爛尾樓管理制度?一、總則（一）目的為加強對爛尾樓項目的管理，規范處理流程，保障相關各方合法權益，降低爛尾樓帶來的經濟損失和社會影響，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司內部涉及爛尾樓項目的管理工作，包括但不限于項目接管、債務梳理、資產處置、風險防控等環節。（三）基本原則1.依法依規原則：嚴格遵守國家法律法規和相關政策規定，確保爛尾樓處理工作合法合規。2.風險防控原則：全面評估爛尾樓項目風險，采取有效措施防控風險，保障公司資產安全。3.公平公正原則：在處理爛尾樓相關事務時，公平對待各方利益主體，確保處理結果公正合理。4.高效推進原則：優化處理流程，提高工作效率，盡快推動爛尾樓項目復工或妥善處置。二、爛尾樓項目接管（一）接管條件1.項目已停工且停工時間達到一定期限（根據具體情況設定，如連續停工6個月以上）。2.項目存在明顯爛尾跡象，如建筑工程停滯、資金鏈斷裂等。3.公司通過合法途徑獲取對爛尾樓項目的接管權利，如收購、司法裁定等。（二）接管程序1.信息收集收集爛尾樓項目的基本信息，包括項目規劃、建設進度、土地情況、債權債務等。了解項目停工原因、相關方情況及社會影響等。2.組建接管小組由公司內部相關部門人員組成接管小組，成員包括工程管理、法務、財務、營銷等專業人員。明確接管小組各成員職責，確保工作有序開展。3.現場接管接管小組進駐爛尾樓項目現場，對項目現狀進行詳細勘查，包括建筑物實體狀況、施工設備及材料、項目文件資料等。與原施工單位、供應商、債權人等進行溝通，了解項目遺留問題。4.資產清查對爛尾樓項目的資產進行全面清查，包括土地、建筑物、機械設備、辦公用品等，核實資產數量、質量及權屬情況。建立資產臺賬，詳細記錄資產信息。（三）接管后的管理措施1.工程管理制定工程復工計劃，明確復工時間節點、施工進度安排及質量要求。組織專業人員對工程質量進行檢測評估，確定后續施工方案。協調施工單位進場施工，監督工程進度和質量，確保工程順利推進。2.財務管理清理項目財務賬目，核實債權債務情況，編制財務報表。制定資金使用計劃，合理安排項目后續建設資金，確保資金安全和有效使用。加強財務審計和監督，防止資金挪用和浪費。3.法務管理梳理項目涉及的法律糾紛，包括合同糾紛、債務糾紛、訴訟案件等。制定法律應對策略，維護公司合法權益，確保爛尾樓處理工作依法進行。協助處理各類法律事務，提供法律咨詢和支持。4.風險管理對爛尾樓項目可能面臨的風險進行全面評估，如市場風險、政策風險、資金風險等。制定風險防控措施，定期對風險狀況進行監測和預警，及時調整應對策略。三、債務梳理（一）債務分類1.銀行貸款：項目建設過程中向銀行申請的各類貸款。2.民間借貸：向個人或非銀行金融機構的借款。3.工程款欠款：拖欠施工單位、供應商的工程款及貨款。4.其他債務：如稅款、規費、擔保債務等。（二）債務梳理程序1.資料收集收集與債務相關的合同、協議、借據、還款記錄等資料。向債權方發出債務申報通知，要求其在規定時間內申報債權。2.債權核實對接管小組收集的資料和債權方申報的債權進行逐一核實，核對債權金額、期限、利率等關鍵信息。與債權方進行溝通確認，對于存在爭議的債權，通過協商、審計、司法鑒定等方式確定債權真實性。3.債務登記建立債務臺賬，詳細記錄每筆債務的基本信息、債權方情況、債務形成原因等。按照債務類別、金額大小等進行分類統計，形成債務清單。（三）債務處理原則1.依法償債原則：嚴格按照法律法規規定，確定債務的合法性和償債責任。2.分類處理原則：根據債務性質、金額大小、債權方情況等，采取不同的處理方式。3.協商解決原則：積極與債權方進行協商，爭取達成債務和解協議，降低償債成本。4.優先順序原則：按照法律規定和合同約定，確定債務償還的優先順序，保障重點債務的清償。四、資產處置（一）資產處置方式1.續建銷售對具備續建條件的爛尾樓項目，完成續建工程后進行銷售，回籠資金用于償還債務和后續開發。制定續建銷售方案，包括市場定位、營銷策略、價格策略等。2.整體轉讓將爛尾樓項目整體轉讓給其他有實力的企業，由受讓方負責項目后續開發和處置。進行項目評估，確定合理的轉讓價格，通過招標、拍賣、掛牌等方式公開轉讓。3.分割轉讓根據項目實際情況，將爛尾樓分割成若干部分進行轉讓，如按樓層、戶型等進行分割。辦理分割轉讓相關手續，明確各部分的權屬和使用范圍。4.資產變現對項目的部分資產，如土地使用權、建筑物、機械設備等進行變現，獲取資金用于償債。通過拍賣、變賣等方式進行資產變現操作，確保資產價值最大化。（二）資產處置程序1.處置方案制定根據項目實際情況和債務狀況，制定資產處置方案，明確處置方式、時間節點、預期收益等。組織相關部門和專家對處置方案進行論證和評審，確保方案科學合理、可行有效。2.審批備案將資產處置方案報公司管理層審批，涉及重大資產處置的，需報上級主管部門備案。按照審批意見對處置方案進行調整和完善。3.公開披露通過公司官網、報紙、網絡平臺等渠道，公開披露資產處置信息，包括處置項目基本情況、處置方式、報名條件等。接受社會監督，確保資產處置過程公平、公正、公開。4.交易實施根據處置方案和公開披露的信息，組織開展資產交易活動，如招標、拍賣、掛牌等。與受讓方簽訂相關合同協議，明確雙方權利義務，確保交易順利進行。5.產權變更按照合同約定和相關法律法規，辦理資產產權變更手續，確保資產權屬清晰。協助受讓方辦理項目后續開發建設所需的各項手續。（三）資產處置風險防控1.市場風險防控加強市場調研，分析市場動態和價格走勢，合理確定資產處置價格和營銷策略。制定應對市場波動的預案，及時調整處置方案，降低市場風險對資產處置的影響。2.法律風險防控在資產處置過程中，嚴格遵守法律法規，確保交易行為合法合規。對涉及的法律問題進行充分論證和審查，聘請專業律師提供法律支持，防范法律風險。3.操作風險防控規范資產處置操作流程，加強內部控制和監督，防止出現違規操作和內部舞弊行為。對資產處置過程中的關鍵環節進行重點監控，確保交易安全和資金安全。五、風險防控（一）風險識別與評估1.風險識別全面梳理爛尾樓項目處理過程中可能面臨的風險，包括政策風險、市場風險、資金風險、法律風險、工程風險等。通過實地調研、數據分析、專家咨詢等方式，收集風險信息。2.風險評估對識別出的風險進行評估，分析風險發生的可能性和影響程度。采用定性與定量相結合的方法，確定風險等級，為風險防控提供依據。（二）風險防控措施1.政策風險防控密切關注國家房地產政策變化，及時調整爛尾樓處理策略，確保項目符合政策要求。加強與政府部門的溝通協調，爭取政策支持，降低政策風險對項目的影響。2.市場風險防控加強市場調研和分析，合理制定資產處置價格和營銷策略，提高市場適應性。拓展銷售渠道，優化產品定位，降低市場波動對項目銷售的影響。3.資金風險防控制定合理的資金使用計劃，確保項目建設資金充足，避免資金鏈斷裂。多渠道籌集資金，如引入戰略投資者、申請銀行貸款、發行債券等，拓寬資金來源。加強資金管理，嚴格控制資金支出，提高資金使用效率。4.法律風險防控建立健全法律風險防控體系，加強法務管理，確保項目處理過程合法合規。對重大決策和合同協議進行法律審查，防范法律糾紛和訴訟風險。加強與律師事務所等專業法律機構的合作，及時解決法律問題。5.工程風險防控加強工程管理，嚴格按照工程建設規范和質量標準進行施工，確保工程質量和進度。定期對工程質量進行檢查和評估，及時發現和解決工程問題。協調好各參建單位之間的關系，保障工程順利推進。（三）風險監測與預警1.風險監測建立風險監測指標體系，對爛尾樓項目處理過程中的關鍵風險指標進行實時監測，如資金狀況、工程進度、市場銷售情況等。定期收集和分析風險監測數據，及時掌握風險動態。2.預警機制設定風險預警閾值，當風險指標達到或接近預警閾值時，及時發出預警信號。根據預警信號，采取相應的風險防控措施，調整處理策略，防范風險擴大。六、監督與考核（一）監督機制1.成立內部監督小組，定期對爛尾樓項目處理工作進行檢查和監督，確保各項管理制度和工作流程執行到位。2.加強對項目資金使用、資產處置、工程建設等關鍵環節的監督，防止出現違規操作和損害公司利益的行為。3.建立舉報機制，鼓勵員工和社會公眾對爛尾樓處理過程中的違法違規行為進行舉報，對舉報屬實的給予獎勵。（二）考核制度1.制定爛尾樓項目處理工作考核辦法，明確考核指標、考核方式和考核周期。2.對接管小組、各相關部門及工作人員在