集團營銷中心提交太原●星河灣考察（認購期）目錄一、產品規劃建筑戶型景觀室內售樓處展示區二、營銷策略策劃銷售三、公關及其它資源整合產品：規劃總圖：項目住宅部分有六個組團。住宅全為高層板樓一、二期為項目北面兩個組團一期住宅共8棟樓，分別22-27層，層高3.5米，共644套房二期共16棟樓一期二期功能分布：分為“一環、一心、六組團、九功能區”。中心為市政公園，原來這個公園在項目的東側，星河灣通告與政府規劃部門的協調，把公園調整到項目中心，這樣六個住宅組團皆可享受公園景觀。項目西北角為商業配套，包含一家五星級酒店、運動會所、千人國際宴會廳、及項目商業街教育配套位于東面，含一所小學和幼兒園產品：規劃交通組織：小區道路規劃成井字形，設車庫出入口，組團路為路面寬度為4-6米的隱性消防路。住宅車位共約9930輛，按1.5輛/戶設計，商業按0.6輛/100平米，學校按0.6輛/100學生設計。產品：規劃外立面：外立面延續星河灣的風格。底下三層為石材外立面，主體為涂料+石線產品：建筑單元入口：每個單元入口都過“金水橋”。單元入口大廳為標準層高，沒有挑高處理，有無障礙通道產品：建筑一、二期共有6種主力戶型，每種主力戶型在樓內都做了實體樣板間（見右圖紅色星號）戶型面積分別為255、294、294-297、323、378、530平米產品：戶型B2戶型255平米三室三廳三衛+工人房面寬14.9米，進深22米與北京戶型相比，北面增加早餐區，主臥增加玄關，但少了一間從北向凹槽里采光的書房。產品：戶型B1戶型294-297平米四室三廳四衛+工人房面寬17.2米，進深22米產品：戶型B1b戶型297平米四室三廳四衛+工人房面寬17.9米，進深19.4米產品：戶型A2戶型323平米四室三廳四衛+工人房面寬19.7米，進深19.4米產品：戶型A1戶型378平米四室三廳四衛+工人房面寬18.8米，進深22.3米產品：戶型A戶型（一期樓王）530平米五室三廳五衛+工人房面寬24.3米，進深26.9米產品：戶型一期園林和紅線外市政綠地全部完成，實景展示。（而一期建筑的外墻裝修剛完成下面三~四層，其施工組織是北方開發商不常用的方式，我們應該研究借鑒）園林要點水系——每個樓座都被4米寬“護城河”相隔，雙游泳池——室內和室外兩種大峽谷景觀200多種綠植、成冠木黃蠟石隱藏的排水井蓋“舍得”的投入——據稱在樣板區園林上花費1億元產品：景觀做了6個實體樣板間裝修風格基本一致客廳與餐廳：下沉式客廳南北雙陽臺地面石材拼花墻面為壁紙、仿鱷魚皮皮革吊頂為金箔或銀箔吸頂，圓形和方形，取天圓地方之意設正餐區和早餐區產品：室內廚房：中西分廚西式廚房為一體式櫥柜，冰箱、烤箱、微波爐都鑲在柜中，品牌是西門子電器中廚亦為一體式櫥柜，人造石臺面產品：室內臥室：朝南雙主臥，含步入式衣帽間及書房、大戶型有按摩浴缸基本每個臥室都帶獨立衛生間，馬桶為智能馬桶主臥為雙開門設計，有入口玄關，注重私密推拉門外設一步式陽臺。產品：室內其它：平層一梯一戶設計都帶傭人房套間，有單獨的傭人出入口中央空調機房位于北側，但噪音較大產品：室內產品-售樓處售樓處位于未來酒店大堂和餐廳中。共兩層（15米挑高），一層是接待區和休息區二層是沙盤區和洽談區宴會大廳（8.6米挑高，1600平米，能容納千人）是星河灣活動的主要場所商業街，共2層約1萬平米，定位為國際名品店運動會館：有室內游泳池等各種運動設施酒店大堂餐廳運動會館商業街宴會大廳酒店產品-售樓處售樓處室內按五星級酒店標準配備服務員（另專門聘請兩名外籍侍者），有現場客戶經理接待，另外配備專門沙盤講解員星河灣把整個一期建成為實景展示區園林：組團內園林基本全部建成，水系、綠植、游泳池皆為可觀可用。另外，紅線外的綠化帶也完成，標準與組團內綠化一致建筑：2009年6月6日正式開工，一二期同時施工，目前一期樓座皆已封頂，二期的樓座也已建至一半，如此大的施工量仍能保持高效施工速度令人敬畏產品：展示區紅線外綠化產品：展示區售樓處及周圍綠化產品：展示區星河灣酒店下沉式中心泳湖住宅組團內2000平米露天景觀泳湖疊瀑產品：展示區雙龍戲水大峽谷（噴霧設計）星河灣模式的亭與橋產品：展示區住宅首層外4米寬的“護城河”二、營銷策略策劃圈層營銷路線圈層活動銷售銷售模式推盤節奏、售價認購、優惠策略策劃：圈層營銷路線圈層營銷：太原星河灣170萬平米、6000套房的體量，預計超過350億的銷售價值，令項目的目標客戶不可能只限于太原甚至山西，其一貫的高端圈層營銷策略應用至太原項目——從拿地開始，星河灣便醞釀圈層活動主線“晉英回家”，吸引全省、全國、全世界的晉英歸家，在太原星河灣置業策劃：圈層活動日期7月24日7月25日7月26日7月27日7月28日活動①“盛裝亞洲·大美山西”亞洲風尚大典開幕式暨日本頂級時裝設計師杉本ちゆき大型風尚秀

②星河灣·開啟紳時代新聞發布會①中華優秀文化《弟子規》大講堂落戶星河灣

②國際級攝影大師李征大講堂暨李征名人攝影展

③中華優秀文化講師團宣講①“盛裝亞洲·大美山西”亞洲風尚大典暨魅力女性張天愛大型風尚秀

②樺榭敞篷車啟動儀式及歡迎晚宴①孔子第76代傳人孔令濤大講堂暨孔子像落戶儀式

②“人說山西好風光”攝影展揭幕儀式和講座①“盛裝亞洲·大美山西”亞洲風尚大典閉幕式暨祈剛大型風尚秀

②《東方企業家》“新晉商-能源轉型綠色路”論壇日期7月29日7月30日7月31日

活動①博鰲·21世紀房地產論壇（山西）專場

②樺榭敞篷車主參觀星河灣

③樺榭慈善晚宴①星河灣·山西璀璨之顆—星河灣·世界級奢華居所&世界皇室珠寶邀約鑒賞會

②阿拉伯大使團歡迎晚會暨多哈藝術節節目預演①星河灣開盤剪彩儀式

②世界奢侈品協會中國俱樂部·山西會所揭牌儀式

③阿拉伯大使山西行—太谷

星河灣啟幕系列活動：策劃：圈層活動星河灣啟幕系列活動花絮：范冰冰親臨活動現場敞篷車紳士文化之旅·魅力山西站策劃：圈層活動星河灣啟幕系列活動花絮：太原星河灣——亞洲風尚大典香港著名設計師張天愛世界冠軍超模大型風尚秀策劃：圈層活動活動歸納：——通過生活、事業、修為的各種活動，加上在媒體的密集推廣，四地項目聯動，配合展示區開放，太原星河灣形成“一夜傾城”的推廣效應，為開盤積勢銷售銷售模式：創新房地產代理銷售模式，引入三家全國頭排代理公司銷售，形成四方同銷局面（上海易居、廣州合富輝煌、北京思源，及星河灣自身銷售團隊），分別整合上海、廣州、北京三地的客戶資源采用場內和場外分銷的銷售模式，場內100人、場外200~300人龐大的置業顧問隊伍，在三個一線城市和山西省內鋪開銷售銷售推盤節奏：先推一期，8棟樓640多套房，目前已拿到銷售證，7月31日開盤。另外，為防止客戶太多選不上一期的房，拿出二期（預計10月有銷售證）北面兩排樓約700-800套房（與一期合計1300-1400套房），讓客戶預先排號售價：報價18000-20000元/平米，總價最低500萬，最高超過1000萬銷售開盤情況開盤情況開盤現場照片：三、公關及其它資源整合與規劃局調整市政公園的位置，置市政公園于項目中央，六個組團共享公園與房地局為太原房地局購買辦公設備，并專門聘請一人在房地局打印項目合同與銀行與中國銀行山西支行等溝通好，客戶首套房貸能享7折利率，第三套房貸仍能貸款50%，利率為基準利率的1.15倍（后我部通過閆總監電話問詢中行為何星河灣首套貸款房能享7折利率時，中行聲稱是星河灣自行宣傳，其實很難批