上海2011年新政解讀策源地產華東區事業一部/旭輝項目組2011.3新政解讀——1、全球經濟觸底反彈，消費信心提升，形式發展有所好轉2、中國CPI持續走高，對內“錢”不值錢，投資投機心態再起3、2010年第二輪調控下，房地產價格年末卻逆勢攀高，民怨四起，政府公信力頻繁被質疑4、中央領導高層換屆臨近5、2011年是“十二五”規劃第一年，實現經濟結構的穩定轉型，第一年的開頭政績尤為重要調控背景1、抑房價、防通脹、防投機、平民憤2、表明中央“惠民”“堅決打壓樓市價格”的決心、維護政府公信力3、營造和諧環境，保證新老班子的順利交接調控目的新政解讀——調控手段新政解讀——頻繁動作11年1月：新國八條————保障性住房\不足5年全額征稅\二套房6成首付，1.1倍基準利率\限購\地方問責，要求政府一季度末出臺房價控制目標國務院五次會議————一季度，保物價控房價仍為重中之重

上海房產稅出臺————人均60平后超出的新購房面積計\稅率0.4%-0.6%\交易價70%計稅上海細則出臺————本市戶籍限購第三套\非本市戶籍限購第二套11年2月：央行第三次加息————一年期存貸款基準利率上調0.25%,活期利率也兩年來首次上調

存款準備金率上調————自去年11月份以來的第5次上調\存款準備金率達到19.5％的歷史高位

關鍵詞句分析：年初，調控政策密集出臺，表明政府2011年“嚴打樓市”、“信貸緊縮”的態度，由此推斷，2011年樓市整體并不樂觀。特別是上半年市場影響將最為明顯。上海房產稅細則征收流程圖上海戶籍外地戶籍新購房存量房新購房存量房第一套第二套及以上人均不足60平米人均超過60平米超出部分不超出部分均價不足2倍均價超過2倍0.4%稅率征收0.6%稅率征收均價不足2倍均價超過2倍0.4%稅率征收0.6%稅率征收備注：1、計算人均面積時，合并計算家庭全部住房建筑面積；家庭以戶籍為準，未成年子女計算在家庭人數內；2、計算均價時，根據暫行條例，計稅成交價格按照實際成交價格的70%計算；目前所得的2010年商品住房的市場交易價格為14213元/平，即新購住房成交單價在28426元/平分界，做0.4%和0.6%的計取。XXXXX(一)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算征收的房產稅，可予退還。(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。(四)符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。(五)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還上海房產稅稅收減免條件上海限購解析新政下新開盤個案客戶解析——萬科錦源2月開盤客戶分析——客戶區域性明顯上海戶籍比例明顯增加總結33總結本輪調控，政策對市場的影響主要集中在以下幾個方面：二套房首付比例上升至60%，將直接導致購房初期投入上升，購房者陷入觀望階段，市場銷量將明顯下滑二套房全面限購，三套房全面停購，將直接導致市場成交量急劇萎縮營業稅費由差額計稅調整為全額計稅，將直接影響低端（普通住宅）二手房市場交易量，掛牌量將急劇減少房產稅正式執行，將全面影響改善型需求量的釋放，但政策力度較為溫和，市場表現仍然將體現在成交量的下滑，限購政策極大地弱化了房產稅的影響。市場走勢預估（相對樂觀型預判）開發商觀望，摒住不降價客戶持幣觀望，不進場部分開發商開始帶頭降價上半年，成交量縮價不跌從政府的角度而言，降價是最直接的目的，但并不希望成交量呈現長期的萎縮狀政府很可能繼續收緊開發信貸，迫使開發商降價大量開發商帶頭降價，拉開市場降價序幕剛性需求進場，成交量有所回升第三季度，成交量回升，價格下跌降價目的達到，土地收入仍是地方財稅重點，地方政策執行力很可能開始打折高端客戶重回市場第四季度，成交量繼續回升，價格企穩回升9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Wednesday,March12,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。18:49:2018:49:2018:493/12/20256:49:20PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。3月-2518:49:2018:49Mar-2512-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。18:49:2018:49:2018:49Wednesday,March12,202513、志不立，天下無可成之事。3月-253月-2518:49:2018:49:20March12,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。12三月20256:49:20下午18:49:203月-2515、會當凌絕頂，一覽眾山小。三月256:49下午3月-2518:49March12,202516、如果一