物業(yè)管理創(chuàng)新經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營·

概論

經(jīng)營之道物業(yè)管理

運籌帷幄決勝千里●冰山理論可見的局部只有1/8，而7/8的局部都存在于水底。盈利的物業(yè)公司占39.7%盈利企業(yè)年平均利潤額82.1萬元●物業(yè)管理經(jīng)營現(xiàn)狀世邦魏理仕2021全年營業(yè)收入達(dá)51億美元。用08年12月31日美元對人民幣的匯率6.8346計算，相當(dāng)于348.56億元人民幣。□08年，深圳物管行業(yè)GDP為167億，企業(yè)1238家，從業(yè)人員近20萬人□中航地產(chǎn)公告：2021年物管業(yè)務(wù)營業(yè)收入4.32

億元。●數(shù)據(jù)比照物業(yè)管理經(jīng)營之道業(yè)主誤區(qū)房地產(chǎn)業(yè)誤區(qū)社會誤區(qū)物管行業(yè)認(rèn)識誤區(qū)誤區(qū)誤區(qū)誤區(qū)誤區(qū)誤區(qū)誤區(qū)

的認(rèn)識誤區(qū)

●

物業(yè)管理經(jīng)營物業(yè)公司誤區(qū)把物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、知識、信息等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等，都作為經(jīng)營的對象，通過對其綜合運營，到達(dá)資本的最大限度保值、增值。●

物業(yè)管理資源經(jīng)營的概念物業(yè)管理經(jīng)營之道物業(yè)管理資源經(jīng)營物業(yè)管理資本經(jīng)營物管文化資源經(jīng)營物業(yè)資源的經(jīng)營業(yè)主資源的經(jīng)營物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營物管公司資源經(jīng)營●

物業(yè)管理資源經(jīng)營的分類王荷：物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營物業(yè)公司資源經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營物管文化資源經(jīng)營業(yè)主資源經(jīng)營物業(yè)管理資本經(jīng)營●各類經(jīng)營資源間的關(guān)系物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營●常規(guī)經(jīng)營的概念物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并收取效勞酬金。物業(yè)管理經(jīng)營之道分包式業(yè)主自營職業(yè)經(jīng)理人模式綜合效勞式共管式合作式分包式□新增:業(yè)主自營式南京百合華府業(yè)委會聘物業(yè)主管、保安、保潔、設(shè)備維修及財會等人員。北京品格小區(qū)業(yè)委會工商注冊成立“北京三自品格社區(qū)效勞中心〞，全體業(yè)主是股東，業(yè)委會主任任總經(jīng)理。●常規(guī)經(jīng)營的市場形式□已有：合作式;綜合效勞式(一家管)共管式〔開元國際與之平管理〕分包式分包式王荷：□開展:職業(yè)經(jīng)理人模式【1】公共效勞收入【2】專項效勞收入【3】停車場經(jīng)營收入【4】特約及多經(jīng)收入【5】其他雜項收入〔違約金、滯納金、押金等〕●全委工程管理的經(jīng)營收入物業(yè)管理經(jīng)營之道●全委工程的收費內(nèi)容8.固定資產(chǎn)折舊；9.管理費分?jǐn)偂补芾矶鄠€工程所發(fā)生的管理費由各小區(qū)分?jǐn)偂常?0.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。【其他關(guān)注】一.社區(qū)文化、體育活動費用；二.法定稅金；三.物業(yè)公司的酬金；四.其他費用；如壞賬準(zhǔn)備金等；五.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，由專項維修資金列支。王荷：?物業(yè)效勞收費管理方法?、?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法?□風(fēng)險控制【好來居案】06年5月31日，南山區(qū)10歲小學(xué)生小宇〔化名〕放學(xué)回家，路過好來居大廈，被一塊玻璃砸死。小宇父母將73戶業(yè)主和物業(yè)公司告上法庭。南山區(qū)法院于07年12月20日開庭審理，判物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任，賠22萬元；業(yè)主不擔(dān)責(zé)。09年2月25日深圳中院二審，各方愿調(diào)解。□資源共享〔1＋N〕陸家嘴物業(yè)96916呼叫中心，實現(xiàn)集中調(diào)度、統(tǒng)一采購、標(biāo)準(zhǔn)效勞。一個實現(xiàn)五個功能：報修、應(yīng)急搶修、投訴、家政效勞、租賃中介。●常規(guī)經(jīng)營利益

最大化的關(guān)注點物業(yè)管理經(jīng)營之道□規(guī)模化開展□效勞標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)□人員數(shù)量與人員素質(zhì)合理□效勞周期與效果□提高物管費的收繳率□精打細(xì)算,節(jié)約挖潛【非惡意欠費者的處理】1.善待一貫良好業(yè)主2.解釋說明消除誤解3.顧全大局著眼整體4.靈活處理外地業(yè)主

一次交清長期費用；定期轉(zhuǎn)賬；代為出租房屋租金轉(zhuǎn)物業(yè)費王荷：收繳率●

提高物管費收繳率

的收繳率

●提高物管費第二步：第二次催費通知書

第一步：第一次催費通知書拖欠上月費用，次月初走第一步。輔以其他手段，注意方式方法對惡意欠費者的催繳程序注明：物業(yè)公司將采取一切合法手段維護合法權(quán)益法律訴訟前的最后一步

第四步：起訴第三步：送達(dá)律師函●

提高物管費的收繳率?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第六條規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)效勞企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。□特別關(guān)注一：物業(yè)公司盡量無過錯。□特別關(guān)注二：區(qū)別對待。如欠費大戶、家庭困難者。□特別關(guān)注三：有效送達(dá)催繳單，應(yīng)由業(yè)主簽收。物業(yè)管理經(jīng)營之道●

精打細(xì)算，節(jié)約挖潛物業(yè)管理經(jīng)營之道物業(yè)公司資源的經(jīng)營物業(yè)公司資源經(jīng)營王荷：5．人力資源6．自有設(shè)施設(shè)備資源7．資料類資源有形資源無形資源●

物業(yè)公司資源的類別

物業(yè)管理經(jīng)營之道物業(yè)管理經(jīng)營之道開元國際物業(yè)公司自2001年始，先后在近20座城市參謀工程超過1000萬平方米。萬科物業(yè)1997年開展參謀業(yè)務(wù)，10年間參謀面積超1200萬平米，普及20余城市。品牌產(chǎn)品有20～30%的附加值。2021年萬科品牌價值181.23億元。2007年可口可樂的品牌高達(dá)704億美元。●

品牌資源的經(jīng)營王荷：【經(jīng)營途徑】品牌塑造→確定品牌經(jīng)營思路→建立品牌經(jīng)營機構(gòu)和經(jīng)營體系→選擇品牌經(jīng)營方式→經(jīng)營實施【經(jīng)營方式】連鎖經(jīng)營;品牌作價;品牌入股;品牌租借;品牌聯(lián)合;品牌擴張;品牌授權(quán).●

品牌資源的經(jīng)營●

人力資源的經(jīng)營高級管理人員創(chuàng)造無形資產(chǎn)為主合作伙伴互利雙贏管理執(zhí)行人員〔主管〕組織落實經(jīng)營方案操作人員提供增值效勞物業(yè)管理經(jīng)營之道□資料類資源經(jīng)營

□公司所屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營□專業(yè)公司的經(jīng)營

□社會關(guān)系資源的經(jīng)營□公司媒介的經(jīng)營●

其他公司資源的經(jīng)營王荷：物業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營●物業(yè)資源的界定□在原有設(shè)計功能外，通過經(jīng)營產(chǎn)生新的價值。□在流通過程中產(chǎn)生價值。□無效資源－－受時代、環(huán)境、現(xiàn)實、業(yè)主等多種因素制約，不能實現(xiàn)共全部價值。物業(yè)管理經(jīng)營之道73年出生的江南春03.5成立分眾傳媒，05.7上市，身價升至20億RMB。08年胡潤榜55億，09年40億。05.10，1億美元收購框架媒介。06.1，3.25億美元并購聚眾傳媒。●

物業(yè)資源經(jīng)營之案例王荷：□經(jīng)營風(fēng)險〔喪失、損壞、交通事故〕□車場經(jīng)營的多元化〔無水洗車、車飾精品等〕□車位緊張的解決●

停車場的經(jīng)營王荷：

電梯廣告

廳堂廣告

停車場廣告

屋頂外墻廣告

路燈廣告

企業(yè)形象

其他類廣告

宣傳欄廣告●

社區(qū)廣告的經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營之道●

其他物業(yè)資源的經(jīng)營□擺臺－－－入伙擺臺；正常效勞期擺臺□基地建設(shè)－參觀考察基地，公益基地，學(xué)員實習(xí)基地，試驗基地，

影視拍攝基地等□會所經(jīng)營□綠化用地再經(jīng)營□倉儲□信號中轉(zhuǎn)放大□其他〔保安亭做POS機〕業(yè)主資源的經(jīng)營●業(yè)主資源的內(nèi)涵□業(yè)主擁有并通過物業(yè)管理進行經(jīng)營而產(chǎn)生價值的資源。□業(yè)主資源可分為：固定財產(chǎn)資源與流動財產(chǎn)資源；無形資產(chǎn)資源〔知識與社會關(guān)系〕；需求資源業(yè)主資源經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營之道【物業(yè)租賃模式】〔一〕包租轉(zhuǎn)租模式〔二〕出租代理模式〔三〕委托管理模式□固定財產(chǎn)資源經(jīng)營通常又稱為“資產(chǎn)經(jīng)營〞。□經(jīng)營形式有物業(yè)銷售〔直銷〕;物業(yè)估價;物業(yè)租賃。●

業(yè)主固定財產(chǎn)資源的經(jīng)營王荷：●

業(yè)主固定財產(chǎn)資源經(jīng)營之案例王荷：□處理階段：“二手家電經(jīng)營〞、“二手汽車市場〞、“書畫作品交易〞、“古玩市場〞，等等。□貨幣資源經(jīng)營：需慎重！●

業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營鄭州綠云小區(qū)物業(yè)規(guī)定進小區(qū)收廢品每月要交200元。濟南新世界陽光花園每年向廢品收購者收取4800元的進場費。濟南一有2000多戶的小區(qū)，廢品收購年承包費5萬元。一大型小區(qū)公開招標(biāo)廢品承包業(yè)務(wù)，最終成交價為8萬元。

物業(yè)管理經(jīng)營之道□知識資源經(jīng)營形式：演出;作品營銷；演講；研發(fā);專利;教育代理；專才聘用等。□社會關(guān)系資源經(jīng)營：澄清認(rèn)識；把握分寸；業(yè)主自愿；隱私保護。資源的經(jīng)營●

業(yè)主無形資產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)營之道□滿足業(yè)主的需求資源□經(jīng)營關(guān)注點：①企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營;②大型社區(qū)最有潛力；③優(yōu)先工程：日常生活類、消費周期短、易損易耗品、優(yōu)勢特色工程、中介效勞工程等。●

社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營王荷：□電子商務(wù)配送終端使物業(yè)管理與電子商務(wù)交叉參與社會電子商務(wù)配送；自創(chuàng)電子商務(wù)模式〔e好管家網(wǎng)〕●

社區(qū)網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)物業(yè)管理經(jīng)營之道□社區(qū)網(wǎng)絡(luò)□滿足業(yè)主需求資源07年推出的“e好管家〞一站式家庭效勞平臺，現(xiàn)月交易額超千萬。消費者只需通過網(wǎng)站、或撥10105180〔我要幫您〕，就可輕松找到適宜的效勞。“e好管家〞不向家庭用戶收費，同時負(fù)責(zé)對家政公司所提供的效勞質(zhì)量進行全程跟蹤。“e好管家〞簽約企業(yè)3萬余家，遍布京、津、滬等40多個城市。業(yè)務(wù)范圍涉及家政、家教、搬家、維修、婚慶、育嬰早教、維修養(yǎng)護、汽車培訓(xùn)、租車訂車、回收、托管、家教、做飯、婚慶、寵物效勞等幾十個行業(yè)，每個行業(yè)又進行細(xì)分，如家政又分為保姆、保潔、開荒等，共可分出69類細(xì)項。物管文化資源的經(jīng)營物管文化資源經(jīng)營王荷：●

物管文化資源經(jīng)營例舉物業(yè)管理經(jīng)營之道內(nèi)：企業(yè)人員多重需求；院校及培訓(xùn)機構(gòu)教材；政府、協(xié)會、研究機構(gòu)等外：社會人士；業(yè)主和業(yè)委會；相關(guān)行業(yè)如房地產(chǎn)、中介、家政、商業(yè)等□教育培訓(xùn)陸家嘴物業(yè)3層辦公樓，教室占2/3，培訓(xùn)學(xué)員中90%來自外省市①內(nèi)需培訓(xùn)②社會培訓(xùn)③綜合性教育●

物管文化資源經(jīng)營例舉物業(yè)管理經(jīng)營之道上崗培訓(xùn)；內(nèi)部培訓(xùn)；企業(yè)實需培訓(xùn)。誠那么誠針對業(yè)主物管培訓(xùn)；社區(qū)內(nèi)對業(yè)主、學(xué)生再教育物管院校社會辦學(xué)④建立社區(qū)營銷渠道

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物管文化資源經(jīng)營例舉物業(yè)管理經(jīng)營之道□媒體

③社會媒體(缺項很多)

①內(nèi)部媒體物管知識為主;物管關(guān)聯(lián)機構(gòu)創(chuàng)辦;物管為目標(biāo)消費群②外部媒體

□音像制品①培訓(xùn)教材，影視劇等②與專業(yè)機構(gòu)合作③營銷渠道④租賃經(jīng)營〔網(wǎng)上點播〕

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物管文化資源經(jīng)營例舉□企業(yè)籌劃公關(guān)籌劃、廣告籌劃、形象籌劃、區(qū)域策劃、傳媒籌劃、產(chǎn)品籌劃、營銷籌劃、項目籌劃、品牌籌劃、競爭籌劃、危機籌劃、公關(guān)籌劃●

其他物管文化資源經(jīng)營王荷：□廣告經(jīng)營①整體籌劃包裝;②廣告整合宣傳;③開發(fā)、實施社區(qū)廣告;④物業(yè)公司形象片;⑤房地產(chǎn)物管媒體廣告代理;⑥物業(yè)廣告設(shè)計與制作□

面向業(yè)主的物管文化產(chǎn)品很少□

面向物管從業(yè)人員的物管文化產(chǎn)品少而單調(diào)●物管文化的現(xiàn)狀與開展物業(yè)管理經(jīng)營之道物業(yè)管理資本的經(jīng)營物業(yè)管理資本經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營之道●物業(yè)管理資本經(jīng)營的概念將資本投入到可以獲得更多收益的與物業(yè)管理密切相關(guān)的經(jīng)營活動中獲取增值收益●

案例(一)：萬科物業(yè)與中航物業(yè)93年6月，成立汽車美容中心；連鎖店遍布市區(qū)。已轉(zhuǎn)讓。97年11月，小區(qū)智能化安防系統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計、施工、改造97年12月，兼營房屋租賃代理。01年9月，從事小區(qū)綠化工程設(shè)計、施工、改造、綠化養(yǎng)護02年4月，實施小區(qū)機電設(shè)備、公共設(shè)施的統(tǒng)一管理。04年6月，開始從事專業(yè)化會所經(jīng)營。王荷：中航樓宇設(shè)備；中航保安效勞公司；中航物業(yè)生活效勞公司；中航停車場；中航物業(yè)經(jīng)營參謀公司〔年經(jīng)營收入過億〕中航南光電梯工程〔屬下有深圳唯一的大型國有電梯配件商場，主營各種品牌的電梯專用零配件、部件〕

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案例(二)：開元國際與龍城物業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營之道●

投資物業(yè)管理經(jīng)營之道□企業(yè)聯(lián)合：緊密型合作，松散式聯(lián)盟，網(wǎng)絡(luò)式聯(lián)合。2004年6月28日，上海科瑞物業(yè)與儀房物業(yè)簽定聯(lián)合開展協(xié)議。兩家企業(yè)管理資源和人力資源合并，儀房經(jīng)營者自然人占科瑞股份的20%。新公司統(tǒng)一以科瑞物業(yè)公司名義運營。聯(lián)合的方式，防止了重組或兼并帶來的資產(chǎn)審核、出讓、債權(quán)債務(wù)處理等公司法規(guī)定的諸多事務(wù)。□擴張原那么：規(guī)模極限；領(lǐng)域兼顧；區(qū)域化；本錢；跨區(qū)域經(jīng)營。●

擴張物業(yè)管理經(jīng)營之道□兼并重組：既能從被兼并方得到，也能給予對方。2006年，長城物業(yè)收購福州名城物業(yè)。2007年5月，公元物業(yè)全盤收購清遠(yuǎn)恒遠(yuǎn)兆業(yè)物業(yè)公司。2021年6月