——從南京高科的實(shí)踐談起簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介1992年6月1997年5月2002年3月1992年9月1995年5月南京市政府決定設(shè)立新港工業(yè)區(qū)。新港工業(yè)區(qū)舉行開(kāi)區(qū)儀式。“南京新港〞〔1998年更名為“南京高科〞〕在上海證券交易所正式掛牌上市，證券代碼:600064。開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)工業(yè)廠房新港工業(yè)區(qū)開(kāi)工典禮老一輩開(kāi)發(fā)區(qū)人在建設(shè)工地2003年3月2021年2021年1月2021年12月獲準(zhǔn)設(shè)立出口加工區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)被命名為南京首家國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)。南京高科簡(jiǎn)介城市運(yùn)營(yíng)商價(jià)值創(chuàng)造者市政房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)股權(quán)投資南京高科各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況到2021年末，公司總資產(chǎn)已經(jīng)突破160億元凈資產(chǎn)近50億元年?duì)I業(yè)收入20余億元年盈利近4億元連年成為開(kāi)發(fā)區(qū)和棲霞區(qū)的納稅大戶，累計(jì)繳納稅收〔營(yíng)業(yè)稅、所得稅等〕逾25億元公司開(kāi)展戰(zhàn)略城市運(yùn)營(yíng)商市政聚焦園區(qū)開(kāi)展，做強(qiáng)做大市政業(yè)務(wù)房地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造者優(yōu)質(zhì)股權(quán)投資市政業(yè)務(wù)擁有市政施工總承包二級(jí)、房建施工總承包二級(jí)、市政監(jiān)理甲級(jí)、房建監(jiān)理甲級(jí)、園林綠化二級(jí)、物業(yè)管理三級(jí)等多項(xiàng)資質(zhì)。四個(gè)專業(yè)化運(yùn)作平臺(tái)高科建設(shè)〔工程總承包施工、管理、市政設(shè)計(jì)、管養(yǎng)等〕高科園林〔園林綠化、養(yǎng)護(hù)〕；高科物業(yè)〔工業(yè)廠房物業(yè)管理〕；高科水務(wù)〔污水處理、自來(lái)水供給〕2021年公司市政業(yè)務(wù)拓展至開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)烏龍山工程效果圖公司市政根底設(shè)施建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由南京高科置業(yè)進(jìn)行運(yùn)作。注冊(cè)資本15億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)50強(qiáng)企業(yè)，也是南京地區(qū)最具實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積突破400萬(wàn)平方米。高科榮境工程高科榮域工程目錄3.

新時(shí)期開(kāi)發(fā)區(qū)及其上市公司如何實(shí)現(xiàn)共贏的探討引言：一那么故事引言一那么故事引言一那么故事如何推銷一只雞蛋？一那么故事像這樣？新鮮的雞蛋喲！自然好營(yíng)養(yǎng)，天然好美味，貨真價(jià)實(shí)土雞蛋。一那么故事當(dāng)然，這其中會(huì)有很多方法。但如果把推銷雞蛋和資本市場(chǎng)聯(lián)系在一起，事情就會(huì)變得有趣得多。雞蛋與資本市場(chǎng)的故事做一份商業(yè)方案書(shū)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化和全流通上市寫明你打算如何利用這只雞蛋去創(chuàng)業(yè)此時(shí)，你就有了幾只雞和幾只雞蛋，也就是有了根底的資產(chǎn)和可以預(yù)期的收益，即符合上市要求在資本市場(chǎng)讓渡局部你所持有的蛋和雞的權(quán)益，然后資本市場(chǎng)根據(jù)你描繪的美好前景，給你一個(gè)可觀的溢價(jià)個(gè)人、戰(zhàn)略投資者、股東達(dá)到共贏當(dāng)然，這只是一個(gè)假想的故事，現(xiàn)實(shí)的資本市場(chǎng)并沒(méi)有這么理想化。但如果我們把園區(qū)開(kāi)發(fā)類公司也視作這樣一只未來(lái)能夠帶來(lái)可觀收益的雞蛋，其中能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和可觀預(yù)期收益的資產(chǎn)進(jìn)行打包上市。無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)或園區(qū)開(kāi)發(fā)類公司，還是對(duì)資本市場(chǎng)，都會(huì)有很精彩的故事可以講。目錄3.

新時(shí)期開(kāi)發(fā)區(qū)及其上市公司如何實(shí)現(xiàn)共贏的探討引言：一那么故事11.1這是由開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)展路徑?jīng)Q定的1.2與資本市場(chǎng)的結(jié)合能有效緩解開(kāi)發(fā)區(qū)資金瓶頸政府財(cái)政支持缺乏，資金短缺市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，時(shí)限性強(qiáng)1.1這是由開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)展路徑?jīng)Q定的1.1這是由開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)展路徑?jīng)Q定的政府派出機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)行使經(jīng)濟(jì)管理權(quán)和相應(yīng)的行政管理職能開(kāi)發(fā)區(qū)園區(qū)開(kāi)發(fā)公司幫助政府或在一定程度上承擔(dān)政府的局部職能，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行建設(shè)與開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)區(qū)投融資主要方式主要特點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)期中央開(kāi)發(fā)性貸款和地方政府財(cái)政撥款融資手段較為單一、資金來(lái)源渠道也較狹窄。在各開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展初期，都不同程度上受到了資金的約束。上世紀(jì)80年代初期信貸融資規(guī)模擴(kuò)大、渠道拓寬擴(kuò)大政府投資規(guī)模，保證經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求。80年代末期到90年代中期成立開(kāi)發(fā)公司或投資公司，將信用資本轉(zhuǎn)化為金融資本（包括發(fā)行股票上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、信托融資、資產(chǎn)證券化等）開(kāi)辟通往資本市場(chǎng)的路徑，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的融資途徑得以拓寬、融資手段也日漸豐富，開(kāi)發(fā)區(qū)的資金瓶頸得到了很大程度的緩解90年代中后期至今1.2與資本市場(chǎng)結(jié)合能有效緩解開(kāi)發(fā)區(qū)資金瓶頸20世紀(jì)90年代以來(lái)，僅滬深兩市，就為國(guó)家建設(shè)募集了上萬(wàn)億元的資金。滬市深市+支持國(guó)家建設(shè)局部園區(qū)類上市公司簡(jiǎn)要情況證券代碼證券簡(jiǎn)稱所處開(kāi)發(fā)區(qū)主營(yíng)業(yè)務(wù)上市時(shí)間600639浦東金橋上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售業(yè)務(wù);房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù);酒店公寓業(yè)務(wù)1993年3月600648外高橋上海外高橋保稅區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與租賃、貿(mào)易及物流、酒店經(jīng)營(yíng)管理等業(yè)務(wù)1993年5月600663陸家嘴上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、出租和中介;市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)(涉及許可經(jīng)營(yíng)的憑許可證經(jīng)營(yíng)).1993年6月600679金山開(kāi)發(fā)上海金山工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政基礎(chǔ)建設(shè)1993年10月600895張江高科上海張江高科技園區(qū)受讓地塊內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)與土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng),商業(yè)化高科技項(xiàng)目投資與經(jīng)營(yíng)等1996年4月600736蘇州高新蘇州高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)1996年8月600064南京高科南京開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；商品房開(kāi)發(fā)、銷售；物業(yè)管理；污水處理等。1997年5月600082海泰發(fā)展天津市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)孵化器建設(shè)和經(jīng)營(yíng),創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù),高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資及管理等1997年6月600133東湖高新武漢東湖開(kāi)發(fā)區(qū)科技工業(yè)園、煙氣脫硫和環(huán)保電力的建設(shè)、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)1998年2月600215長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)公用設(shè)施投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、租賃、經(jīng)營(yíng)、管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理;實(shí)業(yè)與科技投資.1999年9月600510黑牡丹常州新北區(qū)房地產(chǎn)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2002年6月600463空港股份北京順義空港工業(yè)區(qū)土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工物業(yè)出租、物業(yè)管理以及倉(cāng)儲(chǔ)物流等業(yè)務(wù)2004年3月園區(qū)類上市公司上市后幾年的市場(chǎng)表現(xiàn)

〔與大盤比較〕開(kāi)發(fā)區(qū)類上市公司一般都是該地園區(qū)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的骨干子公司，主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、根底設(shè)施開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)，以集團(tuán)整體上市的情況并不多見(jiàn)。因?yàn)閳@區(qū)集團(tuán)公司與開(kāi)發(fā)區(qū)的密切關(guān)系，業(yè)務(wù)會(huì)存在一定的非市場(chǎng)行為，來(lái)滿足區(qū)域開(kāi)展需要，這些業(yè)務(wù)不便于披露或可能影響公眾股東利益。政府或國(guó)資委園區(qū)集團(tuán)公司園區(qū)開(kāi)發(fā)類企業(yè)上市公司目錄3.

新時(shí)期開(kāi)發(fā)區(qū)及其上市公司如何實(shí)現(xiàn)共贏的探討引言：一那么故事22.1有效緩解園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金瓶頸2.2通過(guò)資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本的保值增值2.3發(fā)揮開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的杠桿作用2.4上市公司快速開(kāi)展本身，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展構(gòu)成奉獻(xiàn)2.5上市公司的標(biāo)準(zhǔn)治理，較好的躲避了開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能的風(fēng)險(xiǎn)2.6上市公司對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的品牌輸出效應(yīng)2.1

有效緩解園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金瓶頸證券代碼證券簡(jiǎn)稱上市時(shí)間募資情況（億元）資金投向600064南京高科1997年5月首發(fā)3.92園區(qū)市政建設(shè)及配套工程配股2.40園區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等發(fā)債融資20.00合計(jì)26.32600639浦東金橋1993年3月首發(fā)7.50園區(qū)土地開(kāi)發(fā)、區(qū)內(nèi)企業(yè)投資配股（1994年）6.59園區(qū)土地開(kāi)發(fā)、園區(qū)商貿(mào)樓建設(shè)配股（1997年）3.12園區(qū)廠房建設(shè)、園區(qū)配套建設(shè)發(fā)債融資8.00合計(jì)25.21600648外高橋1993年5月首發(fā)2.80園區(qū)土地開(kāi)發(fā)、園區(qū)市政建設(shè)、廠房建設(shè)配股（1994年）2.93園區(qū)廠房建設(shè)、園區(qū)綜合樓建設(shè)定向增發(fā)（2008年）44.83區(qū)內(nèi)電子園區(qū)、物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)等合計(jì)50.56600663陸家嘴1993年6月首發(fā)1.03陸家嘴地區(qū)基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)配股（1993年）0.63陸家嘴金融中心土地開(kāi)發(fā)及市政建設(shè)配股（1996年）12.09陸家嘴金融中心土地開(kāi)發(fā)及市政建設(shè)合計(jì)13.75園區(qū)類上市公司募資投向證券代碼證券簡(jiǎn)稱上市時(shí)間募資情況（億元）資金投向600679金山開(kāi)發(fā)1993年10月首發(fā)0.96金山開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)投資項(xiàng)目合計(jì)0.96600895張江高科1996年4月首發(fā)1.54園區(qū)供熱工程、園區(qū)廠房建設(shè)、區(qū)內(nèi)企業(yè)投資配股（1998年）2.87區(qū)內(nèi)企業(yè)投資配股（2001年）10.66張江高新區(qū)生物醫(yī)藥、信息技術(shù)等園區(qū)開(kāi)發(fā)配股（2008年）25.64區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)、企業(yè)投資等發(fā)債融資40.00合計(jì)80.71600736蘇州高新1996年8月首發(fā)1.19蘇州新區(qū)燃?xì)夤こ獭^(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等配股（1998年）1.87區(qū)內(nèi)興隆電子園工程、區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目擴(kuò)建等配股（2001年）3.87區(qū)內(nèi)企業(yè)投資、區(qū)內(nèi)物流中心建設(shè)等定向增發(fā)（2007年）5.20對(duì)子公司增資、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等發(fā)債融資10.00合計(jì)22.13600082海泰發(fā)展1997年6月首發(fā)1.55天津百貨大樓改擴(kuò)建項(xiàng)目定向增發(fā)（2007年）8.78海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地、海泰房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)10.33園區(qū)類上市公司募資投向證券代碼證券簡(jiǎn)稱上市時(shí)間募資情況（億元）資金投向600133東湖高新1998年2月首發(fā)1.80園區(qū)科技工業(yè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)配股（2000年）2.35區(qū)內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)、區(qū)內(nèi)企業(yè)投資等定向增發(fā)（2012年）9.20企業(yè)投資定向增發(fā)（2013年）3.07補(bǔ)充流動(dòng)資金發(fā)債融資1.80合計(jì)18.22600215長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)1999年9月首發(fā)7.13開(kāi)發(fā)區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等配股（2003年）4.14區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)投資等合計(jì)11.27600510黑牡丹2002年6月首發(fā)5.51定向增發(fā)（2009年）23.25收購(gòu)常州高新企業(yè)股權(quán)、黑牡丹工業(yè)園建設(shè)發(fā)債融資14.00合計(jì)42.76600463空港股份2004年3月首發(fā)2.40園區(qū)土地開(kāi)發(fā)以及廠房建設(shè)等合計(jì)2.40園區(qū)類上市公司募資投向以南京高科為例1997年1998年公司上市新聞發(fā)布會(huì)公司成功上市2.2

通過(guò)資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本的保值增值〔1〕通過(guò)資產(chǎn)交易的市場(chǎng)溢價(jià)〔集團(tuán)對(duì)上市公司注入資產(chǎn)〕，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的資產(chǎn)證券化及價(jià)值提升。張江高科模式2.2

通過(guò)資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本的保值增值南京高科不良資產(chǎn)剝離×優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保存增長(zhǎng)了約13倍2.3

發(fā)揮產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的杠桿作用開(kāi)發(fā)區(qū)政府企業(yè)如何共贏？開(kāi)發(fā)區(qū)政府企業(yè)招商引資給區(qū)域經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的一系列的諸如稅收、財(cái)政奉獻(xiàn)等增量。通過(guò)園區(qū)開(kāi)發(fā)類公司這條紐帶將開(kāi)發(fā)區(qū)政府與企業(yè)的利益捆綁在了一起，同時(shí)也分散了工程自身的風(fēng)險(xiǎn)。公司名稱募資投向備注張江高科出資830萬(wàn)元投資上海奈科明制藥有限公司，持股10%園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域之一蘇州高新投資2640萬(wàn)元參股江蘇富士通通訊技術(shù)有限公司，持股10.5%/南京高科投資1270萬(wàn)元與華新藤倉(cāng)新加坡股份有限公司組建南京華新藤倉(cāng)光通信有限公司；投資734萬(wàn)元與南京電信局等股東方建設(shè)南京華新電線電纜有限公司二期工程；投資2973萬(wàn)元興建CP線項(xiàng)目；投資2990萬(wàn)元興建立式硬齒面齒輪減速機(jī)項(xiàng)目；投資2980萬(wàn)元興建高速重載齒輪減速機(jī)項(xiàng)目；投資2000萬(wàn)元生產(chǎn)TDS-818A小救星心臟監(jiān)護(hù)報(bào)警器。/序號(hào)名稱行業(yè)1南京華新電線電纜有限公司通信設(shè)備、信息技術(shù)2金陵華新（南京）光纖光纜股份有限公司3南京華新藤倉(cāng)光通信有限公司4南京廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)有限公司5南京公證在線網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司6南京華日液晶顯示技術(shù)有限公司電子顯示技術(shù)7南京瀚宇彩欣科技有限責(zé)任公司8南京賽世科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司投資、貿(mào)易9南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)外貿(mào)易公司10南京新港液化氣有限公司基礎(chǔ)設(shè)施配套注：后根據(jù)市場(chǎng)情況及經(jīng)營(yíng)狀況，陸續(xù)進(jìn)行了退出目前，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)都正在實(shí)施或已經(jīng)實(shí)施“二次創(chuàng)業(yè)〞戰(zhàn)略。產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段創(chuàng)新突破階段序號(hào)名稱行業(yè)備注1南京棲霞建設(shè)股份有限公司房地產(chǎn)已上市2南京棲霞建設(shè)仙林有限公司-3南京LG新港顯示器有限公司電子-4南京華新有色金屬有限公司有色金屬-5南京金埔園林股份有限公司園林?jǐn)M上市6南京恒安方信科技有限公司信息技術(shù)-7南京優(yōu)科生物醫(yī)藥有限公司醫(yī)藥

擬上市8南京新港創(chuàng)業(yè)投資有限公司創(chuàng)業(yè)投資-2.4上市公司快速開(kāi)展本身，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)

展的奉獻(xiàn)公司過(guò)去十年收入、凈利潤(rùn)變化情況2.4上市公司快速開(kāi)展本身，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)

展的奉獻(xiàn)2021年7月，公司和夏普、LG等九家知名跨國(guó)企業(yè)一起被開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)授予“開(kāi)發(fā)區(qū)建區(qū)20周年有功單位〞榮譽(yù)稱號(hào)。2.5上市公司的標(biāo)準(zhǔn)治理，較好地躲避了開(kāi)發(fā)

區(qū)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)上市后，南京高科與集團(tuán)公司以及開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)建立了密切的合作與信任關(guān)系，同時(shí)公司堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，完善內(nèi)控制度，標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)交易，公司上市16年來(lái)未被監(jiān)管部門處分，也沒(méi)有違規(guī)的情況發(fā)生。現(xiàn)代企業(yè)制度的核心就是指以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為根底，以完善的企業(yè)法人制度為主體，以有限責(zé)任制度為核心，以公司企業(yè)為主要形式，以產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)為條件的新型企業(yè)制度，其主要內(nèi)容包括：企業(yè)法人制度、企業(yè)自負(fù)盈虧制度、出資者有限責(zé)任制度、科學(xué)的領(lǐng)導(dǎo)體制與組織管理制度。2.6

上市公司對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的品牌溢出效應(yīng)上市后，南京高科一直注重資本市場(chǎng)形象的打造，并因?yàn)榱己玫氖袌?chǎng)形象和較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，得到了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。隨著資本市場(chǎng)對(duì)上市公司形象的認(rèn)可，以及品牌美譽(yù)度的不斷提升，其背后的園區(qū)開(kāi)發(fā)集團(tuán)以及開(kāi)發(fā)區(qū)政府的品牌都將獲得溢價(jià)，這也是一種無(wú)形的品牌推廣。