公允價(jià)值容易引發(fā)非公允估值2007年的上市公司年報(bào)中，公允價(jià)值的變動在很多公司甚至成為凈利潤的重要來源。按照公允價(jià)值核算的主要科目有：交易性金融資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)北京中能興業(yè)投資咨詢有限公司ValueTool公司績效數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，2007年在非ST和非金融類的1347家A股上市公司中，公允價(jià)值變動損益與凈利潤的比值高于10%的公司有50家，其中高于100%的公司有6家。

公允價(jià)值對我們評估企業(yè)的價(jià)值到底影響幾何？實(shí)際上，在具體公司的估值實(shí)踐中，由公允價(jià)值所引起的不公允估值屢見不鮮。

當(dāng)前使用最廣泛的估值方法要數(shù)市盈率法了，簡單地說，它的原理就是股價(jià)（P）等于未來一年的每股凈利潤（E）的一定倍數(shù)。這個原理成立的基礎(chǔ)是因?yàn)橘Y產(chǎn)的價(jià)值來源于其未來創(chuàng)造收益的能力，所以E是原因，P是結(jié)果。同時(shí)這個收益是持續(xù)的，所以P才會是E的一定倍數(shù)。

但公允價(jià)值變動損益與按照公允價(jià)值衡量的資產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系正好與之相反，公允價(jià)值變動損益的本質(zhì)是資產(chǎn)現(xiàn)值的變化，所以資產(chǎn)價(jià)值的變動是原因，而變動產(chǎn)生的損益只是一個結(jié)果，用這個結(jié)果去解釋原因?qū)⒈灸┑怪谩６绻o這個結(jié)果一個倍數(shù)再去預(yù)測資產(chǎn)的現(xiàn)值顯然就更錯上加錯了。

在估值實(shí)踐中，如果使用PE法進(jìn)行估值，就必須首先剔除公允價(jià)值變動損益。在估計(jì)出其他經(jīng)營資產(chǎn)的價(jià)值后，再加上按照公允價(jià)值核算的資產(chǎn)價(jià)值，作為對股權(quán)價(jià)值的合理估計(jì)。

當(dāng)然，需要注意的是，在估算這部分資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，公司年報(bào)中披露的公允價(jià)值變動損益和資產(chǎn)的公允價(jià)值都已經(jīng)是過去時(shí)了，很可能與評估日時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值存在巨大差別，而此時(shí)當(dāng)前的市場價(jià)值才是這部分資產(chǎn)價(jià)值的最合理估計(jì)。

與股票投資一樣，公司的房地產(chǎn)投資也可以按照公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。按照新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)指可以單獨(dú)計(jì)量和出售，為賺取租金或者資本增值而持有的房地產(chǎn)，具體包括三大類：已出租土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。既然是按照公允價(jià)值來衡量，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化顯然也不應(yīng)該包含在PE估值中，因?yàn)樯鲜鲥e誤在這里依然成立：首先PE法的基本邏輯在公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)投資和其變動損益之間并不存在。其次，即便有PE，此PE和企業(yè)正常經(jīng)營利潤所對應(yīng)的PE也將完全不同。

但到此為止，問題還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有解決，一個更隱蔽的估值錯誤還在不斷發(fā)生。以某房地產(chǎn)上市公司為例，該公司在2008年3月發(fā)布公告《對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量》，理由是：“公司董事會認(rèn)為：采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實(shí)客觀地反映公司價(jià)值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。”

如果我們按照上述邏輯，使用企業(yè)剔除公允價(jià)值變動損益后的凈利潤和對應(yīng)的PE估計(jì)經(jīng)營資產(chǎn)的價(jià)值，然后加上投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，那么實(shí)際上我們已經(jīng)無意中對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了重復(fù)估值。在這個案例中，該公司投資性房地產(chǎn)全部為公司的出租物業(yè)，而租金收入一直是該公司重要的收入來源。

和股票投資不同，在大部分情況下，投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的租金收入已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)的正常經(jīng)營收益中。從會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定中我們也可以看出這種情況幾乎是命中注定的，因?yàn)椤耙殉鲎狻笔峭顿Y性房地產(chǎn)的重要特性之一。那么在上述估值方法下，我們一方面對上述房地產(chǎn)資產(chǎn)按照租金收入的一定PE倍數(shù)進(jìn)行了估值，然后又加上了這部分房地產(chǎn)的市場價(jià)值，顯然這里必須存在一個非此即彼的取舍。

然而就算我們認(rèn)識到了這一點(diǎn)，我們既剔除公允價(jià)值變動損益的影響，同時(shí)為避免重復(fù)估值也不加回投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)值，情況又如何呢？我們?nèi)匀豢赡芨吖榔髽I(yè)的價(jià)值，因?yàn)榘凑展蕛r(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)是不需要計(jì)提折舊的，而折舊實(shí)際上是企業(yè)獲取租金的成本，以這個高估了的收益為基礎(chǔ)的PE估值顯然也會同比例的高估這部分資產(chǎn)的價(jià)值。

實(shí)際上，對房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行計(jì)量除了能讓資產(chǎn)負(fù)債表和損益表更光彩一些以外不會有任何實(shí)際意義上的價(jià)值。

小編寄語：會計(jì)學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求的