房產企業股權融資秘笈伴隨房地產企業的黃金十年，房地產行業集中化程度繼續加劇，2013年這一趨勢繼續加劇。據統計，今年上半年房地產行業四強企業占據全國近一成的市場份額。

而這也意味著中小房企的生存空間被再度壓縮。經過房改后近20年的發展，我國房地產企業在成為國民經濟的重要組成部分后，一些企業自身的發展也遇到了明顯的障礙——低端發展、粗放式經營，以及深層次的競爭力匱乏。在房地產市場調控的大背景下，“洗牌”的效應已經把一些中小房地產企業融資逼到了十字路口。一直專注于中小房地產企業投融資的中企資本CFO劉艷認為，股權融資成為一個不二選擇。

融資之檻

劉艷認為，中小房地產企業融資面臨以下問題；首先，中小企業底子薄，抗風險能力較弱；另外，大多財務與綜合管理不規范，信用水平低，信息披露意識差，甚至故意隱瞞，透明度低；第三，公司治理結構不完善，比如中小企業經常有一股獨大的現象。正是由于中小企業自身的問題，許多投資者寧愿把資金集中在一級和二級股票市場，甚至去買國債或存入銀行，也不愿將資金投給中小企業。

“面對種種挑戰，改善企業治理模式，實現企業治理機制創新，是企業轉型升級保證健康成長的關鍵。推行職業經理人制，鼓勵職業經理人參與市場競爭，用職業經理人的知本、智本去撬動資本。”劉艷強調，相對于企業層面來說，建立合理的內部財務控制體系對于企業的發展是必不可少的。“內部會計控制體系是為了保護企業資產、檢查會計數據的準確性和可靠性而實施的一系列方法、措施和程序的總和。其實質是內部會計制度的有機組成部分，是為了確保公司合法合規經營、控制財務舞弊、提高經營效率和效果。”

當然，只有在優惠的外部條件及良好的內部環境的雙重作用下才能實現企業利益的最大化。所以一方面是中小房地產企業自身的提高，另一方面是國家對中小企業的扶持加快。“中小企業轉型與升級將是大勢所趨，企業的管理一旦跟不上，資本運作方式不到位，將很難在競爭中求生存求發展。企業為贏取市場競爭主動，需要做好資本運營、更新傳統管理模式、優化產權結構，以及系統配置。”

房地產中小企業的自身特點和融資特點與現行的以銀行為主導的融資體系嚴重不匹配，關鍵是要直面問題、突破誤區。“中小企業在資本運營階段存在一定的誤區和局限性。一些企業往往將資本運營看做是一類新模式，因而將原有模式全面剔除，導致兩者關系中斷，資本運營則被孤立出來，而實際上資本運營模式應基于原有模式方能實現更大發展。中小企業專職專權的現象較為普遍，資本運營則變成掌權人獲取利益的途徑。另外中小企業還往往容易盲目跟從，過分看重擴充規模以及豐富經營渠道，甚至錯誤地認為只要實施資本運營便可創建大型企業，贏得利潤。”劉艷強調資本運營也意味著風險，因此中小企業只有充分認識評估自己的發展階段，才能正確的拓寬資本運營渠道。

股權融資之道

雖然IPO重啟的消息已經公布，但是情形并不樂觀，僅排隊企業即已不容消化。根據數據統計，2013年前11月，IPO企業數量及規模自2011年以來連續3年持續下滑。機構退出方面，40家投資機構共實現49筆退出，合計獲得賬面退出回報208.84億元，平均賬面回報率為3.56倍，IPO退出平均賬面回報率較往年明顯下降。

因此，國內風投機構開始轉向布局并購市場，目前70%以上的退出金額都來自于并購市場。截至今年8月7日，約有100家地產公司正在進行或已完成并購，并購資產價值總額超過500億元，平均每個月就有14家公司的股權易主，而并購標的多是中小型房企。

在劉艷看來，一方面由于上市融資門檻過高，我國股權投融資渠道并不通暢；另一方面上市固然有眾多好處，但上市后的壓力也隨之而至，而且公司管理層也必須耗費大量精力去應付股市的變化。因此，上市對于眾多中小房地產企業來說未必是最好的選擇。

在銀行等間接融資渠道縮減的倒逼之下，各種直接融資方式如雨后春筍般涌現，股權融資便是其中的主力。目前我國有200多家基金管理機構、上萬支基金，管理資金規模7萬多億元，運作模式已逐步成熟。

不過劉艷卻表示，盡管中小企業股權融資取得了很大的進展，但現狀仍不樂觀。我國中小企業多數靠自我積累、自籌資金發展自己。在中小企業的主要資金來源中內源融資占50%～60%，公司債券和外部股權融資等直接融資不到1%，銀行貸款在20%左右。劉艷表示，“目前大多數房地產中小企業主要依靠傳統的內部融資方式滾雪球式發展，主要通過內部股份募集、紅利轉股本等途徑募集中長期資金。由此可見，我國中小企業由成長性要求的外部股權融資沒有得到滿足，因此大力發展中小企業外部股權融資己成當務之急。”

與發達經濟體相比，我國私募股權基金規模還很小，股本融資量也不大。國際上，發達經濟體的私募股權融資與股市總市值之比一般在1:1左右，我國如果能達到這一比例，將產生幾萬億乃至十幾萬億的股權投資。

身處這一行業的劉艷絲毫不諱言其本身的好處，“私募股權融資在幫助中小企業獲得發展所需資金的同時，還可以給企業帶來增值服務，優化企業收入與成本結構、股權結構，提高管理水平，增加企業的價值。”劉艷表示，當然中小企業也必須能夠吸引到投資者的眼球，因此必須展現自己長遠的市場前景、良好的行業定位、優秀的管理團隊以及清晰的商業模式等。而對于業界普遍關注的“對賭協議”，劉艷則認為是完全可以避免的，“成長型房地產中小企業在尋求私募股權融資的過程中，必須科學地預測自身財務績效高速增長的可能性和可持續性，對對賭協議設計中本著力所能及的目標與投資方進行融資博弈。”

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以