2025年2月建筑與設備專業南京市城鄉建設委員會 3 7 8 9 11.0.1為指導和規范南京市既有建筑改造【條文說明】主要依據《關于印發〈南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0〉的通知》5號），以及《住房和城鄉建設部關于修改〈房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法〉的決定》（住建部令第46號）。《南京市城市更新辦法》第二十六條城市更新項目應當按規定進行施工圖審查。對可以實行豁免、“正負面”清單引導、“自審承諾制”或者專家論證管理的項目，可簡化審批流程，按照建設工程審批制度改革有關規定辦理施工圖審查。第二十七條城市更新中的既有建筑改造利用，應當執行現行國家工程建設消防技術標準。存在空間、結構等客觀條件限制的，應當符合省城鄉建設部門會同有關部門制定的消防技術要點，并采取人防、技防、物防等加強性措施，提升火災預防和處置能力。依法不需要取得施工許可的其他建設工程，在辦理消防驗收、備案時，建設單位可提交消防查驗報告替代竣工驗收報告，簡化申報要求。歷史文化街區、名鎮、名村核心保護范圍內的改造利用，各區人民政府、江北新區管理機構按照管理權限，組織編制防火安全保障方案。防火保障方案的審查銜接辦法及技術標準由相關部門另行制定。體現古都格局和城市風貌的歷史文化名鎮名村、歷史風貌區、一般歷史地段、歷史街巷、傳統村落等歷史地段的改造利用參照上述規定執行。“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，實施主體應當編制消防實施方案，確保改善、提升原建筑物消防水平。項目所屬區、江北新區建設、規劃資源等部門應當加強對消防實施方案編制和論證工作的指導監督。《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》第十一條審查機構應當對施工圖審查下列內容一）是否符合工程建設強制性標準二）地基基礎和主體結構的安全性三）消防安全性四）人防工程（不含人防指揮工程）防護安全性五）是否符合民用建筑節能強制性標準，對執行綠色建筑標準的項目，還應當審查是否符合綠色建筑標準六）勘察設計企業和注冊執業人員以及相關人員是否按規定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字；（七）法律、法規、規章規定必須審查的其他內容。【條文說明】本指南審查范圍與設計導則適用范圍基本一致。本條所指三原翻建工程是指符合《南京市城市更新辦法》第二十七條的建筑工程。2【條文說明】主要依據《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》和《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》。件限制，執行現行規范和標準確有困難時，應不【條文說明】審查依據《省住房城鄉建設廳關于印發〈江蘇省既有建筑改造消防設計技術要點（試行）〉的通知》蘇建消防〔2023〕104號。1.0.7建筑的日常維護及修繕不在既32基本規定2.0.1既有建筑改造工程施工圖設計審查業審查。主體建筑工程審查合格后方可進行裝飾、【條文說明】1、2款中不涉及結構加固的既有建筑改造應有相關說明，具體內容參考《南京市既有建筑改造設計導則（試行）》（建筑與設備專業）中附錄非專項結構加固改造的結構說明。3款中消防末端點位調整應不涉及消防設施系統的改變?！緱l文說明】既有建筑改造功能改變符合《關于印發〈既有建筑改變使用功能規劃建設聯合審查辦法〉的通知》寧規劃資源規〔2021〕2號第四條與第五條規定的，按該文件執行；該文件第四條與第五條規定之外的功能改變，未經相關主管部門批準不得改變使用功能。第四條以下建筑（歷史建筑、文物保護建筑除外）使用功能變更符合城市規劃要求，對周邊無嚴重影響，無需征求規劃資源主管部門意見，建設單位可直接按規定向建設主管部門申請辦理消防設計審查或消防驗收備案：1．商業、辦公（行政辦公及工業、研發等企業辦公除外）建筑內部的業態調整或者互換，包括：商店、辦公、酒店、旅館、超市、餐飲、娛樂、影劇院、健身房、月子會所、培訓機構、托育機構、金融保險服務、眼科、口腔、體檢、美容、診所、寵物醫院等；2．各級人民政府為主體所有或者管理的公共服務設施如：教育設施、醫療設施、文化設施、體育設施、社會福利與保障設施等建筑內部（除社區用房、物管用房、農貿市場外在保證主體功能的前提下增加商業服務配套設施的；3．利用住宅從事創新創業活動，不產生光、電、音等干擾的，如：民宿、文化創意、咨詢設計、電子商務、投資基金等；4．利用風景區（非規劃核心景區內）配套用房，增設服務游客的商業設施；5．工業廠房、倉儲建筑增加物流功能或建筑功能相互調整的；6．其他同一規劃用途下建筑內部經營業態的調整。第五條以下建筑使用功能變更嚴重影響城市規劃和周邊環境，無需征求規劃資源主管部門意見，建設主管部門直接不予受理施工許可、消防設計審查或消防驗收備案：1．未經批準擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓的；42．利用住宅建筑改為有安全、噪聲、光、油煙污染問題、嚴重影響周邊環境的項目，包括：餐飲、機械加工、建材庫房、寵物醫院、娛樂場所、棋牌室、健身房、游泳館等；3．未經批準擅自將建筑用途轉為易燃易爆、?；飞a加工存儲、危廢存儲等功能的；4．社區用房、物管用房、農貿市場改作他用的；5．未經批準擅自將地下車庫、交通通道改作他用的；6．未經批準擅自封閉架空層、增加隔層等增加建筑面積進行使用的；7．利用違法建設整體或部分進行使用的；8．其他明顯與建設工程規劃許可用途不符的。【條文說明】屬于日常維護和修繕的設備更換不適用該條文。【條文說明】依據《綠色建筑評價標準》GB/T50378、《既有建筑綠色改造評價標準》GB/T51141和《建筑節能與可再生能源利用通用規范》GB55015等綠建和節能相關規范。既有建筑改造應從技術可靠性、可操作性及經濟性等方面進行綜合分析，因地制宜選擇改造內容和技術?！緱l文說明】既有建筑改造的結構安全、消防安全和使用安全是審查重點和底線?！緱l文說明】對既有建筑改造工程的外部設施提出要求。2.0.9既有建筑改造工程有開洞、擴建、加建等情況時，各?！緱l文說明】如建筑專業增加電梯涉及樓板開洞，結構專業應協同修改；給排水專業屋頂增加消防水箱，結構專業應復核荷載要求，明確是否涉及結構加固。5【條文說明】主要依據《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》和《南京市城市更新辦法》。三原翻建工程論證需包括結構、消防、綠色建筑（含節能）及無障礙設計等方面內容。《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》第三（五）條對于翻建項目，經規劃資源部門批復按照“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能，確受條件限制導致無法滿足現行國家工程建設技術標準要求的，改造利用單位應該在施工圖設計前，編制相關設計提升方案，針對使用功能等薄弱環節進行優化設計，翻建后“不得低于建筑原建造時的標準水平并確保改善、提升建筑功能和安全水平”。設計提升方案由江北新區管理機構、各區人民政府組織規劃資源、住房保障、城鄉建設、消防救援等部門及相關施工圖審查機構開展論證，論證專家應從專家庫或圖審機構全職專家中選取，論證結果經江北新區管理機構、各區人民政府批復后實施，作為指導施工圖設計和審查的依據。施工圖審查機構審查通過后出具技術性審查通過告知書，標明為“三原翻建”項目。技術性審查通過告知書及審查通過的圖紙作為辦理施工許可依據。改造利用單位應將告知書及技術性審查意見報區（新區）建設主管部門留存。《南京市城市更新辦法》第二十七條“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，實施主體應當編制消防實施方案，確保改善、提升原建筑物消防水平。項目所屬區、江北新區建設、規劃資源等部門應當加強對消防實施方案編制和論證工作的指導監督。2.0.11既有建筑改造不得采用國家和地方主管部門明令禁止和淘汰的技術、設【條文說明】應盡可能提升改造區域消防安全性，不降低關聯區域的消防安全性?！緱l文說明】主要依據《省政府辦公廳印發關于支持城市更新行動若干政策措施的通知》蘇政辦規〔2024〕3號文。與新建建筑不同，既有建筑改造涉及的實際情況更為復雜，各種情況很難全部涵蓋；可以考慮通過對設計問題的性能化研究成果進行專家評審論證的形式予以解決具體疑難問題?！妒≌k公廳印發關于支持城市更新行動若干政策措施的通知》蘇政辦規〔2024〕3號文第四（十）條優化施工圖審查路徑。對無法滿足現行標準的城市更新項目，歷史文化6保護傳承利用類的由住房城鄉建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據。73建筑改造【條文說明】如辦公功能改造為旅館功能，宿舍功能改造為養老院等情況。如個別條文執行現行規范和標準確有困難的，可采取提升或保障措施，必要時進行相關論證。【條文說明】如擴建或加層后導致建筑由多層建筑變更為高層建筑等情況。【條文說明】本條文所述防護要求屬于與建筑使用安全相關的重要內容。臺階與樓梯踏步數、防護欄桿、樓地面防滑和安全玻璃防撞提示標識等設計涉及日常使用安全，改造范圍內均應執行現行規范和標準?！緱l文說明】既有建筑局部樓層改造時，應審查一層平面圖中疏散樓梯和安全出口等是否滿足疏散要求。對無障礙設施要求較高的建筑，應審查一層平面圖中的無障礙通行流線。設計文件應包括相應的平面圖、立面圖、剖面圖等?！緱l文說明】對無法滿足現行標準的既有建筑改造項目，可由實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查的依據。既有建筑不具備無障礙設施改造條件的，應當采取必要的替代措施，因地制宜設置可移動、可折疊的無障礙設施。【條文說明】既有建筑外部環境整體改造時，因地制宜設置海綿設施時，其安全性及合規性按該要點審查。84給排水改造4.0.1既有建筑改造工程的給排水審查內容應包括改造所涉及的生活給排水系【條文說明】既有建筑改造工程，給排水專業設計內容應包含改造所涉及的生活給排水系統、消防給排水系統等，工程設計應全面執行工程建設標準和法規的有關內容，施工圖審查重點對消防安全性和使用安全性進行審查。【條文說明】生活飲用水水質的安全和可靠是給水工程設計的重要責任，既有建筑改造區域的生活飲用水水質、生活熱水的原水水質應符合現行國家標準《生活飲用水衛生標準》GB5749的規定；生活熱水的水質應符合現行行業標準《生活熱水水質標準》CJ/T521的規定；新增或更換的儲水設施、二次增壓設施、生活飲用水系統和熱水系統的涉水產品均應符合現行國家標準的規定。【條文說明】既有建筑改造工程新增的衛生器具、水嘴、淋浴器等均應符合現行行業標準《節水型衛生器具》CJ164的規定。既有建筑改造工程新增或更換的水泵、空氣源熱泵和其他動力設備應選擇低噪聲、低振動的產品，系統運行的噪聲和振動等應符合現行國家標準《建筑環境通用規范》GB55016、《民用建筑隔聲設計規范》GB50118的規定。【條文說明】老年照料設施、安定醫院、幼兒園等均為弱勢群體為主體的建筑，其服務人群的生活能力受限，自行調節控制冷熱水混合溫度的能力較弱，為保證沐浴者不被燙傷，熱水供應系統應采取防燙傷措施。為防止犯人自殘自傷，監獄熱水系統也應采取防燙傷措施?！緱l文說明】既有建筑改造工程新增排水應依據雨、污分流的原則排至室外相應的排水管網，當既有建筑改造工程產生特殊污、廢水排水時，應依據現行規范和標準的規定進行專項處理，達標后排至室外污水管網。95暖通空調改造【條文說明】既有建筑改造工程設計文件應滿足《建筑工程設計文件編制深度規定》《江蘇省建筑裝飾裝修工程設計文件編制深度規定》等的要求，暖通空調專業設計內容應包含改造所涉及的防排煙系統、通風空調系統等內容。工程設計應全面執行工程建設標準和法規的有關內容，施工圖審查應重點審查與消防安全、使用安全等相關的工程設計質量的基本內容?！緱l文說明】負荷計算是暖通空調系統設計的基礎，既有建筑改造工程施工圖設計階段也應遵循按每一房間進行熱負荷和逐項逐時冷負荷計算。負荷計算圍護結構的熱工性能參數應有相關依據，對涉及圍護結構節能改造的，應按改造后的圍護結構熱工性能參數確定；對不涉及圍護結構節能改造的，應按照建筑檢查評定現狀的圍護結構并結合竣工圖確定?！緱l文說明】冷、熱源設備效率是降低建筑供暖、空調能耗的主要途徑，既有建筑改造涉及新增或更換冷、熱源設備時，應按現行規范和標準的能效水平進行設計。【條文說明】對既有建筑集中空調系統，改造涉及更換冷熱源、換熱器、水泵、末端等設備和管路及部件時，應復核原系統的工作壓力，確保空調水系統的安全性、可靠性，滿足《民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》GB50736第8.1.8條。5.0.5設計最小新風量應符合現【條文說明】每人所需最小新風量應滿足《民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》GB50736第3.0.6條?！緱l文說明】既有建筑改造工程的電氣專業設計內容應包含改造所涉及的供配電系統、照明系統、防雷與接地系統、電氣防火（含消防電源及配電系統、消防應急照明與疏散指示系統、火災自動報警系統、電氣火災監控系統、消防電源監控系統、防火門監控系統等）、電氣節能（綠色建筑或節能）相關內容。工程設計應全面執行工程建設標準和法規的有關內容，施工圖審查應重點審查與消防安全、使用安全等相關的工程設計質量的基本內容。6.0.2用電負荷分級及供電要求應【條文說明】用電負荷分級是根據電力負荷因事故中斷供電造成的損失或影響的程度，區分其對供電可靠性的要求。既有建筑改造后的用電負荷分級及供電要求應滿足現行規范和標準?！督ㄖ姎馀c智能化通用規范》GB55024-2022第3.1