設(shè)計階段的成果應(yīng)符合工程方案和對工程的質(zhì)量要求設(shè)備采購階段質(zhì)量控制

工程經(jīng)理部應(yīng)在質(zhì)量方案確定的合格材料、設(shè)備供給人名錄中按方案招標采購材料、半成品和構(gòu)配件。

工程經(jīng)理部應(yīng)對材料、半成品、構(gòu)配件、有關(guān)設(shè)備進行標識。

對發(fā)包人提供的材料、半成品、構(gòu)配件、工程設(shè)備和檢驗設(shè)備等，必須按規(guī)定進行檢驗和驗收。監(jiān)理工程師應(yīng)對承包人自行采購的物資進行驗證。

施工階段質(zhì)量管理施工階段施工階段施工階段

材料的質(zhì)量控制應(yīng)符合以下規(guī)定:

l

工程經(jīng)理部應(yīng)在質(zhì)量方案確定的合格材料供給人名錄中按方案招標采購材料、半成品和構(gòu)配件。

2

材料的搬運和貯存應(yīng)按搬運儲存規(guī)定進行，并應(yīng)建立臺賬。

3

工程經(jīng)理部應(yīng)對材料、半成品、構(gòu)配件進行標識。

施工階段施工階段

材料的質(zhì)量控制應(yīng)符合以下規(guī)定:

4

未經(jīng)檢驗和已經(jīng)檢驗為不合格的材料、半成品、構(gòu)配件和工程設(shè)備等，不得投入使用。

5

對發(fā)包人提供的材料、半成品、構(gòu)配件、工程設(shè)備和檢驗設(shè)備等，必須按規(guī)定進行檢驗和驗收。

6

監(jiān)理工程師應(yīng)對承包人自行采購的物資進行驗證。

驗收階段質(zhì)量控制對工程的質(zhì)量評估在工程工程管理過程中，進行工程工程質(zhì)量的評定和驗收，是質(zhì)量管理的重要內(nèi)容。工程經(jīng)理必須根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，嚴格執(zhí)行國家頒發(fā)的有關(guān)工程工程質(zhì)量檢驗評定標準和驗收標準，及時地配合監(jiān)理工程師、質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)人員進行質(zhì)量評定和辦理竣工驗收交接手續(xù)。

對工程的質(zhì)量評估工程工程質(zhì)量評定和驗收程序是按分項工程、分部工程、單位工程依次進行工程工程質(zhì)量等級，均分為“合格〞和

“優(yōu)良〞兩級，凡不合格的工程那么不予驗收。在"建筑工程"和

"建筑設(shè)備安裝工程"中，每一個分項工程均應(yīng)獨立參加評定分部工程質(zhì)量等級，這是嚴格劃分分項工程的目的，為的是正確鑒定出分部工程的質(zhì)量等級，進而正確評判單位工程的質(zhì)量等級，從而決定是否到達工程合同要求，能否驗收等。

本卷須知一般對于質(zhì)量控制采取預(yù)防措施，不得已時才考慮糾正措施預(yù)防措施

1

工程經(jīng)理部應(yīng)定期召開質(zhì)量分析會，對影響工程質(zhì)量潛在原因，采取預(yù)防措施。

2

對可能出現(xiàn)的不合格，應(yīng)制定防止再發(fā)生的措施并組織實施。

3

對質(zhì)量通病應(yīng)采取預(yù)防措施。

4

對潛在的嚴重不合格，應(yīng)實施預(yù)防措施控制程序。

5

工程經(jīng)理部應(yīng)定期評價預(yù)防措施的有效性。糾正措施糾正措施工程溝通管理溝通管理的含義如何進行溝通管理本卷須知溝通管理的含義溝通：信息從一個發(fā)送者到達接受者的程度包括：發(fā)送者發(fā)出的信息應(yīng)該完整而準確接受者必須理解這一信息接受者必須愿意以恰當?shù)男问綄⑿畔鬟f的意圖付諸于行動作用：協(xié)調(diào)組織成員以形成合力的凝聚力鼓勵下屬的根本途徑與外界保持聯(lián)系的橋梁對工程進行有效的管理，使其盡快達成組織目標，溝通是值得引起組織中領(lǐng)導者足夠的重視。

人與人之間的溝通〔可以是兩人或兩人以以上〕溝通人與信息之間的溝通〔指信息被傳達和接受的程度〕發(fā)送者信息翻譯傳遞接受者翻譯理解反響

人與人之間的溝通

自上而下的溝通：正式溝通：自下而上的溝通橫向溝通斜向溝通單線式非正式溝通流言式偶然式集束式人與信息的溝通信息是用人來傳播的，而對于接受方而言需要正確了解、理解這信息的含義。對于傳達者而言，需要把信息表達清楚，防止被曲解，誤解人與信息的溝通：正確理解、誤解、曲解如何進行溝通管理1：工程負責人對于信息的流道加以重視，防止信息堵塞，延誤任務(wù)完成的時間2：對于不好的信息交流方式，負責人要加以杜絕，以防會影響到工程的進行3：上級對于下級下達命令時力求表達準確，提倡雙向溝通4：要重視非語言的溝通，經(jīng)常借助手勢、動作、眼神、表情等來幫助思想和感情上的溝通，表到主題、興趣、觀點、目標和用意5：注意空間位置，包括相互間的距離和溝通的場合，距離上的遠近將直接影響感情上的不同。辦公室的正式交談，有助與集中精力溝通信息6：負責人要積極得聽取下級的建議，對于不同立場的人要積極地勸說和仔細地聆聽上級與下級交談時注意：A：表現(xiàn)出有興趣B：聆聽要全神貫注C：該做承諾時那么承諾如何進行溝通管理D：選擇適當?shù)臅r間與地點E：不要過早下結(jié)論，打斷F：一旦有疑問時要及時解決下級與上級交談時要注意：A：要把問題提出，使得問題得以解決B：力求把信息準確地表達如何進行溝通管理不同階段需要的溝通不同階段需要的溝通準備：有外聯(lián)負責與原有居民協(xié)調(diào)，把拆遷這一重要事項作好，而工程經(jīng)理應(yīng)及時解決外聯(lián)所不能解決的問題。特別對于一些崇明人應(yīng)給予理解招標發(fā)包：把有關(guān)文件、信息及時向有關(guān)投標方傳遞，并注意雙方的溝通協(xié)調(diào)，一旦招標發(fā)包成功，與對方之間的溝通渠道要設(shè)立專門人員作好雙方的信息交流，防止出現(xiàn)信息堵塞以及誤解的情況，才能把工程做好。設(shè)備采購：采購經(jīng)理要處理好采購部與外界設(shè)備材料市場之間的信息傳遞，把握好時機.并隨時作好與上級之間的溝通，及時向上級報告情況。不同階段需要的溝通不同階段需要的溝通驗收階段：驗收階段要作好與政府、環(huán)境監(jiān)督部門、工程監(jiān)督部門之間的溝通。防止出現(xiàn)不合格工程。當然這一個工作應(yīng)該是表達在工程的開始直至結(jié)束，這樣才不會出現(xiàn)違民違國違利的情況。投產(chǎn)開業(yè)：外聯(lián)部要與外界作好溝通，防止內(nèi)部信息堵塞或者是外部信息堵塞。保修階段：在保修負責人與居民之間建立交流的渠道，及時解決問題，特別是要給人于最好的效勞。本卷須知1：工程負責人既要注重正式溝通的重要性，也要重視非正式的溝通，非正式的溝通可以彌補與改進正式溝通的缺乏。2：只有正確、合理、適當?shù)臏贤ǎ拍苁沟霉こ滔蚱谕羞M行3：努力使上下級之間傳達的信息準確4：既要注意人與人之間的交流，也要注意部門與部門之間的交流，更要把與外界的交流、溝通放在首位！八、工程組織管理〔一〕.組織文化以質(zhì)量構(gòu)建品牌〔一流的施工質(zhì)量，高標準的硬件設(shè)施質(zhì)量，先進的團隊管理質(zhì)量，國際標準化的效勞質(zhì)量。與顧客分享我們的優(yōu)質(zhì)〕以效勞贏得市場〔個性化的客服系統(tǒng)，完善的內(nèi)部營銷體制，與顧客分享我們的效勞〕以理念把握先機〔打造未來生態(tài)環(huán)保概念模型，以儒家文化為底蘊的管理理念，與顧客分享我們的理念〕以創(chuàng)新保持活力〔突出團隊概念，溝通為團隊生命，不斷在管理與效勞上創(chuàng)新。與顧客分享我們的活力〕〔二〕.工程團隊建設(shè)團隊建設(shè)活動以團隊協(xié)作為主體進行工作方面的磨合，適度安排各類有益溝通的活動〔如生日晚會，工作場地外的各種會議與聚會〕一般管理技能的培訓就工程組織文化，組織程序，工作流程，溝通技巧等進行培訓工程團隊建設(shè)鼓勵物質(zhì)鼓勵與人文關(guān)心相結(jié)合獎勵與表揚系統(tǒng)各種福利，津貼，額外補貼等集中辦公采取日式辦公方式〔管理人員與職員一起辦公，不為工程管理人員設(shè)獨立辦公室〕培訓以戶外培訓為主，重在提高團隊士氣，提高團隊對成員工作績效〔三〕.工程組織結(jié)構(gòu)設(shè)計附圖1.組織結(jié)構(gòu)簡圖董事會工程經(jīng)理董事長副董事長假設(shè)干董事假設(shè)干工程部銷售部行政部財務(wù)部職員假設(shè)干職員假設(shè)干職員假設(shè)干職員假設(shè)干由董事會聘任公開招聘〔四〕.工程組織結(jié)構(gòu)圖工程組織結(jié)構(gòu)圖分為三個階段:工程開發(fā)階段工程實施階段工程運營階段附圖2.工程開發(fā)階段結(jié)構(gòu)圖工程開發(fā)階段協(xié)調(diào)部門預(yù)算部門咨詢部門環(huán)境咨詢部政策咨詢部法律咨詢部招標部資金落實部附圖3.咨詢部門組織圖環(huán)境咨詢部法律咨詢部咨詢部門合同定議相關(guān)法規(guī)咨詢初步勘測實地考察測繪部工程地質(zhì)部檔案管理部協(xié)調(diào)人員預(yù)算部門材料其他設(shè)計機械勞動力宣傳協(xié)調(diào)人員對外聯(lián)絡(luò)部資金落實部現(xiàn)象展示部招投標管理部協(xié)調(diào)人員附圖6.工程實施階段組織圖1工程經(jīng)理公司副經(jīng)理擔任高級工程師工程副經(jīng)理高級工程師擔任工程副經(jīng)理高級工程師擔任工程管理股物資管理股成本核算股安全治安股工程質(zhì)量監(jiān)督股附圖7.工程實施階段組織圖2物資管理部工程管理部本錢核算部平安治安部質(zhì)量監(jiān)督部職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員協(xié)調(diào)組織附圖8.工程運營階段結(jié)構(gòu)圖總公司工程部招商部物業(yè)部財務(wù)部行政部綠化組住宅組水域組公共設(shè)施組其它決策組財務(wù)組審計組法律咨詢組設(shè)備組宣傳組其它協(xié)調(diào)部五.(附圖9)組織協(xié)調(diào)范圍示意圖近外層遠外層〔一〕.財務(wù)分析1.計算依據(jù)營業(yè)稅率5.065%所得稅率33%銷售費率2%(以銷售收入為基數(shù))折現(xiàn)率12%貸款利率8%開發(fā)周期3年占地面積:150平方米/棟總面積:210平方米/棟4.銷售收入銷售面積:31500平方米住宅售價:6500元/平方米商場售價:6000元/平方米銷售收入:2.17億元工程毛利潤率:14.2%5.財務(wù)指標稅后利潤:0.11億元預(yù)計三年后收回(三).估算范圍本估算包括正常的設(shè)計.施工周期內(nèi),為完成該工程所需投入工程安裝費用,但不包括以下各項:1.業(yè)主開業(yè)流動資金;2.建造期匯率可能發(fā)生的變動而需增加的費用.(四).估算說明1.土地費用根據(jù)本工程的實際情況,本工程占地面積150平方米,土地拆遷非用為320萬元/畝;

商業(yè)配套設(shè)施的實際情況,按每平方米建筑面積70元計算;5.人防工程建設(shè)費6.增容貼費7.其它建設(shè)費用8.貸款利息貸款利息費用包括貸款利息和貸款手續(xù)費用,按年利率8%計算.9.不可預(yù)見費〔三〕.本錢預(yù)算本錢預(yù)算分為開發(fā)階段預(yù)算.施工階段預(yù)算和使用階段預(yù)算.(一).工程開發(fā)本錢工程開發(fā)本錢包括:1.土地征用費7.前期設(shè)施費2.土地轉(zhuǎn)讓金8.根底設(shè)施費3.土地使用金9.配套設(shè)施費4.拆遷安置補償費10.房屋建筑物建筑安裝費5.前期工程費6.根底工程費1.土地征用費2.土地出讓金根據(jù)上海市基準地價表共約3000萬元3.土地使用金根據(jù)上海市非城鎮(zhèn)國有土地使用統(tǒng)籌費分區(qū)縣分類標準崇明為0.25元/年.米共約3.1250萬元4.拆遷安置補償費根據(jù)上海市拆遷安置補償費標準,

共約12萬元5.前期工程費6.根底工程費包括土地整平,道路修繕,開挖河道,地基工程,建設(shè)工程等等,計算得約為8000萬元.7.前期設(shè)施費包括建筑設(shè)施的購置,材料購置,設(shè)計購置等等,約為8000萬元.8.根底設(shè)施費包括供電貼費.自來水煤氣費.污廢水排放費.排水設(shè)施使用費等等.約為250萬元.9.配套設(shè)施費10.房屋建筑物建筑安裝費根據(jù)上海市各類建筑安裝工程造價參考標準,高級別墅的平均造價為4200元/平米.據(jù)計算,約為10500萬元(二)房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)費用房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)費用包括專業(yè)費用.銷售費用和管理費用等.專業(yè)費用以總建筑費的6%~8%計算,銷售費用那么以總銷售價值的3%計算,而管理一項涉及到眾多方面,主要包括以下方面:1.建筑業(yè)管理費2.設(shè)計招投標管理費3.勘察招投標管理費4.施工招投標管理費5.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費6.建設(shè)工程監(jiān)理費7.工程定額編制管理費8.建筑工程執(zhí)照費9.審照手續(xù)費10.規(guī)劃道路邊線放樣11.建筑物驗線12.橋梁建筑物沉降13.房屋設(shè)備沉降14.道路邊樁放樣15.竣工檔案編制費16.建筑物命名17.房屋拆遷管理18.房地產(chǎn)初始登記費19.房地產(chǎn)初始勘丈費20.住宅建設(shè)配套管理費21.房地產(chǎn)交易手續(xù)費三.房地產(chǎn)開發(fā)收費工程一覽表9.征地勞動力安置補償費10.征地養(yǎng)老安置費11.征地農(nóng)業(yè)人口安置管理費12.征地安置不可預(yù)見費13.征地占用林地補償費14.撤除私房補償費15.撤除公房補償費16.動遷貨幣化安置費17.房屋拆遷安置補助費18.房屋拆遷管理費二.設(shè)計勘測.申請開工19.規(guī)劃設(shè)計20.規(guī)劃測繪21.檔案利用費22.人口資料查詢并打印23.申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證.執(zhí)照費.審照手續(xù)費24.拔地釘樁費及界樁本錢25.臨時用電電費保證金26.供氣設(shè)施撤除費27.綠地補償費28.綠化建設(shè)保證金29.人防工程撤除補償費30.人防工程建設(shè)費31.住宅建設(shè)配套費32.住宅設(shè)計招投標管理費33.工程施工招投標管理費34.建設(shè)工程招投標業(yè)務(wù)代理費35.建設(shè)工程交易管理中心效勞費36.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費46.建筑垃圾及渣土申報手續(xù)費47.建筑垃圾及渣土處置管理費48.工程定額編制管理費49.市政定額管理研究費四.小區(qū)配套.竣工50.住宅小區(qū)內(nèi)供水管道工程費51.住宅小區(qū)內(nèi)燃氣管道工程費52.配電.臨時用電業(yè)擴工程費53.供.配電貼費54.通訊工程費55.房地產(chǎn)初始登記費56.房地產(chǎn)勘丈費57.地籍圖五.小區(qū)招標58.媒體宣傳費59.其他十、工程風險管理一.(附圖10)房地產(chǎn)開發(fā)風險房地產(chǎn)開發(fā)風險土地獲取階段工程建設(shè)階段租售管理階段開發(fā)區(qū)域風險開發(fā)物業(yè)類型風險開發(fā)時機風險征地拆遷風險市場供求風險開發(fā)成本風險籌資風險招標模式風險承包方式風險承包合同風險自然條件風險工期拖延風險項目質(zhì)量風險開發(fā)成本風險施工索賠風險租售合同風險銷售時機風險自然災(zāi)害風險意外事故風險2).開發(fā)物業(yè)類型風險

(三).開發(fā)時機與風險由于崇明的南隧北橋工程實施,崇明的開發(fā)勢在必行,在南隧北橋工程完工后,崇明的地價會跟隨上漲,開發(fā)別墅區(qū),配合了上海市政府在崇明已規(guī)劃的各種設(shè)施,使崇明成為上海的世外休閑中心.在此,應(yīng)考慮三方面的因素;一是購置能力的大小.二是房地產(chǎn)價格的上下.三是銀行貸款利率的上下.2.土地獲取階段風險土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)者承擔的重要風險有:土地風險.市場風險.征地安置風險.籌資風險.一.土地風險土地風險主要來自土地自然屬性.社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標認可的不確定性.二.征地拆遷風險購置土地使用權(quán)僅是獲取土地過程中的一個環(huán)節(jié),之后,便是大量的征地.拆遷.安置和補償工作.征地拆遷涉及許多法律和社會問題,一方面,我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),各地情況不同,3.工程建設(shè)階段的風險一.建設(shè)階段的任務(wù)二.招標模式與風險三.承包方式與風險四.承包合同風險五.自然條件風險六.工期拖延風險七.工程質(zhì)量風險影響質(zhì)量的不確定性因素主要來自規(guī)劃設(shè)計和施工環(huán)節(jié),常見的如:3.地基勘測資料不全,地下埋藏物未事先考慮,臨時處理不當.4.承發(fā)包方式選擇不當;合同類型選擇有誤;合同條款遺漏,表達有誤,不嚴謹;合同管理不力,引起大量索賠.5.工程實施期間通貨膨脹,材料和人工費上漲.6.匯率變化.7.不可抗力.九.施工索賠風險1.工程變動.失敗

管理風險組織風險外部風險財務(wù)風險領(lǐng)導班子無法勝任承包商能力有限對施工現(xiàn)場了解缺乏勞工工作效率低缺乏團隊精神能力不夠強不具協(xié)調(diào)溝通能力不善于應(yīng)變內(nèi)部沖突不能解決團隊士氣無法保持工作不協(xié)調(diào)二.(附圖11)事故樹1失敗

管理風險組織風險外部風險財務(wù)風險監(jiān)理失職組織機構(gòu)適應(yīng)性差設(shè)備供給不及時小組成員不穩(wěn)定分包不當缺乏管理層