陽光城│遼寧-沈撫新區教育小鎮居住用地項讀題方案一方案二方案三產品Contents總結

讀題Reading

Questions沈陽的郊區，沈撫的中心撫順市SITE沈撫新區沈陽市原規劃CBD圖片來源│《沈撫新區建筑規劃設計導則》2019.05產業結構│產+學+研+居，高新尖開發現狀未完善SITE建設中

空曠

欠人氣

形象不佳154362213外溢性投資項目，低總價規劃條件SF-LB-01-A用地性質：二類居住用地用地面積：136195.25m2容積率：1.3≤FA

R

≤1.75建筑限高：≤80m建筑密度：≤30%路口禁開口范圍綠地率：≥35%商業占比：5%~10%錦繡瀾灣小區已建SF-LB-01-B75712.67m2容積率：1.75SF-LB-01-B路口禁開口范圍用地性質：二類居住用地用地面積：75712.67m2容積率：1.3≤FA

R

≤1.75建筑限高：≤80mSF-LB-01-A136195.25m2路口禁開口范圍建筑密度：≤30%容積率：1.75綠地率：≥35%商業占比：5%~10%商業商務用地53908.22m2容積率：1.0中等專業學校用地48464.89m2容積率：1.2規范限制：相鄰建筑層差≤15F沿渾河建筑連續面寬≤40m路口禁開口范圍中等專業學校用地73776.25m2容積率：1.2居住價值判斷居住價值1

高2345

低1錦繡瀾灣小區已建31522344商業商務用地53908.22m2容積率：1.05居住用地123382.59m2容積率：1.5中等專業學校用地48464.89m2容積率：1.2中等專業學校用地73776.25m2容積率：1.2商業價值判斷商業價值高1借助渾河景觀打造濱水情景商業23

低1錦繡瀾灣小區已建呼應東側現狀商業但地塊狹窄，商業影響用地面寬12商業受綠化帶隔離影響較大3商業商務用地53908.22m2容積率：1.02居住用地123382.59m2容積率：1.5中等專業學校用地48464.89m2容積率：1.2順應規劃主軸線打造高人氣商業中等專業學校用地73776.25m2容積率：1.2幼兒園選址選址A（推薦）優點：1、南向日照條件好2、基地南側為教育用地3、街角提升形象4、50M限高區錦繡瀾灣小區已建C選址B（不推薦）B商業商務用地53908.22m2容積率：1.0缺點：幼兒園會對景觀水渠入口造成阻隔A居住用地123382.59m2容積率：1.5中等專業學校用地48464.89m2容積率：1.2選址C（不推薦）缺點：開口受限，南側需架橋中等專業學校用地73776.25m2容積率：1.2遠郊盤，如何聚人氣？？遠郊盤

配套先行主要競品│恒大養生谷：頤養、長樂、康益、親子我們的兩大資源稟賦教育屬性

景觀屬性多學校用地包圍內部12班幼兒園渾河一線景觀配套抓手攜手廣全教育集團濱水公共綠地規劃CBD

產學研居教育小鎮

新區氣質高新尖產業

生活服務強化資源

+

整合需求

=

多元生態渾河

社群需求濱河綠地

城市需求人工水渠穿越

政府需求沈撫N+示范水岸銷售示范區外場沈撫N+

示范水岸（濱河綠地）展示中心（基地內，北側中部）展示中心沈撫N+

示范水岸百鳥朝鳳：德高望重者眾望所歸宋·李昉等《太平御覽》九百一十五卷引《唐書》：”海州言鳳見于城上，群鳥數百隨之，東北飛向蒼梧山。”濱水休閑社群俱樂部景觀裝置展示中心沈撫N+

示范水岸沈撫N+

示范水岸樣板房發布活動滲透展示中心思考？展示中心設計生成用地面積約5000㎡綠植滲透水景滲透售樓處面積：850+320=1270㎡中庭+外圍二層無界超白玻璃圍合漫游生態│城市展廳車行動線人行動線辦公動線兒童娛樂洽談區階梯書吧水吧

接待區沙盤區上品牌展示辦公區上售樓處一層平面1-1剖面示意河景洽談下簽約區上上空會議室下售樓處二層平面2-2剖面示意

方案一PlanOptionOne健康環生態氧吧

·運動社區樂享生活生活設施

·共生社區沿街商業社區大堂方案一總圖方案一指標SF-LB-01-A地塊總體經濟技術指標SF-LB-01-B地塊總體經濟技術指標SF-LB-01-A單價/萬

占比名稱指標單位M2M2M2M2M2M2M2M2備注名稱指標單位M2M2M2M2M2M2M2M2M2M2備注貨值合計規劃用地面積總建筑面積計容總建筑面積75712.67186373.37132497.1780277.3142744.006624.862851.00566.00類型洋房面積貨值總貨值規劃用地面積總建筑面積136195.25333837.02238341.69147358.6071060.0011917.083180.00其中710601.050.750.830.9%38.6%25.4%5.2%74613.0066601.0046845.8113466.31計容總建筑面積高層建筑面積洋房建筑面積住宅面積普通高層面積

88801.33觀江高層面積

58557.27高層建筑面積其中住宅面積高層其中商業建筑面積配套用房建筑面積物業管理用房洋房建筑面積201526.12商業建筑面積幼兒園建筑面積配套用房建筑面積物業管理用房其中≥總建筑面積的3‰商業合計11917.081.1312班幼兒園社區公共用房1225.00300.00380.00M2不小于建筑總面積的6.5‰且滿足配建說明4826.00230335.69100.0%

201526.12SF-LB-01-B單價/萬

占比≥300㎡，每一萬人設置一處，或可按照主1010.00≥總建筑面積的3‰M2其中社區衛生服務站管部門要求建設社區公共用房2185.00不小于建筑總面積的6.5‰且滿足配建說明居家養老服務室內活動M2M2M2M2套內建筑面積不小于總建筑面積的2‰31.67億≥300㎡，每一萬人設置一處，或可按照主管部其中社區衛生服務站300.00M2類型洋房面積貨值總貨值門要求建設套內建筑面積不小于總建筑面積的2‰380.0053876.202577.1551299.05≥0.1㎡/人居家養老服務室內活動675.00656.00M2M2M2M2M2M2地下總建筑面積洋房贈送儲藏室地下車庫建筑面積42744.001.050.750.833.0%21.9%40.0%5.1%44881.2021308.5741492.707486.09≥0.1㎡/人M2車位面積取40m2/車位普通高層面積

28411.43觀江高層面積

51865.88地下總建筑面積95495.344170.6391324.7116683.92高層洋房贈送儲藏室地下車庫建筑面積地下人防車庫面積其中地下人防車庫面積9274.80M2計容面積的7%115168.57其中車位面積取40m2/車位其中地下普通停車庫面積42024.25M2計容面積的7%商業合計6624.861.13其中住宅戶數規劃人數容積率12563517戶人地下普通停車庫面積74640.792250M2戶按2.8人/戶≥1.3，≤1.75129646.17100.0%

115168.57住宅戶數1.75規劃人數容積率6300人按2.8人/戶建筑占地面積建筑密度綠地率綠地面積22713.80130%35.01%26507.013516.80M2總戶數：2250+1256=3506住宅面積：341440高層面積：227636洋房面積：113804洋房面積比：33.33%總貨值：31.67億≤30%≥35%1.75≥1.3，≤1.75建筑占地面積建筑密度40858.57530%M2M2M2≤30%≥35%公共綠地面積1.0平方米/人（5分鐘生活圈）綠地率35.01%47681.966300.00低密度住宅或S≥200m22個/戶，144m2＜S≥200m21.7個/戶，90m2＜S≥144m21.5個/戶，60m2＜S≥90m21.3個/戶，商業0.8個/100㎡綠地面積M2M2機動車停車位數量1832輛公共綠地面積1.0平方米/人（5分鐘生活圈）低密度住宅或S≥200m22個/戶，144m2＜S≥200m21.7個/戶，90m2＜S≥144m21.5個/戶，60m2＜S≥90m21.3個/戶，商業0.8個/100㎡機動車停車位數量3262輛地上車位數量地下車位數量550輛輛地上30%地下70%地上車位數量地下車位數量978輛輛地上30%12822283地下70%其中其中地下普通車位數量人防車位數1866417輛輛地下普通車位數量人防車位數1051232輛輛其中其中車位面積取40m2/車位車位面積取40m2/車位方案一功能分布1、景觀高層布置于地塊北側、西側及內部濱水區2、洋房組團布置于地塊南側及內部。幼兒園沿街商業售樓處高層洋房方案一產品分布SF-LB-01-A地塊戶型配比戶型面積105戶數338戶數比20.76%35.87%43.37%100.00%高層7758493706小計162811012544671.70%洋房17628.30%小計622100.00%27FSF-LB-01-B地塊戶型配比23F戶型面積105戶數208310362880戶數比23.64%35.23%41.14%100.00%23F高層7723F93小計23F11012530480.85%23F洋房7219.15%23F小計376100.00%77㎡/高層93㎡/高層105㎡/高層110㎡/洋房125㎡/洋房方案一視線分析觀渾河景觀內部水景南側無遮擋方案一流線分析門禁社區出入口地下車庫出入口城市道路車行流線人行流線方案一消防分析城市道路消防流線消防撲救面消防出入口地下車庫出入口方案一日照分析結論：滿足日照要求基地內大部分住宅日照滿足大寒日2小時要求，因住宅內部聯合遮擋、自遮擋，導致住宅不能滿足2小時日照標準，擋光戶數不得大于總戶數的3%。對周邊地塊日照無惡化。計算軟件：天正日照地理位置：沈陽計算時間：大寒日8:00~16:000小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間天寒地凍

向陽生活

方案二PlanOptionTw

o方案二總圖方案二指標SF-LB-01-A地塊總體經濟技術指標SF-LB-01-B地塊總體經濟技術指標SF-LB-01-A單價/萬

占比名稱規劃用地面積總建筑面積指標單位M2M2M2M2M2M2M2M2M2備注名稱指標單位備注貨值合計136195.25333075.22238341.69149494.6168940.0011917.083180.00規劃用地面積總建筑面積75712.67186373.37132497.1780277.3142744.006624.862851.00566.00M2類型面積貨值總貨值M2洋房68940.0089446.6460047.9711917.08230351.691.050.750.829.9%38.8%26.1%5.2%72387.0067084.9848038.3713466.31200976.66其中計容總建筑面積其中計容總建筑面積高層建筑面積M2M2M2M2M2M2高層建筑面積洋房建筑面積商業建筑面積住宅面積普通高層面積觀江高層面積商業住宅面積洋房建筑面積商業建筑面積高層200976.66其中其中幼兒園建筑面積配套用房建筑面積物業管理用房12班幼兒園配套用房建筑面積物業管理用房1.134810.001010.00≥總建筑面積的3‰≥總建筑面積的3‰社區公共用房1225.00300.00380.00M2M2M2不小于建筑總面積的6.5‰且滿足配建說明合計100.0%社區公共用房2180.00300.00675.00M2M2M2不小于建筑總面積的6.5‰且滿足配建說明≥300㎡，每一萬人設置一處，或可按照主其中社區衛生服務站SF-LB-01-A單價/萬1.05≥300㎡，每一萬人設置一處，或可按照主管管部門要求建設其中社區衛生服務站31.56億部門要求建設居家養老服務室內活動套內建筑面積不小于總建筑面積的2‰類型面積占比33.0%29.8%32.2%5.1%貨值總貨值居家養老服務室內活動套內建筑面積不小于總建筑面積的2‰380.0053876.202577.1551299.05M2M2M2M2≥0.1㎡/人M2M2M2M2≥0.1㎡/人洋房42744.0038575.4341701.886624.8644881.2028931.5733361.507486.09645.0094733.544107.7190625.83地下總建筑面積洋房贈送儲藏室地下車庫建筑面積地下總建筑面積洋房贈送儲藏室地下車庫建筑面積普通高層面積觀江高層面積商業0.75車位面積取40m2/車位高層車位面積取40m2/車位其中0.8114660.37地下人防車庫面積9274.80M2M2計容面積的7%其中地下人防車庫面積16683.9273941.91M2M2計容面積的7%其中1.13其中地下普通停車庫面積42024.25地下普通停車庫面積住宅戶數12563517戶人合計129646.17100.0%114660.37住宅戶數規劃人數容積率建筑占地面積建筑密度綠地率綠地面積公共綠地面積22466289戶人規劃人數容積率按2.8人/戶按2.8人/戶≥1.3，≤1.751.75≥1.3，≤1.75總戶數：2246+1256=3502住宅面積：341456高層面積：229772洋房面積：111684洋房面積比：32.71%總貨值：31.56億1.75建筑占地面積建筑密度22713.80130%M240858.57530%M2≤30%≥35%≤30%≥35%綠地率35.01%26507.013516.8035.01%47681.966288.80綠地面積M2M2M2M2公共綠地面積1.0平方米/人（5分鐘生活圈）1.0平方米/人（5分鐘生活圈）低密度住宅或S≥200m22個/戶，144m2＜S≥200m21.7個/戶，90m2＜S≥144m21.5個/戶，60m2＜S≥90m21.3個/戶，商業0.8個/100㎡低密度住宅或S≥200m22個/戶，144m2＜S≥200m21.7個/戶，90m2＜S≥144m21.5個/戶，60m2＜S≥90m21.3個/戶，商業0.8個/100㎡機動車停車位數量1832輛機動車停車位數量3237輛地上車位數量地下車位數量550輛輛地上30%地下70%地上車位數量地下車位數量971輛輛地上30%地下70%22661282其中其中地下普通車位數量人防車位數1849417輛輛地下普通車位數量人防車位數1051232輛輛其中其中車位面積取40m2/車位車位面積取40m2/車位方案二功能分布1、高層組團布置于地塊北側2、洋房組團布置于地塊南側幼兒園沿街商業售樓處高層洋房方案二產品分布SF-LB-01-A地塊戶型配比戶型面積105戶數250戶數比15.30%41.37%43.33%100.00%高層27F7767627F23F9370827F27F23F小計163427F11012550482.35%23F洋房10817.65%27F27F小計612100.00%27F27FSF-LB-01-B地塊戶型配比27F戶型面積105戶數208310362880戶數比23.64%35.23%41.14%100.00%27F27F高層23F7723F9323F23F小計11012530480.85%洋房8F8F8F7219.15%小計376100.00%8F8F8F77㎡/高層93㎡/高層8F8F105㎡/高層110㎡/洋房125㎡/洋房方案二視線分析觀渾河景觀內部水景南側無遮擋方案二消防分析消防流線消防撲救面消防出入口地下車庫出入口方案二日照分析結論：滿足日照要求基地內大部分住宅日照滿足大寒日2小時要求，因住宅內部聯合遮擋、自遮擋，導致住宅不能滿足2小時日照標準，擋光戶數不得大于總戶數的3%。對周邊地塊日照無惡化。計算軟件：天正日照地理位置：沈陽計算時間：大寒日8:00~16:000小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間

方案三PlanOptionThree方案三總圖方案三指標SF-LB-01-A地塊總體經濟技術指標SF-LB-01-B地塊總體經濟技術指標SF-LB-01-A單價/萬1.05名稱指標單位M2M2M2M2M2M2M2M2M2備注名稱指標單位M2M2M2M2M2M2M2M2備注貨值合計規劃用地面積總建筑面積計容總建筑面積136195.25335144.01238341.69145634.6072800.0011917.083180.00規劃用地面積總建筑面積75712.67185515.08132497.1787183.3235838.006624.862851.00566.00類型洋房面積占比31.6%50.7%12.5%5.2%貨值總貨值72800.0076440.0087571.0623098.5513466.31200575.92計容總建筑面積高層建筑面積其中高層建筑面積洋房建筑面積商業建筑面積其中住宅面積普通高層面積

116761.41

0.75住宅面積洋房建筑面積商業建筑面積高層其中其中觀江高層面積商業28873.1911917.08230351.690.8200575.92幼兒園建筑面積配套用房建筑面積物業管理用房12班幼兒園配套用房建筑面積物業管理用房4810.001010.001.13其中≥總建筑面積的3‰不小于建筑總面積的6.5‰且滿足配建說明≥300㎡，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設套內建筑面積不小于總建筑面積的2‰≥總建筑面積的3‰不小于建筑總面積的6.5‰且滿足配建說明≥300㎡，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設套內建筑面積不小于總建筑面積的2‰社區公共用房社區衛生服務站居家養老服務1225.00300.00380.00M2M2M2合計100.0%社區公共用房2180.00300.00675.00M2M2M2SF-LB-01-B單價/萬1.05其中社區衛生服務站31.31億居家養老服務室內活動類型面積占比貨值總貨值室內活動地下總建筑面積380.0053017.912424.4650593.45M2≥0.1㎡/人645.0096802.334154.9092647.43M2M2M2M2≥0.1㎡/人M2洋房35838.0046549.2640634.066624.8627.64%35.90%31.34%5.11%37629.9034911.94地下總建筑面積洋房贈送儲藏室地下車庫建筑面積洋房贈送儲藏室M2M2M2普通高層面積觀江高層面積商業0.75地下車庫建筑面積車位面積取40m2/車位車位面積取40m2/車位高層其中其中0.8032507.25

112535.18地下人防車庫面積9274.80計容面積的7%地下人防車庫面積地下普通停車庫面積住宅戶數16683.9275963.51M2M2計容面積的7%其中其中地下普通停車庫面積41318.65M21.137486.09229264181.75戶人住宅戶數12483494戶人合計129646.17100.00%

112535.18規劃人數容積率按2.8人/戶≥1.3，≤1.75規劃人數容積率按2.8人/戶1.75≥1.3，≤1.75總戶數：2292+1248=3540住宅面積：341456高層面積：232818洋房面積：108638洋房面積比：31.82%總貨值：31.31億建筑占地面積建筑密度綠地率綠地面積40858.57530%35.01%47681.966417.60M2建筑占地面積22713.80130%M2≤30%≥35%建筑密度≤30%≥35%綠地率綠地面積35.01%26507.013494.40M2M2M2M2公共綠地面積1.0平方米/人（5分鐘生活圈）公共綠地面積1.0平方米/人（5分鐘生活圈）低密度住宅或S≥200m22個/戶，144m2＜S≥200m21.7個/戶，90m2＜S≥144m21.5個/戶，60m2＜S≥90m21.3個/戶，商業0.8個/100㎡低密度住宅或S≥200m22個/戶，144m2＜S≥200m21.7個/戶，90m2＜S≥144m21.5個/戶，60m2＜機動車停車位數量3309輛機動車停車位數量1807輛S≥90m21.3個/戶，商業0.8個/100㎡地上車位數量地下車位數量993輛輛地上30%地上車位數量地下車位數量542輛輛地上30%地下70%2316地下70%其中1265其中地下普通車位數量人防車位數1899417輛輛其中地下普通車位數量人防車位數1033232輛輛其中車位面積取40m2/車位車位面積取40m2/車位方案三功能分布1、景觀高層布置于地塊北側、西側及內部濱水區2、洋房組團布置于地塊南側及內部。幼兒園沿街商業售樓處高層洋房方案三產品分布SF-LB-01-A地塊戶型配比戶型面積105戶數284戶數比17.19%37.77%45.04%100.00%高層7762493744小計165211012548075.00%洋房16025.00%小計640100.00%SF-LB-01-B地塊戶型配比戶型面積105戶數200284454938戶數比21.32%30.28%48.40%100.00%高層7793小計11012520867.10%洋房10232.90%小計310100.00%77㎡/高層93㎡/高層105㎡/高層110㎡/洋房125㎡/洋房方案三視線分析觀渾河景觀內部水景南側無遮擋

方案一

方案二規劃通透性強南北分區明確朝向內部水域總戶數：2250+1256=3506住宅面積：341440高層面積：227636洋房面積：113804洋房面積比：33.33%總貨值：31.67億總戶數：2246+1256=3502住宅面積：341456高層面積：229772洋房面積：111684洋房面積比：32.71%總貨值：31.56億洋房面積比：31.82%總貨值：31.31億

產品Product邊做飯、邊聊天，家和萬事興在廚房也能看到孩子，放心高層77三面寬、2房1衛交互式餐廚方正起居廳高層93三面寬、3房1衛客廳整墻收納透明衣帽間高層105三面寬、3房2衛個性化第三房完整主臥套高層亮點│增強南北通風洋房110三面寬、3房2衛南北通廳島式生活主衛五件套洋房125四面寬、3房2衛純南北通透6.2M多功能起居家政間、洄游高贈送，提升產品力高層戶型陽臺半贈送773.01.62.8高層戶型陽臺半贈送936.21.32.7高層戶型陽臺半贈送1056.4洋房戶型陽臺半贈送1106.4洋房戶型陽臺半贈送1258.40飄窗全贈送飄窗全贈送飄窗全贈送1.5飄窗全贈送3.1飄窗全贈送設備平臺全贈送設備平臺全贈送設備平臺全贈送2.6設備平臺全贈送3.9設備平臺全贈送6.2總贈送面積贈送率7.4總贈送面積贈送率10.2總贈