某房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量手冊

質(zhì)量手冊

手冊編號：_________________

手冊版本編號：_________________

發(fā)放號：_________________

受控狀態(tài)：_________________

編制：日期2014年2月10日

審批:日期2014年2月25日

貴州黔蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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文件編號質(zhì)量手冊目錄章/節(jié)/號0.1

版本頁次1

章節(jié)標題頁碼版本

0.1手冊H錄1

0.2頒布令2

0.3任命書3

1.0企業(yè)概況4

1.1組織結(jié)構(gòu)圖7

1.2質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)圖8

1.3職責描述9

1.4質(zhì)量職責分配表14

2.0手冊說明與管理15

3.0質(zhì)曷方針，質(zhì)量目標18

4.0質(zhì)量管理體系19

5.0管理職責31

6.0資源管理38

7.0產(chǎn)品實現(xiàn)40

8.0測量、分析與改進52

附件：1、產(chǎn)品實現(xiàn)過程圖（即：房地產(chǎn)開發(fā)流程圖）

2、作業(yè)文件目錄

3、質(zhì)量記錄清單

4、質(zhì)量目標分解表

貴州黔蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

文件編號章/節(jié)/號0.2

版本頒布令頁次1

本公司根據(jù)IS09001：2008《質(zhì)量管理體系一一要求》編制完成了《質(zhì)量手冊》

第一版，現(xiàn)予以批準頒布實施。

本手冊是公司質(zhì)量管理體系的法規(guī)性文件，是指導(dǎo)公司建立并實施質(zhì)量管理體系

的綱領(lǐng)與行動準則。公司全體員工務(wù)必遵照執(zhí)行。

總經(jīng)理:

二0一四年二月五日

貴州黔蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

文件編號章/節(jié)/號0.3

版本任命書頁次1

為了貫徹執(zhí)行IS09001：2008《質(zhì)量管理體系一一要求》，加強對質(zhì)量管理體系運

作的領(lǐng)導(dǎo)，特任命先生繼續(xù)擔任公司管理者代表。

管理者代表的職責是：

1.確保質(zhì)量管理體系過程得到建立、實施與保持；

2.組織內(nèi)部質(zhì)量審核，向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系業(yè)績與改進的需求；

3.協(xié)助總經(jīng)理做好管理評審及相應(yīng)的糾正與預(yù)防措施的實施工作；

4,促進滿足顧客要求意識的形成；

5.就質(zhì)量管理體系有關(guān)事宜與外部方進行聯(lián)絡(luò)。

總經(jīng)理:

二0一四年二月五日

貴州黔蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

文件編號章/節(jié)/號

企業(yè)概況1.0

版本頁次1

貴州黔蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年4月，落戶于威寧縣，是一家以房

地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理為主的企業(yè)，注冊資金200萬人民幣。

目前，公司擁有一支集投資決策、財務(wù)操縱、工程管理、營銷策劃、房產(chǎn)銷

售、行政管理、人力資源開發(fā)等于一體的專'也門類齊全、管理能力強、業(yè)務(wù)經(jīng)驗豐富

的職工隊伍。公司設(shè)置了9個專業(yè)管理部門：行政人事部、財務(wù)部、進展部、合同預(yù)

算部、工程部、材料設(shè)備部、市場策劃部、銷售部與國際俱樂部，并聘請了威寧縣一

流的律師事務(wù)所擔任常年法律顧問。公司現(xiàn)有骨干員工近人，其中90%以上的員工

具有大專以上文化程度，中級職稱人員占15%以上。公司完善的薪酬福利體系、科學(xué)

的人才培養(yǎng)制度、合理有效的激勵機制、廣闊的企'業(yè)進展前景與良好的企業(yè)形象等，

對行業(yè)人才極具吸引力。

公司開發(fā)的黔蒙天河時代廣場，占地畝，總建筑面積約萬m2,該工程是威

寧縣政府2011年招商引資項3,也是威寧縣的核心項目之一。

黔蒙天河時代廣場，建筑規(guī)劃設(shè)計由著名的華西建筑設(shè)計有限公司擔綱。建筑視

在建筑技術(shù)及材料運用方面，使用斷橋隔熱鋁合金窗框、中空淺鍍膜玻璃等高新材料

與技術(shù)。高檔精裝修成品房、雙層架空景觀大堂，地下車庫；既彰顯了尊貴生活、高

尚的品質(zhì)，又符合房地產(chǎn)進展方向。

黔蒙天河時代廣場分三期開發(fā)。一期總建筑面積約12萬平方米于2013年8月開

盤銷售，并于2014年8月、10月與12月分期竣工并交付使用，實現(xiàn)了一次性交房

99%,制造了威寧縣的交房奇跡；目前一、三期約萬平方米正在建設(shè)中，一期時代

廣場、1-5號樓分別于2013年12月與2014年8月成功交付業(yè)主，交房率達到100冊

后續(xù)項目也正在儲備中。

隨著項目開發(fā)的不斷深入，公司在威寧縣房地產(chǎn)市場屢創(chuàng)奇跡，即：第一個當年

籌建公司、當年拿地、當年開工建設(shè)的企業(yè)；第一個在威寧處女地一一火車站口岸上

啟動項目與銷售產(chǎn)品，并以高品質(zhì)產(chǎn)品定義該片區(qū)物業(yè)價值的企業(yè)；第一個大面積推

出成品房的企業(yè);

黔蒙天河時代廣場的“貼身管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式，首先在建筑規(guī)劃階段得

到了保證，一期樓棟首層全部架空，設(shè)有單元入戶禮賓大堂，大堂內(nèi)設(shè)置專門的禮賓

服務(wù)臺，業(yè)主足不出樓，即可解決諸多生活與服務(wù)需求。其次，“貼身管家式”物業(yè)

管理服務(wù)模式在人力資源配置上得到保證，除客戶中心外，每100戶業(yè)主配置7名專

職客務(wù)主任，該配置是威寧縣最高水平。在2013年12月進行的一次一期、業(yè)主對物業(yè)

服務(wù)的滿意度調(diào)查中，平均滿意度達到99.13%o

公司的產(chǎn)品品質(zhì)與企業(yè)形象得到行業(yè)與社會高度認同，公司秉承“高效、務(wù)實、

團結(jié)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，努力實現(xiàn)“打造一流品牌，建構(gòu)優(yōu)質(zhì)團隊”這一企業(yè)目標,

并潛心于改善威寧縣的居住環(huán)境，提高威寧縣的住宅品質(zhì)，努力制造出經(jīng)濟效益、社

會效益、環(huán)境效益多贏的良好局面，為企業(yè)的長遠進展打下堅實的基礎(chǔ)。

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文件編號章/節(jié)/號1.1

版本組織結(jié)構(gòu)圖頁次1

常務(wù)副總副總經(jīng)理

營銷總監(jiān)工程總監(jiān)

合

材

市

行

發(fā)

同

料

場

政

銷財

展

預(yù)

設(shè)

策

人

務(wù)

算

備

劃

事

售部

部

部

部

部

部部

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文件編號章/節(jié)/號1.2

版本質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)圖頁次1

最高管理者

管理者代表

市

材

行

工銷進合

場

料

政

同

策

設(shè)

人

程售展預(yù)

劃

備

事

算

部

部

部

部部部部

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文件編號章/節(jié)/號1.3

版本職責描述頁次1

L3.l.總經(jīng)理

1.3.1.1全面負責公司的日常工作，組織貫徹國家、行業(yè)主管部門關(guān)于質(zhì)量工作的方

針、政策、法令與標準。

1.3.1.2以顧客為關(guān)注焦點，制訂本公司的質(zhì)量方針與目標，批準質(zhì)量手冊，對本公

司質(zhì)量保證體系的建立、實施、完善與保持承擔決策責任。

1.3.1.3公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置與調(diào)整、職責分配、資源配置的決策。

1.3.1.4任命管理者代表并授權(quán)，確保質(zhì)量管理部門獨立行使職權(quán)。

1.3.1,5定期組織管理評審。

1.3.1.6確保建立、實施與保持質(zhì)量管理體系。

1.3.1.7確保整個組織關(guān)注顧客要求，向全體員工傳達滿足顧客與法律法規(guī)的重要

性。

1.3.2.行政人事部

1.3.2.1行政管理職能

1.3.2.1.1負責做好后勤保障工作與口常行政事務(wù)工作，為正常運轉(zhuǎn)提供必要的工作

條件。

1.3.2.1.2負責做好印章、證件等管理工作，做好文件資料、技術(shù)檔案等的立卷、歸

檔、保管工作，及時為各部門提供所需的檔案資料。

1.3.2.1.3負責組織編寫或者修訂的各項管理制度。

1.3.2.1.4負責做好固定資產(chǎn)與低值易耗品的管理工作。

1.3.2.1.5負責車輛的調(diào)派、管理、保養(yǎng)、維修等，確保及時、安全、高效地用車。

1.3.2.1.6負責做好公司的前臺接待、安全保衛(wèi)與公司公共區(qū)域的保潔工作。

1.3.2.1.7負責做好員工食堂及員工公寓的管理。

1.3.2.1.8負責圖書的管理、購置、調(diào)配、供給等事項。

1.3.2.1.9負貢報刊的整埋、分發(fā)。

1.3.2.1.10負責企業(yè)文化建設(shè)。

1.3.2.1.11對公司決策決議、管理制度、工作計劃等的實施情況進行落實、監(jiān)督、

檢查與跟進。

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文件編號章/節(jié)/號1.3

版本職責描述頁次2

1.3.2.2人力資源管理職能

1.3.2.2.1根據(jù)公司的經(jīng)營目標擬定員工需求計劃，并及時進行人才招聘、甄選、儲

備，確保人才供給。

1.3.2.2.2根據(jù)公司進展目標，制訂與實施年度培訓(xùn)計劃，并對部門培訓(xùn)進行督促檢

查與評估。

1.3.2.2.3制訂與不斷完善績效考核辦法，組織實施績效考核，并對績效考核的效果

進行評估。

1.3.2.2.4制訂員工薪酬、福利方案，并及時向公司提供市場薪酬信息。

1.3.2.2.5及時核算員工工資，并及時為員工辦理各項保險。

1.3.2.2.6負責員工關(guān)系管理。

1.3.2.2.7人事檔案的立卷、歸檔、保管、提供等工作。

1.3.2.3質(zhì)量體系建立、實施、保持、推進管理職能

1.3.231負責IS09001：2008質(zhì)量管理體系的建立、實施、保持與改進工作。

1.3.2.3.2向管理者代表報告質(zhì)量體系的運行情況。

1.3.2.3.3協(xié)助管理者代表做好內(nèi)部審核、管理評審及相應(yīng)糾正措施的實施工作。

1.3.2.3.4負責質(zhì)量體系文件的編制、實施工作。

1.3.2.3.5負責公司質(zhì)量體系有關(guān)事宜及與第三方認證機構(gòu)的聯(lián)絡(luò)工作。

1.3.2.4網(wǎng)絡(luò)信息管理

1.3.2.4.1負責公司計算機網(wǎng)絡(luò)管理與日常保護工作，保證網(wǎng)絡(luò)的正常運行。

1.3.2.4.2負責自動辦公系統(tǒng)的建設(shè)、保護與管理。

1.3.3.市場策劃部

1.3.3.1負責項目市場調(diào)研工作，及時提交市場調(diào)研報告與可行性報告。

1.3.3.2參與擬訂樓盤營銷計劃。

1.3.3.3制訂并實施項目推廣計劃。

1.3.3.4負責公司外網(wǎng)建設(shè)工作。

1.3.3.5協(xié)助企業(yè)文化建設(shè)。

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文件編號章/節(jié)/號1.3

版本職責描述頁次3

1.3.4.銷售部

1.3.4.1根據(jù)公司經(jīng)營計劃，編制年度、季度、月度或者階段性的銷售計劃，并組織

實施計劃。

1.3.4.2熟悉市場動態(tài)，及時搜集、整理、反饋市場信息，為公司決策層提供真實、

有效的決策根據(jù)。

1.3.4.3定期提交各類銷售報表，做好銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析。

1.3.4.4完善銷售服務(wù)體系，規(guī)范合同管理建設(shè)，建立健全客戶檔案。

1.3.4.5負責本部門人員的素養(yǎng)培訓(xùn)與業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

1.3.4.6參與項目的宣傳推廣工作。

1.3.4.7負責辦理已成交客戶的產(chǎn)權(quán)手續(xù)及其他售后服務(wù)工作。

1.3.4.8配合財務(wù)部完成簽約客戶的款項清理與催收工作。

1.3.4.9配合物管公司及有關(guān)部門完成交房工作。

1.3.5.進展部

1.3.5.1負責開發(fā)項目的立項、開發(fā)報建等工作。

1.3.5.2負責項目水、電、氣的申報。

1.3.53負責公司的政府事務(wù)的協(xié)調(diào)工作。

1.3.5.4負責企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)等的年審工作。

1.3.6.合同預(yù)算部

1.3.6.1組織、參與工程招投標工作，辦理招標手續(xù)，編制招標文件，參與評標、議

標，編制評標報告，發(fā)放中標通知書，簽訂工程承包合同。

1.3.6.2負責工程造價預(yù)控與工程結(jié)算審核工作。

1.3.6.3提供工程資金投資計劃與用款計劃。

1.3.6.4按合同約定審核與放款工程預(yù)付款、進度款與結(jié)算款等。

1.3.6.5配合材料設(shè)備部做好材料設(shè)備詢價、確認價格等工作。

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文件編號章/節(jié)/號1.3

版本職責描述頁次4

1.3.6.6參加設(shè)計交底，施工圖會審，深入現(xiàn)場，及時熟悉掌握在施工程序與工程造

價有關(guān)的情況，積極參與工程現(xiàn)場計量工作。

1.3.6.7負責工程造價分析及資料歸檔管理。

1.3.6.8做好供方調(diào)查與評價工作。

1.3.7.材料設(shè)備部

1.3.7.1根據(jù)項目進度與公司要求保證材料、設(shè)備及有關(guān)物資的供應(yīng)。

1.3.7.2為公司提供材料價格資訊，成為公司的“價格信息中心”。

1.3.7.3積極配合公司招投標工作，為招標、評標及結(jié)算等提供價格根據(jù)。

1.3.7.4參與規(guī)劃現(xiàn)場存料場地及其他臨設(shè)等的位置。

1.3.7.5結(jié)合現(xiàn)場情況，制定現(xiàn)場材料管理規(guī)劃及管理制度。

1.3.7.6匯總編制要緊材料一次性用料計劃、構(gòu)配件加工訂貨計戈I］、市場采購計劃等。

1.3.7.7搞好材料定額管理工作，建立健全各項工程材料臺帳及限額領(lǐng)料手續(xù)。

1.3.7.8掌握材料使用去向，加強對材料使用的監(jiān)督及操縱；按月份統(tǒng)計消耗及庫存

情況，按時上報分管領(lǐng)導(dǎo)。

1.3.7.9抓好材料節(jié)約工作，擬訂與監(jiān)督實施材料節(jié)約獎的辦法。

1.3.7.10負責工地急用材料的調(diào)配事項。

1.3.7.11負責工程竣工后各項材料的收尾工作。在規(guī)定的時間內(nèi)，組織好料具的回收、

調(diào)劑、退轉(zhuǎn)場工作，有關(guān)材料方面的債權(quán)債務(wù)的清理工作及有關(guān)資料的匯總、交

接、存檔等工作。

1.3.8.工程部

1.3.8.1負責公司開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的設(shè)計協(xié)

調(diào)工作；

1.3.8.2負貢各設(shè)計階段的設(shè)計任務(wù)書編號；

1.3.8.3負責各設(shè)計階段設(shè)計成果內(nèi)部審查；

1.3.8.4負責組織施工圖設(shè)計交底，并督促完善交底紀要；

1.3.8.5負責工程實施過程中設(shè)計變更的處理；

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文件編號章/節(jié)/號1.3

版本職責描述頁次5

1.3.8.6負責項目面積測繪工作；

1.3.8.7向進展部提供項目報建等有關(guān)工作中的技術(shù)支持；

1.3.8.8參與項目招投標工作并負責有關(guān)技術(shù)標準的編寫；

1.3.8.9參與項目重要技術(shù)方案討論；

1.3.8.1()組織新技術(shù)、新材料的應(yīng)用與推廣。

1.3.8.11參與公司開發(fā)建設(shè)項目的可行性論證，并提出技術(shù)論證建議。

1.3.8.12根據(jù)公司的中、長期目標制定工程實施計劃與本部門的工作計劃，并負責貫

徹實施。

1.3.8.13參與考察各勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及其它有關(guān)承包商與供應(yīng)商的情況,

開結(jié)合本工程的實際情況提出建議供公司管理層決策。

1.3.8.14協(xié)助進展部辦理工程的各項建設(shè)手續(xù)。

1.3.8.15全面負責工程的質(zhì)量與進度操縱，配合合同預(yù)算部進行工程的造價操縱與合

同管理工作。

1.3.8.16參與工程招投標工作，并負責技術(shù)標的編制與評定工作。

1.3.8.17負責制定工程檢查、驗收與簽證程序及各類現(xiàn)場管理制度并貫徹執(zhí)行。

1.3.8.18負責審查工程的各項施工方案、施工組織設(shè)計與進度計劃，并負責督促實施。

1.3.8.19協(xié)調(diào)處理參與工程建設(shè)各單位的關(guān)系，保證工程的順利進行。

1.3.8.20參與協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門及社會機構(gòu)的關(guān)系，為工程的順利進行制造良好的

社會環(huán)境。

1.3.8.21根據(jù)項目的實際情況提出合理化建議，優(yōu)化設(shè)計、節(jié)約投資。

1.3.8.22負責組織工程竣工驗收工作。

1.3.8.23負責組織將已驗攻合格的物業(yè)與有關(guān)資料移交物業(yè)管理公司。

1.3.8.24負責本部門工程檔案的建立與完善。

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文件編號章/節(jié)/號1.4

質(zhì)量職責分配表

版本頁次1

最高管理行政合同材料市場

只能部門銷售工程進展

管理者代人事預(yù)算設(shè)備策劃

體系要求部部部

層表部部部部

4.1總要求▲

4.2文件要求▲

4.2.3文件操縱▲△▲△△△△

4.2.4質(zhì)量記錄的操縱▲△△△△△△

5.1管理承諾▲△△△△△△△△

5.2以顧客為關(guān)注焦點▲△△△△△△△△

5.3質(zhì)量方針▲△△△△△△△△

5.4策劃▲▲△△△△△△△

5.5職責權(quán)限與溝通▲▲△△△△△△△

5.6管理評審▲△△△△△△△△

6.1資源提供▲

6.2人力資源▲△△△△△△

6.3基礎(chǔ)設(shè)施▲△▲

6.4工作環(huán)境▲△▲△△△△

7.1產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃△▲△△▲

7.2與顧客有關(guān)的過程▲△△

7.3設(shè)計與開發(fā)△▲△△

7.4采購△▲▲△

7.5生產(chǎn)與服務(wù)提供△▲▲▲▲△△

7.6監(jiān)視與測量裝置的操縱▲

8.1總則▲

8.2.1顧客滿意▲△△

8.2.2內(nèi)部審核△▲▲△△△△△△

8.2.3過程的監(jiān)視測量▲△▲△△△△

82.4嶼測1△▲△△△

8.3不合格品操縱△▲△

8.4數(shù)據(jù)分析▲△△△△△

8..5改進▲▲

8.5.2糾正措施▲△▲△△△△

8.5.3預(yù)防措施▲△▲△△△△

要緊責任上

有關(guān)責任4

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文件編號章/節(jié)/號2.0

版本手冊說明與管理頁次1

2.1.引用標準

2.1.1IS09001：2008《質(zhì)量管理體系——基礎(chǔ)與術(shù)語》

2.1.2IS09001：2008《質(zhì)量管理體系——要求》

2.2.術(shù)語

本手冊使用IS09001：2008《質(zhì)量管理體系一一基礎(chǔ)與術(shù)語》的術(shù)語與定義

2.3.定義

2.3.1進展商：又稱開發(fā)商，是針對某一房地產(chǎn)項目，從事開發(fā)、建設(shè)經(jīng)營的企業(yè)。

2.3.2房地產(chǎn)業(yè)：即從事土地與房屋開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營的行業(yè)。

2.3.3開發(fā)（前期工作）：包含土地征用、申報計劃、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、取

得各類證照的申報、審驗等各項工作。

2.3.4建設(shè)施工工作：包含招標工作、配套工程申辦與施工質(zhì)量管理工作。

2.3.5房地產(chǎn)經(jīng)營：包含土地使用的出讓、轉(zhuǎn)移、抵押、房屋買賣、租賃、抵押等經(jīng)

營活動及市場信息收集工作。

2.3.6銀行按揭：購房業(yè)主在交付一定比例的購房款后，以所購房屋作為抵押，同時

由開發(fā)商對銀行提供擔保，由銀行向業(yè)主提供長期貸款，作為其應(yīng)付開發(fā)商購房

款的行為。

2.3.7業(yè)主：房屋的所有權(quán)人。

2.3.8客戶：泛指與開發(fā)商進行房屋與土地交易的對象。

2.3.9商品房：本公司用于對外出售、出租及抵押的房屋。

2.3.10產(chǎn)品：本公司進行房地產(chǎn)開發(fā)活動或者過程的結(jié)果。

2.3.11竣工驗收：施工單位將通過法定質(zhì)量管理部門驗收合格的房屋向本公司移交

的過程。

2.3.12房屋交付：本公司將竣工驗收合格的商品房向業(yè)主或者客戶交付使用的過程。

2.4.適用范圍

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文件編號章/節(jié)/號2.0

版本手冊說明與管理頁次2

2.4.1本手冊是公司質(zhì)量管理的綱領(lǐng)性文件，描述的質(zhì)量管理體系要求適用于公司承

擔的各類房地產(chǎn)開發(fā)項目。包含可行性研究、前期工作、建設(shè)施工、竣工驗收、

房屋交付與銷售全過程。

2.4.2本手冊向業(yè)主與全社會展示本公司對所開發(fā)建設(shè)項FI的質(zhì)量保證能力，是使業(yè)

主對本公司銷售的商品房質(zhì)量及承諾的服務(wù)建立信任的保證能力。

2.4.3本手冊向第三方認證公司的審核與認證提供根據(jù)。

2.5.特別說明

2.5.1由于本公司不具備建筑物設(shè)計資源，關(guān)于7.3章設(shè)計與開發(fā)是通過合格供方

一一設(shè)計院進行，公司將參與適合階段的評審來實現(xiàn)確保滿足規(guī)定要求。因此

7.3.3條設(shè)計與開發(fā)的輸出由供方完成，標準7.3.6條設(shè)計與開發(fā)確認根據(jù)國家

法規(guī)規(guī)定，由政府相應(yīng)的職能部門組織有關(guān)方參加確認。

2.5.2公司建設(shè)工程的施工是通過選擇合格供方一一建筑工程公司與監(jiān)理公司來實現(xiàn)

施工過程的監(jiān)控管理,因此標準7.5生產(chǎn)與服務(wù)的提供均委托監(jiān)理公司對施工全

過程進行具體的監(jiān)督管理，公司將按照國家的現(xiàn)行建設(shè)工程強制性標準的有關(guān)條

文要求通過監(jiān)理公司對所有建設(shè)工程承包方進行監(jiān)督管理,并按照監(jiān)理合同負責

對具體實施監(jiān)督管理工作的監(jiān)理公司進行監(jiān)督管理。

2.6.手冊的管理

2.6.1職責

2.6.1.1管理者代表負責組織質(zhì)量手冊的擬制、實施、修訂與操縱。

2.6.1.2總經(jīng)理負責質(zhì)量手冊的審批。

2.6.2手冊編號、手冊版本編號、發(fā)放號與章節(jié)版本編號

2.6.2.1手冊編號與版本編號在手冊封面與每一頁中給出，手冊版本編號與章節(jié)版本

編號按手冊與章節(jié)的編制年份擬定，而手冊發(fā)放號從1開始，按阿拉伯數(shù)字1、

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文件編號章/節(jié)/號2.0

版本手冊說明與管理頁次3

2、……順序遞增。

2.6.2.2當質(zhì)量手冊累積修改超過6次，將重新公布手冊，手冊版本編號、章節(jié)版本

號將隨之修訂。

2.6.3發(fā)放操縱

2.6.3.1發(fā)出的手冊分為受控與非受控兩種。

2.6.3.2經(jīng)總經(jīng)理同意，能夠向公司以外的單位發(fā)放非受控文件。這些副本不作統(tǒng)一

的編號，當手冊修改時，將不再對其進行跟蹤操縱。

2.6.4手冊的修改

2.6.4.1手冊需要修改時，由管理者代表修改有關(guān)章節(jié)，修改的章節(jié)須經(jīng)總經(jīng)理審批。

經(jīng)批準修改的章節(jié)、手冊封面頁、手冊目錄須同時更新。

2.6.4.2假如手冊版本編號無須更換，則由行政人事部管理人員將批準更換的章節(jié)發(fā)

給有關(guān)的受控副本持有人，并收回舊版章節(jié)。

2.6.4.3收回的舊版章節(jié)，由行政人事部管理人員視情況統(tǒng)一銷毀或者加蓋紅色“作

廢”印章后重新利用，舊版章節(jié)的正本由行政人事部管理人員加蓋紅色“作廢”

印章后，永久儲存。

2.6.5定期審核

公司管理層應(yīng)在定期進行的管理評審會議上，對手冊進行審核，確保手冊持續(xù)的

習(xí)慣性與有效性，以滿足公司規(guī)定的質(zhì)量方針與目標。

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文件編號章/節(jié)/號3.0

版本質(zhì)量方針、質(zhì)量目標頁次I

3.1.企業(yè)宗旨：

高效、務(wù)實、團結(jié)、創(chuàng)新

3.2.質(zhì)量方針：

打造一流品牌，建構(gòu)優(yōu)質(zhì)團隊，全員共創(chuàng)顛峰。

3.3.質(zhì)量目標：

1、商品房按期交付率100%;

2、顧客投訴處理及時率100機

備注：（1）顧客投訴處理及時是指在72小時內(nèi)就投訴事件的處理情況回復(fù)顧客。

3.4.各部門目標（見附件4）

每年1月下達各部門年度質(zhì)量目標。

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次1

4.1質(zhì)量管理體系的總要求

公司按照IS09001：2D08標準的要求建立質(zhì)量管理體系，將其形成文件，加以實

施與保持，并持續(xù)改進其有效性。為此應(yīng)做到下述要求：

4.1.1公司對質(zhì)量管理體系所需要的過程進行識別，并編制相應(yīng)的程序文件、作業(yè)流

程及有關(guān)的管理制度,這些過程能夠是從識別顧客需求到顧客評價的大過程，也

能夠是具體的質(zhì)量活動的子過程；

1）公司對質(zhì)量管理體系所需要的過程進行識別，以過程方法識別質(zhì)量管理體系所

需的過程，包含部格外包過程；

?產(chǎn)品實現(xiàn)過程的識別：根據(jù)本公司房地產(chǎn)開發(fā)的過程，公司編制了產(chǎn)品實現(xiàn)過

程識別圖。

?管理過程的識別：公司質(zhì)量管理體系要緊包含一個直接過程與三個間接過程。

一個直接過程即房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品實現(xiàn)，三個間接過程即管理職責，資源管理、

測量、分析與改進。直接過程與間接過程相互關(guān)聯(lián)，并相互作用，構(gòu)成了質(zhì)量管

理體系運行的PDCA循環(huán)。

?外包過程的識別：本公司外包程序要緊有：地質(zhì)勘測、項目設(shè)計、工程施工、

工程監(jiān)理服務(wù)、廣告等。公司通過選擇合格的供方并對供方進行監(jiān)控來實現(xiàn)的.

2）明確了程序操縱的方法及程序之間相互順序與接口關(guān)系，通過識別、確定、監(jiān)

視、測量、分析等對過程進行管理；

3）對過程進行管理的目的是實施質(zhì)量管理體系，實現(xiàn)公司的質(zhì)量方針與目標；

4）對過程進行監(jiān)視、測量與分析，采取改進措施，是為了實現(xiàn)所策劃的結(jié)果，并

進行持續(xù)的改進。

4.2質(zhì)量管理體系文件要求

4.2.1本公司的質(zhì)量管理體系義件包含：

1）質(zhì)量手冊（含程序文件）；

2）管理標準、規(guī)范、作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量記錄。

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次2

笫一層次

第二層次

質(zhì)量手冊是質(zhì)量體系中最高層次的文件，規(guī)定公司質(zhì)量方針、描述質(zhì)量體系各項

要求，是公司有關(guān)質(zhì)量管理的綱領(lǐng)性文件。程序文件是明確規(guī)定各有關(guān)質(zhì)量活動的途

徑。質(zhì)量記錄是向顧客與第三方展示質(zhì)量體系運行的客觀證據(jù)。

第二層次文件可分為兩類：

a.各部門工作標準、規(guī)范，作為各部門運行質(zhì)量管理體系的常用實施細則：包

含管理標準（各類規(guī)章制度、工作流程等），工作標準（工作說明書、崗位說明書等

等），技術(shù)標準（國家有關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)范、質(zhì)量操縱規(guī)范等），部門質(zhì)量記錄等；

b.針對特定項目編制的質(zhì)量計劃等。

4.2.2質(zhì)量手冊

行政人事部負責組織編制質(zhì)量手冊，經(jīng)管理者代表審核、總經(jīng)理批準后予以發(fā)放

實施，質(zhì)量手冊的內(nèi)容包含：

a）質(zhì)量方針與質(zhì)量目標；

b）公司組織結(jié)構(gòu)與部門職責描述；

c）質(zhì)量管理體系的范愷，對IS09001標準裁剪的具體內(nèi)容與理由說明；

d）對質(zhì)量管理體系程序文件的概括說明或者引用；

e）質(zhì)量管理體系過程及其相互關(guān)系的描述；

f）有關(guān)手冊定期評審、修改與操縱的規(guī)定。

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次3

4.2.3文件操縱

文件操縱程序

(QP4.2.3-01)

1、目的

本文件規(guī)定了對公司質(zhì)量活動有關(guān)的文件編制、審批、分發(fā)、更換、管理、處理

進行有效操縱，以保證公司質(zhì)量體系運行的各個場所能使用有效的文件版本。

2、范圍

本文件適用于公司與質(zhì)量活動有關(guān)的文件管理工作。

3、職責

3.1行政人事部負責質(zhì)量體系文件的編制、發(fā)放、修改、換版與作廢文件回收與

標識的歸口管理，負責本程序的編制并組織實施，組織對現(xiàn)有質(zhì)帚體系文件的定期評

審；負責外來的及內(nèi)部與質(zhì)量有關(guān)的行政文件的操縱；

3.2合同預(yù)算部負責工程合同、協(xié)議、統(tǒng)一定額文件的操縱；

3.3工程部負責標準類文件，包含國家、行業(yè)地方標準，規(guī)程、規(guī)范、圖集(圖

樣、圖紙、標準圖集、規(guī)范、規(guī)程等)的擬稿/收集、發(fā)放、更換或者回收、標識的

操縱。

3.4工程部負責施工專用文件實施、變更的操縱，確保不使用作廢文件；

3.5管理者代表負責對文件操縱的有效性進行監(jiān)控與評價，確保文件的有效性。

4、工作程序

4.1受控文件分類

4.1.1質(zhì)量體系文件：指公司《質(zhì)量手冊》、《程序文件》、《作業(yè)文件》等；

4.1.2標準類文件：指國家與地方政府頒布發(fā)行的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)、規(guī)范、

標準、規(guī)程、統(tǒng)一定額，與企業(yè)自行制定技術(shù)標準等;

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次4

4.1.3施工專用文件：指施工組織設(shè)計、施工方案、施工圖、設(shè)計變更、工程合同等;

4.1.4與質(zhì)量有關(guān)的行政管理文件：指上級下達的與質(zhì)量有關(guān)的各類制度、辦法及公

司年度質(zhì)量目標等；

4.1.5上述文件能夠是書面的，也能夠電子媒體形式存在；

4.2文件的編制、審批、公布與評審

4.2.1《質(zhì)量手冊》《作業(yè)文件》的編制、換版由管理者代表主持，行政人事部具體組

織編制。

《質(zhì)量手冊》由管理者代表審核，公司總經(jīng)理批準公布。

《作業(yè)文件》由部門負責人審核，管理者代表或者總經(jīng)理批準。

4.2.2「程合同由合同預(yù)算部擬稿.經(jīng)有關(guān)部門及分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，總經(jīng)理批準：

4.2.3公司自行制定的工程標準類文件由工程部審核，分管領(lǐng)導(dǎo)批準。

4.2.4項目質(zhì)量計劃由現(xiàn)場代表編制，工程部經(jīng)理審核，分管領(lǐng)導(dǎo)批準；

4.2.5管理者代表每12個月至少一次組織對質(zhì)量文件進行評審，以便對質(zhì)量文件持續(xù)

適宜與有效性作出評價，對文件是否修訂或者換版作出決定。

文件若重新修訂或者更新并再次批準，批準按照4.2.1-4.2.5執(zhí)行。

4.3文件標識及編號

4.3.1質(zhì)量體系文件類按規(guī)定進行編號；質(zhì)量體系文件分發(fā)前，由行政人事部統(tǒng)一在

封面以“01、02……”標識分發(fā)序號，關(guān)于與質(zhì)量體系有關(guān)的部門及領(lǐng)導(dǎo)發(fā)放的

文件,加蓋“受控”印章；

4.3.2受控文件以“受控”印章做為標識。作廢而需要作為資料保留的文件,應(yīng)加蓋“作

廢”印章，以免與有效版本混淆而被誤用。外來失效規(guī)范、規(guī)程標準等，應(yīng)加蓋

“作廢”印章。

4.3.3質(zhì)品于冊的編號

QM—QM

質(zhì)量:手冊代號

公司名稱縮寫

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次5

4.3.4程序文件編號

QP—XXX—XX

-順序號

質(zhì)量體系標準號

------------------程序文件代號

例：QP—4.2.3—01

4.3.5作業(yè)文件編號

QW—XX—XX—XX

?-順序號

___________________年號

_______部門代號

__________________作業(yè)文件代號

4.3.6質(zhì)量記錄編號

4.3.6.1由質(zhì)量手冊產(chǎn)生的質(zhì)量記錄編號

QR—XXX—XX

?-----------------順序號

-------------------------質(zhì)量體系標準號

--------------------------質(zhì)量記錄代號

例:QR-4.2.3-01

4.3.6.2由各部門產(chǎn)生的質(zhì)量記錄編號

QR—n—XX

順序號

部門代號

部門代號：

行政人事部：XZ銷售部：XS進展部：EZ材料設(shè)備部：CS

工程部：GC市場策劃部：CH合同預(yù)算部：HT

4.3.6.3技術(shù)文件按部門類別、年號、工程名稱進行編號。

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次6

4.3.6.4使用國家行業(yè)部門的表格，從其編號。

4.4文件的印制與發(fā)放。

4.4.1經(jīng)審定批準的文稿，由行政人事部負責印制，應(yīng)確保文件保持清晰、易于識別；

4.4.2各類文件由本程序第3.0條規(guī)定的責任部門確定其發(fā)放范圍，報分管領(lǐng)導(dǎo)或者

總經(jīng)理批準后發(fā)放，確保在使用處獲得適用文件的有效版本；

4.4.3行政人事部負責按“文件發(fā)放登記表”將文件發(fā)至各單位，各單位領(lǐng)件人簽名

領(lǐng)取；公司各部門則要緊通過綜合信息管理平臺公示文件或者傳閱文件；

4.4.4如文件是通過紙質(zhì)形式傳遞，各部門領(lǐng)到文件，則需分類登記在“收文登記表”

中，并及時轉(zhuǎn)發(fā)有關(guān)人員傳閱，傳閱情況需記錄。

45電子新聞稿件公布按照《綜合信息管理平臺新聞公布流程》執(zhí)行八

4.5文件的更換

4.5.1文件需要更換時，由文件更換人員或者部門填寫“文件更換申請單”說明更換

原因與更換內(nèi)容。對重要技術(shù)參數(shù)的更換，應(yīng)附有關(guān)的技術(shù)驗證資料或者記錄。

4.5.2文件更換建議由部門負責人審核，并簽注意見，按原審批級別履行批準手續(xù)，

注明生效日期。

4.5.3文件的更換務(wù)必考慮對其它文件可能造成的影響，必要時，應(yīng)對所建議的更換

內(nèi)容以會議或者傳閱文件的形式，由歸口管理部門組織有關(guān)部門進行更換影響評

估，以協(xié)調(diào)文件的更換，避免爭議，達成共識。

4.5.4文件更換若只涉及原文件的一部分，由歸口管理部門將更換部分印制好，附在

更換通知上，按4.4.2發(fā)放。收文部門的文員將其附在原文件后。

4.5.5質(zhì)量體系文件更換可按文件更換通知規(guī)定要求進行手寫更換或者換頁，進行換

頁修改應(yīng)變換修改頁中修改碼做為標識。文件更換后填寫“文件更換記錄表”，再下

發(fā)更換記錄。

4.5.6質(zhì)量體系文件更換若涉及原文件的要緊內(nèi)容，或者經(jīng)多次更換（最多不超過6

次）而影響其執(zhí)行時，則做為歸口管理部門應(yīng)重新制定版本下發(fā)，并將原版文件

收回。

4.5.7如文件是通過紙質(zhì)形式發(fā)放，作廢時則按“文件發(fā)放登記表”的發(fā)放數(shù)量收回,

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次7

由行政人事部組織統(tǒng)一銷毀，需做資料保留的作廢文件應(yīng)向文件主管部門提出申

請，同意后再加蓋“作廢”標識并登記。

4.6文件的管理

4.6.1文件需復(fù)卬或者外借時，須根據(jù)《檔案管理流程》，經(jīng)總經(jīng)理批準后，由文件

管理部門填寫“檔案借閱登記表”后發(fā)放；文件歸還時，要檢查文件有無破舊，

并注明已歸還記錄，歸還日期。

4.6.2文件如有破舊影響正常使用，要及時向歸口管理部門提出，由歸口管理部門換

發(fā)新文件，舊文件收回，新文件仍沿用原注冊號。

4.6.3文件丟失，由歸口管理部門換發(fā)新文件，給予新注冊號.舊注冊號注銷。

4.6.4行政人事部負責歸檔儲存所有版本的質(zhì)量體系文件與更換記錄。

4.6.5以電子媒體形式存在的文件資料，應(yīng)按上述要求受控，計算機軟件應(yīng)有備份，

并建立目錄。

4.7外來標準類文件的管理

4.7.1外來規(guī)范、規(guī)程等標準類文件要進行登記，對其適用性由總工程師審批。

4.7.2對其適用性已進行審批的外來規(guī)范、規(guī)程等標準文件，由要緊使用部門確定分

發(fā)范圍,按4.4.2與4.4.3條的規(guī)定來收放。

4.7.3公司各部門定期、不定期編制并發(fā)放《現(xiàn)行外來標準、規(guī)范、規(guī)程、圖集一覽表》。

4.7.4外來的設(shè)計圖紙，由工程部登記并做好分發(fā)或者借閱記錄。

4.7.5外來的行政文件由行政人事部登記并做好分發(fā)或者借閱記錄。

4.8作廢文件的處理

4.8.1受控的質(zhì)量體系文件持有者收到關(guān)于文件作廢的《內(nèi)部通啟》后，應(yīng)立即按要

求停止使用、及時上交、注銷文件。

4.8.2針對具體工程項目編制的施工質(zhì)量技術(shù)文件隨工程竣工實施歸檔儲存。

4.8.3關(guān)于失效的文件，若因某種原因需要保留時應(yīng)加蓋“作廢”印章。

4.9傳真文件管理按照《傳真管理流程》執(zhí)行。

4.10檔案管理按照《檔案管理流程》執(zhí)行。

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次8

5、有關(guān)文件

5.1《文件簽發(fā)管理流程》

5.2《綜合信息管理平臺新聞公布流程》

5.3《傳真登記發(fā)放流程》

5.4《檔案管理流程》

5.5《公文管理制度》

5.6《合同管理辦法》

6、質(zhì)量記錄

6.1《文件發(fā)放登記表》

6.2《文件收文登記表》

6.3《文件更換申請單》

6.4《文件更換記錄》

6.5《現(xiàn)行外來標準、規(guī)范、規(guī)程、圖集一覽表》

6.6《檔案借閱登記表》

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文件編號章/節(jié)/號4.0

質(zhì)量管理體系

版本頁次9

4.2.4質(zhì)量記錄

質(zhì)量記錄操縱程序

(QP4.2.4-01)

1、目的

本程序規(guī)定「質(zhì)量記錄的操縱職責與要求，包含質(zhì)量記錄的填寫、更換、收集、

編目、歸檔、貯存、保管與處理，以證明工程質(zhì)量與施工過程或者活動符合規(guī)定要求,

并為質(zhì)量體系有效運行提供必要的證據(jù)。

2、范圍

本程序適用于本公司所有質(zhì)量記錄的操縱。

3、職責

3.1行政人事部負責匯總編制質(zhì)量記錄清單；

3.2各部門負責各自質(zhì)量記錄的操縱與管理；

3.3管理者代表對質(zhì)量記錄操縱的有效性進行監(jiān)督、檢查與評價。

4、工作程序

4.1質(zhì)量記錄類型及標識

4.1.1質(zhì)量記錄是直接或者間接地證實工程或者產(chǎn)品是否滿足規(guī)定要求與質(zhì)量體系有

效性運行的證據(jù)；

4.1.2質(zhì)量記錄能夠是文字形式的，也能夠是電子媒介的形式，如光盤等，行政人事

部編制并更新本公司質(zhì)量記錄清單，規(guī)定各類質(zhì)量記錄的填寫，使用部門與儲存

期限；

4.1.3質(zhì)量記錄使用表格名稱及編碼標識，按《文件操縱程序》要求標識。

4.2質(zhì)量記錄的填寫要求

4.2.1各類表單、報告應(yīng)按規(guī)定格式印制或者復(fù)制，其格式更換務(wù)必通過審批并報行

政

人事部備案;

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文件編號章/節(jié)/號4.0

版本質(zhì)量管理體系頁次1()

4.2.2質(zhì)量記錄應(yīng)按規(guī)定格式及時填寫，工程質(zhì)量記錄須與工程進度同步。簽姓名應(yīng)

填全名，不得省略或者由他人代簽，應(yīng)具有可追溯性；

4.2.3記錄內(nèi)容填寫應(yīng)真實、準確、信息、數(shù)據(jù)完備，務(wù)必字跡清晰、圖表清淅，如

需審批或者傳閱的，應(yīng)履行手續(xù)；

4.2.4以計算機軟件形式存在的質(zhì)量記錄為防止丟失，應(yīng)有備份；

4.2.5凡需要傳遞的質(zhì)量記錄，應(yīng)按規(guī)定途徑傳遞，有關(guān)責任者應(yīng)保證記錄及時傳遞

到有關(guān)部門與人員手中。

4.3質(zhì)量記錄的更換由原記錄入或者授權(quán)人執(zhí)行，更換處使用劃改且務(wù)必簽名或者蓋

章，必要時應(yīng)說明更換原因。

4.4質(zhì)量記錄的管理

4.4.1各部門負責本部門質(zhì)量記錄的收集、分類、編目、整理、標識、貯存、保管；

4.4.2工程技術(shù)資料在每個工程完工后，整理編目并裝訂成冊，工程竣工驗收后送行

政人事部歸檔儲存，其它質(zhì)量記錄在每次活動完成后或者按年/季/月收集整理、

編目歸檔；

4.4.3各部門的質(zhì)量記錄匯總，不得散存于個人手中。

4.4.4質(zhì)量記錄應(yīng)妥善保管與保護，以防止變質(zhì)，損壞或者丟失及未經(jīng)授權(quán)的存取或

者更換、質(zhì)量記錄的貯存應(yīng)分柜分層，排列系統(tǒng)，填寫歸檔文件登記表，以便于

文件的查閱，檔案管理還應(yīng)做到“三清”（檔案室、檔案柜、案卷（袋）清潔）、

“三無”（無蟲蛀、無鼠咬、無