公司分立房產過戶是否征收土地增值稅公司分立房產過戶是否征收土地增值稅

公司分立過程中房地產權證過戶是否征收土地增值稅，主要看房地產過戶行為是否屬于《土地增值稅暫行條例》及其實施細則中規定的土地增值稅的征稅范圍及有無減免稅規定。

1.企業分立是指一個企業，依照有關法律、法規的規定，分立為兩個或兩個以上的企業。其中，原企業解散，分立出的各方分別設立為新的企業，為新設分立（也稱解散分立）；原企業存續，而其一部分分出設立為一個或數個新的企業，為派生分立（也稱存續分立）。企業不論采取何種方式分立，均不須經清算程序。分立前企業的債權和債務，按法律規定和分立協議約定，由分立后的企業承繼。總之，原企業從本質上并沒有消滅，只是換了一種法律形式持續著企業的經營活動。

由此可見，公司分立，是根據股東的意愿，將一家公司分立為兩個或兩上以上平行的公司，分立企業與被分立企業的股東相同。公司分立過程中，資產、負債、員工在兩個或兩個以上企業的劃分，不同于一般意思上的資產轉讓，因為資產屬于企業所有，凈資產屬于股東所有，如果認為被分立企業將房地產轉讓給分立企業，那么分立企業應向被分立企業支付對價，事實上，公司分立出去的是凈資產（權益），分立企業的權益歸屬于公司股東。因此，公司分立過程中，房地產從被分立企業過戶到分立企業不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征土地增值稅。

2.以財稅[1995]48號文件推斷公司分立房地產權證過戶需繳納土地增值稅也是站不住腳的。首先該文件表述存在問題。第一，企業兼并有吸收合并與控股合并之分，稅法沒有明確具體的兼并方式；第二，企業兼并過程中，不存在被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業一說，無論是吸收合并還是控股合并，都不涉及房地產轉讓行為；第三，企業兼并涉及的房地產權證過戶行為，不屬于土地增值稅征收范圍，應當表述為不征土地增值稅，而不是免征土地增值稅。其次，公司分立過程中的有關資產的分割，不屬于增值稅、營業稅的征收范圍。《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13號）和《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號）規定，根據增值稅暫行條例和營業稅稅暫行條例及其實施細則的有關規定，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，其中涉及的貨物、不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅、不征營業稅。既然國家稅務總局認可財產分割不屬于增值稅、營業稅的征稅范圍，自然也就不屬于土地增值稅的征稅范圍。再次，如果要求對M公司征收土地增值稅，N公司未來再轉讓房地產仍然需要按照轉讓使用過的舊房繳納土地增值稅，依據現行稅法對轉讓舊房的征稅規定，勢必造成重復征稅。

3.關于只要房地產權屬轉移就應視同銷售征收土地增值稅的說法不嚴謹。例如，依據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）文件規定，單位（不含房地產開發企業）、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》還規定，房地產轉讓不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。

4.國家稅務總局關于公司分立明確不征土地增值稅的答復文件很多，例如《財政部、國家稅務總局關于中國建銀投資有限責任公司有關稅收政策問題的通知》（財稅[2005]160號）規定：原中國建設銀行實施重組分立改革設立中國建設銀行股份有限公司及中國建銀投資有限責任公司，重組分立過程中，原中國建設銀行無償劃轉給建銀投資的貨物、不動產，不征收增值稅、營業稅和土地增值稅。此外，中國人民保險公司分立為財保、人保，以及郵電局分立為郵政、電信等分立改組業務均未征收土地增值稅。

綜上，國家稅務總局網站上的公開咨詢回復，是基于現行《土地增值稅暫行條例》及其實施細則所作出的答復，政策依據充分，邏輯嚴密。總局公開的咨詢回復不能作為執法依據，但總局答復中引用的稅法應作為執法依據。

主管稅務機關最終采納了稅務師事務所的意見，給予M公司出具了不征土地增值稅的書面證明，M公司順利辦理了房地產權證過戶手續。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很