從業二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!限購新政出臺，導致合同無法履行，該如何承擔法律責任，且看上海高院的解答【導讀】：2016年3月25日上海出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（滬九條），新政的出臺必將導致兩大法律問題，一是部分外地戶籍的買受人失去購房資格，二是上海本地居民購買二套房貸款不足的問題。今天我們將根據上海市高級人民法院《關于宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》，詳細給您解讀這兩大法律問題：

一、外地戶籍購房人失去購房資格的法律問題

2016滬九條從2016年3月25日起正式實施，對于3月25日前已經網簽的外地戶籍購房人來說，不必擔心失去購房資格的問題。

新政將外地戶籍居民購房資格由原來的累計繳納滿2年變成了連續繳納滿5年及以上，將直接導致部分外地戶籍購房人失去購房資格。新政所產生的最大問題是眾多外地戶籍的購房人在簽訂居間合同、定金合同或非網簽版的房屋買賣協議（以下簡稱預約協議）后，因限購政策的原因導致合同無法繼續履行，此時該如何承擔法律責任？我們認為，應該針對具體的問題具體分析：

分析問題的關鍵在于：是否有延遲簽訂正式買賣合同的情形

有相當一部分案件預約協議約定的簽訂正式買賣合同的時間早于滬九條出臺時間，換言之，若按約定的時間簽訂買賣合同，雙方交易不會受新政影響。但實踐中，往往買賣雙方對自身義務認識不足，導致未能如期簽訂買賣合同而遭遇新政，使得交易無法繼續進行而產生糾紛。如出賣人因房產證遺失尚未拿到補辦的產證，或者因房產證登記產權人中有已故老人姓名，需通過繼承變更產權人等，在約定簽約之時尚不具備條件而遲延簽約；有些出賣人由于近期房價暴漲，本身就想違約，而延遲簽約。另外，還有買受人自己的原因導致延遲簽約，以至于滬九條出臺后，直接失去購房資格。

因此，對于外地戶籍購房人因新政失去購房資格的問題，我們要具體問題，具體分析：

1、若因出賣人的原因導致延遲簽約，致使合同不能履行，則出賣人應依法向買受人承擔相應的違約責任，或賠償責任；

2、若因買受人的原因導致延遲簽約，致使合同不能履行，則買受人應向出賣人承擔相應的違約責任，或賠償責任；

3、若由于非出賣人或買受人的原因導致合同不能履行，則根據情勢變更原則，買受人可依法解除預約協議，出賣人應依法退還收取的定金或房款，雙方互不承擔違約責任。但是，若新政出臺后房價下跌，預約合同解除而導致買賣雙方利益失衡，則出賣人可以要求買受人補償其所受合理損失。

二、對于上海戶籍的居民購買二套房的法律問題

由于限購政策的調整，勢必造成貸款成數不足，若購房人無足夠資金支付貸款不足的部分房款，該如何承擔法律責任？

對于這一類型的案件，購房人往往會要求解除合同，那么解除合同究竟要如何承擔法律責任，且看上海高院如何解答：

房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內容有較為全面的認識，對自身合同義務的履行及風險有著較為充分的預見。因此，作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，并對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。一般情況下，貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

針對上海高院的意見，我們總結如下：

1、對于二套房因限貸問題導致買方要求解除合同，法院原則上不予支持，除非合同有明確的約定；

2、嚴重影響買受人的支付能力，則可以解除合同。但是我們認為既然是購買二套房，那么支付能力根本就不是問題，因為賣掉首套房后，你所買的二套房就變成首套房，你的貸款按首套房處理，即不存在限貸的問題；

3、當然，若當事人雙方約定，由于貸款政策的變化導致貸款成數不足，則合同自動解除，互不追究違約責任，等等。對于當事人有諸如此類的明確約定且內容不違反法律規定的，則買方可以依法解除合同。

因此，由于限貸而主張解除合同的，將可能要依法承擔違約責任！

文：吳取彬隆安（上海）律師事務所合伙人、律師

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