房地產企業納稅檢查一、房地產企業收入的規定及應注意的問題

（一）、收入的概念在《稅法》上和《會計》上是不同的，結轉時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的。

根據《企業會計準則第14號-收入》的規定，房地產企業確認收入必須同時滿足以下條件：

1、房地產的法定所有權上的主要風險和報酬已經轉移給買方；

2、商品房已經移交，房地產企業沒有保留對商品房的繼續管理權，也沒有對商品房實施有效控制；

3、銷售合同已經履行，發票已經開具，相關的價款已經取得或已取得收款憑據；

4、收入的金額能夠可靠計量；

5、相關的已發生或將發生的成本能夠可靠計量。

而根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2009]31號）規定，房地產企業應按以下規定確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

2、采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3、采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

4、采取委托方式銷售開發產品的，應按不同的委托方式合理地確認收入的實現。

（二）檢查收入應注意的問題

1、房地產開發企業的經營范圍和經營目的，使得房地產開發企業對外銷售開發產品有兩種方式，即開發產品的出售和出租。房地產開發企業的開發經營特點，決定了其出租房周轉房商品房三者之間用途不穩定的特點。房地產開發企業可根據自身的生產經營情況，資金狀況以及市場銷售情況等，來具體決定開發產品的用途。例如：房地產開發企業的經營者，經過市場調查和市場預測，認為目前房屋的銷售市場看好，可以設法將出租房變為商品房對外進行出售；相反，如果房屋的銷售市場疲軟，但租房風盛行，則可以將商品記變為出租房對外行行出租。房地產開發企業的周轉房也是如此。當商品房暫未出售之前，可臨用于安置動遷戶，待動遷戶安置完畢之后，再將空出的周轉房作為出租房或商品房用于對外出租或出售。所以檢查時要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷售收入是否記入其他業務收入，主營業務收入賬戶，有無將出租房，周轉房銷售后直接沖減出租房，周轉房所發生的攤銷費和改裝修復費等。

2、收入的分解一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的各種設施。當住房初步完工但沒有安裝設備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著再和購買者簽訂設備安裝及裝潢、裝飾合同。另外，就是價外費用的分離，房地產企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費，這時房地產企業一般都會成立一個物業公司，將所有這些相關的代收費用由物業公司收取并向業主開具發票，這樣減少房地產企業的計稅收入。

3、對房地產開發分司的檢查，一般可通過主營業務收入，其他業務收入，主營業務稅金及附加等損益類科目和應收賬款，預收賬款等往來賬戶來發現問題。應特別注意以下幾個問題：

（1）將經營收入賬與有關會計憑證相核對同時核對納稅人開具的“商品房發票”和“動遷房發票”存根聯，看有無分解收入，減少營業額的現象。（房地產開發企業在開發中，與被拆遷戶簽訂拆遷還房協議，約定房地產竣工后，在原地按照同等面積安置被拆遷戶，實際上房地產開發企業是用房屋換取了土地使用權）

（2）將“應付賬款”預收賬款，等往來明細賬與有關記賬憑證，原始憑證，銷售合同等相核對，看有無將收入掛往來即不納稅的現象

（3）將經營收入，分期收款開發產品等明細賬與有關記賬憑證，原始憑證及銷售合同相核對，看有無按合同規定應收銷售款而實際未收到等原因而未轉作經營收入的現象。

（4）以房換地時，其轉達讓房屋的營業額是否為用來換取土地使用權的新建房屋的造價，舊房的評估價或舊房的買價。

（5）審查“固定資產”，營業外支出、銷售費用等賬戶與有關會憑證相對照，有無捐贈不動產的行為、作為樣品、職工福利、獎勵等。

（6）幾種特殊情況：“還本銷售”對以還本方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收到的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂還本支出。“以房換房”屬于有償轉讓不動產范疇，應該繳納營業稅。“購房回租”即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”觀時，根據合同約定的期限，在一定時期后又將商品房購回。對房地產開發公司和購房者均應按銷售不動產稅目征收營業稅。

二、房地產企業成本費用的規定及應注意的問題

（一）成本費用的有關規定

房地產開發企業準予扣除的支出項目包括開發、經營過程中發生的、與取得收入相關的成本、費用、稅金和損失。房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。

1.房地產開發企業應以獨立編制”建筑工程預算書”（包括獨立編制設計預算和施工圖預算）的單位工程為成本核算對象，分別核算建造成本。對支付的屬于多個成本核算對象的開發費用，應按建筑面積等合理的方法在各成本核算對象之間進行分配。

2.房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品建造成本，是指房地產開發過程中實際發生的，已實現銷售的開發產品所發生的建造成本。具體計算公式如下：可售面積單位工程成本=成本核算對象總建造成本/成本核算對象總可售面積，當期可扣除的銷售成本=Σ各成本對象已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。

3.開發產品建造成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用、借款費用及其他費用等。

（二）成本費用注意的有關問題

房地產公司的收入可以通過與各部門聯手等方法計算出應稅收入。故而虛增成本成了房地產企業達到少繳稅款的主要渠道。

1.有虛增建安項目與隱蔽工程時，要結算房地產開發項目的整體平面圖、總規劃圖、總容積率等，確定該開發項目應有的建筑項目，預測所需的建安項目。以防虛增建安成本。如：房地產開發企業可能會通過虛列建安項目，達到降低土地增值率，減少土地增值額，虛列企業所得稅稅前扣除額，減少應納稅所得額的目的。進而逃避土地增值稅，企業所得稅等。具體可以查看開發項目總預算，與施工方的合同等。查看所開出的發票中是否存在不實項目，尤其以附屬工程（如綠化、環衛、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。在此類項目中，一般的稅務機關是沒有能力查實的，他們可能通過在稅務機關代開或取得假發票等方式開出此類建筑安裝發票。以支付較小的代價獲取大的利益。

2.另一種虛增成本的方法就是在動遷房的支出上做文章，因這些房屋在最后一般要拆除，方式同上。

還有，就是征地補償費用上，如果開發項目征用的是農民的土地，就可以大做手腳。因為此項支出大多以白條的方式支付。

3.將公司管理人員加入項目人員編制中，使其發生的工資、辦公