物業企業準入制度?一、總則1.目的為規范物業企業進入本區域從事物業服務活動的行為，加強對物業企業的管理，提高物業服務質量，維護業主、物業使用人和物業企業的合法權益，根據國家相關法律法規及政策規定，結合本區域實際情況，制定本準入制度。2.適用范圍本制度適用于在本區域內參與物業服務項目投標、承接物業服務業務的各類物業企業。3.基本原則公平、公正、公開原則。在物業企業準入過程中，遵循公平的市場競爭規則，確保所有符合條件的企業都有平等參與的機會；嚴格按照既定的標準和程序進行操作，保證過程公開透明；對所有企業一視同仁，公正地進行評審和篩選。資質與能力并重原則。既要審查物業企業的資質等級，確保其具備相應的從業資格和專業能力，又要綜合評估其實際服務能力、管理經驗、人員素質、業績表現等多方面因素，保證能夠為業主提供優質、高效的物業服務。動態管理原則。對已準入的物業企業進行定期和不定期的考核評價，根據考核結果實施動態調整，激勵企業不斷提升服務質量，對不符合要求的企業及時清退，確保物業服務行業整體水平的持續提升。

二、準入條件1.資質要求具有獨立法人資格，持有有效的營業執照。具備相應的物業服務企業資質等級證書，資質等級應符合所承接物業服務項目的規模和要求。具體要求如下：對于建筑面積[X]萬平方米以下的普通住宅小區，應具備三級及以上物業服務企業資質。對于建筑面積[X]萬平方米以上的住宅小區或商業綜合體、寫字樓等大型物業項目，應具備二級及以上物業服務企業資質。對于政府機關、學校、醫院等特殊物業項目，除滿足上述對應規模的資質要求外，還應具有良好的公共服務經驗和業績。2.人員要求擁有與物業服務項目相適應的專業管理和技術人員，包括項目經理、物業管理員、維修人員、保潔人員、綠化養護人員等。項目經理應具備相應的物業管理專業知識和技能，持有物業管理項目經理證書，且具有[X]年以上物業服務項目管理經驗。專業技術人員應具備相應的職業資格證書，如電工證、水暖工證、電梯管理員證等，并經過專業培訓，熟悉相關操作規程。各類人員配備數量應符合國家和地方相關規定以及物業服務合同約定，能夠滿足物業服務項目的日常運營需求。3.業績要求近[X]年內承接過[X]個以上與本區域類似規模和類型的物業服務項目，并提供良好的服務證明。服務證明可包括業主滿意度調查結果、行業主管部門的表彰文件、社區或業主委員會的書面評價等。在物業服務過程中，無重大責任事故和不良記錄，如未發生因服務質量問題引發的業主集體投訴、媒體曝光事件，未出現違反法律法規和合同約定的行為。4.管理能力要求具備完善的企業管理制度，包括質量管理體系、財務管理體系、人力資源管理體系、客戶服務管理體系等，確保企業運營規范、高效。擁有先進的物業服務管理軟件，能夠實現對物業項目的人員管理、設備設施管理、費用收繳、客戶服務等業務的信息化管理，提高管理效率和服務質量。具有較強的應急處理能力，制定完善的應急預案，包括火災、地震、電梯故障、治安事件等各類突發事件的應對措施，并定期組織演練，確保在突發事件發生時能夠迅速、有效地進行處理，保障業主生命財產安全。5.信譽要求企業在經營活動中誠實守信，無拖欠員工工資、供應商貨款等不良記錄。遵守國家法律法規和行業規范，自覺接受行業主管部門的監督管理，按時繳納各項稅費。在行業內具有良好的口碑和信譽，積極參與行業協會組織的活動，履行會員義務，與其他企業保持良好的合作關系。

三、準入程序1.發布招標公告或邀請招標信息根據本區域物業服務項目的實際情況，由相關部門或業主委員會通過政府指定網站、物業管理行業網站、社區公告欄等渠道發布招標公告或邀請招標信息。招標公告或邀請招標信息應明確物業服務項目的基本情況，包括項目名稱、地點、規模、服務內容及要求、投標截止時間、開標時間及地點等內容。同時，詳細說明物業企業的準入條件，確保潛在投標人能夠準確了解項目要求和自身是否符合條件。2.報名及資格預審潛在物業企業在規定的報名時間內，向招標人提交報名申請材料，包括企業營業執照副本、資質證書副本、法定代表人身份證明、項目經理資格證書、業績證明材料、人員配備情況說明等。招標人對報名企業提交的材料進行資格預審，對照準入條件進行審查。對符合基本條件的企業，發放資格預審合格通知書；對不符合條件的企業，書面通知其不予通過資格預審，并說明理由。3.發售招標文件通過資格預審的企業，在規定時間內到指定地點購買招標文件。招標文件應包括物業服務合同示范文本、項目服務要求、投標文件格式、評標標準等內容。招標人向購買招標文件的企業收取一定的費用，費用標準應符合國家和地方相關規定，并在招標文件中明確說明。4.編制投標文件物業企業應根據招標文件的要求，結合企業自身實際情況，編制投標文件。投標文件應包括商務部分和技術部分。商務部分應包括投標函、法定代表人身份證明、授權委托書、投標報價表、企業資質證書、業績證明材料、人員配備情況、企業管理制度等內容。技術部分應包括物業服務方案，包括服務內容、服務標準、服務流程、質量保障措施、應急處理預案等；項目管理團隊配備情況，包括項目經理及主要管理人員簡歷、職責分工等；設施設備管理方案，包括設施設備維護保養計劃、操作規程、安全管理制度等；財務管理方案，包括費用預算、收費標準、成本控制措施等；社區文化建設方案，包括活動計劃、宣傳推廣方案等。5.投標與開標物業企業應在投標截止時間前，將密封完好的投標文件送達指定地點。招標人在投標截止時間后，立即組織開標會議。開標會議由招標人主持，邀請所有投標人代表參加。開標時，當眾開啟投標文件，宣讀投標人名稱、投標報價、服務期限等主要內容，并記錄在案。開標過程應進行全程錄像或記錄，確保開標過程公開、公正、透明。6.評標招標人依法組建評標委員會，評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為五人以上單數，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會按照招標文件規定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。評標標準應包括企業資質、業績、人員配備、管理能力、信譽、投標報價、物業服務方案等方面的內容，并明確各項評審因素的權重。評標委員會通過綜合評審，對各投標人的投標文件進行打分，推薦得分最高的前三名投標人作為中標候選人。評標過程應嚴格保密，評標委員會成員不得泄露評標情況和中標候選人名單。7.中標公示與合同簽訂招標人將中標候選人名單在政府指定網站、物業管理行業網站、社區公告欄等渠道進行公示，公示期為[X]個工作日。公示期間，接受社會監督，如有異議，招標人應及時進行調查核實。公示期滿無異議的，招標人向中標人發出中標通知書，并與中標人簽訂物業服務合同。物業服務合同應明確雙方的權利義務、服務內容、服務標準、服務期限、收費標準、違約責任等條款，確保合同合法、合規、合理，具有可操作性。

四、監督管理1.定期檢查行業主管部門定期對已準入的物業企業進行檢查，檢查內容包括企業資質情況、人員配備情況、服務質量、管理制度執行情況、費用收支情況等。定期檢查每年不少于[X]次，可采取聽取匯報、查閱資料、現場查看、問卷調查、業主訪談等方式進行。檢查結束后，形成檢查報告，對發現的問題提出整改要求，并跟蹤整改落實情況。2.不定期抽查行業主管部門不定期對物業企業進行抽查，抽查內容和方式與定期檢查相同。不定期抽查主要針對群眾投訴較多、服務質量較差或存在其他問題的企業，以及在重要節假日、重大活動期間等特殊時段進行。對抽查中發現的問題，及時下達整改通知書，要求企業限期整改。對情節嚴重的，依法依規進行處理，并予以通報批評。3.業主滿意度調查業主委員會或相關部門定期組織開展業主滿意度調查，了解業主對物業服務企業服務質量的評價和意見建議。業主滿意度調查可通過問卷調查、電話訪談、網絡投票等方式進行，調查樣本應具有代表性，涵蓋不同類型、不同區域的業主。業主滿意度調查結果作為對物業企業考核評價的重要依據之一。對業主滿意度較低的企業，行業主管部門應督促其分析原因，制定整改措施，限期提高服務質量。連續兩年業主滿意度排名末位且低于[X]%的企業，行業主管部門可采取警告、責令整改、暫停承接新業務等措施，直至清退。4.投訴處理建立健全物業企業投訴處理機制，暢通投訴渠道，設立專門的投訴電話、郵箱或信箱，接受業主和物業使用人的投訴舉報。對收到的投訴舉報，及時進行登記、分類、轉辦，并跟蹤處理情況。要求物業企業在規定時間內對投訴事項進行調查核實，并將處理結果反饋給投訴人。行業主管部門對物業企業的投訴處理情況進行監督檢查，對處理不當或拒不處理的企業，依法依規進行處理。5.信用檔案管理建立物業企業信用檔案，記錄企業的基本信息、資質情況、業績表現、獎懲情況、投訴處理情況等內容。信用檔案信息應及時更新，確保真實、準確、完整。根據物業企業的信用狀況，對其進行信用等級評定，分為優秀、良好、合格、不合格四個等級。信用等級評定結果向社會公開，并與企業的市場準入、項目承接、評優評先等掛鉤。對信用等級優秀的企業，在同等條件下優先推薦參與項目投標；對信用等級不合格的企業，限制其承接新的物業服務項目，并依法依規進行處罰。

五、退出機制1.主動退出物業企業因自身經營戰略調整、業務轉型等原因，決定不再繼續承接本區域物業服務項目的，應提前[X]個月向業主委員會或相關部門提交書面申請，說明退出原因和退出時間。在退出前，物業企業應按照物業服務合同的約定，完成各項交接工作，包括人員交接、資產交接、資料交接等。確保物業服務工作平穩過渡，不影響業主的正常生活秩序。2.被動退出物業企業在物業服務過程中，出現以下情形之一的，應予以清退：嚴重違反物業服務合同約定，經業主委員會或相關部門多次督促整改仍拒不改正的。物業服務質量嚴重不達標，連續兩次業主滿意度調查排名末位且低于[X]%的。存在重大安全隱患，經行業主管部門責令整改后仍未消除的。擅自停止物業服務，影響業主正常生活秩序的。違反法律法規規定，受到行政處罰，情節嚴重的。其他嚴重損害業主利益或違反行業規范的行為。清退物業企業時，由行業主管部門或業主委員會組織成立清算小組，對企業的資產、賬目等進行清算。物業企業應配合清算小組的工作，按照要求提供相關資料和信息。清算結束后，對剩余資產進行妥善處理，確保業主權益不受侵害。3.交接程序物業企業無論主動退出還是被動退出，都應按照以下程序進行交接：成立交接工作小組，由物業企業負責人、業主委員會代表、行業主管部門工作人員等組成，負責具體交接工作的組織和協調。制定交接計劃，明確交接的內容、時間節點、責任分工等事項，并提前通知相關各方。進行人員交接，包括管理人員、技術人員、服務人員等的交接，確保人員信息準確、工作銜