天津靜海項目·萬達銷售物業T

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Y規劃方案設計PLANNINGCONCEPTSCHEME2019-2020年我司最新天津項目業績華潤寶坻區項目2019-2020年我司最新天津項目業績藍光津南區項目2019-2020年我司最新天津項目業績藍光津南區項目目錄五四三二一示范區設計立面意向方案設計前期分析設計策略1前期分析PRE-PHASE

ANALYSES用地區位基地位于靜海區核心區，地處天津西南部、北京東南部、素有“津南門戶”之稱，是“京滬走廊”重鎮。距離天津市區約25公里，距離雄安新區約72公里，距離北京約90公里。北京唐山廊坊天津雄安新區25KM50KM75KM100KM基地渤海滄州用地區位基地周邊有四條交通要道，兩條高速路直連北京上海和天津滄州，距離靜海站和靜海汽車站約3公里，交通便利。周邊配套齊全。靜海北環線影院SITE靜安區政府津文線靜海站靜海汽車站自然資源配套設施高速路靜海縣醫院高鐵線用地條件北華路基地周邊目前北盛路為規劃道路，其余為現狀路。東側1.1公里處朝陽道設有公交車站，交通相對便利。公交車站已開通道路未開通道路用地條件住宅A地塊：用地面積：83276㎡容積率：

1.8建筑密度：≤28%綠化率：

≥40%規劃限高：36M物管及配套用房：0.5萬㎡（含1800㎡商業網點，可辦理產證，作為二手房交易）停車位：滿足住宅部分1.2輛/戶，商業部分0.7輛/100㎡，物管及配套用房0.4輛/100㎡

(地上車位占比：住宅戶10％配套商業車位+配套用房車位）用地條件住宅C地塊：用地面積：93418㎡容積率：

1.8建筑密度：≤28%綠化率：

≥40%規劃限高：36M物管及配套用房：0.5萬㎡（含1800㎡商業網點，可辦理產證，作為二手房交易）停車位：滿足住宅部分1.2輛/戶，商業部分0.7輛/100㎡，物管及配套用房0.4輛/100㎡

(地上車位占比：住宅戶10％配套商業車位+配套用房車位）用地條件B1地塊（菜市場）：用地面積：4609.5㎡容積率：

1.5B2地塊（文化設施）：用地面積：5475.1㎡容積率：

1.5建筑密度：≤50%綠化率：

≥20%規劃限高：54M建筑密度：≤30%綠化率：

≥35%規劃限高：54M用地條件ASITEACBBDDC用地條件居住價值分析商業價值分析居住價值一般居住價值高商業價值低商業價值高2設計策略D

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Y如何確定我們的產品？競品分析春曦書院高低配社區容積率：2.2綠城春熙明月高低配社區容積率：1.8綠城春熙云峰全洋房社區容積率：1.3筑境高低配社區容積率：2.0在售競品多為高低配產品競品分析90㎡(南向兩面寬三居室)115㎡（南向三面寬三居室）120㎡（南向三面寬南北通透）135㎡（南向三面寬四居室）本案戶型競品春曦書院90㎡綠城春熙明月113㎡春曦書院123㎡筑境137㎡(南向兩面寬兩居室)（南向兩面寬三居室）（南向三面寬南北不通透）（南向三面寬，三居室）本案戶型在面寬及格局上均優于在售競品如何實現洋房最大化？策略一：塔板結合三大優點1、節省南北間距：高寬比小于等于1的高層和多層，南北間距按照高度的1.61倍控制高寬比大于1的高層，南北間距按照面寬的1.2倍控制因此，塔板結合（高寬比大于1的高層加多層）能夠按照多層控制間距，實現建筑面積最大化2、節省東西間距：高層與相鄰建筑最小間距不應小于14m，多層之間最小間距不小于8m因此，塔板結合（高層加多層）能夠用多層部分控制8m間距3、利用極限樓寬：多層最大連續面寬不大于80m，高層最大連續面寬不大于50m因此，塔板結合（高層加多層）能夠用80m的最大連續面寬依據《天津市建筑工程規劃管理技術標準（試行）》5.2.6高寬比大于1:1的高層建筑與其被遮擋的朝向為南偏東或者南偏西≤30度居住建筑的計算間距為高層建筑在被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的1.2倍。高寬比大于1:1的高層建筑與其被遮擋的朝向為南偏東或者南偏西＞30度的居住建筑的計算間距為高層建筑在被遮擋朝向的遮擋面寬度的1倍。高寬比小于或者等于1:1的高層板式建筑與其被遮擋居住建筑的間距應滿足本節5.2.1條要求。（高度的1.61倍）5.2.7多、低層居住建筑與相鄰多、低層建筑最小間距不應小于8m，與相鄰高層建筑最小間距不應小于14m；高層居住建筑與相鄰建筑最小間距不應小于14m。3.5.3居住建筑沿城市主干道布置時宜符合以下規定：1、建筑高度小于等于27m的住宅建筑最大連續面寬投影不大于80m；2、高度大于27m且小于等于54m的住宅建筑最大連續面寬投影不大于50m；3、高度大于54m的住宅建筑其主要朝向投影面寬不大于35m。節省南北間距塔板結合（高寬比大于1的高層加多層）能夠按照多層控制間距，實現建筑面積最大化節省東西間距塔板結合（高層加多層）能夠用多層部分控制8m間距利用極限樓寬塔板結合（高層加多層）能夠用80m的最大連續面寬策略二：面寬用足兩大法寶1、減少樓棟數量：每一排樓棟數量越少，珍貴的面寬資源浪費越少2、減少水平間距：錯位布置，減少側向間距的水平寬度，以斜向間距代替水平間距減少樓棟數量六棟樓（十二單元）——間距合計52m兩單元相拼，產品品質高五棟樓（十二單元）——間距合計32m塔板結合，樓棟減少，面寬增加20m側向間距減少可增加單體面寬，進而提升洋房量減少水平間距水平布置（十二個單元）——水平間距合計36m塔板結合，水平間距減少錯位布置（十三個單元）——水平間距合計16m錯位布置，水平間距減少，面寬增加20m水平間距減少可增加單元數，進而提升洋房量A地塊洋房面積：85046㎡（洋房面積占比59%）A地塊C地塊洋房面積：96840㎡（洋房面積占比59.5%）C地塊120洋房135洋房三大系統提升規劃品質系統一：空間系統1、中心景觀——通過錯位布置加大局部南北間距形成中心景觀33.449.0系統一：空間系統2、空間節奏——通過錯位布置增強組團圍合感錯動空間形成豐富的景觀層級系統二：服務系統A、C地塊人行入口形成南北軸線，在公園、商業用地和文化設施用地之間形成東西軸線，構成區域生活服務中心，通過人流聚集帶動南北側商業價值。A地塊人行出入口C地塊人行出入口系統三：交通系統利用規劃道路解決地面停車及地庫出入口，內部無停車位，提升區內品質產品面寬加大的規劃探討上一版規劃采用了兩面寬90及三面寬135產品，還可以做什么樣的產品？三面寬90四面寬135探討一：90三面寬、135三面寬作為小高占比50%的產品，是全區最多的戶型，如何實現快銷？可采用超越競品的三面寬90產品A地塊洋房面積：64260㎡（洋房面積占比45%）C地塊洋房面積：60660㎡（洋房面積占比38%）90小高層105小高層115小高層120洋房135洋房探討二：90三面寬、135四面寬135作為全區最大的產品如何體現最高品質？可采用超越競品的四面寬135產品A地塊洋房面積：47250㎡（洋房面積占比33%）C地塊洋房面積：48780㎡（洋房面積占比31%）商業需要做到2層，且接近總建筑面積的10%90小高層105小高層115小高層120洋房135洋房90兩面寬90三面寬90三面寬135三面寬135三面寬135四面寬洋房總量約59.5%，總貨值高洋房總量約40.5%，貨值減少洋房總量約32.5%，貨值較低規劃緊張，景觀資源少規劃形態好，布局合理規劃緊張，景觀資源少商業均做二層，商業價值低√3方案設計CONCEPTUAL

DESIGN規劃篇A地塊經濟技術指標表項目用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數值83276.00206585.57149896.80144219.6085046.0059173.60460.001740.003477.2056688.7731350.6425338.131260備注

規劃總圖洋房小高其中其中其中變電站換熱站物管及配套用房商業網點地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數居住人數基底面積建筑密度容積率

40323.2人/戶

≤28%

≥40%23239.1127.91%1.8

%綠地率40%住宅機動車1.2輛/100㎡；配套商機動車停車位輛1763業0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；地上停車位地下停車位輛輛輛輛1581605780

其中普通停車位其中人防停車位825非機動車0.5輛/100㎡，配套服務設施非機動車位1輛/100㎡非機動車停車位輛775地上停車位輛輛388387

其中地下停車位項目C地塊經濟技術指標表單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數值93418.00236768.94168152.40162788.0096840.0065948.00460.001740.003164.4068616.5432793.4535823.091422備注

用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅洋房小高變電站換熱站物管及配套用房商業網點地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數居住人數基底面積建筑密度容積率綠地率其中其中其中

45513.2人/戶

≤28%

26050.3627.89%1.8

%40%≥40%住宅機動車1.2輛/100㎡；配套商業0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；機動車停車位輛1984地上停車位地下停車位輛輛1721812

其中其中非機動車0.5輛/100㎡，配套服務設施非機動車位1輛/100㎡非機動車停車位輛864地上停車位地下停車位輛輛432432

體塊圖體塊圖體塊圖A地塊規劃總圖A地塊經濟技術指標表項目用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數值83276.00206585.57149896.80144219.6085046.0059173.60460.001740.003477.2056688.7731350.6425338.131260備注

洋房小高其中其中其中變電站換熱站物管及配套用房商業網點地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數

居住人數基底面積建筑密度容積率40323.2人/戶

≤28%

≥40%23239.1127.91%1.8

%綠地率40%住宅機動車1.2輛/100㎡；配機動車停車位輛1763套商業0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；地上停車位地下停車位輛輛輛輛1581605780

其中普通停車位其中人防停車位825非機動車0.5輛/100㎡，配套服務設施非機動車位1輛/100㎡非機動車停車位地上停車位輛775輛輛388387

其中地下停車位產品分布類型

戶型戶數

戶數合計

分類戶數比120洋房396274298146146126059.10%40.90%50.51%24.75%24.75%67013590小高

105115590合計

1260圖例:120洋房戶型135洋房戶型90小高戶型105小高戶型115小高戶型配套分布圖例:商業網點配套服務用房變電站換熱站交通分析小區人車分流，沿東西方向主路設置停車位，內部為人行路（消防道路）。圖例：城市道路用地內規劃道路社區內車行流線社區內人行流線小區主出入口地下車庫出入口消防分析圖例：城市道路用地內規劃道路消防流線消防撲救場地消防車出入口停車分析小區停車位設置于東西方向內部規劃道路兩側方向，可實現人車分流。地面停車158輛圖例：城市道路用地內規劃道路地下車庫出入口地面停車位景觀分析公園綠地組團景觀組團景觀中心景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀中心景觀組團景觀圖例：組團景觀城市景觀一級景觀節點二級景觀節點景觀軸日照分析本日照分析依據甲方提供原始地形圖資料進行計算，采用《眾智日照軟件》進行分析測算。計算標準日：大寒日計算條起止時間（真太陽時）8:00~16:00計算點經緯度：東經117°10′

北緯39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室內地平0.9米高度外墻位置計算結果：住宅滿足大寒日滿窗日照2小時圖例：1小時日照時間2小時日照時間3小時日照時間4小時日照時間5小時日照時間6小時日照時間C地塊規劃總圖C地塊經濟技術指標表項目用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數值93418.00236768.94168152.40162788.0096840.0065948.00460.001740.003164.4068616.5432793.4535823.091422備注

洋房小高其中其中其中變電站換熱站物管及配套用房商業網點地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數

居住人數基底面積建筑密度容積率45513.2人/戶

≤28%

≥40%26050.3627.89%1.8

%綠地率40%住宅機動車1.2輛/100㎡；配套商業0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；

機動車停車位輛1984地上停車位地下停車位輛輛1721812其中其中非機動車0.5輛/100㎡，配套服務設施非機動車位1輛/100㎡非機動車停車位輛864地上停車位地下停車位輛輛432432

產品分布類型

戶型戶數

戶數合計

分類戶數比120洋房438328320166170142257.18%42.82%48.78%25.30%25.91%76613590小高

105115656合計

1422圖例:120洋房戶型135洋房戶型90小高戶型105小高戶型115小高戶型配套分布圖例:商業網點配套服務用房變電站換熱站交通分析小區人車分流，沿東西方向主路設置停車位，內部為人行路（消防道路）。圖例：城市道路用地內規劃道路社區內車行流線社區內人行流線小區主出入口地下車庫出入口消防分析圖例：城市道路用地內規劃道路消防流線消防撲救場地消防車出入口停車分析小區停車位設置于東西方向內部規劃道路兩側方向，可實現人車分流。地面停車172輛圖例：城市道路用地內規劃道路地下車庫出入口地面停車位公園綠地景觀分析組團景觀組團景觀中心景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀中心景觀組團景觀組團景觀圖例：城市景觀一級景觀節點二級景觀節點景觀軸日照分析本日照分析依據甲方提供原始地形圖資料進行計算，采用《眾智日照軟件》進行分析測算。計算標準日：大寒日計算條起止時間（真太陽時）8:00~16:00計算點經緯度：東經117°10′

北緯39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室內地平0.9米高度外墻位置計算結果：住宅滿足大寒日滿窗日照2小時圖例：1小時日照時間2小時日照時間3小時日照時間4小時日照時間5小時日照時間6小時日照時間地庫設計A地塊：C地塊：本層建筑面積56688㎡;本層建筑面積68616㎡;本層停車位1605輛本層停車位1812輛戶型篇小高層產品選型90小高層戶型亮點：·三居室設計，滿足多空間需求·北側兩居室可合并，滿足個性居住需求·明衛設計，干濕分離9090標準層平面圖戶型標準層技術指標套內建筑面積（含陽臺全面積）78.66戶型編號房型套型建筑面積

得房率91.28

0.86標準層建筑面積90三室兩廳一衛182.56產品選型105小高層戶型亮點：·三居室兩衛設計，提升品質·主臥套可與北面臥室合并105105形成南北通透主臥套·獨立玄關設計·全明衛設計標準層平面圖戶型標準層技術指標套內建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標準層建筑面積105三室兩廳兩衛91.4105.240.87210.47產品選型115小高層戶型亮點：·主臥套可與北面臥室合并，形成南北通透主臥套115115·明餐廳·獨立玄關設計·全明衛設計，一衛干濕分離標準層平面圖戶型標準層技術指標套內建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標準層建筑面積115三室兩廳兩衛102.49115.830.88231.65洋房產品選型135洋房（方案1/方案2）戶型亮點：·四室兩廳兩衛配置·主臥套設計，附設衣帽間135135·北側兩居室可合并，滿足個性居住需求·餐廳洄游空間·獨立玄關設計·全明衛設計標準層平面圖戶型標準層技術指標套內建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標準層建筑面積135四室兩廳兩衛122.45135.370.90270.74產品選型135洋房（方案3/方案4）戶型亮點：·四室兩廳兩衛配置135135·雙主臥設計·主臥套設計，附設衣帽間·北側兩居室可合并，滿足個性居住需求·獨立玄關設計標準層平面圖戶型標準層技術指標套內建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標準層建筑面積135四室兩廳兩衛125.07136.090.92272.18產品選型120洋房戶型亮點：·主臥套可與北面臥室合并，形成南北通透主臥套·明餐廳120120·獨立玄關設計·全明衛設計，一衛干濕分離標準層平面圖戶型標準層技術指標套內建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標準層建筑面積120三室兩廳兩衛108.49121.060.90242.11計容面積與銷售面積計容面積與銷售面積的主要差別目前方案均按照戶型為全計容進行計算。天津的特殊規定：1、計容面積陽臺計算半面積，銷售面積陽臺計算全面積2、最終測繪面積（銷售面積）與報規面積（計容面積）差值不能大于3%因此陽臺面積不可能做的太大，單