萬

吉

廣

場

《物業(yè)工程管理手冊》

RQ:201604

目錄

-.工程物業(yè)部組織人員架構圖...............................................

1.人員架構.............................................................

2.人員崗位編制依據(jù)....................................................

二.部門職責說明...........................................................

三.物業(yè)工程管理制度

1.開閉店管理制度：....................................................

2.安全巡邏制度：......................................................

3.物品出入管理制度：..................................................

4.紅外報警管理制度：..................................................

5.燃氣報警管理制度：..................................................

6.押款管理制度：......................................................

7.停車場管理制度：....................................................

8.消防安全檢直制度：..................................................

9動火作業(yè)管理制度：...................................................

1。監(jiān)控（消控）中心管理制度：...................................

11.消防設備（器材）管理制度：.........................................

12消防器材、設施維護管理：............................................

13.物業(yè)工程人員消防管理制度：.......................................

14.設備機房巡檢管理制度:

15.變電所停送電刀閘管理制度：........................................

16.防火卷簾管理制度：...............................................

17.電梯安全管理制度;..................................................

18.設備（房）巡檢管理制度:...........................................

19.水泵維保管理制度:.................................................

20.變配電柜設備維修保養(yǎng)管理制度：....................................

21.給排水系統(tǒng)保養(yǎng)管理制度：..........................................

22.安防設備維保管理制度：............................................

23.空調維修保養(yǎng)管理制度：...........................................

24.消防系統(tǒng)維保管理制度：............................................

25.電梯維保管理制度：................................................

26.維修技術人員安全管理制度：.......................................

27.照明設備維修保養(yǎng)管理制度：........................................

-.工程物業(yè)部組織人員架構圖

1人員架構

JCTB,

內(nèi)

扶勤

固樓

強監(jiān)消外

梯1

備注：保安18人；工程8,潔16人；，1層共人。

電控防場

人

、

2崗保

2.人員崗位編制依據(jù)員專保

1

11J1J

部崗人直接

職級主要職責

門位數(shù)±?

1總經(jīng)理經(jīng)理負責物業(yè)工程部的統(tǒng)稱管理工作。

部門人員出勤排班考勤；物料管

文員、倉管1部門經(jīng)理內(nèi)勒

理；商戶、部門信息質料管理。

負責商場設施設備維修保養(yǎng)運行、

工程主管1部門經(jīng)理主管

巡檢管理及能耗控制工作。

負責班組內(nèi)成員專業(yè)分工，人員調

工程班長1工程主管班長配，維修養(yǎng)護，綜合維修工作；人

員調休補崗工作。

商場公共區(qū)域水電檢修，商戶水電

水電技工4工程班長員工

物工程堆修工作.

業(yè)

工綜合信息維商場弱點系統(tǒng)、探頭、紅外報警系

程2工程班長電工

部修雌修。

負責商場保安、保潔、消防、停車

物業(yè)主管1部門經(jīng)理主管級

場管理工作。

負責商場消防安全巡檢，圖紙報驗

消防專員1物業(yè)主管專員

工作。

負責本班安全員管理，安全機動巡

安全班長2物業(yè)主管班長

查。

監(jiān)控員2安全班長安全員負責監(jiān)控室值班工作

固定崗12安全班長安全員樓層及廣場固定區(qū)域安全值班。

樓層保潔12保潔領班保潔員負責區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。專

項負責綠化養(yǎng)護、扶梯、衛(wèi)生間崗

位。

負責本班內(nèi)人員管理及商場環(huán)境衛(wèi)

保潔班長2物業(yè)主管班長

生工作。

外場保潔2保潔班長專員負責外場保潔工作。

部門合計44

二.部門職責說明

2.1物業(yè)工程部經(jīng)理:

所屬項目界首萬吉廣場部門物業(yè)工程部

直接領導項目總經(jīng)理直接下屬物業(yè)主管、工程主管

職責：

一、籌備期

1.負責商場安裝工程施工進度跟蹤；質量把控、驗收；款項辦理工作。

2.負責商場公共區(qū)域裝修工程進度跟蹤，施工協(xié)調，裝修質量把控,驗收，款項辦理工作。

3.負責部門人員架構的編制，人員職責崗位劃分，人員籌備組建，面試、培訓，部門工作流程

建立。

4.負責對接建設工程部，做好設施設備接管、驗收、建檔工作。

5.負責商戶進場圖紙審核，資料建檔，費用收取，裝修過程把控，安全管理，竣工驗收工作；

二裝期間商場成品保護工作。

6負責商場運營前設施設備的驗收接管調試工作。

7.配合招商部做好招商及商戶進場房屋交付工作；做好商場內(nèi)空置房管理工作。

8做好市容、公安、交通、環(huán)保部門的外聯(lián)工作。

9負責商場裝修期間施工現(xiàn)場人員、物品、施工安全管理工作。

10.負責商場開業(yè)前保潔開荒、綠植擺放工作。

二、運營期

1.負責商場消防安全管理工作。

2.負責商場設施設備運行維修保養(yǎng)工作；商戶報修處理。

3.負責商場內(nèi)營運秩序安全管理工作。

4.負責商場衛(wèi)生清潔管理工作。

5.負責商場內(nèi)空置房清潔、安全管理工作。

6負責廣場車輛安全管理工作。

7.配合各部門做好開店、閉店管理工作。

8負責部門人員日常管理，培訓，考核工作。

9.做好物業(yè)外聯(lián)及商戶、客戶物業(yè)服務工作。

10.負責消防、公安、市容、交通、衛(wèi)生部門對接外聯(lián)工作。

三.物業(yè)工程管理制度

1.開閉店管理制度：

（待廣場確定經(jīng)營時間，物業(yè)工程部聯(lián)合廣場運營部共同制定廣場開店閉店流程，物業(yè)

需要根據(jù)運營時間建立此項制度）。

2.安全巡邏制度:

1、按照規(guī)定時間、路線進行消防安全、治安情況、衛(wèi)生情況、經(jīng)營秩序、公共區(qū)域的

設施設備等檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報作好記錄。

2、遇有緊急情況，應迅速趕到事發(fā)地點，實施對應預案。

3、在巡視過程中，對不文明行為予以制止，遇可疑人員，委婉加以詢問，通知監(jiān)控重

點盯防并積極應對上傳。

4、檢查各種運營設施是否正常，包括自動扶梯、照明燈、櫥窗照明等情況。

5、對各餐飲后堂，進行例行巡視，防止出現(xiàn)安全隱患。

6、檢查本處各崗位狀況，及時應對并上傳。

7、每次巡邏結束之后，第一時間進行錄入，并在《巡邏記錄表》上，進行情況闡述。

8、如在巡邏過程中出現(xiàn)巡更點漏巡時，應立即進行補巡并在《巡邏記錄表》上做出闡

述。

9、如因處理突發(fā)事件或執(zhí)行臨時性工作任務而未按規(guī)定時間進行巡邏的，應采取臨時

性措施并在《巡邏記錄表》中予以闡述。

3.物品出入管理制度：

L萬吉廣場所有大件物品（主要是施工作業(yè)工具、器件物品、大型辦公設備等）外出必須

持有物業(yè)工程管理部開具的《物品出入審批單》且由其負責人簽字后方可外出（特殊情

況除外）。

2、大件物品出入應在指定通道進出，未經(jīng)物業(yè)工程部特別核準，不得由廣場主門進出。

3、送配貨車輛,必須在指定地方裝載和卸運，不得影響廣場消防通道其它車輛和行人

正常通行。

4、物品搬運時不得出現(xiàn)拖、拉、滾等可能造成地面損壞或存在安全隱患的行為。

5、萬吉廣場商家物品外出，應由商場樓管簽字確認，且在《物品出入審批單》上注明

物品外出時間、日期、物品名稱、數(shù)量、出貨地點，逾期作廢。

6、物業(yè)現(xiàn)場安全管理員必須對《物品出入審批單》上所寫內(nèi)容進行核實，才予以放行。

放行后，在《物品出入審批單》上簽字注明日期、時間。

7、所有大件物品搬運,不得使用各種電梯進行運輸。

8、所有《物品出入審單》，由物業(yè)工程部及時回收存檔.

4.紅外報警管理制度：

1、監(jiān)控值班人員在發(fā)現(xiàn)監(jiān)視屏上紅外報警出現(xiàn)時（監(jiān)控室警鈴也同時啟動），應立刻

（第一時間）通報現(xiàn)場安全班長（或其指定現(xiàn)場安全管理員）至報警現(xiàn)場。

2、監(jiān)控錄像設備搜尋事發(fā)現(xiàn)場并做攝像記錄。

3、現(xiàn)場處理

31、誤報

3.2、如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人或異物進入紅外警戒區(qū)，應立即采取如下應急措施：

注：如經(jīng)常性出現(xiàn)現(xiàn)場無異常情況而紅外報警未自動消除，監(jiān)控中心值班人員應聯(lián)系工

程處進行處理，使之處于正常狀態(tài)。

5.燃氣報警管理制度：

1、監(jiān)控值班人員發(fā)現(xiàn)燃氣主機報警時（警鈴啟動），應立刻（第一時間）通報現(xiàn)場管

理處當值領班（或其指定現(xiàn)場管理員）至報警現(xiàn)場。

2、監(jiān)控值班人員應密切觀察燃氣報警泄漏數(shù)值，并通報現(xiàn)場檢查人員。

3、現(xiàn)場處理

3.1、操作不當漏氣

3.2、如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)管道漏氣，應立即采取如下應急措施：

注：如用戶操作不當報警，現(xiàn)場人員電磁閥無法復位，或復位后不能正常供氣的情況下,

應聯(lián)系工程處進行處理，保證用戶正常用氣。

6.押款管理制度：

1、收銀臺送款

1.1、由需押款收銀臺電話通知監(jiān)控，監(jiān)控告知當值現(xiàn)場管理領班。

1.2、現(xiàn)場管理當值領班通知押款人員迅速到位，并由押款人員與收銀員現(xiàn)場確認收銀

包數(shù)量，收銀包由收銀員保管。

13、押款前，押款人員應內(nèi)線電話告知監(jiān)控。

1.4、監(jiān)控人員收到押款信息后，立即調整監(jiān)控探頭在監(jiān)控范圍內(nèi)跟進整個押款過程。

1.5、押款到達各現(xiàn)場管理各固定崗位時，各崗位管理人員應做好協(xié)防。

1.6、收銀員將收銀包投入保險柜前，在押款人員的監(jiān)督下必須保證收銀包完好。

1.7、經(jīng)確認完好后，收銀員將收銀包投入保險柜，押款人員及收銀員共同簽字確認，

鎖門離開。

2、財務至銀行送款

2.1、財務部電話通知監(jiān)控，監(jiān)控告知當值現(xiàn)場管理當值領班。

2.2、現(xiàn)場管理當值領班通知押款人員迅速到位。

2.3、財務人員上車后，押款人員方能上車。

2.4、到達目的地后，待車輛停穩(wěn)后，押款人員先下車，觀察周圍無異常情況后，財務

人員攜款下車。

2.5、到達銀行內(nèi)部時，押款人員于門口等待財務人員至辦理結束。

3、注意事項

3.1,押款工作安全責任人為當值現(xiàn)場安全班長.押款前，當值現(xiàn)場管理領班應提前做

好其他崗位人員工作安排。當押款有特殊要求時，應做出特殊安排。必要時，應安排兩

名押款安全員同往，押款時攜帶橡皮棍。

3.2、押款應指定責任心強、入職時間一年以上、工作中認真負責，人員作為押款安全

員，如遇特殊情況調換押款安全員時，必須由當班現(xiàn)場管理處領班同意。

3.3、押款時，當押款人員為二人時，則應一人在前,一人在后，收銀員居中間，負責

將收銀員安全送至財務；若押款人員為一人時，則應與收銀員并行。徒步至銀行時，押

款安全員應行走在財務人員后方攜款包T則。

3.4、押款人員在押款過程中應嚴格按照規(guī)定路線行走，嚴禁私自改變送款路線，押款

期間，嚴禁從事任何與送款無關的事情，若發(fā)生異常現(xiàn)象，積極對應，及時上傳。

3.5、為確保款項安全送款時，押款人員及收銀員不得攜帶私人包裹。

3.6、嚴福故好保密工作，不得向外人泄露內(nèi)部工作情況。

7.停車場管理制度：

1、本停車場與車主之間是車位有償使用關系，收取費用是車位使用費，不承擔車輛被

盜、損壞、物品保管等責任。

2、泊車后，請關閉引擎，拉好剎車，收好倒車鏡，鎖好車門、車廂，貴重物品請隨身

攜帶，停車場不提供此項安全保管服務。

3、入場取卡，出場返回。請仔細閱讀并保管停車卡，停車卡請勿放于車內(nèi)，若車主丟

失泊車卡，需憑有效證件和車輛權屬證明取車，并賠償泊車卡制作費20元。

4、請將車輛有序泊位，不要擠占車道、車位。凡進入停車場的車輛，必須服從管理指

揮，凡擾亂停車場正常管理秩序的車輛所造成的一切后果均由停車人負責。

5、進入停車場內(nèi)限速每小時5公里。停車場實行人車分道，按規(guī)定路線行進，謹慎駕

駛。

6、車輛內(nèi)不得攜帶易燃、易爆或劇毒及其它危險物品，以確保停車場安全。

7、本停車場僅限小型客車使用，三噸以上貨車不得進入。

&不得在停車場從事泊車以外的其它活動。

9、車場管理員收取停車費不給發(fā)票屬貪污行為，本車場有權追究相關人員責任。

8.消防安全檢查制度：

1、現(xiàn)場管理檢查人員應認真負責，檢查過程中不留死角，確保無消防安全隱患；對火

險隱患，應做到及時發(fā)現(xiàn)，登記立案，抓緊整改落實。

2、現(xiàn)場管理每日進行二次安全防火檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決并做好記錄，當超出本部

門權限時，應及時上報并跟進上級批示之落實。

3、每月對主力店、次主力店組織一次消防聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時知會相關部門且應

跟進處理結果，當超出本部門權限時，應及時上報并跟進上級批示之落實。

4、每月對商戶進行一次安全用電、消防器材使用情況等安全檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時知會

相關商戶且應跟進處理結果

5、匯總及總結消防安全檢查工作，且作為《月度管理報告》附件形式呈報。

6、恰逢重大節(jié)假日及重大事件，應對全商場進行消防安全檢查，要點如下：

6.L主要檢查防火制度措施是否落實；

6.2、消防器材是否全部符合要求;

6.3、用電、用氣安全情況；

6.4、是否有重大火險隱患，是否有完整的安全防火檢查記錄等；

6.5、對因客觀原因不能及時整改的，應采取應急措施確保安全。

7、現(xiàn)場管理應設專人負責接待政府消防安全檢查部門對商場的安全檢查，及對檢查中

出現(xiàn)問題的整改跟進等事宜。

8、檢查消防重點區(qū)域，應定點、定人、定措施制度。

9、定期、不定期檢查消防檔案、消防培訓、演練計劃、年度消防演習報告等落實工作。

10、定期總結消防工作，特別是對事故信息的分析，宣傳教育培訓工作應不間斷地進行。

9.動火作業(yè)管理制度：

1、『萬吉廣場』區(qū)域內(nèi)所有類型的動火作業(yè)施工，必須經(jīng)物業(yè)工程管理部批準并辦理

動火許可證后，方可施工。

2、在動火作業(yè)時,必須采取妥善之防護措施，并有專人監(jiān)督。

3、動火操作完畢后，應及時清理現(xiàn)場。

4、在重要經(jīng)營區(qū)域動火作業(yè)的，必須由物業(yè)工程管理部派專人現(xiàn)場監(jiān)督。

5、動火作業(yè)前，作業(yè)單位（個人）應落實"八不"規(guī)定：

6、防火、滅火措施不落實不動火；

7、周圍環(huán)境易燃易爆雜物未清除不動火；

8、易燃結構未安裝安全防火措施不動火；

9、凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道，未經(jīng)洗涮潔凈的不動火；

10、凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器及管道不動義；

11、凡存儲過易燃易爆物品的場所，未排除危險的不動火；

12、高空焊接或切割作業(yè)時，下方可燃燒未清理或無安全防護措施的不動火；

13、未配備相應的滅火器材不動火。

14、動火作業(yè)時，必須遵守"四要"規(guī)定：

14.1、動火前要指定現(xiàn)場安全負責人；

14.2、現(xiàn)場安全監(jiān)督員、動火操作員發(fā)現(xiàn)不安全因素，要立即停止動火；

14.3、發(fā)生火災事故時，要及時補救；

14.4、動火作業(yè)人員要嚴格遵守安全操作規(guī)程，持證上崗。

15、動火作業(yè)完成后，操作人員必須做好"一清"規(guī)定：徹底清理現(xiàn)場排除火災隱患后,

方可離開現(xiàn)場。

10.監(jiān)控（消控）中心管理制度:

1、監(jiān)控（消控）中心實行專職人員24小時值班制度。

2、監(jiān)控（消控）人員必須具有高度的工作責任心，認真負責完成安全監(jiān)控（消控）任

務，及時掌握各種信息，對監(jiān)控（消控）過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

3、監(jiān)控（消控）人員必須保守秘密，不得將監(jiān)控系統(tǒng)功能、監(jiān)控（消控）情況向他人

透露，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內(nèi)容和翻錄。

4、監(jiān)控（消控）當值人員不得擅自離崗，個人需處理事務時,應征得當值領班的同意

并在有人頂崗時方可離開。

5、嚴禁外人進入監(jiān)控（消控）中心，未經(jīng)許可，當值人員不得接待任何I來訪者。如因

工作需要必須由部門負責人批準，并對進入人員進行登記。

6、查閱相關斐*梭憑相關憑證。

7、監(jiān)控（消控）中心內(nèi)嚴禁吸煙、存放易燃、易爆等危險品,并配備用滅火器械。保

持室內(nèi)環(huán)境的清潔衛(wèi)生。

8、遇火災、燃氣報警、電梯困人、治安事件等突發(fā)事件按相關預案實施。

9、實施對各個報警裝置、電視監(jiān)控區(qū)域的監(jiān)控，包括：消防、噴淋、煙感報警系統(tǒng)、

燃氣報警系統(tǒng)及電梯監(jiān)控視屏系統(tǒng)等。正常狀態(tài)下每兩小時記錄一次。

10、愛護和管理好監(jiān)控（消控）室的各項裝配和設施，嚴守各項設備使用操作規(guī)程，確

保監(jiān)控（消控）系統(tǒng)的正常運作。

11、監(jiān)控（消控）中心內(nèi)的電話屬專用報警、調度聯(lián)系電話，非工作狀態(tài)下嚴禁使用值

班電話。

12、監(jiān)控（消控）中心設備出現(xiàn)故障時，及時上傳、報修。

11.消防設備（器材）管理制度：

1、『萬吉廣場』的消防設施（設備）由安徽萬吉投資管理有限責任公司物業(yè)工程管理

部負責檢查、保養(yǎng)及管理。

2、未得到物業(yè)工程部批準，任何人不得擅自動用、移動、拆卸消防設施（設備）。

3、現(xiàn)場管理應嚴格執(zhí)行《消防安全檢查制度》，每日對室內(nèi)消防栓箱、滅火器分別進

行一次例行檢查，每月對自動滅火系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)進行檢查，定

期對各種消防設施（設備）進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上傳并跟蹤落實解決。

4、現(xiàn)場管理應嚴格執(zhí)行各消防設施（設備）操作規(guī)程。

5、工程人員應嚴格執(zhí)行《消防設施（設備）維保制度》，定期對各種消防設施（設備）

進行例行維修、保養(yǎng)。

6、現(xiàn)場管理嚴格執(zhí)行消防器材領用、滅火器配發(fā)登記工作。

7、嚴禁在消防水噴淋上懸掛物品，消防接合器周圍2米以內(nèi)不得堆放物品。

8、各消防疏散樓梯，消防通道內(nèi)不得堆放物品

9、現(xiàn)場管理員要掌握各種消防設施的性能、數(shù)量及擺放位置,能熟練操作各種消防設

施。

10、違反《消防設備（器材）管理制度》者，根據(jù)《消防安全獎懲制度》，視情節(jié)輕重

予以處理，直至追究法律責任。

12消防器材、設施維護管理：

L消防設施維護管理，消防器材是指滅火器、干沙箱、等器材。消防設施是指建筑物

內(nèi)的火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、防火門、防火卷簾、室內(nèi)消火栓、室外消

火栓、高位水箱、水泵接合器、警鈴等固定設施。消防安全標志是指與消防有關的文字、

圖案等。

1.1、非火災情況下，任何部門和個人都不準使用、試用和玩耍消防器材、消防設施和

安全標示。特殊情況確需使用時，需經(jīng)消防管理部門許可。

1.2、嚴禁占用消防通道，堵塞安全出口；嚴禁圈占、堵塞消火栓、滅火器等消防器材

和消防設施，保證通道出口暢通，消防器材處于隨時可用狀態(tài)

13嚴禁擅自挪用、拆除、停用消防設施和器材，對破壞消防設施、器材的標示行為

予以嚴肅處理，造成嚴重后果的送交公安宮B門處理，并號召全體人員檢舉破壞消防器材、

設施的標示行為。

1.4、由專職人員對消防器材和消防設施的使用情況進行日常巡檢，按照消防器材和消

防設施的性能要求，每日、每月或每年進行一次檢查，對達不到標準的消防器材和消防

設施及時更換或維修。

2、火災自動報警系統(tǒng)（主機）的定期檢查

2.1、每日檢查

2.2、月度試驗和檢查

2.3、年度試驗和檢直（每年二次）

2.4、自動噴水滅火系統(tǒng)的定期檢查

1）水源的水量和水壓。

2）消防泵控制電源。

3）報警閥各部件的工作狀態(tài)。每天巡檢一切供水總控制閥、報警控制閥及配件，進行

外觀檢查，保證系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。

4）自動充氣裝置的工作狀態(tài)（如氣壓水罐、增壓水灌）。

2.5、定期檢查

每月檢查一次噴頭外觀，噴頭外表應清潔，尤其是感溫元件部分，對輕質粉塵可用空氣

吹除或用軟布擦凈；對含有污垢的噴頭應將其分批拆換，集中清理，但不能用酸堿溶液

或熱水洗擦。

每月檢直一次室外閥門井中的控制閥，保證閥門處于開啟狀態(tài)。對報警閥進行開閥檢驗，

觀察閥門開啟性能和密封性能，以及水力警鈴、延遲器的性能。此試驗可通過末端裝置

進行。如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不通暢或密封不嚴，可拆開閥門檢查，視情況調換閥瓣密封件。

對安裝的壓力表要定期檢驗。

檢查系統(tǒng)管路有無腐蝕滲漏，濕式系統(tǒng)管路內(nèi)的水應定期排空、沖洗。對水霧系統(tǒng)管路

中的過濾裝置應定期清掃。如發(fā)現(xiàn)管路中有沉積物，應進行沖洗。

每月檢查一次貯存消防用水的水池、消防水箱，核對水位以及消防水不被他用的技術措

施，發(fā)現(xiàn)故障，及時進行修理。檢查消防泵的啟動、吸水、流量和揚程，利用報警控制

閥旁的泄放實驗閥進行一次供水試驗，驗證系統(tǒng)供水能力。

2.6、年度檢查

2.7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)定期檢查

1）消火栓和消防卷盤供水閘閥不應有滲漏現(xiàn)象。

2）消防水槍、水帶、消防卷盤及全部附件應齊全良好，卷盤轉動靈活。

3）消火栓箱及箱內(nèi)配裝的消防部件的外觀無破損、涂層無脫落，箱門玻璃完好無缺.

1）報警按鈕、指示燈及控制線路功能正常，無故障。

2）消火栓、供水閥門及消防卷盤等所有轉動部位應定期加注潤滑油。

2.8、消防安全疏散設施的定期檢查

消防安全疏散設施包括疏散通道、安全出口、疏散樓梯、防火門、防火卷簾門、疏散指

示、應急照明燈具等設施。應按照有關規(guī)范配備相應數(shù)量的消防安全疏散設施，并建檔

管理。

1）每日對安全疏散設施進行巡查，發(fā)現(xiàn)有以下問題之一的，應立即整改。

2）占用疏散通道。

3）堵塞安全出口。

4）鎖閉疏散門。

5）在疏散樓梯上堆放物品。

6）破壞、覆蓋、挪用疏散指示標示、應急照明燈具。

2.9、月度檢查

2.10、滅火器材的檢查

每日應對滅火器進行檢查，確保其始終處于完好狀態(tài)。

1）檢查滅火器鉛封是否完好。

2）檢查壓力表指針是否在綠色區(qū)域，如指針在紅色區(qū)域，應查明原因，檢修后重新灌

裝。

3）檢查可見部位防腐層的完好程度，輕度脫落的應及時補好，明顯腐蝕的應送消防專

業(yè)維修部門進行耐壓試驗，合格者再進行防腐處理。

4）檢查滅火器可見零件是否完整；有無變形、松動、銹蝕（如壓桿）和損壞，裝配是否合

理

5）檢查噴嘴是否通暢，如有堵塞應及時疏通。

1）每半年應對滅火器的重量和壓力進行一次徹底檢查，并應及時充填。

2）對干粉滅火器每年檢查一次出粉管、進氣管、噴管、噴嘴和噴槍等部分有無干粉堵

塞，出粉管防潮堵、膜是否破裂。筒體內(nèi)干粉是否結塊。

3）滅火器應進行水壓試驗,一般5年一次。化學泡沫滅火器充裝滅火劑兩年后，每年

一次。加壓試驗合格方可繼續(xù)使用，并標注檢查日期。

4）檢食滅火器放置環(huán)境及放置位置是否符合設計要求，滅火器的保護措施是否正常。

13.物業(yè)工程人員消防管理制度：

1、各機房責任人必須嚴格遵守崗位職責，禁止外來人員進入重點防火部位及作業(yè)區(qū)域。

2、操作人員必須經(jīng)有關部門考核合格后，持有操作證方可獨立上崗操作。

3、嚴格遵守《電工操作規(guī)程》、《電工安全安裝規(guī)程》。

4、按規(guī)定檢查供電設施、設備，不準帶病運行，發(fā)現(xiàn)電線絕緣層老化或過負荷，接觸

電阻過大等隱患應及時整改。

5、嚴格控制臨時線路之負載量，熔斷裝置應按額定容量安裝，不得隨意加大，如熔絲

兩次熔斷應立即查明原因，不得強行送電。

6、不準亂拉、亂接臨時電線或隨意增設電氣設備，不符合規(guī)定的電氣設備拒絕安裝。

7、經(jīng)常保持工作場所整潔，不得在機房從事無關事宜，不得堆放易燃物品，禁止吸煙,

不得使用明火。

8、需動用明火作業(yè)的，要辦妥動火許可證后方可作業(yè)，嚴格執(zhí)行《動火作業(yè)安全管理

規(guī)定》。

9、不得隨意挪用消防設施，發(fā)現(xiàn)損壞、遺漏及時報告。

10、發(fā)現(xiàn)火警及時報告，應保證消防水泵正常運作，并組織重要設備的保護疏散工作。

11、懂得常用滅火器材的使用方法和電氣火災的撲救技能。

14.設備機房巡檢管理制度：

1、設備（房）巡視時間周期和巡視頻次根據(jù)相關設備的維保制度進行；

2、對應不同的設備（房）特性，對其技術狀態(tài)和運行狀態(tài)采取定期的日常巡檢和點檢；

3、按設備的運轉部位、內(nèi)容進行的設備巡視，"觀察"系統(tǒng)的運行狀態(tài)，以確保其處

于良好狀態(tài)；

4、對重點設備,或處于備用設備，采取點檢管理，以確保全面掌握設備的各種狀況，

揭示其狀態(tài)變化的一般規(guī)律和特殊規(guī)律，及時發(fā)現(xiàn)設備隱患，實現(xiàn)預知性檢修；

5、巡檢主要內(nèi)容：

聽：設備運行聲音是否正常,和以前聲音進行比較有否過大或過小；

看：電流表、電壓表、溫度表、壓力表等表計與平時是否相同，是否有明顯的變化；

查：現(xiàn)場的裝置性違章和習慣性違章；

測：測量轉動設備的溫度、電流等變化情況。

聞：有無絕緣漆的焦味，有無燃氣泄漏的氣味；

6、注意事項

6.1、進入設備機房應遵循《鑰匙管理制度》；

6.2、遇到拿不準的情況時，及時上報；

6.3、除非特殊情況，不得做改變運行方式、啟停設備等工作（點檢除外）；

6.4、巡檢時應攜帶必要的工具；

6.5、對設備巡檢情況應如實填寫在巡檢表里；

6.6、對高壓配電設備（房）巡視應注意：

15.變電所停送電刀閘管理制度：

L倒閘操作的JI質序必須按下列順序操作：

1.1.停電：拉閘操作必須按照開關、刀閘的順序依次操作；

1.2、送電：合閘操作必須按刀閘、開關的順序進行，嚴防帶負荷拉合刀閘。

2、刀閘操作必須由兩人執(zhí)行，其中一人對設備較為熟者做監(jiān)護，另一人操作。

3、每張操作票只能填寫一個操作任務。

4、開始操彳乍前，應認真填寫《萬吉廣場高壓配電房停送電操作單》，并對其需操作的

設備（設備名稱、編號和位置）及操作順序進行核對，操作中應認真執(zhí)行監(jiān)護制。由監(jiān)

護人發(fā)布操作命令和操作命令。

5、在操作過程中，必須按《萬吉廣場高壓配電房停送電操作單》填寫的順序逐項操作，

每操作一次應檢查無誤后作一個卬"記號，直至全部操作完畢。

6、刀閘操作《萬吉高壓配電房停送電操作單》必須由主管簽字,并根據(jù)《萬吉廣場高

反配電房停送電操作單》實行操作。突發(fā)事故時，可不用《萬吉廣場高壓配電房停送電

操作單》，但應執(zhí)行監(jiān)護制度，作好操作記錄并補寫《萬吉廣場高壓配電房停送電操作

單》。

7、拉合開關的單一操作可不用操作票，但必須填寫（或者補寫）《停送電工作申請單》

且記錄在《工作日記》里。

8、對操作有疑問或不利于安全時應立即停止操作并立即報告當值工程領班。

9、在正常操作過程中，如發(fā)生異常情況或誤操作時應立即停止操作，并報告上級，只

有在事故直接威脅人身和設備安全時，方可先采取必要措施（如切斷電源進行觸電急救

曲滅火等），事后立即報告有關部門。

10、操作過程中，操作人員應嚴格執(zhí)行《高壓配電房停送電操作規(guī)程》。

11、對特殊事項，需要停、送電的，由訴求部門填寫《停送電工作申請單》并經(jīng)核準后,

予以實施.一般維修，由物業(yè)工程經(jīng)理予以核準；牽涉到經(jīng)營的，由合肥萬吉廣場總經(jīng)

理予以核準。

12、下列項目應填寫操作單內(nèi)

12.1、應拉合的開關、閘刀、熔絲等相應的直流回路；

12.2、檢查開關閘刀的位置；

12.3、電纜尾線的拆開和接上；

12.4、繼電保護自動裝置的停用和合上，繼電保護定值的更改；

12.5、臨時接地線的裝拆（包括驗電、放電）；

12.6、檢查接地線是否拆除；

12.7、檢查負荷分配；

12.8、搖測絕緣;

12.9、安裝或拆除控制回路或電壓互感回路的保險絲；

12.10,切換保護回路和檢驗是否確無電壓。

16.防火卷簾管理制度：

1、操作前準備工作

1.1、查看卷簾門下有無物品，防止卷簾門降落時發(fā)生意外；

1.2、檢查防火卷簾門組件是否完好，包括手動操作按鈕是否完好、導軌有無變形、電

機架有無松動；

1.3、檢查控制箱電源是否到位、電壓是否符合要求。

2、現(xiàn)場手動測試操作

2.1、完成操作前準備工作；

2.2、采用專用鑰匙打開手動操作按鈕箱，首先進行點動測試電機、傳動鏈條及直流抱

閘系統(tǒng)運行是否正常；

2.3、根據(jù)測試要求按下手動操作箱"上、下"行按鈕；手動測試時現(xiàn)場嚴禁離人；

2.4、如果防火卷簾到達限位位置后不能自動停止，應立即按下"停止"按鈕，防止卷簾

門反卷造成損壞；

2.5、對上下限位進行調整并重新測試直至達到安全要求；

2.6、查看消防主機反饋信號及地址碼是否正確。

3、遠程手動測試操作

3.1、完成現(xiàn)場手動測試操作；

3.2、現(xiàn)場、消控安排專人，并配置即時通訊；

3.3、消控（遠程）人員發(fā)出運行指令，并保持與現(xiàn)場通訊暢通；

3.4、一旦防火卷簾發(fā)生意外（異響），現(xiàn)場人員立即按"停止〃按鈕，不得送手，并

通知消控人員進行復位（解除運行指令）處理。

3.5、查明原因，在確保安全的前提下，再次進行操作。

4、遠程測試操作

5、完成遠程手動測試操作；

6、測試前,卷簾現(xiàn)場、卷簾門主控制斷路器、消控人員必須安排專人職守，并配置即

時通訊；

7、測試時，一旦防火卷簾發(fā)生意外（異響），現(xiàn)場人員立即通知主控人員進行斷電操

作處理。

8、現(xiàn)場人員通知消控人員發(fā)出停止運行指令。

9、查明原因，在確保安全的前提下，再次進行操作。

9.1、測試內(nèi)容

9.2、消防卷簾測試，必須按照消防維保制度進行定期的維護保養(yǎng)，以期達到正常使用

狀態(tài)。

17.電梯安全管理制度；

1、電梯操作人員必須經(jīng)勞動部門專業(yè)培訓I,取得操作證后方能獨立操作。

2、開啟廳門進入轎箱時，必須檢查轎箱所處位置，確認在本層后，方可進入轎箱。

3、電梯正式使用前，應先將電梯上下視運行數(shù)次，檢查安全開關、抱閘、廳轎門簾鎖、

層樓指示器、報警等各裝置，均無異常現(xiàn)象，方可投入運行使用。

4、電梯運行時，電梯操作人員不得擅自離開工作崗位。如需離開，必須切斷電源開關,

關閉轎門。

5、安全窗、安全門，是電梯在運行途中發(fā)生故障或停電時，用來疏散乘客的重要設施。

電梯正常運行時，不準開啟安全窗裝運超長物件。

6、轎箱未停穩(wěn)，不準打開轎門，嚴禁在轎門或廳頂門敞開的狀況下，用檢修速度作正

常行駛，更不得短接廳門或轎、1電氣聯(lián)鎖作正常運行。

7、電梯運行必須用手來操作手柄或按鈕開關，不準用身體的其他部位代替手操作，不

得利用限位開關，門鎖開關控制轎箱運行。

8、電梯運行操作中，不準突然改變運行方向，如須改變方向，應先停車。

9、電梯使用完畢后，應將轎箱停在基站，并將轎箱電源切斷，關閉廳門。

10、在電梯運行過程中，應按相關維保制度進行日常性的巡視。

18.設備（房）巡檢管理制度：

1、設備（房）巡視時間周期和巡視頻次根據(jù)相關設備的維保制度進行；

2、對應不同的設備（房）特性，對其技術狀態(tài)和運行狀態(tài)采取定期的日常巡檢和點檢；

3、按設備的運轉部位、內(nèi)容進行的設備巡視，"觀察"系統(tǒng)的運行狀態(tài)，以確保其處

于良好狀態(tài)；

4、對重點設備,或處于備用設備，采取點檢管理，以確保全面掌握設備的各種狀況,

揭示其狀態(tài)變化的一般規(guī)律和特殊規(guī)律，及時發(fā)現(xiàn)設備隱患，實現(xiàn)預知性檢修；

5、巡檢主要內(nèi)容：

聽：設備運行聲音是否正常，和以前聲音進行比較有否過大或過小；

看：電流表、電壓表、溫度表、壓力表等表計與平時是否相同，是否有明顯的變化；

查：現(xiàn)場的裝置性違章和習慣性違章；

測：測量轉動設備的溫度、電流等變化情況。

聞：有無絕緣漆的焦味，有無燃氣泄漏的氣味；

6、注意事項

6.1、進入設備機房應遵循《鑰匙管理制度》；

6.2、遇到拿不準的情況時，及時上傳；

6.3、除非特殊情況，不得做改變運行方式、啟停設備等工作（點檢除外）；

6.4、巡檢時應攜帶必要的工具；

6.5、對設備巡檢情況應如實填寫在巡檢表里；

6.6、對高壓配電設備（房）巡視應注意:

現(xiàn)象。

19.水泵維保管理制度：

消防泵、穩(wěn)壓泵給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵及增壓泵等，一般采取

自行維護，針對不同的水泵應該對于巡檢應該有側重點。

1、潛水排污泵

1.1、每日巡視所有負層排污泵，在雨季時增加一次巡視，外圍沉降井排污泵一周巡視

兩次，巡視內(nèi)要點如下：

2、每月手動開啟外圍沉降井，查看水袋是否有破損現(xiàn)象；

3、每年兩次才的卜圍沉降井內(nèi)排污泵升起、檢查軸封內(nèi)有無雜物，如有應清理；

4、每年對負層積水坑內(nèi)的淤泥清潔一次；

5、如潛水排污泵積水坑長期處于干枯狀態(tài)，應每兩月對積水坑內(nèi)進行灌水，井手動運

行排污泵，查看運行是否正常；

6、空調水泵

6.1、空調運行時每日一次進行巡視檢查各類水泵,巡視主要內(nèi)容如下：

6.2、根據(jù)實際水泵運行時間，每一至二年對水泵進行一次大修保養(yǎng)：

6.3、檢查維修水泵的電機絕緣、軸承、葉輪、平衡和密封等；

6.4、保持閥門和水泵配件或軸心防漏封口處于良好狀態(tài),清潔及添加潤滑油脂于閥門

軸心；

6.5、視情況每年對泵體刷一次油漆；

6.6、空調水泵在非運行季節(jié)時應每月點動兩次；

注：冷卻水泵在環(huán)境溫度會低于01時，必須將泵內(nèi)的水全部排空，以免凍裂泵體。

7、消防泵

7.1.每日巡視一次消防泵（噴淋泵、消火栓泵）巡視要點如下：

7.2、查看消防泵運行指示是否為原應設定狀態(tài)；

73、檢查控制柜各種指示燈是否正常；

7.4、檢查電壓是否正常；

7.5、檢查管網(wǎng)壓力是否正常。

7.6、每月對消防泵進行二次測試點動，點動時特別注意超壓保護，謹防發(fā)生事故（安

全起見可將進出口閥門關閉）；

7.7、每年檢查軸承的潤滑油油位情況，缺油時要及時添加，使用鈣基脂或7019#高級

軸承脂。

7.8、每年檢查一次地腳螺栓，發(fā)現(xiàn)有松動的應該及時緊固；

7.9、每年檢查一次水泵金屬軸封是否漏水量過大（不超過30ML/H）,如漏水量過大

應更換金屬軸封；

7.10、檢查維修水泵的電機絕浜、軸承、葉輪、平衡和密封等；

7.11、視情況每年對泵體刷一次油漆（紅色）。

20.變配電柜設備維修保養(yǎng)管理制度：

L高壓配電房變配電設備

1.1、日常維保

1.2、周期性（每季度）維保

1.3、周期性（每年）維保

2、現(xiàn)場（樓層）配電柜/箱

樓層配電柜主要根據(jù)防火分區(qū)進行設置，每個防火分區(qū)設置一個現(xiàn)場配電房。

2.1、配電柜/箱日常維保

1）配電柜/箱外觀是否整潔；

2）配電柜/箱鎖具是否正常；

3）配電柜/箱內(nèi)計量表具運行是否正常；

4）配電柜內(nèi)母排顏色是否正常；

5）配電柜/箱指示燈運行是否正常運行。

1）每月測試一次現(xiàn)場配電柜/箱漏電保護器動作是否正常；

2）每月校驗一次配電箱內(nèi)電子定時器的基準時；

3）每月檢查外圍配電箱，查看有無腐蝕、內(nèi)部接線端子是否緊固。

1）每季度對樓層所有室內(nèi)外配電柜/箱螺絲緊固一次；

2）每季度對樓層配電柜/箱進行一次除塵；

3）每季度視情況對外圍配電箱進行一次防腐、出新。

21.給排水系統(tǒng)保養(yǎng)管理制度：

1、給水

1.1、日常營業(yè)時，應加強巡視，查看各種潔具是否漏水、損壞，若有應及時進行維修/

更換。

1.2、晚間閉店時，應檢查各種水閥是否關閉，若有損壞，應及時進行維修/更換。

1.3、每年11月份，檢查一次室外給水管道保溫，如有破損應及時修補。

1.4、每年對地下環(huán)型管網(wǎng)的各控制閥門進行潤滑、試驗一次，以確認閥門是否完好，

若有損壞，應及時進行維修/更換。

1.5、每年對各衛(wèi)生間給水總閥門進行潤滑、試關一次，以確認是否完好，如不能正常

關閉應及時更換。

1.6、每兩年應對大口徑的水表（DN50以上）進行一次更換，以確保計量的準確性。

2、排水

2.1、若遇大風和大暴雨或者雨季前后，嚴格執(zhí)行相關規(guī)程,巡視各室內(nèi)外排水管、積

水盆（槽）和沉降井等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

2.2、樓頂所有雨水溝每月清掃一次，夏季每周一次（由保潔配合）；

2.3、所有樓道雨篷雨水管每月一次檢查，并清掃雨篷的垃圾，六、七、八、九月份,

每月兩次檢查；

2.4、室外排水溝檢查井每月檢查一次，如有淤泥、沉淀物及時進行清理；

2.5、室內(nèi)夕M七糞池清污三個月清理一次（結合實際情況隨機清理）；

2.6、外圍隔油池每月檢查兩次，如沉淀物較多應及時進行清理；

2.7、在進入冬季后（11月份）每周檢查一次室外主排水管道，查看是否有臟堵現(xiàn)象（如管

道水位超過1//3則需進行疏通）；

22.安防設備維保管理制度：

L監(jiān)控操作平臺（環(huán)境）

1.1.每周檢查一次各監(jiān)控視頻分配器、協(xié)議轉換器、硬盤錄像機的連接線與電源線；

12每月兩次擦拭電視墻，操作平臺無積灰，保證監(jiān)控室室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生；

13,每季度清理一次電腦主機的內(nèi)部灰塵，止顏工作由物業(yè)知會信息中心進行操作；

1.4、監(jiān)控室內(nèi)溫度應控制在+5℃~+35℃,相對濕度應控制在10%~80%。

2、監(jiān)控主機、探頭、顯示器

2.1、每周檢查一次監(jiān)視器圖像，清晰度調整；

2.2、每月檢查一次主機電源插座；

2.3、每月檢查一次探頭接線柱；

2.4、每月清潔一次攝像機罩和護鏡玻璃，并根據(jù)需求對攝像機角度進行調校；

2.5、每月檢測一次輸出視頻信號（主要查看監(jiān)控主機圖像是否清晰）；

2.6、每月測試一次云臺控制；

2.7、每季度檢查一次云臺電源變壓器輸出電源；

2.8、每季度一次檢查云臺內(nèi)部視頻線、電源線、控制線；

2.9、每周擦拭一次監(jiān)視顯示器；

2.10、每周檢查一次顯示器電源線、連接線連接是否牢固。

3、紅外報警

3.1、每周測試一次紅外報警揚聲器工作狀況；

3.2、每月檢直一次接線是否牢固；

3.3、每月對查看一次紅外對射角度是否符合安防需求；

3.4、每月檢查一次周界紅外報警的接線樁頭；

3.5、每兩個月檢查一次紅外探測器內(nèi)部電路板是否受到腐蝕；

3.6,每季度測試一次輸出電壓是否正常(DC12V)

3.7、每季度測試一次周界紅外報警的靈敏度，靈敏度直接影響周界報警的狀態(tài)。在夏

季時可將靈敏度。

4、調高，冬季時可將靈敏度調低，具體調節(jié)方法如下；

4.1、打開無線探測器的前蓋，找到電路板上的四孔插座；

4.2、將短路塊插入四孔插針的不同位置；

4.3、將短路塊插入L方向探測靈敏度最低；

4.4、將短路塊插入H方向靈敏度增高;

4.5、將短路塊拔掉不用時靈敏度最高；

5、度測量一次周界報警的內(nèi)置蓄電池電壓是否正常(不得低于12V,如低于此值應更換

同型號的蓄電池)

6、試電停電超過4小時應將周界無線紅外發(fā)射器關閉，防止因過分放電而損壞蓄電池；

7、門禁系統(tǒng)維保制度

71、每周對電磁門進行強行試開一次，確認磁性是否滿足安防需要；

7.2、每周一次查看、調整電磁鎖位置；

7.3、每月測試一次變壓器輸出電壓是否正常（DC24V）;

7.4、每月緊固一次門禁系統(tǒng)的連接螺栓；

75、每月測試一次電磁門報警系統(tǒng)是否正常。

注：操作第四項時，注意用力不可太大，防止螺栓斷裂。

23.空調維修保養(yǎng)管理制度：

1、中央空調主機保養(yǎng)

1.1、浸化鋰吸收式制冷機組，其維修保養(yǎng)應聘請具有資質的專業(yè)公司或在擁有專業(yè)資

質公司進行。具體維保內(nèi)容如下（由專業(yè)公司進行）：

1.2、機組日常維保內(nèi)容如下（由操作人員進行）：

1）漠化鋰吸收式機組在制冷運行季節(jié)，應隨時確保機組內(nèi)真空度，應將真空度保持在

20mmHg以內(nèi)。

2）非運行季節(jié)每月抽一次真空，每次抽真空時間不少于兩小時。

3）采暖季節(jié)每月抽兩次真空。

注：抽真空必須將主機停止運行，機組冷卻后進行抽真空。

2、在制冷結束后需將所有的冷積水旁通至吸收器內(nèi)，以保證溟化鋰溶液不結晶，具體

操作參照《中央空調制冷主機手動操作規(guī)程》

3、所有冷凍水、冷卻水管道閥門在每年的3月份、11月份分別進行潤滑加油。對于管

道蝶閥需將齒輪蓋打開加注黃油，對于長期不動的閥門需進行來回盤動幾次；

4、新風處理機組/風機盤管保養(yǎng)

4.1、新風末端風機

1）控制柜指示燈燈是否正常；

2）機房內(nèi)地面、設備表面、墻面衛(wèi)生；

3）機房內(nèi)清潔工具是否擺放整齊；

4）機房照明設備是否正常；

5）機房內(nèi)排水設施是否正常；

6）變頻器運行正常，頻率設定是否正常。

1）風管的滲漏、保溫；

2）風量調節(jié)閥位置；送回風口開啟、關閉靈活度。

1）檢查風機葉輪積塵情況、電機、噪音，并清掃葉輪風扇積塵；

2）檢查冷凝水水管積水盤并清掃；

3）各種手動閥、電動風量調節(jié)閥和電動閥；

4）各連接件（部位）螺栓緊固，防銹處理。

5、風機盤管

5.1,每年3月份將所有的末端盤管風機水過濾器全部進行一次拆除沖洗；

5.2、每年3月、11月份將所有的回風過濾網(wǎng)拆除后，用清水沖洗干凈，對封閉式回風

空調，適時增加清洗頻次。

5.3、每2年將盤管風機電機拆除后，對渦輪風機內(nèi)積塵進行清掃，同時采用滌塵清洗

表冷器翅片，并采用清水沖洗。

6、冷卻塔保養(yǎng)

6.1、冷卻塔運行期間每天巡視四-五次，非運行期間每月巡視兩次；

6.2、二周檢查一次風機葉片與輪轂的連接緊固情況及葉片角度是否變化；

6.3、布水盤、集水盤和出水口視情況每月清淤一次；

6.4、每月停機檢查一次減速箱中的油位，油量不足及時加油。

注：當冷卻塔累計運行2000h后（約兩年），不論油質如何必須更換。

6.5、每年3-4月和11月底進行一次檢杳保養(yǎng)，主要內(nèi)容：冷卻塔風機（軸承、噪音、

震動、電機絕緣和齒輪油更換等）、閥門、過濾器、積水盤、填兗料及外觀油漆等，各

連接部位的螺栓緊固，防腐。布水盤及填料、殼體內(nèi)雜物清理，積水盤淤泥清理。

6.6、填料每年清洗一次，發(fā)現(xiàn)有損壞要及時填補或更換；

6.7、風機軸承使用的油脂每年添加一次；

6.8、電機的絕緣每年檢測一次；

6.9、冷卻塔鋼結構件視情1-2年進行一次除銹刷漆防腐工作；

6.10、每年露天線纜橋架檢查一次；

6.11、每年露天水管保溫檢查,

注：在冷卻塔停用期間，將冷卻塔集水盤和室外部分冷卻水系統(tǒng)中的水全部放掉，以免

凍壞設備和管道。

7、分體空調維保制度

7.1、視情況，每年的3月份對室外機冷凝器采用清水進行沖洗；

7.2、每年的6月份，進行試運行，緊固線樁并測量運行電流(銘牌額定內(nèi))；

73、每年5月份、11月份將室內(nèi)機的過濾網(wǎng)拆卸，清洗。在工作環(huán)境不佳的情況下，

適當增加清洗頻次。

7.4、注：在試運行過程中,如電流值小于額定電流,應采用壓力表測量低壓回氣壓力

是否正常(0.45Mpa),如低于此值應加灌F22氟利昂，直至壓力達標。如在冬季沖罐氟

利昂必須將四通換向閥線拆除后方可進行；不管在任何季節(jié)，沖罐氟利昂都必須在壓縮

機運行下進行。

24.消防系統(tǒng)維保管理制度：

1、消防主機維保

1.1、嚴格執(zhí)行相關操作規(guī)程。

1.2、每月檢查消防主機接線枝頭是否松動，終端設施地址碼登記情況。

1.3、每季度進行一次主機除塵。

1.4、每天進行一次主機自檢，查看火警、故障、動作信號燈情況。

2、消防栓維保

2.1、消防栓泵維保,參照相關制度執(zhí)行。

2.2、每月檢查室內(nèi)消火栓栓頭是否漏水，開關是否靈活,組件是否完整。

2.3、每季度對屋面試驗消火栓進行放水試驗，并試用消火栓按鈕，啟動消防泵。

2.4、每年兩次對消火栓閥桿采用化學凡士林進行潤滑。

2.5、每年11月份對所有室外消火栓保溫情況進行查看，發(fā)現(xiàn)有破損的應立即進行更換

瓦整修，防止冬季將管道凍裂。

2.6、每年一次全面檢查各消火栓閥芯橡膠。

3、煙感系統(tǒng)維保

3.1.每周對公共區(qū)域內(nèi)的煙感查看一次，查看是否有松動、脫落、電源是否正常.

3.2、每季度采用炊煙方式分層（區(qū)域）抽檢測試一次煙感的靈敏度（一般情況下，抽檢

數(shù)量不低于該區(qū)域總量的30%）,核對煙感的地址碼。

4、防火卷簾維保

4.1、嚴格執(zhí)行相關操作規(guī)程。

4.2、每兩個月對防火門進行抽查一次，現(xiàn)場查看卷簾門手動起降一次，查看機械傳動、

限位、編碼是否正常（抽檢數(shù)量不低于總量的15%）。

4.3、每季度遠程點對點進行測試，測試包括以下內(nèi)容：

5、噴淋系統(tǒng)維保

5.1、消防噴淋泵維保，參照相關制度執(zhí)行。

5.2、每月檢查一次消防水池，確認水位。

5.3、每月對消防供水控制閥門檢查。

5.4、每月對消防泵作二次啟動試運轉點動。

5.5、每月檢查一次噴頭，清除障礙物，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭及時更換。

5.6、每兩個月用末端試水裝置對水流指示器作一次檢查，確認報警正常。

5.7、每季度對消防水泵接合器接口及附件檢直一次，確認接口是否完好、無滲漏、主

件齊全。

5.8、每季度對濕式報警閥旁通供水閥進行一次供水試驗，確認報警正常。

6、聲光訊響維保

6.L每月分樓層檢查所有聲光報警器.

6.2、每季度分樓層測試聲光動作情況，并檢查弱電井接線,

7、消防電話維保

7.1、每月分樓層檢查所有消防電話，測試通話效果，要求通話清晰、無雜音。

7.2、每季度檢查一次消防電話通訊質量。

&防排煙維保

8.1、每月對正壓送風機及排煙風機的現(xiàn)場和遠程啟動，測試風機是否運行正常。

8.2、每季度對遠程點對點測試一次排煙閥是否能夠正常開啟。

8.3、每兩年一次對排煙閥機械部位進行潤滑一次。

9、應急電源（指示標識）

9.1.每月對各消防通道應急照明燈具外觀、工作狀態(tài)進行檢查。

9.2、每兩個月檢查一次，各應急疏散指示牌外觀以及照度.

9.3、每季度測試一次，消防應急UPS蓄電池放電時間（放電時間不得低于15分鐘）。

9.4、每季度測試一次，商場內(nèi)部消防應急燈具放電時間（放電時間不得低于25分鐘）。

25.電梯維保管理制度：

1、垂直電梯

1.1.每日兩次巡視電梯機房，要點如下：

2、扶梯

2.1、每日對坡道梯進行兩次巡視，巡視要點如下：

2.2、在維保公司進行維修保養(yǎng)時，工程應進行專項跟進，同時查看坡梯的基坑衛(wèi)生是

否清潔。

26.維修技術人員安全管理制度：

1、電工安全操作

1.1、電工工彳乍前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性

能良好。

1.2、絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗,如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使

用。

1.3、絕緣鞋不準裸足穿用。

1.4、在作業(yè)場，檢修低壓線路和設備時，必須停電進行。總閘必須掛有“有人工作,

禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。

1.5、各供電回路的操作開關，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先逐步停負荷開關，

后停隔離開關（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關，后逐步送負荷開關

（即先供電點后用電點X

1.6、盡可能不要帶電作業(yè)，如必須帶電工作時，采取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)

護等1

1.7、在帶電檢修或操作電氣設備時，首先要全身隔離,不準用濕手或帶油、濕手套觸

撞電氣設備.

1.8、在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業(yè)。

1.9、嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交班過程中有事故發(fā)生，應停止交

接。由交班人員負責事故，接班人員協(xié)助。

1.10.電工應掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用。

1.11、如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應立即切斷電源。如來不及切斷電源且為低壓應用干燥的不導

電物體，將觸電者脫離電源。如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源。然后對觸電者

及時采用人工呼吸法進行急救，同時盡快和醫(yī)院聯(lián)系。

1.12、手持電動工具使用，性能必須安全可靠,電源供應側必須