萬科房地產成本管理制度?（一）目的為加強萬科房地產項目成本管理，規范成本管理行為，提高成本管理水平，確保項目成本目標的實現，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于萬科集團及下屬各房地產開發企業在房地產項目開發過程中的成本管理工作。（三）基本原則1.目標導向原則：以項目成本目標為核心，貫穿成本管理全過程，確保成本控制在目標范圍內。2.全過程控制原則：對項目開發的全過程進行成本管理，包括項目策劃、設計、采購、施工、銷售等各個環節。3.全員參與原則：成本管理涉及公司各個部門和全體員工，強調全員參與，共同控制成本。4.動態管理原則：根據項目進展情況和市場變化，及時調整成本管理策略和措施，實行動態管理。二、成本管理組織與職責（一）成本管理委員會1.組成：由公司管理層、相關部門負責人等組成。2.職責制定和修訂成本管理制度、流程和標準。審批項目成本目標、預算和重大成本變更。協調解決成本管理中的重大問題。（二）成本管理部門1.職責負責制定和執行成本管理制度、流程和標準。編制項目成本預算、成本計劃和成本控制方案。負責項目成本核算、分析和監控，及時發現和解決成本偏差問題。參與項目策劃、設計、采購、施工等環節的成本管理工作，提供專業意見和建議。負責與供應商進行成本談判和合同管理，控制采購成本。定期向上級匯報成本管理工作情況，提出改進措施和建議。（三）其他部門1.工程部門負責項目施工組織和管理，確保工程質量和進度，控制工程成本。參與工程變更的審核和管理，及時反饋工程成本變化情況。2.設計部門負責項目設計工作，優化設計方案，控制設計成本。配合成本管理部門進行設計階段的成本估算和分析，提供設計成本控制建議。3.采購部門負責項目物資采購工作，選擇合格供應商，控制采購成本。參與采購合同的談判和簽訂，確保合同條款符合成本管理要求。定期向成本管理部門提供采購成本信息和分析報告。4.營銷部門負責項目營銷策劃和銷售工作，制定合理的銷售價格和營銷策略，確保銷售利潤目標的實現。配合成本管理部門進行項目成本測算和分析，提供市場價格信息和銷售成本控制建議。三、成本管理流程（一）項目成本估算1.在項目策劃階段，成本管理部門根據項目定位、規劃指標、市場情況等因素，對項目成本進行初步估算。2.成本估算應包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、銷售費用、管理費用、財務費用等各項成本費用。3.成本估算結果應形成書面報告，報成本管理委員會審核。（二）項目成本預算編制1.在項目立項后，成本管理部門根據項目成本估算結果和項目開發計劃，編制項目成本預算。2.成本預算應明確各項成本費用的明細、金額、控制指標和責任人。3.成本預算編制過程中，應充分考慮項目的不確定性因素，預留一定的成本彈性空間。4.成本預算編制完成后，報成本管理委員會審批。（三）成本控制與執行1.設計階段成本控制設計部門應按照成本預算要求，進行限額設計，優化設計方案，確保設計成本不超過預算。成本管理部門參與設計方案的評審和優化，提供成本控制建議。2.采購階段成本控制采購部門應按照成本預算和采購計劃，選擇合格供應商，進行招標采購，控制采購成本。采購合同應明確價格、質量、付款方式等條款，確保合同成本符合預算要求。成本管理部門參與采購合同的談判和簽訂，審核合同條款，控制采購成本。3.施工階段成本控制工程部門應按照施工圖紙和施工規范，組織施工，確保工程質量和進度，控制工程成本。嚴格控制工程變更，工程變更應按照規定的程序進行審批，成本管理部門應及時評估變更對成本的影響。成本管理部門定期對項目成本進行核算和分析，監控成本執行情況，及時發現和解決成本偏差問題。（四）成本核算與分析1.項目竣工后，成本管理部門應及時進行成本核算，準確計算項目實際成本。2.成本核算應按照規定的成本核算對象和成本項目進行，確保成本核算數據的準確性和完整性。3.成本管理部門應定期對項目成本進行分析，比較實際成本與預算成本的差異，分析成本偏差的原因，提出改進措施和建議。4.成本分析報告應報成本管理委員會和公司管理層，為決策提供依據。（五）成本考核與獎懲1.公司建立成本考核制度，對各部門和項目團隊的成本管理工作進行考核。2.成本考核指標應包括成本目標完成情況、成本控制措施執行情況、成本核算準確性等。3.根據成本考核結果，對成本管理工作優秀的部門和個人進行獎勵，對成本管理工作不力的部門和個人進行懲罰。四、成本核算（一）成本核算對象1.以獨立編制概算或施工圖預算的單項工程為成本核算對象。2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以合并為一個成本核算對象。3.對于規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。（二）成本項目1.土地成本：包括土地出讓金、土地補償費、拆遷補償費等。2.前期工程費：包括規劃設計費、可行性研究費、地質勘察費、三通一平費等。3.建筑安裝工程費：包括建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。4.基礎設施費：包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎設施建設費用。5.公共配套設施費：包括教育、醫療、文化、體育、商業等公共配套設施建設費用。6.開發間接費：包括項目管理人員工資、辦公費、差旅費、業務招待費等。7.銷售費用：包括廣告宣傳費、銷售代理費、銷售提成等。8.管理費用：包括公司管理人員工資、辦公費、差旅費、業務招待費等。9.財務費用：包括利息支出、匯兌損益等。（三）成本核算方法1.成本核算應采用制造成本法，將開發項目的成本分為直接成本和間接成本。2.直接成本應直接計入成本核算對象，間接成本應按照一定的分配方法分配計入成本核算對象。3.成本核算應按照權責發生制原則進行，確保成本核算數據的準確性和及時性。（四）成本核算流程1.成本管理部門應定期收集和整理成本核算資料，包括發票、合同、結算單等。2.根據成本核算對象和成本項目，對成本核算資料進行分類和歸集。3.按照成本核算方法，將間接成本分配計入成本核算對象。4.計算各成本核算對象的總成本和單位成本。5.編制成本核算報表，包括成本明細表、成本匯總表等。五、成本控制措施（一）設計階段成本控制措施1.推行限額設計：明確設計限額指標，要求設計部門在保證設計質量的前提下，嚴格控制設計成本。2.加強設計方案評審：組織相關部門對設計方案進行評審，從技術、經濟、質量等方面進行綜合評價，優化設計方案。3.開展價值工程分析：運用價值工程原理，對設計方案進行分析和優化，提高設計方案的性價比。（二）采購階段成本控制措施1.建立供應商管理體系：對供應商進行評估、選擇和管理，建立合格供應商名錄，確保供應商的質量和價格優勢。2.加強招標采購管理：嚴格按照招標程序進行采購招標，選擇最優供應商，控制采購價格。3.優化采購合同條款：在采購合同中明確價格調整機制、付款方式、質量保證等條款，降低采購風險。（三）施工階段成本控制措施1.嚴格控制工程變更：建立工程變更審批制度，對工程變更進行嚴格審核，評估變更對成本的影響，確保變更合理、必要。2.加強工程進度管理：合理安排工程進度，避免因工期延誤導致成本增加。3.強化工程質量管理：確保工程質量符合標準要求，減少因質量問題導致的返工和維修成本。4.控制現場簽證：建立現場簽證管理制度，規范現場簽證流程，嚴格審核現場簽證內容和金額。六、成本信息管理（一）成本信息收集1.成本管理部門應定期收集項目成本相關信息，包括成本預算、成本核算、成本分析、成本控制等方面的信息。2.各部門應按照成本管理部門的要求，及時提供本部門與成本管理相關的信息。（二）成本信息整理與分析1.成本管理部門對收集到的成本信息進行整理和分類，建立成本信息數據庫。2.運用數據分析方法，對成本信息進行分析，為成本管理決策提供依據。（三