物業管理制度?1.目的為加強本物業管理區域的管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，保障物業的安全與合理使用，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環境，根據國家相關法律法規及本物業管理區域的實際情況，制定本物業管理制度。2.適用范圍本制度適用于[物業管理區域名稱]內的所有物業及其附屬設施設備，以及與之相關的業主、物業使用人、物業服務人員和其他相關人員。3.基本原則依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規，依法履行物業服務職責。業主至上原則：以業主需求為導向，全心全意為業主服務，維護業主的合法權益。服務第一原則：樹立服務意識，不斷提高服務質量和水平，為業主提供優質、高效、便捷的物業服務。統一管理原則：對物業管理區域實行統一規劃、統一管理、統一服務，確保管理的規范化和標準化。二、物業服務內容1.房屋及共用部位的維護與管理定期對房屋建筑結構、外墻、屋頂、樓道、樓梯間、電梯前室、走廊通道等共用部位進行檢查，及時發現并處理存在的問題，如屋頂漏水、墻體裂縫等。對共用部位的門窗、玻璃、扶手、欄桿等進行日常維護和保養，保持其完好、整潔。負責房屋外觀的統一管理，不得擅自改變房屋外觀，如不得隨意安裝防盜網、改變窗戶顏色等。2.共用設施設備的運行、維護與管理建立共用設施設備檔案，包括設備清單、運行記錄、維護保養記錄等。配備專業的設施設備維修人員，定期對電梯、消防設施、給排水系統、供電系統、照明系統、通風空調系統等共用設施設備進行巡檢、維護和保養，確保其正常運行。及時處理設施設備故障，制定應急預案，確保在緊急情況下能夠迅速響應，保障業主的生命財產安全。按照規定對設施設備進行更新改造，提高設施設備的使用性能和安全性。3.環境衛生管理制定環境衛生管理制度，明確保潔標準和作業流程。配備足夠的保潔人員，負責物業管理區域內公共區域的日常清掃保潔工作，包括道路、廣場、樓道、電梯、垃圾桶等，確保環境衛生整潔。定期進行衛生消毒，預防疾病傳播，特別是在疫情期間等特殊時期，加強消毒頻次和力度。及時清理和運輸垃圾，做到日產日清，保持垃圾收集點和中轉站的清潔衛生。4.綠化養護管理制定綠化養護計劃，對物業管理區域內的草坪、花卉、樹木等進行定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養護工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。保護綠化設施，不得隨意踐踏草坪、攀折花木等。根據季節變化和業主需求，適時調整綠化布局，增加綠化景觀。5.安全防范管理建立健全安全防范制度，制定安全應急預案，加強安全保衛工作。配備專業的保安人員，實行24小時值班制度，負責物業管理區域的出入口站崗、巡邏等工作，防止外來人員和車輛隨意進入，維護區域內的治安秩序。安裝監控系統、門禁系統等安全防范設施，確保監控無死角，門禁系統正常運行，保障業主的人身和財產安全。加強對消防設施設備的檢查和維護，確保消防設施設備完好有效，定期組織消防演練，提高業主和物業人員的消防安全意識和應急處置能力。6.車輛停放管理規劃合理的停車區域，包括地下停車場、地面停車位等，明確停車規則和收費標準。對車輛進出進行登記管理，引導車輛有序停放，確保停車秩序良好。負責停車設施設備的維護和管理，如車位劃線、停車標識等，保障停車設施設備的正常使用。7.社區文化建設定期組織開展社區文化活動，如節日慶?；顒?、文體比賽、親子活動等，豐富業主的業余文化生活，增強業主之間的溝通與交流，營造和諧的社區氛圍。設立社區文化宣傳欄，定期更新內容，宣傳物業管理知識、社區動態、法律法規等信息，提高業主的物業管理意識和文明素質。三、業主、物業使用人的權利與義務1.權利依法享有所擁有物業的各項權利，包括所有權、使用權、收益權等。有權參加業主大會會議，行使投票權，參與制定和修改業主大會議事規則、管理規約等。有權監督物業服務企業的服務質量，提出意見和建議，要求物業服務企業及時整改。有權了解物業管理區域內的物業服務費用收支情況，物業服務企業應定期公布。有權享受物業服務企業提供的各項服務，如環境衛生、綠化養護、安全防范等。對物業共用部位、共用設施設備的使用享有知情權和監督權。2.義務遵守國家法律法規和本物業管理區域的管理規約，自覺維護物業管理區域內的公共秩序和環境衛生。按照物業服務合同的約定，按時足額繳納物業服務費用。配合物業服務企業的管理和服務工作，如提供相關資料、接受檢查等。不得擅自改變房屋用途，不得損壞物業共用部位、共用設施設備，如有損壞應承擔修復或賠償責任。不得在物業管理區域內從事違法違規活動，如亂搭亂建、占用消防通道等。按照規定停放車輛，不得隨意占用他人車位或消防通道等公共區域。四、物業服務費用管理1.費用標準物業服務費用的收費標準根據本物業管理區域的實際情況，結合物業服務內容和市場行情，經業主大會表決通過后確定。收費標準應在物業服務合同中明確約定，并向業主公示。2.費用構成物業服務費用主要包括以下幾部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。物業管理區域清潔衛生費用。物業管理區域綠化養護費用。物業管理區域秩序維護費用。辦公費用。物業服務企業固定資產折舊。物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。經業主同意的其他費用。3.費用繳納業主應按照物業服務合同約定的繳費方式和時間，按時足額繳納物業服務費用。物業使用人根據與業主的約定承擔物業服務費用的繳納責任。業主或物業使用人逾期未繳納物業服務費用的，物業服務企業有權按照合同約定收取違約金。經多次催繳仍不繳納的，物業服務企業可通過法律途徑追討。4.費用使用與監督物業服務企業應建立健全財務管理制度，嚴格按照國家財務法規和物業服務合同的約定使用物業服務費用。物業服務企業應定期向業主公布物業服務費用的收支情況，接受業主的監督。每年至少公布一次年度財務收支報告，內容包括收入明細、支出明細、利潤情況等。業主委員會有權對物業服務費用的使用情況進行監督檢查，發現問題可要求物業服務企業及時整改。五、物業的使用與維護1.物業使用規定業主和物業使用人應按照物業的設計用途使用物業，不得擅自改變房屋用途。如需改變房屋用途，應經相關部門批準，并告知物業服務企業。不得在物業管理區域內從事經營性活動，如開設商店、加工廠等，如有特殊情況需經業主大會同意，并按照相關規定辦理手續。不得在建筑物的屋頂、陽臺、樓道等公共部位堆放雜物、懸掛物品等，不得占用消防通道、疏散通道等公共區域。不得損壞物業共用部位、共用設施設備，不得擅自拆除、改動房屋的承重結構、主體結構等。2.物業維修責任物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。專有部分的維修、養護由業主負責。業主委托物業服務企業維修的，雙方應簽訂委托維修合同，明確維修責任和費用承擔方式。因業主或物業使用人的過錯導致物業損壞的，由責任人承擔維修責任和費用。3.物業裝飾裝修管理業主或物業使用人進行房屋裝飾裝修前，應提前告知物業服務企業，并提交裝飾裝修方案。物業服務企業應在接到通知后的[具體時間]內進行現場查看，對影響物業安全、外觀及其他業主正常生活的裝飾裝修行為提出意見和建議。裝飾裝修方案應符合國家和地方有關規定，不得破壞房屋的主體結構和共用設施設備，不得影響房屋的使用安全和環境衛生。業主或物業使用人應與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，明確雙方的權利和義務，包括裝修時間、垃圾清運、施工安全等方面的要求。物業服務企業應對裝飾裝修施工現場進行監督檢查，發現違規行為及時制止并要求整改。對拒不整改的，可按照管理服務協議的約定采取相應措施。六、安全管理1.安全管理制度建立健全安全管理制度，包括門禁制度、巡邏制度、消防安全制度、突發事件應急預案等。加強對物業服務人員的安全培訓，提高安全意識和應急處置能力。定期組織安全檢查，及時發現和消除安全隱患。對檢查中發現的問題，應明確整改責任人，限期整改。2.人員與車輛出入管理物業管理區域實行封閉式管理，設立出入口崗亭。保安人員對進出人員和車輛進行嚴格登記，核實身份和出入事由。業主和物業使用人應憑有效證件出入，外來人員和車輛需經業主或物業使用人確認并登記后方可進入。對裝修施工人員實行臨時出入證管理，憑證出入物業管理區域，并在規定時間內離開。3.巡邏管理制定巡邏路線和時間，保安人員按照規定進行定時巡邏。巡邏過程中應認真檢查各區域的安全情況，包括門窗是否關閉、水電設施是否正常、有無異常聲響等。對巡邏中發現的問題及時處理，如遇突發事件應立即報告上級領導，并按照應急預案進行處置。做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、路線、發現的問題及處理情況等。4.消防安全管理加強對消防設施設備的維護和管理，確保消防設施設備完好有效。定期對消防設施設備進行檢查、測試和維護保養，如消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統、火災報警系統等。制定消防安全管理制度，明確消防安全責任。對業主和物業使用人進行消防安全宣傳教育，提高消防安全意識。保持消防通道暢通，不得在消防通道內堆放雜物。定期組織消防演練，提高物業人員和業主的應急逃生能力和滅火技能。七、環境衛生管理1.環境衛生標準道路、廣場等公共區域應保持整潔，無雜物、無積水、無明顯污漬。樓道、電梯等部位應定期清掃，無灰塵、無垃圾、無異味。垃圾桶應及時清理，垃圾不得外溢，周圍環境應保持清潔。公共區域的綠化植物應無雜物纏繞，無病蟲害，定期修剪，保持美觀。2.保潔作業流程每日定時對公共區域進行清掃，包括掃地、拖地、擦拭扶手等。定期對樓道、電梯進行深度清潔，如擦拭電梯轎廂、清潔樓道墻壁等。及時清理垃圾，按照規定的時間和路線將垃圾運輸至垃圾中轉站或指定的處理地點。對公共區域的衛生死角進行定期清理，確保環境衛生無死角。3.衛生消毒管理根據季節變化和實際情況，制定衛生消毒計劃。對公共區域、垃圾桶、電梯按鈕等部位進行定期消毒。在疫情期間等特殊時期，增加消毒頻次和力度，使用符合衛生標準的消毒藥劑進行消毒。做好消毒記錄，包括消毒時間、地點、藥劑名稱等。八、綠化養護管理1.綠化養護標準草坪生長良好，無斑禿、無病蟲害，高度適宜，整齊美觀。花卉、樹木生長旺盛，枝葉繁茂，無枯枝、無黃葉，開花結果正常。綠化設施完好無損，如圍欄、花架等，定期進行維護和保養。2.綠化養護作業流程定期對草坪進行修剪，保持草坪的平整度和美觀度。按照花卉、樹木的生長習性進行澆水、施肥、病蟲害防治等養護工作。及時清理綠化區域內的雜物，如落葉、枯枝等。對綠化植物進行整形修剪，保持樹形美觀。3.綠化景觀調整根據季節變化和業主需求，適時調整綠化布局。如春季增加花卉種植，冬季進行樹木修剪等。征求業主意見，對綠化景觀進行優化，提高綠化景觀的觀賞性和舒適性。九、投訴處理1.投訴受理設立投訴電話、郵箱等投訴渠道，方便業主和物業使用人進行投訴。物業服務企業應安排專人負責受理投訴，對投訴內容進行詳細記錄。對業主的投訴應及時響應，在接到投訴后的[具體時間]內與投訴人取得聯系，了解投訴情況。2.投訴處理流程對投訴問題進行分析和判斷，明確責任部門和責任人。責任部門和責任人應在規定的時間內對投訴問題進行調查處理，并將處理結果反饋給投訴人。對于復雜的投訴問題，應組織相關部門和人員進行協調處理，確保問題得到妥善解決。對投訴處理結果進行跟蹤回訪，了解投訴人對處理結果的滿意