房屋改建擴建所得稅處理解析近日，河南省南陽市國稅局接到了當地一家大型企業的咨詢電話。企業反映，近年來，企業規模不斷擴大，企業發生了一些對原有的房屋、建筑物進行改擴建的業務，這些改擴建有的是在原有房屋提足折舊后進行的，有的是在原有房屋沒有提足折舊的情況下進行的。由于土地緊張，還發生了在原有一層生產車間的基礎上又擴建一層儲藏車間的業務，另外，有的生產車間用地因為政府征用，被迫改建，減少了占地面積，政府補償了部分資金。這些業務該如何進行稅務處理？

未提足折舊發生的毀損、報廢應視為損失

稅務人員告訴財務人員，做好房屋改擴建的稅務處理，首先應當分清改擴建與房屋、建筑物毀損、報廢的區別，毀損、報廢是指正常使用的固定資產由于自然災害或不可抗力發生的，不是企業主觀愿意的；而改擴建是為適應新的業務需要而發生，是企業自發主動的行為。

《財政部、國家稅務總局關于企業資產損失稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]57號）規定，對企業毀損、報廢的固定資產或存貨，以該固定資產的賬面凈值或存貨的成本減除殘值、保險賠款和責任人賠償后的余額，作為固定資產或存貨毀損、報廢損失在計算應納稅所得額時扣除。《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局公告2011年第25號）規定，固定資產報廢、毀損損失，為其賬面凈值扣除殘值和責任人賠償后的余額，應依據以下證據材料確認：（一）固定資產的計稅基礎相關資料；（二）企業內部有關責任認定和核銷資料；（三）企業內部有關部門出具的鑒定材料；（四）涉及責任賠償的，應當有賠償情況的說明；（五）損失金額較大的或自然災害等不可抗力原因造成固定資產毀損、報廢的，應有專業技術鑒定意見或法定資質中介機構出具的專項報告等。如果企業發生的是毀損、報廢，應依以上規定處理，向稅務機關申報扣除。

推倒重置的房屋凈值計入新資產計稅成本

《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）規定，企業對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產計稅成本，并在該固定資產投入使用后的次月起，按照稅法規定的折舊年限，一并計提折舊。

舉例說明，某房屋價值1000萬元，已計提并扣除折舊800萬元，凈值200萬元。企業推倒重置在原地投資2000萬元新建了一幢生產車間自行建造的固定資產，《企業所得稅法實施條例》第五十八規定，自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎。該房屋原有凈值200萬元需要有相應的補償，此項補償可以理解為竣工結算前必須發生的支出，則該生產車間的計稅成本應該是2000+200=220（萬元）。

提升功能的改擴建支出并入原房屋的計稅基礎

如果企業由于土地緊張，發生了在原有一層生產車間的基礎上又擴建一層儲藏車間的業務，根據《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）規定，企業對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產的改擴建支出，并入該固定資產計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。

也就是說，新擴建的一層儲藏車間，由于提升了功能，增加了面積，擴建發生的支出，應并入原有生產車間的計稅基礎，按照稅法規定的不低于20年折舊年限重新提取折舊，其原則同推倒重置相似。但是，如果有證據證明，該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規定的最低年限20年的，可以按尚可使用的年限計提折舊。

已提足折舊房屋的改擴建支出按長期待攤費用處理

《企業所得稅法》第十一條規定，在計算應納稅所得額時，企業按照規定計算的固定資產折舊，準予扣除。下列固定資產不得計算折舊扣除：（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產；（二）以經營租賃方式租入的固定資產；（三）以融資租賃方式租出的固定資產；（四）已足額提取折舊仍繼續使用的固定資產；（五）與經營活動無關的固定資產；（六）單獨估價作為固定資產入賬的土地；（七）其他不得計算折舊扣除的固定資產。第十三條規定，在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，準予扣除：（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；（二）租入固定資產的改建支出；（三）固定資產的大修理支出；（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

由此可見，已經提夠折舊仍繼續使用的固定資產不能再計提折舊，并且已足額提取折舊的固定資產的改建支出稅收上作為長期待攤費用處理。并根據《企業所得稅法實施條例》規定，固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發生的支出，改建支出按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷。

另外，改擴建支出也應當與大修理支出區別開來。改擴建支出主要是推倒重置、增加功能、擴大面積。而大修理支出是由于固定資產不能正常運行，發生支出是為了原有功能的維持，如果不發生，原有固定資產不能正常運行，兩者有本質的區別，也有著不同的稅務處理方法。《企業所得稅法實施條例》規定固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：（一）修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；（二）修理后固定資產的使用年限延長2年以上。大修理支出按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。

政府補償可在5年后計入應稅收入

關于從政府取得的補償資金，《關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）規定，企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。企業從規劃搬遷次年起的5年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在5年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

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