第5章房地產業良性發展對策5.1完善房地產市場運行機制房地產業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發的公平競爭環境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能，以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效?？傮w而言，我國房地產開發的風險不在開發商的數量上，而在于不公平競爭上。目前全國房地產開發企業達到3萬多個，有人擔心這么多的房地產開發企業是造成房地產投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”，“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲。導致更大的風險?？扇〉恼邔蚴腔饨Y構性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經濟實力的開發商接受同樣的市場規則，而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，也因此結構性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發揮作用的基礎就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應當盡快加以改善。5.2搞好總量調整房地產業目前的金融風險主要不在房地產投資規模上，而在結構上。(1)合理調整資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。必須通過調整資金使用結構，來增加經濟適用房和廉租房投資在總投資中的比重，來滿足目前所面臨的供需矛盾，并逐步吸納消化過量空置房，使房地產開發投資逐步走上良性發展的道路。(2)積極調整資金來源結構。房地產開發投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產開發資金來源總額的大約70％，2004年，兩項合計所占比例仍高達6l．1％。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地產市場，降低風險的最有效的著力點。央行“121號”文件以及存款準備金率的上調，傳達了房地產產品結構調整的強烈信號。因此，應抓緊出臺實際措施，消化存量商品房，控制空置面積繼續增長，使房地產市場步入健康發展軌道。(3)加強房地產市場的規范管理力度，把好土地源頭關。近年來政府主管部門出臺了一系列支持和規范房地產市場發展的政策。這些政策的實施，表明了政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段和宏觀調控為主，這在一定程度上提高了房地產市場的運行效率。土地是房地產開發的基礎，是投資控制的源頭。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續發展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業發展的土地產權制度。為進一步地穩定房價，應繼續加大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應。做好各地開發區清理整頓的相關工作，鞏固土地市場治理整頓成果。進一步貫徹“有保有壓、區別對待”的土地供應原則，嚴格新增建設用地的審查報批。同時，適時出臺新的禁止供地和限制供地的項目錄，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續停止別墅類用地的土地供應。(4)完善財產稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產業發展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時由于不需要付出額外成本便可以擁有財產，刺激了以投機為目的的財產集聚和沉淀，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健康發展危害極大，必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析，適時改革和完善財產稅制度是一項有效的措施，建議有關方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。5.3采取措施逐步消化存量商品房2006年政府已經多次表現出對房地產行業調控的堅決態度，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房，但卻遲遲沒有拿出響應的對策。本文認為消化空置房應從以下幾個方面著手。第一，促進我國住房租賃市場的發展，逐步消化空置房。根據調查，目前我國已經有65.8%的城鎮家庭擁有了住宅產權，而美國、法國、日本在上世紀80年代末住房自有率分別為5l.5%、46.7%、60.4%。這說明，有住房消費能力者總體上已基本完成住房消費(自住)，不會再購房特別是購空置的商品房消費(投資除外)，而剩余的消費者雖有消費需求卻沒有現實果是房地產基金，開發商就不可能得到追加融資。這無形中給予開發商形成壓力，也有利于形成房地產開發商的優勝劣汰機制。第四，有利于大眾分享房地產業的利潤。如在美國，房地產的風險回報率為0.56％。也就是說，如果投資于房地產，則每1％的風險遞增所能獲得的超出回報為0.56％。而標準普爾500指數以及公司債券的風險回報率分別為0.35％和0.19％。很顯然，公眾投資于房地產的收益更為可觀。這樣將會吸引資金源源不斷地流入房地產業，從而使房地產業資金形成一個良性循環，最終促進房地產業的發展。按照中國目前房地產市場存量及未來的發展潛力，只要政策許可，未來中國房地產基金數量從數量上和管理的資產規模上達到美國目前的水平是完全可能的。其實中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產企業融資渠道存在瓶頸，特別是向銀行接待方面有各種各樣的限制，另一方面投資者有參與分享房地產業高成長的強烈沖動，普通投資者只能通過房產和信托產品間接投資于房地產，而不能分享房地產開發所帶來的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。因此，目前引入房地產基金可以說是絕佳時期，并且這勢必會給我國房地產業帶來第二個春天，從而促進我國房地產業的可持續發展。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。同時，加快實施信托證券、指數證券等多種金融創新工具，通過信托證券這種模式，信托公司可以很快把不流動資產流通起來，同時，可以把信托受益期限放長。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。(2)大力推行房地產證券化。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式，其內涵要求是為金融機構進行低成本融資并增加資產流動性和安全性，滿足機構和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產證券化作為一種全新的金融創新工具，在我國推行是非常有必要的。第一、擴大房地產業融資規模。當前我國房地產業面臨著結構性調整，激活房地產二級市場，盤活存量，改善增量十分必要。激活啟動房地產市場和擴大內需都需要巨額資金，在吸納銀行信貸資金和引進外資都相繼乏力，而期限較短的居民儲蓄存款又難以有效地為房地產業的發展融通長期資金的情況下，推行房地產證券化直接向社會融資并且融資的規模可以不受銀行等中介機構的制約。同時，房地產證券面值設定相對靈活，可以克服房地產投資規模大的弊端，消除了市場進入的障礙，使中小投資者也可以分享房地產投資的高收益，從而吸引社會閑散資金支持房地產業的發展?？梢?，推行房地產證券化，不僅可以防范和化解銀行風險，而且還可以解決由于房地產貸款規模急劇擴大造成的長期住房信貸資金來源不足的問題。第二、提高商業銀行信貸資產的流動性。房地產證券化可以變銀行的“死資產”為“活資產”以增強資產的流動性，這表現在房地產證券化是處理商業銀行不良資產的一種有效手段。房地產業貸款一般期限較長，流動性差，容易形成呆帳和風險。通過推行房地產證券化，解決銀行房地產存貸款期限不對稱的矛盾，對不良貸款進行轉移隔離和集中處理，有助于銀行對呆帳進行調整，從而提高資產流動性，改善經營業績，以較快速度和較低成本處理不良資產。第三、房地產證券化是滿足投資者的不同投資需求的重要方式。房地產證券是將符合要求的單筆債權聚集起來，形成以一組債權為基礎的組合，實際上是將一定數量的在期限、利率、房地產類型等方面具有共性的多個債權進行投資包裝及信用擔保后以證券的方式出售給投資者。同時由于房地產證券的發行，通常由政府機構或類似機構進行信用強化，其安全性比較高，有助于將潛在損失控制在一定程度內，能夠較好地滿足個人和機構投資者多元化的投資需求。5.6進一步加強宏觀調控從國家宏觀管理的角度應當做好如下幾項工作：(1)要認真分析政策的效應。宏觀調控政策的效應可能是多方面的，針對房地產業的各種貨幣政策、金融政策、土地政策、稅收政策其的目標可能看起來很明顯，因為房地產是一個導向性的產業，產業鏈很長，對經濟的帶動性較強，因此，理所當然的抑制了房地產業，就從一定程度上抑制了經濟過熱的局面，避免經濟的低效率增長，同時也極大地減小了房地產業所帶來的金融風險。其實不然，簡單的打壓對于房地產業的可持續發展和我國現階段的實際情況相悖，一方面會使購房者的實際支出增加，不利于提高社會福利，另一方面，潛在的購買者減少，可以導致已開發的和正在開發的房地產銷售出現問題，增加金融風險。所以，防范和減少金融風險的措施不是簡單地控制房地產的發展，而是在減少和防范金融風險的前提下，大力推進房地產業的發展。(2)金融風險的防范要重視對我國現有房地產開發結構的分析。金融風險真正產生的原因在于我國高、中檔住宅的比例較高，超過了一般公眾的支付能力。而我國的房地產市場有巨大的潛在需求，當銀行的信貸政策寬松時，便轉化為現實的需求，這種以信貸為基礎的現實需求顯然伴隨著巨大的潛在危機，極容易滋生經濟泡沫。一旦銷售出現困難或已購房的業主出現支付危機，必然產生還貸困難，產生銀行的壞帳和呆帳，這是金融危機產生的根本原因。因此，要實現“居者有其屋”，并降低金融風險，就要調節房地產的結構，要完善住房供應政策，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。要控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，同時，嚴格控制高檔商品房建設。(3)建立與之相配套的相應的調控措施，完善調控體系。比如完善金融市場，大力鼓勵和發展直接融資，使房地產商的融資渠道多元化，如允許發行企業債券，建立不動產基金和不動產信托基金等。這是減少和防范金融風險的根本。(4)加強制度建設，杜絕和防范各種腐敗。目前房地產領域的腐敗問題非常嚴重，這正是政策失靈的主要原因。比如土地市場的假招標、假掛牌、假拍賣、真協議，部分地區的商業銀行為搶占市場份額，違反有關規定，放松信貸條件風險等等，都促進了經濟過熱。加大了金融風險。因此，加強制度建設，杜絕和防范各種腐敗，是宏觀調控的政策能否行之有效的關鍵。第6章結論本文通過以上分析、論證，目前我國房地產業良性發展應主要從以下幾個方面著手：一是要加強對土地的調控管理。強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量；嚴格控制城市土地供應，完善土地招標拍賣制度。對商品房空置量偏多的城市來說，就要把握好開發速度和節奏。在調控措施中，首當其沖地就是土地供應問題，這是房地產業的源頭。土地資源對房地產的發展具有決定性的影響。加強土地供應管理，嚴格執行土地利用整體規劃和年度土地利用計劃，嚴格控制各類園區用地和大宗開發用地，嚴格控制商品房空置率較高城市的新批項目用地，完善土地招標拍賣制度，提高土地出讓行為的市場透明度，實行陽光操作。充分發揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進土地的合理使用；二是要大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構，改變目前樓市結構不平衡、商品房空置量較大、空置比例過高的問題；增加中低價位普通商品住房和經濟適用房供應量是完善住房供應政策、調整住房供應結構的重要舉措。三是要加強項目審批，從嚴控制房地產特別是高檔房地產建設規模，嚴格房地產項目審批條件。嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目。四是加強對房地產金融的調控和管理。進一步加強對金融部門的監管、支持力度，不斷健全房地產金融體制。大力促進房地產投資基金和房地產證券化建設，合理房地產資金結構，化解金融機構金融風險。五是促使房地產開發企業要不斷開拓進取，講究誠信，加強自律。首先，房地產開發企業有必要對目前正在發生變化的外部經營環境進行認真、深入的分析，對可能到來的政策變化提前做好準備，保持警惕，以減少投