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計(jì)劃管理手冊

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1.適用范圍

適用于各項(xiàng)目從獲取土地后到交付業(yè)主之前的項(xiàng)目計(jì)劃管理。

2.控制目標(biāo)

規(guī)范項(xiàng)目計(jì)劃管理體系確保項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在滿足產(chǎn)品質(zhì)量和投資控制目標(biāo)的前提

下達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)的要求，最終達(dá)到提高項(xiàng)目運(yùn)營效率。

3.術(shù)語和定義

3.1項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)分級體系

3.1.1項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)：是項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中的核心部分，對項(xiàng)目整體進(jìn)度影響最為明顯或最為重要（如

對現(xiàn)金流影響、對企業(yè)管理要求影響、對客戶影響、對結(jié)算影響）的節(jié)點(diǎn)。

3.1.2項(xiàng)目二級節(jié)點(diǎn):是對項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，一般是對項(xiàng)目整體進(jìn)度影響較為明顯或重要的節(jié)點(diǎn)。

3.1.3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：是對項(xiàng)目二級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，可用于指導(dǎo)各部門內(nèi)部及崗位級工作。

4.工作職責(zé)

4.1運(yùn)營管理部（計(jì)劃）

4.1.1初步確定項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃并組織召開項(xiàng)目啟動預(yù)備會評審；

4.1.2初步確定項(xiàng)目《項(xiàng)目全景計(jì)劃》組織召開項(xiàng)目啟動評審會評審；

4.1.3跟蹤、監(jiān)督計(jì)劃落實(shí)情況，提出計(jì)劃預(yù)警；

4.1.4負(fù)責(zé)發(fā)起項(xiàng)目計(jì)劃主動性調(diào)整，審核相關(guān)部門計(jì)劃調(diào)整申請，發(fā)布審批通過的計(jì)劃調(diào)整方案。

4.2相關(guān)部門

4.2.1參與項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評審。

4.3所屬公司

4.3.1負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》；

4.3.2負(fù)責(zé)各專業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的編制、執(zhí)行；

4.3.3及時(shí)提出計(jì)劃預(yù)警信息；

4.3.4發(fā)起計(jì)劃調(diào)整申請。

4.4運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)

4.4.1參與項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評審；

4.4.2審核計(jì)劃橙色預(yù)警、紅色預(yù)警；

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4.4.3審核項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請。

4.5相關(guān)部門分管領(lǐng)導(dǎo)

4.5.1參與項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評審；

4.5.2審核影響二級節(jié)點(diǎn)、不影響一級節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請，參與影響一級節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整

中請會審“

4.6總經(jīng)理

4.6.1參與項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、《項(xiàng)目全景計(jì)劃》評審；

4.6.2審批影響二級節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請，審核不影響一級節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請，參與影響一

級節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整申請會審；

4.6.3審批計(jì)劃紅色預(yù)警。

4.7決策會

4.7.1評審《項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》；

4.7.2評審《項(xiàng)目全景計(jì)劃》。

5.工作流程

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6.流程說明

6.1計(jì)劃管控原則

6.1.1節(jié)點(diǎn)層級劃分原則

1）基于"抓一級、控一級、看一級"的邏輯思路，采取分層分級管理模式，對項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)

劃進(jìn)行“逐級分解、分層監(jiān)控、

2）按照"快速開盤、快速回籠、完美交樓、完美收官"四大目標(biāo)的原則。

6.2一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制

6.2.1在項(xiàng)目拿地后的5天內(nèi)（招拍掛項(xiàng)目以拿地時(shí)間為基準(zhǔn)點(diǎn)、非招拍掛項(xiàng)目以簽訂合同協(xié)議時(shí)

間為基準(zhǔn)點(diǎn)），戰(zhàn)略投資部/所屬公司將土地信息、項(xiàng)目資料、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議

書等相關(guān)資料移交運(yùn)營管理部（計(jì)劃），運(yùn)營管理部（計(jì)劃）根據(jù)可行性研究報(bào)告中的項(xiàng)目發(fā)

展數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目開戶立項(xiàng)，并開始計(jì)時(shí)。

6.2.2所屬公司依據(jù)上述資料及財(cái)務(wù)資金要求與營銷需要，與運(yùn)營管理部（計(jì)劃、設(shè)計(jì)、成本、營銷1

戰(zhàn)略投資部、計(jì)財(cái)融資部進(jìn)行等溝通，確定拿地、項(xiàng)目啟動立項(xiàng)會、項(xiàng)目啟動預(yù)備會、項(xiàng)目啟

動評審會、規(guī)劃方案批復(fù)、樁基開工、施工圖定稿、總包定標(biāo)、建筑工程規(guī)劃許可證、總包進(jìn)

場開工、售樓處及樣板房開放、首次開盤、竣工備案、集中入伙等14個節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)，

作為項(xiàng)目啟動預(yù)備會的上會資料，在會上將對項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行決策。

6.2.3一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)工期：

序號節(jié)點(diǎn)名稱時(shí)間（天數(shù)）

1越

2項(xiàng)目啟動預(yù)備會

3項(xiàng)目啟動評審會

4不動產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

5規(guī)劃方案批復(fù)

6建筑工程規(guī)劃許可證

7建筑工程施工許可證

8總包開工

9施工至正負(fù)零

10主體施工達(dá)到預(yù)售條件

11售樓處及樣板房開放

12首次開盤

13規(guī)劃驗(yàn)收合格證

14竣工備案（毛坯）

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15交房（毛坯）990000

工期說明

1）標(biāo)準(zhǔn)工期是以項(xiàng)目分期為標(biāo)準(zhǔn)單位，以總建筑面積15萬作為基準(zhǔn)，具體根據(jù)實(shí)際進(jìn)行調(diào)

整；

2）以100米（33層）高層住宅作為基準(zhǔn),具體根據(jù)實(shí)際業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整；

3）標(biāo)準(zhǔn)工期只是基準(zhǔn)工期，需要時(shí)根據(jù)開發(fā)節(jié)奏、政府要求等與進(jìn)行具體調(diào)整；

4）標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)算按照毛坯交付項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上精裝修項(xiàng)目增加6個月；

5）樁基形式為鉆孔灌注樁的，在上述工期基礎(chǔ)上增加1.5個月作為基準(zhǔn)周期；

6）其它影響因素包括降水、地庫、裙樓、電梯、坡屋面、雨季影響和氣候節(jié)日影響因素。計(jì)

算時(shí)依據(jù)該計(jì)算區(qū)（期）的具體情況，將數(shù)值進(jìn)行縱向累加。

6.2.4項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)作為項(xiàng)目開發(fā)過程中關(guān)鍵線路|■豐要工序的摔制點(diǎn)城投聯(lián)合需重點(diǎn)把捽節(jié)點(diǎn)完

成時(shí)間及質(zhì)量，且把14個項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)納入城投聯(lián)合控制指標(biāo)。

6.2.5運(yùn)營管理部（計(jì)劃）在項(xiàng)目拿地后的30天組織召開項(xiàng)目啟動預(yù)備會，審定的項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)

劃作為項(xiàng)目全景計(jì)劃的主要4空制依據(jù)。

6.3項(xiàng)目二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃的編制

6.3.1所屬公司根據(jù)項(xiàng)目啟動預(yù)備會確定的一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，對一級計(jì)劃進(jìn)行分解，編制二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

及專項(xiàng)計(jì)劃，形成《項(xiàng)目全景計(jì)劃》。

6.3.2項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃，以項(xiàng)目一、二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為依據(jù)，對名專業(yè)工作任務(wù)進(jìn)行細(xì)化分解,所屬公司

各專業(yè)部門編制各專項(xiàng)工作計(jì)劃。各類專項(xiàng)計(jì)劃編制之初可以是控制性、指導(dǎo)性計(jì)劃，過程之

中進(jìn)行細(xì)化調(diào)整。各專項(xiàng)計(jì)劃，原則上在二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成后開始編制，并逐步深化。各專項(xiàng)

包括設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、工程專項(xiàng)計(jì)劃、成本專項(xiàng)計(jì)劃、采購專項(xiàng)計(jì)劃、營銷專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)批報(bào)建

專項(xiàng)計(jì)劃。

6.3.3《項(xiàng)目全景計(jì)劃》（含一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃）編制完成后，所屬公司提交

至運(yùn)營管理部（計(jì)劃），作為項(xiàng)目啟動評審會的上會資料，并在項(xiàng)目拿地后的第50天組織召

開項(xiàng)目啟動評審會，將在項(xiàng)目啟動評審會上進(jìn)行決策。通過項(xiàng)目啟動評審會后的10天內(nèi)，所

屬公司組織并完成《項(xiàng)目全景計(jì)劃》的推演，并上線。

6.4計(jì)劃執(zhí)行與落實(shí)

6.4.1經(jīng)審批通過的《項(xiàng)目全景計(jì)劃》由運(yùn)營管理部（計(jì)劃），下發(fā)到城投聯(lián)合各部門及所屬公司，

各部門、所屬公司及分解成月度工作計(jì)劃予以執(zhí)行落實(shí)執(zhí)行。

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6.4.2運(yùn)營管理部（計(jì)劃）負(fù)責(zé)各部門、所屬公司工作計(jì)劃的協(xié)調(diào)和推動，并督促各部門、所屬公司

按計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)，每月組織項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況分析并組織召開月度運(yùn)營會，對計(jì)劃進(jìn)行全面監(jiān)

控。

6.4.3運(yùn)營管理部（計(jì)劃）應(yīng)根據(jù)月度計(jì)劃、年度計(jì)劃的落實(shí)情況跟蹤并督察《項(xiàng)目全景計(jì)劃》的執(zhí)

行情況，及時(shí)提出預(yù)燮，必要時(shí)要求相關(guān)部門制定相應(yīng)措施，以保證項(xiàng)目全景計(jì)劃的落實(shí).

6.5項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警機(jī)制

6.5.1根據(jù)"信息及時(shí)性”原則，各部門、所屬公司一旦發(fā)現(xiàn)可能的計(jì)劃延誤，應(yīng)根據(jù)計(jì)劃延誤情況

立即向運(yùn)營管理部（計(jì)劃）發(fā)出預(yù)警信號，否則按照遲報(bào)處理；如未發(fā)預(yù)警信息而造成節(jié)點(diǎn)延

誤，彳各按照信息瞞報(bào)進(jìn)行處理。

6.5.2運(yùn)營管理部（計(jì)劃）監(jiān)督項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)可能的計(jì)劃延誤，及時(shí)提出預(yù)警，并將預(yù)

警按通知范圍進(jìn)行通知。

6.5.3預(yù)警的種類

1）黃色預(yù)警：預(yù)計(jì)《項(xiàng)目全景計(jì)劃》中的一、二級節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤7天（含），發(fā)布黃色預(yù)

壁.

2）橙色預(yù)警：預(yù)計(jì)《項(xiàng)目全景計(jì)劃》中的一、二級節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤8-14天（含），發(fā)布橙色

預(yù)警；

3）紅色預(yù)警：預(yù)計(jì)《項(xiàng)目全景計(jì)劃》中的一、二級節(jié)點(diǎn)將發(fā)生延誤14天以上，或發(fā)生可能

直接影響一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的重大突發(fā)性事件，發(fā)布紅色預(yù)警。

6.5.4根據(jù)"信息扁平化"原則，計(jì)劃預(yù)警信息可由該節(jié)點(diǎn)土責(zé)部門負(fù)責(zé)人向運(yùn)營管理部（計(jì)劃）提

出，也可由運(yùn)營管理部（計(jì)劃）在掌握計(jì)劃實(shí)施部門的計(jì)劃進(jìn)度狀況后主動提出。

6.5.5預(yù)警信號經(jīng)運(yùn)營管理部（計(jì)劃）與主責(zé)部門負(fù)責(zé)人雙方共同核實(shí)后，由運(yùn)營管理部（計(jì)劃）分

預(yù)警等級發(fā)送預(yù)警信號：

1）屬黃色預(yù)警的，發(fā)送《項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警單》至計(jì)劃延誤主責(zé)部門、相關(guān)涉及影響部門及業(yè)務(wù)

分管領(lǐng)導(dǎo)。

2）屬橙色預(yù)警的，發(fā)送《項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警單》至計(jì)劃延誤主責(zé)部門、相關(guān)涉及影響部門、業(yè)務(wù)

分管領(lǐng)導(dǎo)。

3）屬紅色預(yù)警的，發(fā)送《項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)警單》至計(jì)劃延誤主責(zé)部門、相關(guān)涉及影響部門、業(yè)務(wù)

分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理。

6.5.6各部門在接到預(yù)警信號3個工作日內(nèi)，各部門提出整改方案。

1）黃色和橙色預(yù)警措施報(bào)運(yùn)營管理部（計(jì)劃）備案，責(zé)任部門組織涉及的相關(guān)部門確認(rèn)，調(diào)

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整相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，報(bào)所屬公司負(fù)責(zé)人審批，運(yùn)營管理部（計(jì)劃）備案。

2）紅色預(yù)警措施報(bào)運(yùn)營管理部（計(jì)劃）備案，運(yùn)營管理部（計(jì)劃）組織涉及的相關(guān)部門研究

確認(rèn)，調(diào)整相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，報(bào)運(yùn)營管理部（計(jì)劃［運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)審核，城投聯(lián)合總經(jīng)理審批。

3）運(yùn)營管理部（計(jì)劃）對整改方案的執(zhí)行進(jìn)行及時(shí)跟蹤監(jiān)督。

6.6項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整與總結(jié)

6.6.1項(xiàng)目計(jì)劃為動態(tài)計(jì)劃，根據(jù)每月的執(zhí)行情況由運(yùn)營管理部（計(jì)劃）組織進(jìn)行修改調(diào)整，在執(zhí)行

過程中項(xiàng)目計(jì)劃可隨項(xiàng)目的發(fā)展不斷地細(xì)化和補(bǔ)充，只要細(xì)化和補(bǔ)充的結(jié)果不影響關(guān)鍵線路，

則無需對《項(xiàng)目全景計(jì)劃》進(jìn)行修改，但需將細(xì)化和補(bǔ)充的任務(wù)增補(bǔ)到相關(guān)部門的月度計(jì)劃中。

6.6.2項(xiàng)目計(jì)劃的調(diào)整分為主動性調(diào)整和被動性調(diào)整。主動性調(diào)整指由于公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營策略等

因素的變化而導(dǎo)致的計(jì)劃調(diào)整，由運(yùn)營管理