遵義時代廣場商場規劃建議報告1對匯川區商圈的分析與評價●與中華路、北京路相比較而存在的市一級商業營運中心●傳統騎樓式商業文化特色顯著●餐飲業興旺，傳統商號密布，具旅游觀光價值●遵義傳統商圈，日均客流30～50萬●消費層次中低檔，商業配套成熟完善●主力消費群是遵義西關老城及遵義原住居民戶為主●專業市場成熟開展，專業度高，商業輻射廣泛●商業經營組織模式滯后，整體營運水平不高2對同商圈內的商業物業的評價●時代廣場是商圈內最大商業用房、總建筑面積12萬m2，由東欣房地產投資，2021年交付使用，前期經營慘淡，現南塔有所改觀，但整體空置率仍然較高。做不旺的原因分析：1.商場欠缺整體的開發及經營定位，重造場，重銷售，不重招商組合和整體經營；2.與上下九商業圈的經營氣氛沒有有機的融合，存在經營形態上的反差；3.核心主力店的引進失敗；4.物管本錢費用高企，制約商戶前期創業；5.商業整體規劃布局上存在缺陷。3●名匯商業廣場

1.銷售較成功；2.缺乏清晰的市場形象定位；3.招商組合力較差，欠缺靈魂主力店；4.門面小，樓層間隔及功能布局不合理；5.樓層高，制約客流導入。45工程競爭優勢l

生活配套完善

地處老城區，獨享成熟生活配套，學校、幼兒園、醫院、郵政、銀行、飲食娛樂一應俱全。

l

地鐵概念、交通便利工程鄰近地鐵一號線陳家嗣站，臨近北京路、中華路、中山路多條交通主干線，數十路公交車途經，交通輻射范圍十分大。

67舊城市中心商住型物業，軟硬件配套齊全；區政府規劃開展地區，具有較大潛力；區內人口隨著地區開展而擴大，消費力將增強；由于所在地商業零散，其市場空白面大，其開展空間巨大。

產品優勢8工程競爭劣勢l

工程所在地的商業零散，規模不大之余且檔次較低；l

商用物業面積分布過散〔方案六層〕；l

周邊大型專業市場的影響；l

車位配比略顯缺乏。9工程時機點分析l

匯川區核心區可開發用地較稀缺；l

本區商業市場空白面大；l

區域開展較具潛力；10工程威脅分析所屬的匯川區在未來的房地產開發量將增多〔含爛尾工程〕，商用物業也將擴大，即潛在的競爭對手會在一定程度上影響本工程未來銷售。因此工程的銷售將會面對不同檔次工程的競爭，其整體市場定位必須獨特，且抓住市場空白和市場潛在需求，創造效應。11工程定位篇工程開發理念市場定位規劃定位目標客戶定位12工程的開發原那么及思路1、以快速回籠資金為主的同時，確保長期旺場經營2、通過商場裙樓的價值創立，提升整體工程價值3、在形成整體品牌時，為開展商開發其他工程奠定良好市場信譽度，可持續擴展，實行房地產良性滾動開發模式4、在經營定位方面，符合政府商業開展規劃，并形成獨有經營特色優勢，增強市場競爭力，提升商業價值，確保高于區域商業市場價值，獲取最大利潤值135、在商場規劃設計方面，將適應各主要經營類別及業態經營使用需求，確保良好的循環人流消費購物動線，平面交通及垂直交通設計及設施合理齊配，提高商場中長期的經營可調適應性，包括各類商場硬件軟件設施科學靈活配置。6、商場在吸納及滿足區域內消費的同時，借助本區商貿旅游的商業規劃定位，制定充分吸納外區消費購置力，確保商場長期價值增長。7、在整體工程推廣經營過程中，通過工程經營定位將提升區域商業經濟，爭取得到政府部門的全力支持及協助14商場的市場定位1.

定位思路：從市場分析商業格局，商業經營開展中分析制定，并在以下幾方面形成定位趨向緣由：首先分析制定商業經營業態再分析制定經營行業類別最終分析制定項目定位

152、從交通條件及區域輻射分析[向東]中華路→北京路→人民中路→惠福路→解放中路?是匯川區與越秀區東西向的第二條主通道[向北]中華路中→中山七路→香港路→北京中路?是由北向入工程的主要通道之一[向西]中華路中→惠州路→中山八路→黃沙大道→珠江橋?是西區社區商業配套密集區域

[向南]中華路→長壽西→文昌北路→華貴路→第十甫→上下九路→六二三路?是匯川區與海珠區南北主干道之一16總結：①交通條件以向北接中山七路及連接北京路的優勢最為明顯。相對區域內其他商住工程具交通便捷優勢，同時周邊公交路網及站點密布。②作為匯川區內東西向二級主通道，溝通東西向區域內交通，區域內各類人流、車流來往頻繁密集，對新工程的形成及興建在前期及經營中將起到高速的口碑傳播作用。

17③與地鐵1號線相對接近，步行3~5分鐘即可到達，屆時進入工程的南區人流、向東區人流客快捷到達，1號線開展起主導作用，帶動各類商貿開展。④由西南向道路進入工程，受多條單行線影響，交通有所阻滯，與北京中路及中華路中路作為主要進入路線，工程在前期推廣及經營過程中將設置完善的交通導向指示系統，提高工程可到達速度及聚散便捷性，促進商業經營的交通優勢。183.從區域商圈分布特性及消費特性分析總結：①各類業態零散分布，對消費群體的互動購置引導力較低，人流未形成互補，缺乏趨于商業經營促進力②經營模式的創新將提升整體商業經營檔次及優勢，充分調動區域內密集的個人消費購置力，以及擴大經營輻射層面③區域居民消費結構單一，購物消費類別有待完善，同時效勞類別業將引入，外區消費購置力將成為經營主力與區域內居民消費相互補194.從區政府商業規劃特性分析①匯川區商業規劃將以打造西關歷史文化旅游及商貿結合的方向開展，大力促進第三產業開展。未來將形成百貨零售業態及專業批發市場業態同步經營的商業格局。形成西區獨有的經營特色及市場競爭優勢20②目前各大商業地產工程紛紛落成，采用錯位經營方式，形成自有經營特色及優勢，吸納區域消費群體，例如富力廣場的兒童用品專業商城、新光城市的百貨商場、中華北路的新大新商場等工程。③隨著房地產工程建設加快，居住人口結構、消費結構、消費力隨之改變，消費類別及檔次需求增大，對新的商業經營類別及業態進入提供良好的市場根底及機遇21①百貨商店逐漸喪失傳統核心優勢，向大規模、集團化、多元化、專業化開展，將以MALL形式出現②連鎖超市成為最迅速的主力業態，便利店以“全天候〞及“網點〞形成在各區域分店設置③專業市場適應市場細分的主流業態，強調專業經營，形成定向消費購物模式5.從商業格局開展特性分析226.

從現代社會消費購物形態進行分析u

購物形態23u

消費族群分類傳統重視門面追求卓越時尚享樂人士商務

由于匯川區今年不斷涌入外來人口，整體消費結構及特性有所調整，較易接受對新的業態及類別，進入引導形成定向消費購置模式247.從經營類別的經營開展特性結合商業地產租售模式分析u

本工程受區域、地塊、規模限制，難以引入大型商業的集中經營，將以引入單一類別的商品集中經營為主，形成主題式的商業經營場所。u

周邊是高密度的傳統居住區，將選擇經營區域及經營條件限制較寬松的民用商品類別，同時與區內消費相關聯的商品經營行業，可作為區域商業的有效補充，以民用商品為主，對周邊環境起到協調統一作用25綜上所述：從以上定位區向緣由分析中總結出本工程商場裙樓適合采用“主題性專業市場〞商業業態，并以批發零售相結合的“都市型專業市場〞，對內滿足區域消費需求，對外吸引外區消費需求。268.

從消費層角度分析u

匯川作為廣州市的老城區之一，構成現今荔灣區以老年人為主的人口結構〔40%以上〕。從保健品的目標消費層分析，老年人的需求量相對較大。u

港臺文化已深深影響到廣州。今年廣州經濟高速開展，人們生活水平不斷提高，對健康的注重也越來越高。279.從經營者角度分析匯川區政府于2003年底正式發報文案“把荔灣建設成集旅游、悠閑、娛樂、購物于一身的國際知名地區〞。因此區域內的可接觸層面會更加之廣闊。從經營者角度分析，接觸層的廣闊就意味著市場無限的商機。28293012.從提升商場物業市場地位及價值，促進商場物業招商、銷售。由于工程經營業態具首創性、唯一性，可將商場定位提升至全國及華南地區的國家級、省級、市級商業中心地位及價值，促進商場銷售。313233u

開展前景我國自古就有藥食同源的養生文化，作為21世紀代表人類經濟開展方向的朝陽行業，其開展在我國不僅具有深厚的社會根底，以具有廣闊的空間。u

規模與速度方面據專家估計，2021年，我國保健品的市場容量將到達1000億元人民幣。34u產品功能方面現階段尤其缺乏針對專門人群而設計的單一功能的保健食品，相信隨著市場細分的研究，又是企業將不斷開掘市場時機，未來的保健品市場將更加豐富多彩。35u從市場經營空白、市場需求進行分析

1、區內大型主題百貨業態及生活配套經營類別齊配，而缺乏的是主題特色專業市場2、區內各大專業市場經營以批發業態為主，對本區的消費力挖掘及消費相關聯性較少，缺乏屢次重復購置經營特性，而本工程處于傳統居住區，批發與零售業態將進行有效吸收363、日用品、耐用品經營相對飽和，與生活相關的教育、文化、醫療、保健等產業經營類別相對缺乏，在區域建設不斷加速的同時，對該類需求逐步擴大。37

u保健品經營類別品種眾多，各年齡層及各層面消費群體均有相應產品及消費需求，將可分區分層設置，適合高樓層商場分層經營特性，并將形成各層各區均有經營主題特色，增強商場各樓層經營價值。38綜上所述：從以上定位源由分析總結出本工程商場裙樓適合采用“保健品產業〞專業經營類別，同時在產業的根底上，結合相關配套經營類別，以及區域消費需求特性，形成與產業復合經營及專項商品及效勞定向消費購物模式。39〔一〕商場的市場及形象定位：首座中國保健品產業商貿中心1、采用“主題性專業市場〞商業業態，并以批發零售相結合的都市型專業市場，以保健品產業的根底結合相關配套經營類別，以及區域消費需求特性，形成與產生復合經營及專項商品及效勞定向消費購物模式。太陽城thesuncity具首創性、唯一性經營優勢40商場名稱闡述

城：CITY，代表以城市為中心的都會級商業中心，具行業經營規模優勢，一體化集中經營優勢。41

2、經營功能定位

——具專項商品集中經營及多功能復合經營優勢，及國內外保健品集中展示、銷售、推廣于一體的都會級專業商貿中心?并具有保健品產業文化傳播推廣功能?同時具有保健品在中國傳統飲食文化中轉換成“食用〞功能〔引入特色餐飲經營機構〕42?

通過“飲食文化〞經營機構進行商品的全方位推廣，符合西關旅游商貿區定位，以及西關傳統特色“飲食〞文化的市場經營優勢?具有保健品產業與人的互動經營功能，形成各類保健運動及治療經營功能〔引入保健理療休閑康體健身經營機構〕43?

具有保健品產業各類企業，及機構集中辦公，信息傳播，行業交流，教育培訓等經營功能〔引入行業經營機構及配套經營機構商貿用途〕?

具產業信息流、資金流、物流、人才流的會聚高端商業平臺功能443、經營模式定位“太陽城〞將實現保健品產業一體化現代商貿復合經營模式，并與旅游商貿業作復合經營，借助區域旅游商貿經營優勢及大量外區消費群體促進工程經營。454、

經營業態定位

行業品牌商戶主力店（超級市場）品牌專賣店保健行業購物中心專業經營店（百貨店）形成保健品產業的專業批發商場

46〔二〕商場的商品定位及功能定位：樓層功能定位建議建議面積（㎡）F1女性保健產品品牌區引入太太藥業集團等品牌，建立品牌專場增設推廣空間場地，制造開闊的視野空間約1200F2保健產品品牌區加設視播設備，加強互視效果全層（2401）F3保健產品區（清晰劃分兒童、老年專區）增設醫療商家（銷售按摩椅）休憩場地兒童（800）老年（1200其它（400）F4保健理療區吸納推拿、特色飲食等特色商家飲食（1500）推拿（600）其它（300）F5寫字樓增設商務中心全層（2087）47樓層定位原那么?

營造氣氛提出如此的功能劃分和行業組合建議，目的使商場的每個樓層都有比較平均的客流量，而不至于令人產生冷場的感覺。?

一站式消費其次，是引入循環消費理念，使每位顧客一天的吃、玩、購物都可以在場內完成，而無需再假借別處，增加商場的吸引力。48?

經營可行性再次，當能夠為商場帶來充足的購物人流時，商家的生意也比較好做，從而增加商戶入場的信心；同時，增設寫字樓局部，令商家在場內完成商務、經營等工作，可提升商場的整體綜合競爭能力。?

表達價值將商場的集批發、銷售、商務、展示、保健、飲食、旅游七大功能按其價值優勢作互補，到達帶動整個物業的售租經營。49〔三〕目標客戶定位1、經營商戶定位〔1〕國內〔廣東、上海、北京、西安、四川等保健品重點工廠區域〕生產廠商及以華南區為主的總經銷商〔2〕保健品產業的原材料、半成品、加工企業及供給商〔3〕保健品行業的經營配套、效勞配套經營商戶〔4〕國外保健品行業的中國區總經銷商502、消費群體定位〔1〕華南區為中心的各區域分銷商、經營戶、各大超市、百貨購物中心采購部〔2〕以廣州為中心的個人消費群體，社會機構消費群體

51規劃建議外部規劃建議整體商場規劃系統平臺設置設施設備配置環境裝飾設計52成功操作個案藍色快線天晟明苑跑馬地花園53藍色快線54天晟明苑55跑馬地花園56外部規劃建議外立面前廣場出入口57外立面建議商場外觀窗戶用通透式玻璃窗設計為宜

建議商場墻面用暖色調為主，不宜用過深顏色

建議設置在二至三層，約8~10米高

58前廣場不宜在平地上設置障礙性物品

設置高空立體景觀，即綠化設施

59出入口設置原那么：消費者進內消費的便利性原那么視覺吸引性原那么

60整體商場規劃建議間隔建議公共通道建議柱網分布商場動線組織樓地高度建議61間隔建議各面積戶型配比62首層間