小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標準?一、目的本標準旨在規(guī)范小區(qū)物業(yè)工程管理工作流程，確保小區(qū)各類設施設備的正常運行，為業(yè)主提供優(yōu)質、高效的物業(yè)服務，保障小區(qū)居民的生活質量。

二、適用范圍本標準適用于[小區(qū)名稱]物業(yè)工程管理工作，包括但不限于房屋建筑、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設施設備的運行維護、維修保養(yǎng)、故障處理及更新改造等工作。

三、職責分工1.工程部經(jīng)理全面負責工程部的日常管理工作，制定工作計劃和目標，并組織實施。負責與其他部門的協(xié)調溝通，確保工程管理工作與物業(yè)服務整體目標相一致。審核工程維修項目預算，控制工程成本，確保維修資金合理使用。定期組織對設施設備的檢查評估，制定設施設備更新改造計劃，并監(jiān)督實施。2.維修主管協(xié)助工程部經(jīng)理開展工作，負責維修班組的日常管理和工作安排。組織維修人員對設施設備進行巡檢、保養(yǎng)和維修，確保設備正常運行。負責維修材料和工具的采購計劃制定與管理，確保物資供應及時、充足。對維修工作質量進行監(jiān)督檢查，及時糾正不符合項，確保維修工作達到標準要求。3.維修人員按照維修主管的安排，完成各類設施設備的維修保養(yǎng)任務。負責維修現(xiàn)場的安全管理，遵守操作規(guī)程，確保維修工作安全進行。及時反饋設施設備運行中出現(xiàn)的問題，并提出合理的改進建議。做好維修記錄和材料領用記錄，定期整理歸檔。

四、工作程序

設施設備接管驗收1.驗收準備工程部在小區(qū)建設項目竣工驗收前，組建接管驗收小組，明確小組成員職責。收集項目建設相關資料，包括規(guī)劃設計圖紙、施工圖紙、設備清單、產(chǎn)品說明書、質量檢驗報告等。準備驗收所需的工具和儀器，如萬用表、兆歐表、接地電阻測試儀等。2.驗收流程對房屋建筑進行外觀檢查，包括墻體、屋面、門窗等，檢查是否存在裂縫、滲漏等質量問題。按照設計圖紙和規(guī)范要求，對電氣系統(tǒng)進行檢查，包括配電箱、開關插座、照明燈具、接地系統(tǒng)等，測試絕緣電阻、接地電阻等參數(shù)，確保電氣安全。對給排水系統(tǒng)進行檢查，包括管道安裝、閥門開啟、衛(wèi)生器具使用等，檢查是否有滲漏、堵塞現(xiàn)象，通水試驗是否正常。對消防系統(tǒng)進行檢查，包括消防設施設備的安裝位置、型號規(guī)格、功能完整性等，進行消防設施聯(lián)動測試，確保消防系統(tǒng)正常運行。對電梯系統(tǒng)進行檢查，包括電梯運行狀況、安全裝置、轎廂裝飾等，進行電梯試運行，檢查運行是否平穩(wěn)、有無異常聲響。對智能化系統(tǒng)進行檢查，包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等，測試系統(tǒng)功能是否正常，圖像是否清晰、信號是否穩(wěn)定。3.驗收記錄與問題整改驗收過程中，驗收人員應詳細記錄驗收情況，包括發(fā)現(xiàn)的問題、問題所在位置、問題描述等。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與建設單位溝通，要求建設單位限期整改。整改完成后，進行復查，直至問題全部解決。驗收合格后，填寫設施設備接管驗收報告，雙方簽字確認，辦理交接手續(xù)。

設施設備日常巡檢1.巡檢計劃制定維修主管根據(jù)小區(qū)設施設備的分布情況、運行特點和使用頻率，制定年度、季度、月度巡檢計劃。巡檢計劃應明確巡檢項目、巡檢標準、巡檢周期、巡檢人員等內(nèi)容。2.巡檢實施維修人員按照巡檢計劃，對設施設備進行定期巡檢。巡檢過程中，應使用專業(yè)工具和儀器，對設備的運行參數(shù)、外觀狀況、連接部位等進行仔細檢查。對于重點設備，如電梯、消防設備等，應增加巡檢頻次，并做好巡檢記錄。巡檢記錄應包括巡檢時間、巡檢人員、設備名稱、設備編號、巡檢項目、巡檢結果等信息。3.巡檢問題處理巡檢中發(fā)現(xiàn)的一般問題，維修人員應及時進行處理，并記錄處理情況。對于較復雜或需要更換零部件才能解決的問題，維修人員應及時報告維修主管，維修主管組織評估，制定維修方案，安排維修人員進行維修。對巡檢中發(fā)現(xiàn)的重大安全隱患，應立即采取臨時措施，確保設備停止運行或人員安全，并及時報告工程部經(jīng)理，組織相關人員進行搶修，同時向業(yè)主公告。

設施設備保養(yǎng)1.保養(yǎng)計劃制定維修主管根據(jù)設施設備的使用說明書、運行特點和使用壽命，制定年度設施設備保養(yǎng)計劃。保養(yǎng)計劃應包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)內(nèi)容、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)人員等信息。2.保養(yǎng)實施維修人員按照保養(yǎng)計劃，對設施設備進行定期保養(yǎng)。保養(yǎng)內(nèi)容包括設備清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等。對于大型設備或關鍵設備，可委托專業(yè)維保單位進行保養(yǎng)，但物業(yè)工程部應安排專人進行監(jiān)督檢查。保養(yǎng)過程中，應做好保養(yǎng)記錄，記錄內(nèi)容包括保養(yǎng)時間、保養(yǎng)人員、設備名稱、設備編號、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)內(nèi)容、保養(yǎng)結果等信息。3.保養(yǎng)效果評估維修主管定期對設施設備保養(yǎng)效果進行評估，可通過設備運行參數(shù)監(jiān)測、性能測試、故障統(tǒng)計等方式進行。根據(jù)評估結果，總結保養(yǎng)工作中的經(jīng)驗教訓，對保養(yǎng)計劃和保養(yǎng)方法進行調整優(yōu)化，提高保養(yǎng)工作質量。

設施設備維修1.維修申請業(yè)主或物業(yè)工作人員發(fā)現(xiàn)設施設備存在故障或損壞時，可通過電話、書面等方式向工程部提出維修申請。維修申請應包括維修項目、維修地點、故障描述、申請人等信息。2.維修派工維修主管接到維修申請后，根據(jù)維修項目的難易程度、維修人員技能水平等因素，安排合適的維修人員進行維修。維修主管向維修人員下達維修任務單，明確維修項目、維修要求、維修時間等內(nèi)容。3.維修實施維修人員接到維修任務單后，攜帶必要的工具和材料到達維修現(xiàn)場。維修過程中，應遵守操作規(guī)程，確保維修工作安全進行。對于維修難度較大或需要多個維修人員配合的項目，維修主管應組織協(xié)調，確保維修工作順利進行。維修人員在維修過程中，如發(fā)現(xiàn)原維修申請與實際情況不符，應及時向維修主管反饋，維修主管根據(jù)實際情況調整維修方案。4.維修質量檢驗維修工作完成后，維修人員應進行自檢，確認維修質量符合要求后，填寫維修記錄，并通知維修主管進行驗收。維修主管組織相關人員對維修項目進行驗收，驗收合格后在維修記錄上簽字確認。對于驗收不合格的項目，維修人員應重新進行維修，直至驗收合格為止。5.維修費用結算維修完成后，維修人員應及時清理維修現(xiàn)場，將剩余材料和工具歸還倉庫。維修主管根據(jù)維修任務單和維修記錄，核算維修費用，填寫維修費用結算單，報工程部經(jīng)理審核。工程部經(jīng)理審核通過后，將維修費用結算單提交財務部門進行結算。

設施設備更新改造1.需求評估工程部經(jīng)理定期組織對小區(qū)設施設備進行評估，結合設施設備的運行狀況、使用壽命、業(yè)主需求等因素，確定是否需要進行更新改造。對于需要更新改造的項目，組織相關人員進行詳細的需求調研，收集業(yè)主意見和建議，明確更新改造的目標、內(nèi)容、標準和預算。2.方案制定根據(jù)需求評估結果，工程部經(jīng)理組織制定設施設備更新改造方案。更新改造方案應包括項目概述、改造內(nèi)容、技術方案、施工計劃、質量保證措施、安全保障措施、預算費用等內(nèi)容。組織相關專業(yè)人員對更新改造方案進行評審，根據(jù)評審意見進行修改完善，確保方案的科學性、合理性和可行性。3.項目實施工程部經(jīng)理負責設施設備更新改造項目的組織實施，按照施工計劃安排施工隊伍進行施工。施工過程中，工程部應安排專人進行現(xiàn)場監(jiān)督管理，確保施工質量和施工安全。嚴格控制施工進度，及時解決施工中出現(xiàn)的問題。加強與供應商的溝通協(xié)調，確保設備和材料的及時供應和質量合格。4.項目驗收設施設備更新改造項目完成后，工程部經(jīng)理組織相關人員進行驗收。驗收內(nèi)容包括施工質量、設備運行狀況、技術性能指標等方面。驗收合格后，填寫設施設備更新改造驗收報告，辦理項目交接手續(xù)。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改，直至達到驗收標準。5.資料歸檔設施設備更新改造項目完成后，工程部應及時整理項目相關資料，包括需求評估報告、更新改造方案、施工圖紙、設備采購合同、施工記錄、驗收報告等，進行歸檔保存，以便日后查閱和維護。

安全管理1.安全制度制定工程部制定完善的安全管理制度，包括安全操作規(guī)程、安全檢查制度、安全事故應急預案等。定期組織維修人員進行安全培訓，提高維修人員的安全意識和操作技能。2.施工現(xiàn)場安全管理在設施設備維修、保養(yǎng)、更新改造等施工現(xiàn)場，設置明顯的安全警示標志，配備必要的安全防護用品。維修人員在施工現(xiàn)場必須遵守安全操作規(guī)程，正確佩戴和使用安全防護用品，嚴禁違規(guī)操作。施工負責人負責施工現(xiàn)場的安全管理，定期進行安全檢查，及時消除安全隱患。3.設備運行安全管理加強對設施設備運行過程的安全管理，定期對設備進行安全檢查和維護，確保設備安全保護裝置齊全有效。建立設備運行安全監(jiān)測系統(tǒng)，實時監(jiān)測設備運行參數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備運行中的安全問題。制定設備突發(fā)故障應急預案，明確應急處置流程和責任分工，確保在設備突發(fā)故障時能夠迅速采取有效措施，保障設備安全和人員生命財產(chǎn)安全。

檔案管理1.檔案分類工程部檔案分為設施設備檔案、維修檔案、安全檔案等類別。設施設備檔案包括設備臺賬、設備說明書、安裝圖紙、維修保養(yǎng)記錄、運行記錄等。維修檔案包括維修申請單、維修任務單、維修記錄、維修費用結算單等。安全檔案包括安全管理制度、安全檢查記錄、安全事故應急預案及演練記錄等。2.檔案收集與整理維修人員在完成各項工作后，應及時將相關資料整理歸檔，確保檔案資料的完整性和準確性。檔案管理人員定期對檔案進行收集、整理和分類，按照檔案管理要求進行裝訂、編目和上架存放。3.檔案查閱與借閱因工作需要查閱檔案資料的人員，應填寫檔案查閱申請表，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后，在檔案管理人員的陪同下查閱。如需借閱檔案資料，借閱人員應填寫檔案借閱申請表，注明借閱期限和歸還時間，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后，辦理借閱手續(xù)。借閱人員應妥善保管檔案資料，按時歸還，不得轉借他人或擅自復印、涂改、銷毀檔案資料。

五、工作監(jiān)督與考核1.工程部經(jīng)理定期對維修主管的工作進行檢查和評估，檢查內(nèi)容包括工作計劃完成情況、維