第一部分:中海地產合約策劃編制標準1.目1.1深入完善中海地產統一合約安排模式后續配套工作;1.2使項目合約工作有計劃地、高效地順利開展,從而使項目建安成本得到切實、有效地控制;2.定義合約策劃匯報:子企業在具體項目開工前,總體策劃合約體系構建、合約安排和設置建安成本控制目標從而保障項目合約工作高效、有序進行綱領性文件。3.適用范圍自印發之日起,中海地產各子企業新開工項目或分期均參考本指導制訂合約策劃匯報。4.編制要求4.1各子企業須在項目開工前一個月內完成項目合約策劃匯報編制工作,并報股份企業發展管理部立案。4.2各子企業在編制過程中應充足分析項目特征,使合約策劃匯報含有可操作性,能夠有效指導合約工作開展。合約策劃匯報在具體實施中修改和變動不再上報,但要做好統計工作,方便于以后總結。5.內容描述5.1合約策劃匯報內容:包含但不限于:a.項目概述b.合約策劃綜述c.招標分判計劃d.建安成本目標計劃e.人員配置計劃f.總結g.附件。5.2項目概述:概述項目基礎情況,應包含項目位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業類型、項目定位,項目估計開工時間、開盤時間、完工時間、項目總發展周期、項目總建安成本等基礎情況。5.3合約策劃綜述:策劃目、合約分判總體思緒、合約管理架構、標段劃分、時間節點控制思緒、工程量清單編制標準、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門銜接、不利原因分析及應對方法。5.3.1策劃目:明確具體項目合約策劃需要處理關鍵問題、實現根本目標。5.3.2合約管理架構:須以步驟圖形式說明發包人、監理企業、工料測量師行（如有）、主包、專業分包等之間合約關系,以及工程負責、工程協調、關鍵甲供材照管等責任關系。5.3.3合約分判總體思緒:精練概括采取分判模式、報價模式、定標標準、協議價款形式、主包和專業分包關鍵工程內容等。5.3.4標段劃分:具體分析項目特征,進行合理地標段劃分,并說明劃分理由。在標段劃分時應充足考慮到以后成本拆分核實等工作,在滿足項目分判實際需要前提下,盡可能根據不一樣物業類型進行標段劃分。5.3.5時間節點控制思緒:說明時間節點控制標準和方法,關鍵分項工程設計出圖及樣板確定計劃、工程進度計劃、分判計劃之間時間協調方法。5.3.6工程量清單編制標準:說明工程量計算時限,以及哪些分項工程工程量需要委托進行計算,哪些是計劃自行計算工程量。在計算工程量時,不管委托計算還是自行計算,應根據股份企業統一合約安排文件對應要求確保工程量清單完成時限,并在計算時充足考慮以后成本核實原因,進行有目分項計算。5.3.7工程價款支付:應說明工程變更和簽證價款審定時限和支付標準、工程結算標準。這些標準制訂,應確保成本預警需要,能夠盡可能立刻地反應出實際成本發生額和甲供材超供情況。5.3.8前置工程合約分判:售樓準備工程等需要在沒有施工圖情況下搶先開工,因為其對時間節點要求嚴格,有自己獨立施工方法和合約模式,所以應該專題對其合約關系、工程分判、物資采購、時間節點控制、變更管理、價款審定等進行專題策劃。5.3.9與其它部門銜接:因為合約分判工作受到出圖時間和開盤時間雙向制約,往往溝通不利便會影響到合約分判時間節點控制,故在此應確定與設計、工程、營銷等關聯部門工作銜接方針,以處理橫向部門之間信息不對稱和不能協同工作問題。5.3.10不利原因分析及應對方法:針對項目實際情況,從項目分判時間節點控制、物資材料采購、成本控制等方面預見性分析合約策劃實施過程中可能出現關鍵不利原因,并對其提出對應應對方法和處理預案。5.4招標分判計劃:包含招標分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監理單位招標、工料測量師行（或造價咨詢企業）招標。5.4.1招標分判概述應包含合約分判計劃和招標時間節點計劃,提議采取表格形式表現。分判計劃須包含具體分判工程名稱、招標單位數量、招標方法、價款形式、報價模式、付款方法、是否需要樣板等內容;招標時間節點計劃須包含施工圖出圖時間、工程量清單結算結束時間、招標單位資格審查完成時間、發標時間、定標時間、開工時間等內容。對于計劃時間可采取絕對時間,也可采取相對時間,對必需遵照實施時間應尤其標注。5.4.2主包工程分判應結合設計出圖計劃、施工組織計劃、報建計劃詳述主包工程合約分判方法,包含標段劃分情況和劃分理由、招標工程范圍、招標單位數量和要求、招投標手續辦理、相關時間節點確保和控制方法、協議價款確定標準,以及與專業分包、指定分包責權關系、協議價款表現和支付標準等。5.4.3分包工程分判應根據土建類（土方、樁基、室內精裝修、室外園林、幕墻、鋼結構等）、機電類（綜合機電、弱電、電梯安裝等）等進行分類概述,包含招標工程范圍、招標單位數量和要求、招投標手續辦理、相關時間節點確保和控制方法、協議價款確定標準等。5.4.4工程監理單位招標應包含招標單位數量和要求、分判時間節點、合約價款形式、協議價款確定標準、分判說明。5.4.5工料測量師行是依據項目特點為了有效協調合約各方關系,提升成本控制水平而雇用專業單位進行全過程合約管理服務。造價咨詢企業是為了提升工程量計算速度或精度而委托專門核實工程量單位。工料測量師行（或造價咨詢企業）招標,應包含雇用理由、招標單位資格要求、職責和作用,以及監控和杜絕第三方計算或核實錯誤方法。5.5材料及設備采購計劃:包含材料設備供給方法和采購計劃。5.5.1材料及設備供給方法提議采取表格形式分類說明具體物資采取甲供、乙供、甲指乙供,總部集中采購歸屬范圍。5.5.2材料及設備采購計劃關鍵是采購時間節點計劃,提議采取表格形式進行描述,內容應包含采購物資名稱、應供量計算結束時間、招標單位資格審查完成時間、發表時間、定標時間、供貨時間等。時間節點表述方法可采取絕對時間,也可采取相對時間。5.5.3對于總部集中采購物資,各子企業依據集中采購協議和項目采購協議約定總體考慮確定型號/樣板、定貨、進場等時間計劃,一并在總體采購計劃中表現。5.6建安成本控制:依據成本估計確立成本控制目標,分析建安成本控制關鍵,從合約管理角度制訂對應建安成本控制方法,合理、有效地降低項目發展成本,以實現合約統籌根本目。5.6.1建安成本控制目標應包含總建安成本控制目標和分項工程成本控制目標,分項工程分為前期工程、巖土工程、基礎工程、各類可售物業土建及安裝工程、配套設施土建及安裝工程、配套工程、室外工程等。5.6.2建安成本控制關鍵中應分類說明在合約管理中建安成本控制關鍵節點,對占建安費用百分比較大和成本變動可能性較大分項工程進行具體分析。5.6.3建安成本控制方法應從合約管理技術手段、管理制度等方面,從項目發展前期、當期、后期三個階段制訂含有可操作性建安成本控制方法。5.7人員配置:為了保障項目合約計劃順利實施而確定土建、水電、物資等專業合約人員以及地盤QS合理配置計劃。5.8總結:概括本策劃匯報中心指導思想和關鍵思緒。5.9附件:應提供項目發展進度計劃圖和施工平面標段劃分圖。第二部分:合約策劃匯報樣本本樣本僅為精縮示范版本,因為沒有具體工程施工組織方案,內容不夠詳準和充足。各子企業在編寫時候,應結合具體工程根據編寫指導要求對合約安排做出具體、科學、含有可操作性策劃。假如有其它需要進行計劃安排合約管理事宜,可在編寫指導基礎上進行合適增加。中海×××項目合約策劃匯報（范本）一、項目概述中海×××項目位于××市××地域,項目占地9189m2,總建筑面積90247m2,擬開發一棟地下三層、地上三十二層5A級智能化辦公樓。本項目計劃開工日期為××××年××月××日,完工日期為××××年××月××日,總發展時間歷時×年零×個月。二、合約策劃綜述（一）目相對于住宅項目而言,高等級寫字樓含有技術性強、系統復雜、標準高、專業性強特點,因為項目工程內容復雜,項目管理要求高,為預控、指導下一步工程管理,協調合約各方關系,控制成本管理工作,有必需在項現在期階段制訂出良好合約管理體系、合約工作計劃表等,以確保相關節點目標和成本控制指標得以實現。（二）合約管理架構見圖1:中海×××項目合約管理架構圖。（三）合約分判總體思緒本項目擬采取不完全總承包模式。為控制成本,可能有較多專業分包單位和供貨商,而土建總承包需完成主體結構施工內外粗裝飾施工,并負擔現場全方面管理責任。全部指定專業分包,需與本企業及總包簽署三方協議,明確相互關系和各自權利義務。鑒于以往存在總包單位在簽署三方協議工作中不予支持情況,合約部將在項目土建總包合約中加入對應約束條款。招標報價模式多采取二次、三次報價,以篩選出優異承包商。對于××工程將招標范圍進行拆分,選擇對應范圍內報價最低單位,以達成總標段合約成本最低。圖1:中海×××項目合約管理架構圖對于已出圖工程合約價款形式采取總價包干,對于無圖暫定量工程和物資采購協議采取單價包干。除土建總包以外,專業工程（尤其是機電安裝系統）分項較多。具體而言,中海×××項目在土建結構工程和裝飾工程方面,即包含以下專業分包:樁基工程、深基坑圍護及支撐、土方工程、幕墻工程、室內高等級裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等;在機電安裝方面則包含強弱電系統、電梯（包含扶梯）工程、通信系統、中央空調與通風系統、消防系統、樓宇智能化系統、污水處理工程及擦窗機等,其中還有大量甲供設備及物料。（四）標段劃分因為中海×××項目開發時間緊迫,設計現在正處于前期擴初設計階段,眾多原因還未確定,圖紙出圖時間無法確保一次性確定總承包單位（含上蓋部分）需要,為確保項目按期開工,我們擬分兩階段進行總承包工程招標,即±0.00以下總承包工程、±0.00以上總承包工程。其它分包根據專業劃分標段。（五）時間節點控制思緒本項目工期較緊,對合約時間節點控制要求較高,同時合約分判計劃又受到設計出圖計劃和工程進度計劃制約。所以,本項目時間節點控制標準是以工程發展進度計劃為根本控制點,依據設計出圖及樣板確定計劃安排具體合約分判時間節點計劃。在工作開展之前與設計部、發展管理部等部門進行良好溝通,對相互制訂時間節點計劃之間沖突進行協調處理;在工作開展過程中,要隨實際項目發展進度對合約時間節點計劃進行動態調整,并要求嚴格實施。一旦出現部分工序延誤,要立刻分析原因,尋求補救對策,盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項目發展。（六）工程量清單編制標準鑒于本項目特點和合約關系復雜性,計劃聘用工料測量師行進行整個項目工程量核實。考慮到通常工料測量師行對鋼筋、砼等會做總體計算,為了成本拆分歸集方便,要求將本大廈主體工程工程量根據地上、地下對結構、建筑等進行分別計算,對專業分包工程量根據《中海地產房地產開發成本科目（11月修訂版）》科目分類進行分類計算。（七）工程價款支付本項目工程價款按月支付,不予支付預付款。為了能夠立刻掌握建安成本實際變動情況,良好控制建安成本,我們計劃對設計變更和工程簽證工程量進行即時審核確定,對變更價款在一個月內審定,款項在次月中期付款中支付。工程結算在無特殊情況下,主包工程在含有結算條件后三個內完成結算工作,分包工程在含有結算條件后一個內完成結算工作。（八）前置工程合約分判本項目地上第一層將作為銷售中心,第四層作為樣板展示區,因為資金回籠要求,根據項目銷售計劃,在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內部精裝修和第四層樣板房裝修完成。為配合營銷宣傳和用戶積累,銷售中心、樣板展示區及大堂入口兩側綠化帶部分將爭取盡早施工。其中,包含到銷售中心立面石材或幕墻施工、空調工程、室內精裝飾及示范區景觀工程將進行單獨分判。本售樓準備工程分判價款形式先采取單價包干形式,在工程發標后60個工作日內完成工程量清單計算,并在施工單位確定后將協議價款更改為總價包干。該工程價款支付、結算依據項目整體工程價款支付標準實施。售樓準備工程招標時間計劃、合約分判計劃分別見表1、表2:表1:中海×××項目售樓準備工程招標分判時間計劃表（略）表2:中海×××項目售樓準備工程合約分判計劃表（略）（九）不利原因分析及應對方法本項目定位較高,工程技術性強、系統復雜、專業性強,加上工期較緊,對合約分判速度和質量要求較高,在合約人員有限情況下,怎樣促進團體在測量師行配合下快速、有效運作將是面臨最大困難。對此,我們將對項目合約安排在事前做出盡可能詳盡統籌計劃,并調用合約部關鍵業務力量按工程性質進行職責分攤,使責任到人。每七天須召開合約協調例會,檢討本周工作,將本周內碰到需要配合協調問題在會議中進行立刻溝通處理。三、招標分判（一）招標分判概述計劃是指導項目有序、有效實施指導性文件,前述內容中對本項目關鍵合約安排思緒做了概述,下面將詳述關鍵工程合約分判計劃和時間計劃,該計劃依據項目發展總計劃編制,并將在每個月月底依據調整項目發展總計劃對應調整時間安排。中海×××項目分判計劃和招標時間節點計劃分別見表3、表4。表3:中海×××項目合約分判計劃表備注:付款方法——A類:通常工程類協議,按月付款,每個月支付其完成工程造價90%,在該分項工程最終付款以后支付至工程總價95%,留5%保修金;B類:材料類協議,每批材料到場并經相關方驗收合格后支付該批材料價值80%,在該分項工程最終付款以后支付至工程總價95%,留5%保修金;C類:設備類協議,每批材料到場并經相關方驗收、調試合格后支付該批材料價值80%,在該分項工程最終付款以后支付至工程總價95%,留5%保修金;D類:其它協議,依據需要定義特殊付款方法,關鍵以里程碑付款為主;E類:零星工程或總額較小供貨協議,完成結算后一次性付款至95％,留5%保修金;*號:表示有預付款。表4:中海×××項目招標時間節點計劃（二）招標分判詳述1、主包工程分判依據政府相關部門要求,項目開發總承包管理標準上最多可分兩階段進行,即±0.00以下總承包及±0.00以上總承包,各自單獨辦理政府施工報建、招標手續。因為中海×××項目開發時間緊迫,設計現在正處于前期擴初設計階段,眾多原因還未確定,圖紙出圖時間無法確保一次性確定總承包單位（含上蓋部分）需要,為確保項目按期開工,我們擬分兩階段進行總承包工程招標,即±0.00以下總承包工程、±0.00以上總承包工程。相關具體操作事項計劃以下:（1）相關時間節點①設計出圖時間樁基施工圖計劃出圖時間:××××年××月××日;±0.00以下工程施工圖計劃出圖時間:××××年××月××日;±0.00以上工程施工圖計劃出圖時間:××××年××月××日。②工程進度計劃節點時間樁基及圍護工程:××××年××月××日至××月××日;除樁基以外±0.00以下工程:××××年××月××日至××月××日;±0.00以上工程開始時間:××××年××月××日。③招標計劃時間（內部招標）±0.00以下總承包工程:××××年××月××日至××月××日,為使本項目按期開工,其中樁基及圍護指定分包工程可先招標定標;±0.00以上總承包工程:××××年××月××日至××月××日。④政府招投標手續辦理時間在企業內部完成招標工作并確定單位后到××區辦理招投標手續,時間約1個月。±0.00以下總承包工程:××××年××月××日至××××年××月××日,其中樁基及圍護指定分包工程應在定標后1個月內（計劃××××年××月前）自行辦理政府中標手續,以確保項目先開工;±0.00以上工程:××××年××月××日至××××年××月××日。（2）總包單位招標（內部邀請招標,分兩階段）①±0.00以下土建總承包工程單位要求:符合施工資質、有相關工程業績、項目管理能力強、合約意識強施工單位。投標單位:××××有限企業;××××有限企業;××××有限企業;××××有限企業;××××有限企業。考察時間:××××年××月。計劃招標時間:××××年××月××日至××月××日。合約形式:包干總價,除有設計變更外;工程量清單形式。總價確定標準:按量價分離標準,依據工程量清單和綜合單價費率尋求相關單位報價,按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。內部定標時間（暫定）:××××年××月××日。招投標手續辦理:30天。說明:a.以上招標時間均為初步計劃時間,視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后,則招標、定標等時間對應順延;b.機電預留預埋:地下工程中機電工作關鍵是預留、預埋,限于圖紙原因,機電指定分包單位暫無法確定,提議此項工作應由總包單位完成;但預留預埋包含到以后與機電指定分包單位交接、驗收、使用,所以招標圖紙中此部分內容應設計清楚。c.除結構外其她土建工程:依據工程進度要求,在地下結構工程完成后即進行上部結構施工,所以下部其她土建工程在合約劃分上將劃分為上部總包單位工作內容,即下部總包單位僅負責砼結構工程。②±0.00以上總包單位要求:符合施工資質、有相關工程業績、項目管理能力強、合約意識強施工單位。投標單位:××××有限企業;××××有限企業;××××有限企業;××××有限企業;××××有限企業。考察時間:××××年××月。計劃招標時間:××××年××月××日至××月××日。合約形式:包干總價,除有設計變更外;工程量清單形式。總價確定標準:按量價分離標準,依據工程量清單和綜合單價費率尋求相關單位報價,按市場公平合理單價體系確定承包總價及暫定金額。內部定標時間:××××年××月××日。招投標手續辦理:30天。說明:a.以上招標時間均為初步計劃時間,視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后,則招標、定標等時間對應順延;b.分判體系:上部總包在進入現場后,即負擔整個項目總包職責,包含下部總包未完成工作。在合約體系上,全部其她專業單位都為它指定分包單位。c.總包合約內容:為報建手續計,總包內容理論上應包含本工程全部內容,即應包含結構、粗裝飾、精裝飾指定分包、幕墻指定分包、綜合機電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指定分包等。d.指定分包:由業主方在招標時明確指定分包工程內容,同時招標時以暫定金額形式計入總包協議總價,總包依據指定分包合約金額收取照管費,并申報照管費百分比。在總包確定后,依據設計情況及工程進度,完成各指定分包單位招標。（各指定分包單位具體分判本節略）。e.指定供貨:如木門、裝修材料等,視情況而定,可于招標時以暫定金額形式計入總包協議總價f.總包職責:總包須負責整個項目工程進度、質量,業主方關鍵管理、督促、協調總包,全部指定分包單位工作都必需經過總包申報給業主方,做到歸口統一、降低扯皮。g.資金控制:為確保工程順利開展,總包及各指定分包應建立專款專用帳戶,指定分包工程款支付經過總包支付,審核由業主方完成。為確保總包不任意扣押指定分包工程款,在合約中制訂嚴格管理方法。h.對總包要求:因為總包擔負起整個項目管理、協調,總包單位必需在現場組建經驗豐富、管理能力強項目管理班子。（3）招投標手續辦理在設計圖紙達成招標要求時,我們即展開各階段總包內部邀請招標。在內部邀請招標完成并確定施工單位后,選擇能力較強招標代理企業完成政府部門要求招標手續工作。因為本項目屬國有資產投資項目,相關招標手續辦理較為嚴格,為此,選擇優質、能力強招標代理企業較為關鍵。我們擬選擇多家（3家或3家以上）代理企業進行競標,視報價情況和本身綜合實力擇優定標。2、分包工程分判（包含指定分包）（1）土建類指定分包①樁基及圍護指定分包單位要求:符合施工資質、有相關工程業績、項目管理能力強、合約意識強施工單位。投標單位:擬3-5家。考察時間:××××年××月。計劃招標時間:××××年××月底前。合約形式:包干總價,除有設計變更外;工程量清單形式。招投標手續辦理:如設計圖紙跟不上現場開工進度要求,而項目又必需開工,則由樁基及圍護指定分包單位負責辦理政府中標手續及相關施工許可手續,以確保項目按期開工。說明:a.以上招標時間均為初步計劃時間,視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后,則招標、定標等時間對應順延;b.圍護工程:因為本項目為深基坑開挖,施工過程中又影響到周圍地鐵運行線路（2號線、4號線）,圍護工程方案將會受到政府部門嚴格審查,為審慎起見,提議預先確定好圍護方案。故,我們擬邀請2-3家有資質地下工程設計院進行圍護設計方案招標,在綜合考慮性價比后先確定圍護方案,再將圍護方案與樁基工程捆綁式進行樁基及圍護指定分包工程施工招標。c.樁基單位在±0.000以下總包單位確定后即納入總承包管理體系內,全方面接收并服從總包單位管理。②土方指定分包工程因為該工程包含××××,需有一定政府背景單位方可負擔施工。該項工程由業主方直接招標并作為總包單位指定分包單位。招標工作擬在××××年××月××日前完成。③幕墻指定分包工程:本項工程估計投資××××萬,因為幕墻體系設計基礎為整體式,為確保工程質量,較難將本工程劃分標段,為選擇優異施工單位及降低工程成本,需做到以下幾點:a.資格預審及考察:選擇資質一級、含有當地生產或加工能力、同類工程施工單位考察,并選擇10-12家單位考察,考察工作將在××××年××月前完成。b.投標單位:7-8家。c.成本控制提議:現在設計幕墻為單元式幕墻,幕墻玻璃是幕墻體系中成本關鍵一塊,假如選擇進口玻璃必將超出估計投資,同時進口玻璃供貨煩瑣,而現在中國大玻璃廠商生產玻璃也能滿足高級寫字樓要求（如耀皮、南玻）。因為為單元式幕墻,同時項目形式呈上發生形體動態改變,所以在部分位置對玻璃要求較高,假如在施工過程中因放線尺寸而造成加工錯誤,如選擇國產玻璃則可降低對工期影響。d.施工單位確定時間:上部結構在××××年××月開始,結構開始即開始預埋工作,為預留充足埋件設計、制作時間,本工程定標估計于××××年××月底前確定。④室內精裝修指定分包工程:大堂及公共部位裝修工程:關鍵包含大堂、標準層電梯廳、衛生間及開水間、公共走道等裝修,現在設計進度安排能滿足招標進度要求。因為精裝修好壞也是本項目定位及檔次表現,為確保招標成功,首先設計圖紙應盡可能完善,其次設計所選擇材料應盡可能易于采購或可替換,方便于施工及成本控制。室內吊頂工程:依據項目進度招標,由專業單位供貨及安裝。架空地板工程:視需要依據項目進度招標,由專業單位供貨及安裝。⑤檢測單位分包a.地鐵監測單位:由業主直接發包,政府相關指定單位。為防范施工風險,并有效協調政府關系,應在圍護工程施工前給予確定。b.管線監測單位:由業主直接發包。應在圍護工程施工前給予確定。c.樁基檢測:由業主方直接發包。（2）外總體指定分包工程外總體工程關鍵為外廣場及道路、硬景裝飾、綠化工程等。依據圖紙要求合并或分別招標。①屋頂鋼結構指定分包工程:在32層屋頂上為鋼結構玻璃幕墻,因為此部分結構形式尤其,所以可能需選擇專業鋼結構單位施工。②說明以上指定分包項目清單為暫定,甲方保留依據項目發展進度或其她需要將其她未列入上述清單項目劃為指定分包進行招標權利,同時亦不排除視實際需要將上述指定分包項目轉為總包施工情況,這一點亦會在總承包招標文件中給予明確。（3）機電類指定分包機電類工程內容包含強電、弱電、消防、空調、給排水、電梯、擦窗機、污水處理、停車系統、政府變配電工程等眾多子項工程。相關機電指定分包分判管理模式,我們擬策劃以下:機電類指定分包擬分成綜合機電主分包（包含空調通風工程、給排水工程、強電工程、消防工程等）、弱電指定分包（含智能化系統）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機供貨及安裝指定分包、機械停車設備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定變配電工程、甲供機電設備及物資等幾大項。因為本項目機電造價占建安工程成本40%,而綜合機電主分包工程又是機電工程大項,且其又負責眾多復雜管理及協調工作,所以擇優選擇綜合機電主分包單位將非常關鍵。①綜合機電主分包單位要求:符合施工資質,有相關工程業績,機電各系統綜合協調管理能力強、合約意識強機電工程企業。合約內容:包含空調通風工程、給排水工程、強電工程、消防工程、不銹鋼水箱工程等。投標單位:4-5家。考察時間:××××年××月××日前完成。招標時間:機電主分包為××××年××月××日至××月××日。指定分包為××××年××月××日至××月××日。合約形式:包干總價,除有業主同意設計變更外。內部確定時間:××××年××月××日前。說明:a.分判體系:綜合機電主分包單位中標簽約后,即負擔整個項目全部機電各系統施工和協調。b.主分包職責:負責整個項目全部機電各系統工程進度質量,包含機電各系統管線、設備和在平面、立面上部署綜合協調,各系統技術協調,弱電智能化各子系統集成協調等。業主及總承包方關鍵協調綜合機電主分包。c.其她機電指定分包,如弱電指定分包（含智能化系統）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機供貨及安裝指定分包、機械停車設備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定變配電工程等,由業主自行招標定標,以指定分包合約方法與總承包單位簽約。同時,業主在綜合機電主分包招標時將上述項目列出,要求綜合機電主分包單位申報配合、照管費,亦即上述指定分包由綜合機電主分包統一照管、協調、接駁、調試。d.對機電主分包要求:因為機電主分包負擔整個項目機電各系統工程管理和協調,機電主分包必需在現場組建經驗豐富、專業施工技術熟練、綜合協調能力強管理班子。②弱電指定分包（含智能化系統）單位要求:符合施工資質,有相關工程業績,綜合協調管理能力強、合約意識強。投標單位:3-4家。考察時間:××××年××月。招標時間:××××年××月××日至××月××日。合約形式:包干總價,除有業主同意設計變更外。內部確定時間:××××年××月××日至××月××日。③電梯供貨及安裝根據股份企業要求直接使用總部集中采購確定上海三菱電梯。內部確定型號、可選配置、可選功效等技術要求時間:××××年××月××日至××月××日。④擦窗機供貨及安裝指定分包內部定標時間:××××年××月××日至××月××日。⑤機械停車設備供貨及安裝指定分包內部定標時間:××××年××月××日至××月××日。⑥污水處理指定分包內部定標時間:××××年××月××日至××月××日。⑦政府指定變配電工程依據政府部門相關要求及現場進度確定定標時間。⑧甲供機電設備及物資甲供機電設備及指定品牌供貨:暫定為冷水機組、空調機組、鍋爐及隸屬設備、水泵、發電機組、配電箱柜、母線槽、電纜等,具體說明詳見以下第四點。3、工程監理單位招標（1）單位要求:符合本工程對應規模建設監理資質,含有對應業務規模,監理人員素質高,企業信譽良好單位。（2）投標單位初選:××××年××月××日至××月××日 （3）招標時間:××××年××月××日至××月××日（4）合約形式:依據招標時含有設計結果,由投標單位出具監理服務計劃書,按國家和XX省工程監理相關規范（取較嚴格者）給監理服務計劃書內容,申報包干總價,本企業則約定較為保守工期,并約定不管實施階段建筑形態和數量改變,總價不做調整。（5）總價確定標準:依據本工程規模、監理服務工作內容,結合市場價格情況,確定總價。4、工料測量師行招標鑒于本項目特點和合約關系復雜性,為有效協調合約各方關系,我們提議在本項目聘用工料測量師行。工料測量師行職責和作用:（1）為前期招標工作提供必需專業咨詢意見;（2）進行工程量、工程價款審核,如:審核中期付款及施工中期設計變更、現場簽證等價款;幫助處理合約價款爭議;（3）提出結算提議。作為客觀、公正第三方,工料測量師行將根據專業規則對工程量、工程價款進行核實,為避免多種矛盾沖突、提出公平合理結算提議、及本項目成本控制工作提供有效幫助。對于工料測量師行選擇,我們將會采取招標方法（3家或3家以上單位投標）擇優確定,并將工料測量師行聘用費控制在人民幣××萬元左