商品房銷售的會計和稅務處理對于一般產品，生產企業需要在產品完工后才能進行銷售，而房地產企業在商品房竣工驗收前后均可以簽訂銷售合同。國家稅務總局在《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)中規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

根據國家有關法律法規，房地產開發企業按規定取得房地產預售許可證后，就可以上市預售房地產。所謂房地產預售，指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。在日常生活中可以發現，不少商品房在沒有正式完工、達到竣工驗收交付的條件時就已銷售完畢。

在商品房尚未竣工驗收時，不符合會計上收入確認的條件，即使收到購房款，也不能確認為主營業務收入，而只能通過預收賬款核算。例如，某房地產開發企業進行某項目開發，本月收到購房戶購房訂金3000萬元(其中普通住宅2500萬元、商鋪500萬元)。

借：銀行存款30000000

貸：預收賬款30000000

只要在沒有交付商品房鑰匙之前，所有收到的購房款項全部記入預收賬款。

通常，工業產品生產企業在收到客戶訂金時不需要納稅。但房地產企業從事商品房的預售所收到的預收購房款，因為符合稅收上的收入確認條件，需要按稅法規定納稅。

收到預收購房款，按稅法規定所繳納的相關稅金，在交付商品房鑰匙之前(一般在交完購房全款，開具了商品房銷售發票，才交付商品房鑰匙)，除印花稅外，全部記入應交稅費有關具體稅種項目下。

承上例，假設該房地產開發企業銷售商品房需要繳納以下稅款：5%的營業稅(按收取的購房款總額計算);以繳納的營業稅為基礎繳納7%的城建稅、3%的教育費附加和2%的地方教育附加;按預收房款總額繳納萬分之五的印花稅，同時按規定預繳土地增值稅(普通住宅2%，商鋪3%，其他稅收暫不考慮)。那么，該房地產開發企業在次月15日前要到主管稅務機關申報繳納相關稅收，并做如下會計處理：

借：應交稅費應交營業稅1500000

應交稅費應交城市維護建設稅105000

應交稅費應交教育費附加45000

應交稅費應交地方教育附加30000

應交稅費應交土地增值稅650000

管理費用印花稅15000

貸：銀行存款2345000

在交付鑰匙之前，所有收到的預收購房款都按上述方法進行會計處理。

建議房地產企業會計人員對銷售過程中所有的購房款都通過預收賬款來核算，達到交房條件時再從預收賬款轉入主營業務收入，這樣便于今后分析、比較。

假設2013年5月底累計預收購房款22000萬元，2013年6月交付鑰匙的商品房(均為普通住宅)補收購房款950000元(這部分商品房之前有預收款6000萬元)，假設交付鑰匙的這部分商品房面積為12190平方米，單位售價5000元。

借：銀行存款950000

貸：預收賬款950000

借：預收賬款60950000

貸：主營業務收入60950000。

預收房款納稅時會計處理同上。

假設整個項目從預售到交房過程，相關稅率沒有發生變化。

對結轉收入部分，必須將已繳的相應營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加和土地增值稅轉入營業稅金及附加。

借：營業稅金及附加4632200

貸：應交稅費應交營業稅3047500

應交稅費應交城建稅213325

應交稅費應交教育費附加91425

應交稅費應交地方教育附加60950

應交稅費應交土地增值稅1219000。

假設經具體的成本核算確定，該小區普通住宅單位成本3900元，商鋪的單位成本4200元。通過開發產品/普通住宅、開發產品/商鋪核算。

結轉銷售成本：

借：主營業務成本47541000

貸：開發產品普通住宅47541000。

要說明的是，樓盤在開盤時，通常會搞促銷活動，以金卡、會員卡等名義收取有購房意向者誠意金。由于沒有簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》，有購房意向者可能最終簽訂購房合同，也可能因不簽訂購房合同而要求退款，因此收取的這部分款項可通過其他應付款誠意金(訂金)來核算，以購房人姓名作二級核算科目。這部分誠意金是否繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅，由于各地執行政策不一，需要與主管稅務機關溝通才能確定。

針對預收購房款所繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅如何在企業所得稅稅前扣除問題，有人根據企業所得稅法第八條企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除和企業所得稅法實施條例第三十一條企業所得稅法第八條所稱稅金，指企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加的規定，認為可以將預繳的稅金直接計入營業稅金及附加進行稅前扣除。這種理解是不完整的，因為《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調整項目明細表》第五十二行房地產企業預售收入計算的預計利潤，就考慮了預收賬款所繳納的營業稅金及附加的扣除問題。

假設該項目所在地的預計毛利率為15%，當年共取得預收賬款5000萬元，其中住宅4000萬元，商鋪1000萬元。小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要