物業(yè)管理費(fèi)包干制酬金制計(jì)算?一、引言物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算方式對(duì)于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都至關(guān)重要。包干制和酬金制是目前常見(jiàn)的兩種物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算模式，它們?cè)谫M(fèi)用構(gòu)成、利潤(rùn)獲取方式以及對(duì)雙方的影響等方面存在明顯差異。了解這兩種計(jì)算方式，有助于業(yè)主清晰知曉費(fèi)用去向，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，也有助于物業(yè)管理企業(yè)合理規(guī)劃運(yùn)營(yíng)成本，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。本文將詳細(xì)闡述物業(yè)管理費(fèi)包干制與酬金制的計(jì)算方法及相關(guān)要點(diǎn)。

二、物業(yè)管理費(fèi)包干制（一）定義包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

（二）費(fèi)用構(gòu)成1.人員費(fèi)用包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員、秩序維護(hù)人員等的工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等。例如，一名物業(yè)管理人員月工資為5000元，一個(gè)小型小區(qū)配備5名物業(yè)管理人員，僅人員工資這一項(xiàng)每月就支出25000元。還涵蓋加班補(bǔ)貼、節(jié)日福利等費(fèi)用。以春節(jié)為例，給每位員工發(fā)放1000元節(jié)日紅包，若小區(qū)有50名員工，此項(xiàng)費(fèi)用就需50000元。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用如電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括定期檢查、更換零部件等。一部電梯每月的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用約為3000元，若小區(qū)有3部電梯，每月此項(xiàng)費(fèi)用就是9000元。消防設(shè)施設(shè)備的維修檢測(cè)費(fèi)用，消防系統(tǒng)每季度檢測(cè)一次，每次費(fèi)用約5000元，一年就是20000元。小區(qū)道路、路燈等設(shè)施的維修費(fèi)用。例如，小區(qū)某段道路出現(xiàn)破損，維修費(fèi)用為10000元。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括購(gòu)買花草樹(shù)木、肥料、農(nóng)藥等費(fèi)用，以及綠化工人的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。每月購(gòu)買花草樹(shù)木及相關(guān)用品費(fèi)用為5000元，綠化工人工資每月10000元，那么綠化養(yǎng)護(hù)每月總費(fèi)用就是15000元。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用清潔工具的購(gòu)置費(fèi)用，如掃帚、拖把、清潔劑等，每月約1000元。保潔人員工資，若有10名保潔人員，每人月工資3500元，工資支出為35000元，加上清潔用品費(fèi)用，每月清潔衛(wèi)生總費(fèi)用約為36000元。5.秩序維護(hù)費(fèi)用安保人員的工資、服裝費(fèi)用等。15名安保人員，每人月工資4000元，服裝費(fèi)用每人每年2000元（分?jǐn)偟矫吭录s250元/人），那么秩序維護(hù)每月費(fèi)用為（4000+250）×15=63750元。監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等的電費(fèi)，每月約5000元。6.辦公費(fèi)用辦公用品的購(gòu)置費(fèi)用，如紙張、筆墨、電腦耗材等，每月約2000元。水電費(fèi)，每月約3000元。通訊費(fèi)，每月約1000元。辦公費(fèi)用每月總計(jì)6000元。7.固定資產(chǎn)折舊物業(yè)管理企業(yè)擁有的辦公設(shè)備、交通工具等固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用。一臺(tái)辦公電腦價(jià)值5000元，折舊年限為5年，每月折舊額約83元；一輛巡邏車價(jià)值150000元，折舊年限為10年，每月折舊額約1250元。若還有其他固定資產(chǎn)，按相應(yīng)折舊方法計(jì)算，固定資產(chǎn)折舊每月總計(jì)約2000元。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用小區(qū)每年購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用為20000元，分?jǐn)偟矫吭录s1667元。9.利潤(rùn)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身運(yùn)營(yíng)目標(biāo)和市場(chǎng)情況，確定合理的利潤(rùn)水平。一般來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)占總費(fèi)用的一定比例，假設(shè)為10%。

（三）計(jì)算示例假設(shè)一個(gè)建筑面積為10萬(wàn)平方米的小區(qū)，經(jīng)上述各項(xiàng)費(fèi)用估算，每月費(fèi)用總計(jì)為20萬(wàn)元。那么該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：200000÷100000=2元/平方米·月。

（四）特點(diǎn)1.對(duì)業(yè)主費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)明確，業(yè)主能夠清楚知曉每月需繳納的物業(yè)管理費(fèi)用金額。便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的成本支出，若費(fèi)用過(guò)高或服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主可依據(jù)合同條款進(jìn)行維權(quán)。2.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧，有動(dòng)力控制成本、提高服務(wù)效率以獲取更多利潤(rùn)。若成本控制得當(dāng)，利潤(rùn)空間較大；但如果成本超支，可能導(dǎo)致企業(yè)虧損。

三、物業(yè)管理費(fèi)酬金制（一）定義酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

（二）費(fèi)用構(gòu)成1.人員費(fèi)用與包干制類似，包括物業(yè)各類人員的工資、福利、保險(xiǎn)等費(fèi)用，計(jì)算方式同包干制中的人員費(fèi)用計(jì)算。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用涵蓋的項(xiàng)目及計(jì)算方法也與包干制相同，如電梯維護(hù)保養(yǎng)、消防設(shè)施設(shè)備維修檢測(cè)等費(fèi)用的計(jì)算。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用同包干制下綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算，包括花草樹(shù)木購(gòu)置、肥料農(nóng)藥費(fèi)用以及綠化工人工資等。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用清潔工具購(gòu)置、保潔人員工資等費(fèi)用的計(jì)算與包干制一致。5.秩序維護(hù)費(fèi)用安保人員工資、服裝費(fèi)用以及監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)電費(fèi)等的計(jì)算方法和包干制相同。6.辦公費(fèi)用辦公用品購(gòu)置、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等的計(jì)算與包干制無(wú)異。7.固定資產(chǎn)折舊辦公設(shè)備、交通工具等固定資產(chǎn)的折舊計(jì)算方式和包干制一樣。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用費(fèi)用計(jì)算同包干制。

（三）酬金計(jì)算1.固定酬金物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定按每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額的一定比例提取酬金。例如，約定酬金比例為8%。若經(jīng)核算每月物業(yè)服務(wù)成本為15萬(wàn)元，那么酬金為150000×8%=12000元。2.浮動(dòng)酬金根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)績(jī)效等因素進(jìn)行調(diào)整。如約定以業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，若滿意度達(dá)到90%及以上，酬金比例為10%；滿意度在80%90%之間，酬金比例為8%；滿意度低于80%，酬金比例為6%。假設(shè)某季度業(yè)主滿意度為85%，當(dāng)季物業(yè)服務(wù)成本平均每月18萬(wàn)元，那么該月酬金為180000×8%=14400元。

（四）計(jì)算示例同樣以一個(gè)建筑面積為10萬(wàn)平方米的小區(qū)為例，每月物業(yè)服務(wù)成本經(jīng)核算為18萬(wàn)元，約定酬金比例為8%。則每月預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金為：180000÷(18%)≈195652元。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：195652÷100000≈1.96元/平方米·月。

（五）特點(diǎn)1.對(duì)業(yè)主業(yè)主對(duì)費(fèi)用的使用情況有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，能更清晰了解費(fèi)用去向。由于結(jié)余歸業(yè)主所有，若物業(yè)管理企業(yè)成本控制良好，業(yè)主可能受益。2.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)酬金相對(duì)固定，企業(yè)收入較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但需向業(yè)主詳細(xì)披露費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督，對(duì)財(cái)務(wù)管理要求較高。

四、兩種計(jì)算方式的比較（一）費(fèi)用透明度1.包干制費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)明確，但業(yè)主較難深入了解具體成本構(gòu)成及利潤(rùn)情況，除非合同約定詳細(xì)披露成本明細(xì)。2.酬金制業(yè)主對(duì)費(fèi)用使用有清晰的知情權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)需定期公布收支賬目，費(fèi)用透明度高。

（二）成本控制動(dòng)力1.包干制物業(yè)管理企業(yè)自負(fù)盈虧，成本控制動(dòng)力強(qiáng)，會(huì)努力降低成本以獲取更多利潤(rùn)。2.酬金制企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)固定，成本控制動(dòng)力相對(duì)較弱，但也需合理控制成本以維持良好的服務(wù)質(zhì)量形象。

（三）風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)1.包干制物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，若成本超支或服務(wù)質(zhì)量不佳導(dǎo)致業(yè)主不滿，可能面臨收入減少甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)。2.酬金制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小，主要風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)，如成本增加導(dǎo)致結(jié)余減少或出現(xiàn)虧損。

（四）適用場(chǎng)景1.包干制適用于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理專業(yè)性了解較少、希望有明確固定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的情況，如一些小型普通住宅小區(qū)。2.酬金制適用于業(yè)主對(duì)費(fèi)用使用較為關(guān)注、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)信任度較高且有較強(qiáng)監(jiān)督能力的項(xiàng)目，如高端住宅、商業(yè)寫字樓等。

五、結(jié)論物業(yè)管理費(fèi)包干制和酬金制各有特點(diǎn)，在不