頂賬房管理制度?一、總則（一）目的為加強公司頂賬房的管理，規(guī)范頂賬房的接收、使用、處置等流程，確保公司資產(chǎn)的安全與有效利用，維護(hù)公司的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司通過以房抵債等方式取得的頂賬房的管理活動。（三）基本原則1.合法性原則頂賬房的管理活動必須符合國家法律法規(guī)及相關(guān)政策的要求。2.安全性原則確保頂賬房資產(chǎn)的安全，防止資產(chǎn)流失、損壞等情況發(fā)生。3.效益性原則合理利用頂賬房，提高資產(chǎn)的使用效益，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。4.規(guī)范操作原則各項管理流程應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，確保管理活動的規(guī)范、透明。二、頂賬房的接收管理（一）接收依據(jù)1.公司與債務(wù)人簽訂的有效抵債協(xié)議，明確以頂賬房抵償債務(wù)的相關(guān)條款。2.具備法律效力的債權(quán)債務(wù)證明文件，如合同、協(xié)議、判決書等。（二）接收流程1.債權(quán)債務(wù)管理部門負(fù)責(zé)向公司管理層提交抵債申請，說明抵債的原因、頂賬房的基本情況（包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)狀況等）、預(yù)計抵債金額等信息。2.公司管理層對抵債申請進(jìn)行審核，審批通過后，指定專門的工作小組負(fù)責(zé)頂賬房的接收工作。工作小組可由法務(wù)、財務(wù)、工程等相關(guān)人員組成。3.工作小組與債務(wù)人及相關(guān)方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，確定頂賬房的交付時間、交付方式等具體事宜。4.在頂賬房交付前，工作小組應(yīng)安排專人對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行勘查，核實房屋是否存在質(zhì)量問題、是否被占用等情況，并做好記錄。5.頂賬房交付時，雙方應(yīng)辦理書面交接手續(xù)，明確房屋的交接時間、交接狀態(tài)等信息。交接手續(xù)應(yīng)由雙方簽字確認(rèn)，并留存相關(guān)資料。6.財務(wù)部門根據(jù)抵債協(xié)議及相關(guān)資料，對頂賬房進(jìn)行賬務(wù)處理，及時確認(rèn)資產(chǎn)的入賬價值。（三）產(chǎn)權(quán)辦理1.工作小組負(fù)責(zé)在頂賬房接收后，按照相關(guān)規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的資料包括但不限于抵債協(xié)議、房屋交接手續(xù)、債務(wù)人的身份證明、房屋相關(guān)的規(guī)劃、建設(shè)許可文件等。2.及時關(guān)注產(chǎn)權(quán)辦理過程中的各項事宜，與相關(guān)部門保持溝通協(xié)調(diào)，確保產(chǎn)權(quán)辦理工作順利進(jìn)行。3.產(chǎn)權(quán)辦理完成后，應(yīng)妥善保管房屋產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)資料，建立專門的檔案進(jìn)行管理。三、頂賬房的使用管理（一）使用規(guī)劃1.根據(jù)公司的實際需求和發(fā)展戰(zhàn)略，對頂賬房的使用進(jìn)行合理規(guī)劃。使用規(guī)劃應(yīng)包括但不限于自用辦公、出租、出售等用途。2.對于自用辦公的頂賬房，相關(guān)部門應(yīng)提出具體的使用需求和裝修改造方案，報公司管理層審批。3.對于出租或出售的頂賬房，應(yīng)制定相應(yīng)的市場營銷策略，明確目標(biāo)客戶群體、租賃或銷售價格、租賃期限或銷售條件等。（二）日常維護(hù)1.建立頂賬房日常維護(hù)管理制度，明確維護(hù)責(zé)任部門和責(zé)任人。一般情況下，自用辦公的頂賬房由使用部門負(fù)責(zé)日常維護(hù)，出租或出售的頂賬房由公司指定的物業(yè)管理部門或委托的第三方機構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)。2.定期對頂賬房進(jìn)行巡查，檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備運行狀況等，及時發(fā)現(xiàn)并處理存在的問題。3.對于頂賬房的維修、保養(yǎng)等費用支出，應(yīng)按照公司的財務(wù)管理制度進(jìn)行審批和核算。（三）安全管理1.加強頂賬房的安全管理工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案。2.配備必要的安全設(shè)施和設(shè)備，如消防器材、監(jiān)控設(shè)備等，并確保其正常運行。3.對頂賬房的使用人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高其安全意識和應(yīng)急處置能力。4.定期組織安全檢查和演練，及時消除安全隱患，確保頂賬房的使用安全。四、頂賬房的出租管理（一）出租流程1.市場營銷部門根據(jù)頂賬房的使用規(guī)劃和市場情況，制定出租方案，明確出租房屋的基本信息、租賃價格、租賃期限、租賃條件等。2.出租方案報公司管理層審批通過后，發(fā)布招租信息，吸引潛在租戶。招租信息可通過公司官網(wǎng)、社交媒體、房地產(chǎn)中介機構(gòu)等渠道發(fā)布。3.對意向租戶進(jìn)行資格審查，了解其經(jīng)營狀況、信用記錄等情況，確保租戶具備良好的租賃能力和信用狀況。4.與通過資格審查的租戶進(jìn)行洽談，協(xié)商租賃條款，簽訂租賃合同。租賃合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、租金支付方式、房屋使用要求、違約責(zé)任等內(nèi)容。5.租賃合同簽訂后，按照合同約定收取租金及相關(guān)費用，并做好租金管理和財務(wù)核算工作。（二）租金管理1.嚴(yán)格按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式收取租金，確保租金及時足額到賬。2.建立租金臺賬，詳細(xì)記錄租金的收取情況，包括租戶名稱、租賃房屋信息、租金金額、支付時間等。3.定期對租金收取情況進(jìn)行核對和分析，對逾期未支付租金的租戶，按照合同約定采取相應(yīng)的催繳措施，如發(fā)出催款通知、收取滯納金等。4.對于長期拖欠租金且經(jīng)多次催繳仍不支付的租戶，應(yīng)按照合同約定及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，采取法律手段維護(hù)公司的合法權(quán)益。（三）租戶管理1.建立租戶檔案，記錄租戶的基本信息、租賃合同履行情況、租金支付情況等。2.加強對租戶使用頂賬房情況的監(jiān)督管理，定期檢查租戶是否按照租賃合同約定使用房屋，是否存在擅自改變房屋用途、損壞房屋設(shè)施設(shè)備等行為。3.及時處理租戶提出的問題和訴求，保持與租戶的良好溝通，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。4.在租賃合同期滿或提前解除時，按照合同約定辦理房屋交接手續(xù)，確保房屋完好無損地收回。五、頂賬房的出售管理（一）出售流程1.市場營銷部門根據(jù)頂賬房的使用規(guī)劃和市場情況，制定出售方案，明確出售房屋的基本信息、銷售價格、銷售條件等。2.出售方案報公司管理層審批通過后，發(fā)布售房信息，吸引潛在買家。售房信息可通過公司官網(wǎng)、社交媒體、房地產(chǎn)中介機構(gòu)等渠道發(fā)布。3.對意向買家進(jìn)行資格審查，了解其購買能力、信用記錄等情況，確保買家具備良好的購買能力和信用狀況。4.與通過資格審查的買家進(jìn)行洽談，協(xié)商銷售條款，簽訂買賣合同。買賣合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、房屋價格、付款方式、房屋交付時間、產(chǎn)權(quán)過戶時間、違約責(zé)任等內(nèi)容。5.買賣合同簽訂后，按照合同約定收取購房款及相關(guān)費用，并做好房款管理和財務(wù)核算工作。6.協(xié)助買家辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，確保產(chǎn)權(quán)過戶工作順利進(jìn)行。（二）房款管理1.嚴(yán)格按照買賣合同約定的付款方式和時間收取購房款，確保房款及時足額到賬。2.建立房款臺賬，詳細(xì)記錄房款的收取情況，包括買家名稱、購房房屋信息、房款金額、支付時間等。3.定期對房款收取情況進(jìn)行核對和分析，對逾期未支付房款的買家，按照合同約定采取相應(yīng)的催繳措施，如發(fā)出催款通知、收取滯納金等。4.對于長期拖欠房款且經(jīng)多次催繳仍不支付的買家，應(yīng)按照合同約定及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，采取法律手段維護(hù)公司的合法權(quán)益。（三）產(chǎn)權(quán)過戶1.在買賣合同簽訂后，按照合同約定的時間和條件，協(xié)助買家辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需的資料包括但不限于買賣合同、買家身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證書等。2.及時關(guān)注產(chǎn)權(quán)過戶辦理過程中的各項事宜，與相關(guān)部門保持溝通協(xié)調(diào)，確保產(chǎn)權(quán)過戶工作順利進(jìn)行。3.產(chǎn)權(quán)過戶完成后，應(yīng)及時將相關(guān)資料歸檔保存，并更新頂賬房管理檔案。六、頂賬房的處置管理（一）處置原則1.符合公司利益最大化原則，確保處置活動能夠?qū)崿F(xiàn)頂賬房資產(chǎn)的保值增值。2.遵循市場規(guī)律，合理確定處置價格，確保處置活動的公平、公正、公開。3.處置活動應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)及公司內(nèi)部規(guī)定的程序進(jìn)行。（二）處置方式1.出售將頂賬房通過市場交易的方式出售給第三方，實現(xiàn)資產(chǎn)的變現(xiàn)。出售方式可包括公開拍賣、掛牌轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等。2.出租將頂賬房出租給租戶，獲取租金收益，在一定期限內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)的有效利用。3.自用根據(jù)公司的實際需求，將頂賬房作為自用辦公場所或其他用途，滿足公司的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。4.其他處置方式如捐贈、抵債給其他債權(quán)人等，但需按照相關(guān)規(guī)定履行審批手續(xù)，并確保處置活動符合法律法規(guī)和公司利益。（三）處置流程1.相關(guān)部門根據(jù)公司的實際情況和頂賬房的使用狀況，提出頂賬房處置申請，說明處置的原因、處置方式、預(yù)計處置價格等信息。2.公司管理層對處置申請進(jìn)行審核，審批通過后，指定專門的工作小組負(fù)責(zé)頂賬房的處置工作。工作小組可由法務(wù)、財務(wù)、市場營銷等相關(guān)人員組成。3.工作小組按照選定的處置方式，開展相應(yīng)的處置工作。對于出售方式，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定委托專業(yè)的評估機構(gòu)對頂賬房進(jìn)行評估，確定合理的處置價格，并通過合法合規(guī)的渠道進(jìn)行交易。對于出租方式，應(yīng)按照出租管理流程進(jìn)行操作。對于其他處置方式，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定履行審批手續(xù)，并辦理相應(yīng)的交接手續(xù)。4.在處置過程中，應(yīng)及時做好相關(guān)資料的收集、整理和歸檔工作，確保處置活動的全過程記錄完整、可追溯。5.處置完成后，財務(wù)部門根據(jù)處置結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)處理，及時調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債科目。七、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計部門定期對頂賬房的管理情況進(jìn)行審計監(jiān)督，檢查頂賬房的接收、使用、處置等流程是否符合規(guī)定，相關(guān)制度是否得到有效執(zhí)行。2.審計部門應(yīng)出具審計報告，對發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見和建議，并跟蹤整改落實情況。（二）日常檢查1.各相關(guān)管理部門應(yīng)定期對頂賬房的管理情況進(jìn)行自查，及時發(fā)現(xiàn)并解決存在的問題。2.建立頂賬房管理情況定期匯報制度，各部門應(yīng)定期向公司管理層匯報頂賬房的管理情況，包括房屋現(xiàn)狀、使用情況、租金或房款收取情況、處置進(jìn)展等。（三）違規(guī)處理1.對于在頂賬房管理過程中違反本制度規(guī)定的行為，公司將視情