2022年12月EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(E),DI)EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(H),CT)EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(T),IO)緊的壓力下房企債務風險凸顯，而與眼前的壓力并存的是如何面對未來的行業(yè)趨勢與變化——未來城鎮(zhèn)化進程逐漸放緩、增量開發(fā)建設的占比會逐漸減2/戴德梁行研究院MANMAN&04050405202833373840CONTENTSCONTENTS02.中國房地產行業(yè)的趨勢與機會2.3“開發(fā)+大資管”模式2.4地產融資渠道優(yōu)化2.7房地產科技化趨勢2.8房企的多元化布局與發(fā)展八大趨勢探索房地產未來機遇/3八大趨勢探索房地產未來機遇/3EQ\*jc3\*hps248\o\al(\s\up2147483558(環(huán)境),產現狀)4/戴德梁行研究院中國房地產行業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化的進程息息相關。過去40年來，中國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%躍升至2021年的64.7%，特別是農業(yè)轉移人口市民化的成效顯著。“十三五”期間，1億農業(yè)轉移人口和其他常住人口實現城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化率仍低于高收入國家80%左右的平均水平而具備增長空國際經驗來看，當城市化率達到70%之后增速將明顯下降，步入緩慢增長階段，意味著中國的城鎮(zhèn)化率在穩(wěn)步提升至一定高度后也將逐漸迎來緩慢增長期。城鎮(zhèn)化率放緩意味著人口向城鎮(zhèn)流動過程中帶來的新增需求將放緩，同時新階段下我國以高質量發(fā)展為主題的90%807064.760504030200●八大趨勢探索房地產未來機遇/5人口的流入與增長為城鎮(zhèn)房地產市場帶來直接的新增需求。根據第七次全國人口普達的中國東部地區(qū)人口規(guī)模最大，占全國總人口的39.93%，較10年前上升2.2個百口流入的主要目的地；中部地區(qū)和西部地區(qū)在十年間年均人口增速分別為0.22%和百分點和上升0.2個百分點；而在東北地區(qū)，近年人口的流失也令其在全國的人口年間人口增長最多的十大城市，其人口數量占全國總人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%，人口向頭部城市集中的趨勢明顯。而流動人口規(guī)模的增長也為經濟發(fā)展提供了更多動力，同時也帶動了大規(guī)模已經形成18個常住人口超過1,000萬的超大城市，這些城市在2010-2020年十年間人口增加5,177萬人，占到全國7206萬人口增量的71.8%，同時這18個城市貢獻的GDP占全國GDP的比例基本穩(wěn)定在30%左右，體現出人口流動與經濟發(fā)展同頻的經濟發(fā)達區(qū)域、城市群集聚的趨勢還將延生育支持政策，各地也積極完善和落實財育支持措施，也將為促進人口長期均衡發(fā)40.0%25.8%7.0%2.2-0.80.20.22%-1.05%6/戴德梁行研究院70%60%50%40%30%20%0%58.7%38.3%26.8%38.3%26.8%20.8%CR10CR20CR30CR50CR1002010年2020年注：CR即行業(yè)集中度（ConcentrationRatioCR10即排名前10的份額集中度。八大趨勢探索房地產未來機遇/7繼“十三五”規(guī)劃明確我國將在全國范圍內打造19個城市群，形成960萬平方公里的廣闊版圖上，以19個城市群串起的網絡幾乎覆蓋了所有未來發(fā)展的關鍵節(jié)點——內地24個萬億GDP城市絕大多數分布在這19個國家級的城市群中，在區(qū)域一體8/戴德梁行研究院北京天津青島蘇州青島蘇州鄭州南通鄭州西安南京西安無錫上海合肥上海成都寧波成都寧波杭州重慶長沙東莞東莞福州佛山泉州深圳不斷增強，城市間共同參與分工合作的趨勢將更趨明顯，八大趨勢探索房地產未來機遇/9新世紀以來中國房地產市場快速發(fā)展，住房價格也總體呈現一路上行的趨勢，2021年全國新建商品住宅銷售均價達到每平方米10,396元，較2001年增長4倍，在過去的十年里翻了一番。房價的快速攀升，一方面對產業(yè)形成擠出效應，使得原本流向實體經濟的投資資金流入房地產領域。企業(yè)不得不承擔更高的辦公租賃支出，并提高員工收入，一定程度削弱了商品生產成本的競爭力。另一方面，房價過高使居民消費能力下降，日常消費決策變得更加謹慎，影響社會消費品零售總額增長。消費升級與提高住房品質、改善房產需求息息相關，而高昂的房價則制約了房地產改善性需求的增長。12,00010,0008,0006,0004,0002,0000(2,000)(4,000)(6,000)45%30%0%-3.9%-30% 10,39660%45%30%0%-3.9%-30% 銷售均價（元/㎡）——同比漲幅86420-2-4-6500,000450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000201520162017201820192020202120222013201420152016201720182019202020212022社會消費品零售總額累計值社會消費品零售總額累計增長社會消費品零售總額累計值10/戴德梁行研究院多年來中國房價持續(xù)攀升的趨勢在2022年發(fā)生轉折，2022年前三季度全國住宅新房成交均價為10,151元/平方米，同比下降3.9%，房價進入下降通道；與此同時，需求面的疲軟也體現在成交量上，自2021年末全國住宅成交逐漸陷入低迷，2022年1-9月全國住宅新房成交面積8.6億平方米，同比下降25.7%。中國的房地產市場已然步入調整期，而成交規(guī)模的縮減還進一步影響開發(fā)項目的現金流，從市場層面對開發(fā)企業(yè)的資金鏈施加壓力。60%45%60%45%30%0%180,000150,000120,00090,00060,00030,000085,758-25.7%-30%85,758-25.7%-30%回顧本輪市場調整，融資環(huán)境及資金鏈至關重要。近年來房地產調控政策頻出，“三道紅線”政策收緊融資渠道，2022年企業(yè)融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴大。與此同時，開發(fā)投資增速持續(xù)自2020年開始下滑，直至今年轉為負數，前9個月，房地產開發(fā)投資增速為-8.0%，住宅為-7.5%，全年增速預計將是自新世紀以來首次出現負值，房企流動性尚未有效緩解。除投融資端的負面因素對市場的影響外，疫情因素及國內外宏觀經濟預期的不確定性也影響購房決策，疊加人口結構變化、居民杠桿率等多因素作用導致當前行業(yè)困境。20,00018,00016,00014,00012,00010,00020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000020182019201720212022202020182019201720212022八大趨勢探索房地產未來機遇/11150,000120,00090,00060,00030,0000(30,000)50%40%30%20%0%-7.5%-8.0%-10%房地產開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產開發(fā)投資同比增幅住宅開發(fā)投資同比增幅為穩(wěn)定樓市，避免持續(xù)下行引發(fā)進一步的系統性風險，各金融監(jiān)管部門從信貸、債券、股權等多渠道支持房地產行業(yè)融資，引導金融機構改善對房企的風險偏好和融資氛圍，緩解行業(yè)信用收縮。但短期內房地產行業(yè)面臨巨大縮表壓力，金融機構對地產行業(yè)的資金流入仍會基于謹慎原則，預計資金將更優(yōu)先進入優(yōu)質地段及項目。前期大量出險房企的樓盤債務、股權關系復雜，利益主體較多，協調難度較大，僅依靠紓困資金介入短期內盤活的可能性較低。因此，總體來看市場資金面仍偏謹慎，行業(yè)信用風險陸續(xù)修復仍需時日。當樓市步入量價齊跌的調整期，前期舉債擴張的財務成本及房價是在現行土地集中拍賣制度下，大型房企更有實力去獲取優(yōu)質地實力交付的房企將具備核心競爭優(yōu)勢，未來這些企業(yè)也將更有資12/戴德梁行研究院35302520502015201620172018201920202021353025205020152016201720182019202020211.2.4慮到上下游廣泛的帶動作用，房地產同樣影響著產業(yè)鏈上各個實中都占有較高份額，對于經濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系25,00020,00015,00010,0005,0000201020112012201320142015201620172018201920202021狹義房地產行業(yè)稅收收入房地產行業(yè)稅收占全國一般公共預算收入比重4%0%八大趨勢探索房地產未來機遇/13樓市調控方面，多地出臺政策對前階段嚴格的樓市調控進行適度放松、推行結合人才引入的住房支持政策、落實央行的差別化住房貸款政策、積極促進出險企業(yè)的項臺降低首套房貸利率的政策，包括下調首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。多地發(fā)205205014/戴德梁行研究院八大趨勢探索房地產未來機遇/15經過多年高速的經濟增長及城市建設，核心城市土地資源緊缺的矛盾日益突出，老城區(qū)人口密集、交通堵塞等問題明顯，安全隱患不斷。土地資源成為制約許多城市經濟和社會發(fā)展的重要因素，許多老城區(qū)原有的工廠、產業(yè)園等載體在配套、功能方面亟需與時俱進。為實現產業(yè)要素集群、功能服務專業(yè)化的目標，空間發(fā)展規(guī)劃和物業(yè)載體應當服務于時代、產業(yè)和人才發(fā)展的需要，存量土地和物業(yè)的優(yōu)化利用不可避免。與此同時，通過對老舊街區(qū)綜合整治和活化，實現環(huán)境提升、老城新生，保留歷史人文底蘊，也是尊重和保護城市文化遺產的重要途徑。9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000內蒙古寧夏新疆黑龍江吉林西藏遼寧青海海南甘肅安徽河北湖北江蘇山東江西山西全國天津河南廣西陜西湖南云南浙江重慶四川福建貴州廣東北京上海城市更新的意義不僅在于改善城市面貌、提升居民生活品質，其過程還往往同產業(yè)升級相輔相成。為提升城市品質、同時提高存量土地的利用效率、優(yōu)化發(fā)展空間，各大城市積極推進包括“三舊”改造在內的城市更新工作，并在此過程中不斷完善各地政策法規(guī)、沉淀經驗。城市界面更新、舊產業(yè)升級換代是未來的發(fā)展方向，核心城市將逐漸由大規(guī)模新建轉為存量開發(fā)利用。16/戴德梁行研究院在熱點城市，成熟區(qū)域及核心區(qū)域土地的稀缺性令土拍市場中優(yōu)質地塊的爭奪異常激烈，因此從開發(fā)角度來看，城市更新項目已然成為獲取優(yōu)質地塊的重要渠道之一。以深圳為例，自2012年深圳通過城市更新實現的土地供應量首次超過新增土地供應，城市更新逐漸成為深圳土地供應的主力。《深圳市住房發(fā)展2021年度實施計劃》中提到，城市更新和土地整備用地規(guī)模占2021年計劃供應商品住房用地比例高達61.0%。土地開發(fā)路徑新增土地八大趨勢探索房地產未來機遇/17持續(xù)大規(guī)模興建及生產生活對空間載體需求的提升，令城市中大量存量資產被閑置起來，而不少沉淀資產憑借優(yōu)越的地理位置而具備較好的盤活價值。2021年8月住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，嚴格控制大規(guī)模拆除；不大規(guī)模、成片集中拆除現狀建筑；原則上城市更新單元或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造。非居住存量房屋而言，通過改造、活化來提高存量資產的利用率及價值也將成為未來重點發(fā)展方向，而許多地區(qū)也已陸續(xù)出臺相關政策吸引社會資本參與盤活城市老舊資產。同時，在保障合規(guī)性的前提下，亦可考慮推動沉淀資產轉換用途，如根據存量資產規(guī)模、質態(tài)等特征因地制宜改造成保障房、公租房等產品，出租或出售給新市民、青年人等群體，也有助于提高存量資產利用效率。辦公倉儲科研18/戴德梁行研究院2.22.2房地產就建筑本身而言再創(chuàng)造價值的能力有限，需要承載社會生活、生產中的各個環(huán)節(jié)從而發(fā)揮其價值。其中，產業(yè)與地產具有與生俱來的協同效應——在城市的經濟發(fā)展過程中，產業(yè)地產運營商通過與行業(yè)的龍頭企業(yè)及其上下游公司合作、對接政府、機構的產學研平臺、或利用自身成立的產業(yè)投資基金招商引進或孵化企業(yè)、產業(yè)，建立行業(yè)發(fā)展基礎，并促進形成產業(yè)聚集的優(yōu)勢，在帶動就業(yè)的同時提高生產效率、提升城市競爭力的核心。借助“小手拉大手”的聯動模式助力產業(yè)發(fā)展，而產業(yè)發(fā)展的前景也推動政府進一步出臺相關政策優(yōu)化營商環(huán)境，并反哺于產業(yè)發(fā)展，擴大產業(yè)地產項目的社會效益，充分發(fā)揮地產作為產業(yè)經濟發(fā)展平臺的功能作用。無論是城市更新、新城建設、城市綜合體還是公共交通導向型開發(fā)項目（TOD）的開發(fā)建設模式，在細分單元規(guī)劃中的建筑物業(yè)形態(tài)都或多或少涵蓋了居住、教育、醫(yī)療、消費、生產和文體娛樂等其中的兩項或以上的復合功能，尤其在大規(guī)模綜合開發(fā)中，充分考慮與產業(yè)發(fā)展相結合是持續(xù)發(fā)展的必然，最終產、城、人融合發(fā)展的模式不單為居民提供了日常生活便利，也是城市擴大產業(yè)空間，實現就業(yè)的途徑，也體現在職住一體化的發(fā)展。2021年4月，廣州發(fā)布首個產城融合職住平衡指標體系，借助城市更新的契機提高交通覆蓋率，優(yōu)化用地布局，降低住房成本，同時提出構建“5040”職住平衡新生活目標，即50%以上適齡就業(yè)人口30分鐘通勤，40%以上居民享受低成本住房。此外，城市綜合體的發(fā)展模式既履行了集約用地的發(fā)展思路，又為人們實現職住平衡提供了生活、生產的載體，而多功能空間整合集聚也緩解了交通壓力，成熟且具有豐富經驗的開發(fā)商更是可以為城市帶來投資豐富的產業(yè)鏈資源，促使發(fā)生更多經濟活動，為建設社會帶來更多活力。?????產業(yè)地產產業(yè)地產主要參與方?產業(yè)基金：中信/中航八大趨勢探索房地產未來機遇/192.32.32.3.1當房地產逐漸由增量市場走向存量市場時，對于存量資產尤其寫字樓、購物中心在內的大宗商業(yè)資產的運營管理能力顯得尤為重要，好的商業(yè)管理團隊及專業(yè)的運營管理有助于商業(yè)項目持續(xù)獲得較高的收益，同時塑造品牌價值。近年來不少大型綜合房企在持有并自營優(yōu)質商業(yè)資產的同時不斷壯大商管團隊，其商業(yè)運營管理類收入在總收入中的占比不斷提升。●●由于香港土地開發(fā)已經接近飽和，港資開發(fā)商普遍重視商管等存量運營板塊。以九龍倉為例，在2021年總運營收入中，物業(yè)運營型收入大約占40%。在香港，九龍倉主要收入來自海港企業(yè)的綜合性收入和旗下投資物業(yè)的租金，目前持有海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、荷里活廣場等標志性物業(yè)，是全球市值最高的投資物業(yè)組合之一。與此同時，依托于不斷沉淀的運營管理經驗及優(yōu)秀的商管團隊，以輕資產模式輸出商管服務也成為市場趨勢。相較于大投入的重資產開發(fā)，資金投入相對較小的輕資產運營更具備抗周期性強、成長性好的優(yōu)點。尤其在當下房企現金流普遍緊張的情況下，輕資產模式有助于公司保持相對穩(wěn)健的資金狀態(tài)。同時，輕資產運營的模式因其模式復制相對容易的特點，進入壁壘相對較低，品牌的溢價就顯得更為重要。實力強勁的大型房企更容易借助自身積淀的品牌和知名度效應，在輕資產運營市場中占據優(yōu)勢。而在內地，與銷售有關發(fā)展物業(yè)收入是九龍倉近年的增長動力。九龍倉在中國內地推出IFS系列，主打“商場+寫字樓+酒店”三大業(yè)態(tài)，致力于將其商業(yè)項目打造成集大型購物娛樂中心、高端寫字樓、公寓及五星級酒店于一體的大型城市綜合體，并成為每座城市地標級商圈。預計隨著內地大規(guī)模開發(fā)增速放緩，這些優(yōu)質的存量商業(yè)將持續(xù)為九龍倉貢獻相對穩(wěn)健的租賃及營業(yè)收入。其它投資6%其他其它投資6%香港34%酒店香港34%銷售型收入運營型收入銷售型收入運營型收入物流中國內地65%物流中國內地65%投資物業(yè)25%發(fā)展物業(yè)投資物業(yè)物流酒店投資其他香港中國內地其它20/戴德梁行研究院海港城是九龍倉旗下商業(yè)綜合體的代表，擁有香港體量最大的購物中心，尤其在高端和奢侈品銷售方面表現突出。項目還包含三間星級酒店和郵輪碼頭，是游客觀光購物的主要景點之一。商場樓面面積超200萬平方呎，僅2021年即有約上百個品牌在海港城成立新店或拓展門店。2021年末出租率上升至93%，年內收入近50億港元。8642020182019202120202018201920212020九龍倉旗下商業(yè)綜合體的代表ALL☆港元/平方呎60050040030020010002018201920202021H12022100%95%90%85%80%八大趨勢探索房地產未來機遇/212.3.2近年來，物業(yè)管理受到資本市場關注并呈持續(xù)擴張態(tài)勢，眾多機構“跑馬圈地”式占領存量物業(yè)管理市場，特別是在核心區(qū)域提高對優(yōu)質物業(yè)的在管面積。從2018年到2021年，共有49家物管企業(yè)在A股或港交所主板掛牌上市。另一方面，2021年物管行業(yè)相關并購交易總金額超過350億元，是2020全年交易總額的3.7倍，其中億元以上的交易達31宗，相比2020增加17宗。205020142015201620172018201920202021A股港股4003002001000201920202021小于5,000萬5,000萬-1億元1億-5億5億-10億超過10億22/22/戴德梁行研究院物業(yè)費的收繳率和提價率一直是行業(yè)痛點，但疫情物業(yè)費的收繳率和提價率一直是行業(yè)痛點，但疫情和政策加速了行業(yè)定價的市場化，在抗疫過程中物業(yè)公司的價值逐漸受到業(yè)主的認可，業(yè)主愿意為優(yōu)質物業(yè)服務支付合理的價格。2020年疫情以來百強物企的收繳率平均值較疫情前有明顯提升。100%98%96%94%92%90%20142015201620172018201920202021八大趨勢探索房地產未來機遇八大趨勢探索房地產未來機遇/23FirstService是北美最大的住宅社區(qū)管理者，根據FirstService的投資者宅物管（FirstServiceResidential）+多元服務（FirstServiceBrands）?雙輪驅動模式。其中FirstServiceFirstService是北美最大的住宅社區(qū)管理者，根據FirstService的投資者宅物管（FirstServiceResidential）+多元服務（FirstServiceBrands）?雙輪驅動模式。其中FirstServiceResidential截至2021年底，為8,600個百萬美元3,2493,5003,0002,5002,0001,500FirstService總收入及增長趨勢百萬美元3,2493,5003,0002,5002,0001,50025%25%30 1,000500020%15%10%5%0% 1,000500020%15%10%5%0%2021201720192018201620152020202120172019201820162015收入同比增速收入FirstServiceBrands通過“特許經營”（Franchisesystem）和“公司自營”（Company-owned）相結合的模式開展多元業(yè)務，FirstService業(yè)務條線已覆蓋油漆與壁紙、房屋檢查、物業(yè)修復、定制櫥柜、消防服務等多項資產類服務，打造了多元產品矩陣。受益于多元服務占營收比例持續(xù)提升，FirstService收入實現較快增長。100%90%80%70%60%50%40%49%30%20%10%0%49%2017201520182019202120162020201720152018201920212016FirstServiceBrandsFirstServiceResidentialFirstServiceBrands24/戴德梁行研究院242.3.3改造。在保留原來的裝飾藝術風格的前提下，投資4億元進行重新裝修，并改名為“353廣場”，同時調整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場”售出，成為通過投資管理進行改造、翻新帶來資產溢價的典范。投資管理通常是買入“改造。在保留原來的裝飾藝術風格的前提下，投資4億元進行重新裝修，并改名為“353廣場”，同時調整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場”售出，成為通過投資管理進行改造、翻新帶來資產溢價的典范。投資基金。自2015年起在中國內地大幅擴張，僅2021/22財年領展用于收購的資金就已高達260億港元。從物業(yè)資產類型上看，領展資產總價值超65%貢獻億元收購位于東莞和佛山的兩座配送中心75%股權，是領展首次涉足物流領域。香港零售物業(yè)香港停車場及相關業(yè)務香港零售物業(yè)香港停車場及相關業(yè)務中國內地零售物業(yè)香港、中國內地及海外辦公室0.3%8%9%54%物業(yè)組合價值占比（2022年3月）管理層2025年目標74.8%60-70%20-25%澳洲和英國7.8%八大趨勢探索房地產未來機遇/252.3.4代建作為輸出房地產開發(fā)全流程解決方案的輕資產開發(fā)模式，不涉及拿地、出資環(huán)節(jié)，成為許多房企新的增長曲線。最初代建以政府類代建項目為主，建設項目以保障房為主，后來逐步擴展至商業(yè)代建、資本代建。代建企業(yè)的委托方一般為中小型房企、政府部門以及部分金融機構。據中指院數據，2010~2020年中國房地產代建市場年新簽合約項目數量及建筑面積年復合增速均超24%。目前已有包括華潤、金地、旭輝等大中型房企進入代建行業(yè)，其代建項目則以商業(yè)代建為主。個45040035030025020010050080706050408070605040302002010201220132014201520162017201820192020新簽合約數量新簽合約項目建筑面積近年來，隨著越來越多房企入局代建領域，其商業(yè)模式和盈利水平日趨成熟、穩(wěn)定。通過對近年來相關行業(yè)上市公司財務數據進行統計，代建利潤率高于開發(fā)和物管行業(yè)凈利率水平，抵御周期性風險的能力較強。中指院數據顯示2017年以來代建業(yè)務的凈利率高于25%，高于房地產開發(fā)13%左右的凈利率水平，以及物業(yè)管理行業(yè)10%以內的凈利率水平。與此同時，代建屬于輕資產型業(yè)務，其商業(yè)風險較小、對資金要求較低。在房地產行業(yè)資金流普遍緊張的當下，代建亦是開發(fā)商能夠有效擴張業(yè)務的重要路徑。%30252050201720182019202026/戴德梁行研究院以綠城為例，綠城管理控股在商業(yè)代建、政府代建、其他服務三大板塊共同擴張。其中商業(yè)代建主要提供品牌授權、團隊派駐、產品打造、項目管理、銷售服務等全過程開發(fā)服務；政府代建主要承接政府招標項目，以公共住房、基礎設施配套建造為主；其他服務包括代建咨詢、設計咨詢及教育培訓服務等。近年來，其政府類代建占比持續(xù)提升，2021年達到25.5%。在房地產行業(yè)調整的背景下，由政府主導的保障類租賃住房等的相關代建業(yè)務占比有望進一步走高。100%90%80%70%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201720182019202120202017201820192021商業(yè)代建其他業(yè)務政府代建商業(yè)代建其他業(yè)務60%50%40%30%20%60%50%40%30%20%GGV0%20172018201920202021毛利率凈利率八大趨勢探索房地產未來機遇/272.42.42.4.1大中型房地產開發(fā)企業(yè)一般以“集團總部——區(qū)域/城市公司——項目公司”的架構管控開發(fā)項目，且不同層級往往同時以多種形式進行融資。目前房地產開發(fā)主要以債務性融資為主，常見以主體信用進行銀行貸款、信用債、境外債等形式的債權融資，資金可能用于項目開發(fā)的各個階段。目前，房企以債券形式進行融資是主流，例如中期票據、優(yōu)先票據、短期融資券。盡管債務融資操作模式和交易結構相對簡單，但中小型房企付出的融資成本較高，特別是進行海外發(fā)債時。近年來隨著“三道紅線”等相關政策限制，房企發(fā)債渠道持續(xù)收緊。合作開發(fā)/合作開發(fā)/供應鏈ABS供應鏈ABS購房尾款ABS購房尾款ABS物業(yè)費ABS物業(yè)費ABS租金類租金類ABS28/戴德梁行研究院債權融資債權融資銀行貸款信用債銀行貸款信用債企業(yè)債短期融資債定向工具委托貸款信托貸款企業(yè)債短期融資債定向工具委托貸款信托貸款資產證券化是將流動性較低的房地產項目轉化為流動性強的有價證券的重要模式，對于緩解房企資金壓力具有較好的作用。房地產資產證券化在我國尚屬于初期階段：2021年6月29礎設施，以及新型基礎設施、保障性租賃住房納入試點。2022年8月16-17日發(fā)售期間，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT發(fā)售首日即共計獲得認購資金超過660億元……可以預見，資產證券化在地產融資渠道中重要性將日益凸顯。與此同時，租賃住房和多元化金融的結合也是極具潛力的業(yè)務亮點。2022年11月8日，國內首個住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長期租房服務。該基金由建設銀行負責運作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。基金成立后，簽署了首批項目收購協議并收購存量辦公和商業(yè)房產，改造成租賃住房投入市場，房租價格將低于周邊平均價格10%左右。ABS底層資產為上游供應商因提供貨物或服務、承包工程等對房企形成的應收賬款債權nQ22022，龍湖成功發(fā)行6支供應鏈ABS，發(fā)行規(guī)模21.48購房尾款購房尾款ABS底層資產為房企對購房者的應收交地產擬發(fā)行購房尾款ABS，擬發(fā)行金額20ABS底層資產為物業(yè)公司向業(yè)主或承租人收取的物業(yè)nQ22022，金茂成功發(fā)行碳中和CMBS，發(fā)行規(guī)模87.08億元ABSABSCMBSnQ22022nQ22022，天恒置業(yè)成功發(fā)行一單租賃住房類REITs，發(fā)行規(guī)CMBS以信托受益權等為基礎資產類REITs以私募基金份額作為基八大趨勢探索房地產未來機遇/292.4.2國內傳統房地產私募基金絕大多數是以債權作為主要投資方式，以明股實債、委托貸款、收益權轉讓等直接或間接方式將資金投入房地產項目公司并獲取實際上的固定收益。例如房地產私募基金目前主流采取的夾層投資方式，通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權后，再以股東身份向項目公司做股東借款。這些方式在近年受到監(jiān)管收緊的影響，相關的私募房地產基金甚至進入冷卻期。從長遠健康發(fā)展的角度來看，房地產私募基金需要從固定收益的債權投資轉向真股權投資，借鑒海外成熟不動產基金的經驗，在投資項目的同時進行培育、完善投融管退流程，從單體、小規(guī)模基金向真股權投資、長期投資和組合投資發(fā)展。與此同時，規(guī)范發(fā)展與完善監(jiān)管也是促進房地產私募股權基金良性發(fā)展的基礎。一般為關聯主體，也可分離有限合伙人有限合伙人一般為關聯主體，也可分離有限合伙人有限合伙人（LPN）普通合伙人房地產基金基金管理人房地產基金基金管理人項目公司房地產項目項目公司房地產項目30/戴德梁行研究院參與者等99.9%）任以通過雙基金模式打通投融管退流程的凱德為例，作為亞洲知名的多元化房地產集團，凱德投資組合橫跨住宅、酒店及長租公寓、購物中心、寫字樓、工業(yè)及物流地產等。2021年凱德進行重組，形成凱德投資和凱德地產兩個實體。截至2021年末，凱德投資的房地產資產管理規(guī)模達1,229億新元，基金管理規(guī)模達862億新元，共有6支REITs和29支私募基金。凱德的雙基金（PE+REIT）模式，由私募基金對目標資產進行收購和培育，待項目成熟并產生穩(wěn)定現金流后注入REITs，實現公開市場退出，打通了“投融管退”全流程，獲取資產增值收益和基金管理收益。 八大趨勢探索房地產未來機遇/312.4.3與發(fā)達國家對比，中國房企負債率處于較高水平，房地產開發(fā)各階段高度依賴債務融資。不少房企前期擴張較為激進，其債務負擔已成影響金融穩(wěn)定的重大隱患。降負債既是監(jiān)管要求，也是房企穩(wěn)健發(fā)展的必由之路。隨著中國對開發(fā)商融資逐漸進入精細化管理階段，在對房企資產負債表和非標融資渠道繼續(xù)保持較強監(jiān)管的同時，引導房企轉向標準化的股權基金來更多進行開發(fā)投資運作。即融資渠道從債權為主轉向以股權為主，預計將成為中長期趨勢。90%79%80%69%70%57%60%57%54%50%37%38%40%37%38%30%20%0%32/戴德梁行研究院2.52015年的中央經濟工作會議首次明確提出發(fā)展住房租賃市場、建立租購并舉的住房制度，自此中國住房租賃市場步入發(fā)展的快車道。二十大報告重申，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，意味著住房租賃市場的快速規(guī)模化發(fā)展依然是住房制度建設的重要組成部分。城鎮(zhèn)化過程中不斷涌入的大量人口特別是新市民、青年人，為發(fā)展住房居”下租房居住的觀念越來越多的被認同接受，租房的需求也在不斷擴大，租房不再只是過渡性的選擇，多元化的租賃群體也對租賃住房產品提出了多元化的要求。而從供應端來看，根據鏈家研究院在全國重點十城的整體租賃住宅供給研究數據，住房租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達到了67%和28%。而以機構為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據了4%和1%。雖然當前租賃住房的商業(yè)模式尚未成熟，行業(yè)發(fā)展仍面臨著許多亟待解決的問題，中國租賃住房回報率低依然是掣肘機構加速發(fā)展租賃住房的重要原因。但基于中國龐大且多元的租賃住房需求，未來通過高品質建造及運營服務的溢價有望提升長租公寓在內的租賃住房的資本回報率，此外針對租賃住房市場的財稅支持政策、包括保租房公募REITs在內的金融創(chuàng)新政策、以及涉及存量工、商類土地改造利用的相關利好政策都在為機構化的集中式租賃住房發(fā)展營造更好的環(huán)境。長期來看，機構化經營的租賃業(yè)務仍會是房地產行業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，具有龐大的市場空間。北京《北京市住房租賃條例》南京《南京市住房租賃試點工作方案》完善租購并舉的住房政策，支持居民通過租賃方式解決住房問題，改善居住條件。南京《南京市住房租賃試點工作方案》適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。上海《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》逐步實現租房落戶；探索租房者子女就近入學；保障租房者享受基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務；健全租房者就業(yè)保障。山東《關于促進和規(guī)范長租房市場發(fā)展切實保障租房者基本權益的指導意見》上海《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》逐步實現租房落戶；探索租房者子女就近入學；保障租房者享受基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務；健全租房者就業(yè)保障。成都《成都市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》成都《成都市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》居住證持有人按規(guī)定在居住地享受公積金、義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務。備案租戶可享受相關公共服務政策；居住證持證人和持《本市戶籍人戶分離人員居住申請（回執(zhí)）》人員，可以按照規(guī)定享有子女義務教育、公共衛(wèi)生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。杭州《加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案的通知》杭州《加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案的通知》重慶《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》符合條件的承租人子女可享有就近入學等公共服務權益。重慶《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》符合條件的承租人子女可享有就近入學等公共服務權益。深圳《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》積極推進承租人在義務教育、基本醫(yī)療、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務、社會保障、社區(qū)事務和住房公積金提取等方面實現租購同權，享受與本地居民同等公共服務。深圳《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》積極推進承租人在義務教育、基本醫(yī)療、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務、社會保障、社區(qū)事務和住房公積金提取等方面實現租購同權，享受與本地居民同等公共服務。長沙《關于加快發(fā)展住房租賃市場工作實施方案》大力推進公共服務均等化。結合戶籍遷入的相關政策，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學政策。長沙《關于加快發(fā)展住房租賃市場工作實施方案》大力推進公共服務均等化。結合戶籍遷入的相關政策，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學政策。承租人，按規(guī)定在我市享有公共衛(wèi)生、社會保障、計劃生育、法律援助等國家規(guī)定的基本公共服務。適齡兒童、少年統籌安排到義務教育階段學校就讀。承租人，按規(guī)定在我市享有公共衛(wèi)生、社會保障、計劃生育、法律援助等國家規(guī)定的基本公共服務。適齡兒童、少年統籌安排到義務教育階段學校就讀。廣州《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；保護承租人的穩(wěn)定居住權。符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；保護承租人的穩(wěn)定居住權。八大趨勢探索房地產未來機遇/33●●戶60,000,00042%50,000,00040,000,00030,000,00020,000,00010,000,000040%39%38%37%36%35%34%33%32%1963*1968*1973197819831988199319982003200820132018自有住宅數租賃住宅數租賃住宅比例日本的住房租賃市場主要有四種不同的供應方，分別為①民營租賃；②各地政府持有的公營租賃；③都市再生機構（UrbanRenaissanceAgency,簡稱UR）、公社等受公共部門支持的機構持有的租賃住房；④企業(yè)為員工提供的具有員工福利性質的廉價租賃住房，稱為“給與住宅”。其中，民營租賃住宅是日本租賃住宅的最主要組成部分。2018年民營租賃住宅存量達到1529.5萬戶，在上述四種類型租賃住宅總量中占比為80.2%。9.2%25.5%65.2%9.2%25.5%65.2%20,000,00015,000,00010,000,0005,000,000019831988199319982003200820132018全部自行管理部分委托管理全部委托管理全部自行管理部分委托管理全部委托管理34/戴德梁行研究院制約開發(fā)商建設品牌公寓的核心在于投資回報率。就日本而言，東京市中心租賃住房的租金回報率普遍在3.4%-5.4%左右。在東京城南區(qū)域，一棟“樓齡在5年以內、距離最近車站十分鐘步程內、共約50個單元、戶均面積50-80平方米”的標準化租賃住宅的預期資本化率為4.2%，而在東京之外的日本主要城市的類似產品預期資本化率普遍可達到4.5%或以上。6.0%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%廣島仙臺札幌福岡神戶京都千葉埼玉名古屋大阪橫濱東京城東地區(qū)東京城南地區(qū)廣島仙臺札幌福岡神戶京都千葉埼玉名古屋大阪橫濱東京城東地區(qū)東京城南地區(qū)八大趨勢探索房地產未來機遇八大趨勢探索房地產未來機遇/3580O,OO0700,0oo500,0oo400,0300,00o20OOOO收購AllianceResidential的物業(yè)管理業(yè)務(近130,00o個單元)收購RiverstoneResidentialGroup(176,319個單元)收購JPManagementservices(約41,000個單元)199920OO200120022003200420052006200720082OO9201O201120122013201420152016201720182019202O20212022u管理持有管理單元數量由原來的214,696躍升至393,079套，是自成立以來上升幅度最大的一次；2020年收購Alliance物業(yè)運營物業(yè)運營商業(yè)管理和行政盡職調查商業(yè)管理和行政盡職調查服務培訓和教育睿星物業(yè)管理解決方案市場營銷睿星物業(yè)管理解決方案市場營銷和傳播信息技術金融服務信息技術建筑管理采購建筑管理采購36/戴德梁行研究院2.62.6房地產市場的震蕩同樣影響到了與其唇齒相依的物業(yè)管理板塊。由于中短期內新增供應縮量已可預見，將服務范圍從住展至城市層面，已成為房企旗下的物管板塊擺脫地產依賴、謀求獨立發(fā)展、保持規(guī)模增長的優(yōu)選之路。與此同時，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，地方政府深化“放管服”、落實城市精細逐步開放城市公共服務市場，也為企業(yè)輸出服務、參與城市治理帶來機遇。受疫情影響，許多房企及物業(yè)管理公司也已經主動或被動地承擔起了更大的服務范圍和更多服務內容。從服務對象看，社區(qū)服務依然以C端業(yè)主/居民為核心，提供務則拓展至G端政府，在更大的城市區(qū)域范圍提供基礎設施養(yǎng)護、市容/秩序管理等服務。以位于行業(yè)頭部的碧桂園服務為例，根據公司官網和財報，碧桂園服務可以提供多達20種不同類型城市服務，2022年上半年，城市服務業(yè)務收入約為26.4億元人民幣，增幅達到25.8%，占總收入比約13.1%。根據萬物云招股書以及Frost&Sullivan的研究，中國商企和城市空間綜合服務市場在八大趨勢探索房地產未來機遇/372.72.72020年7月，住建部等13部委聯合印發(fā)《關于推動智能建造生產規(guī)劃與建筑工業(yè)化協同發(fā)展的指導意見》，明確要以大力發(fā)展建筑工業(yè)化為載體，以數字化、智能化升級為動力，加大智能建造在工程建設各環(huán)節(jié)的應用，形成涵蓋科研、設計、生產加工、施工裝配、運營等全產業(yè)鏈融合一體的智能建造產業(yè)體系。通過將機器人、人工智能領域等設備引入地產建筑行業(yè)，有助于優(yōu)化行業(yè)施工中的安全、環(huán)保、成本等問題，實現標準化復制。例如碧桂園布局機器人產業(yè)，在科技領域持續(xù)加大投入，通過博智林機器人進行智慧施工，打造智能建造體系。聚焦建筑機器人、BIM數字化、新型建筑工業(yè)化等產品的研發(fā)、生產與應用，打造并實踐新型建筑施工組織方式。預計后續(xù)機器人等智能設備的發(fā)展方向和突破口在于不同場合、不同環(huán)境下的實踐中積累經驗，使其更加符合行業(yè)安全、高效施工標準。通過技術創(chuàng)生產規(guī)劃施工設計運維施工設計運維介轉型升級，同時也為房地產行業(yè)開辟新的業(yè)務增長點。2.7.2作為傳統產業(yè)與科技的延伸，房地產數字化產品與服務是行業(yè)實踐與研究的熱點，產品創(chuàng)新數字化、開發(fā)運營智能化、服務敏捷化和產業(yè)體系生態(tài)化無疑是新時期房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的大勢所趨。與此同時，為提升企業(yè)自身的經營效率，依托“大數數據智能、生態(tài)整合等的一體化數字平臺，也將是房地產企業(yè)數字化轉型的重要步驟與支撐。中國房地產行業(yè)整體處于信息化-數字化過渡階段~75%~50%~75%<滲透率>合作伙伴政府?特征:紙質記錄方式變更為在線記錄工具:OFFICE等辦公軟件<滲透率>合作伙伴政府?特征:紙質記錄方式變更為在線記錄工具:OFFICE等辦公軟件特征:部分內部管理模塊及業(yè)務模塊標準化,業(yè)務流由線下遷移至線上工具:人力、財務、OA、ERP等管理系統部門B部門c部門DCRMCRMERPSCM部門A流程組織.區(qū)別于數字化階段,智能化階段的特征之一是智能決策流程組織數據技術智能協同動態(tài)優(yōu)化互動創(chuàng)新38/戴德梁行研究院2.7.3隨著存量房產數量的逐漸增長，以及人、信息、物資等社會經濟要素流通復雜度的增管理中大展拳腳。未來，智慧樓宇將更加普及，通過計算機控制技術、管理軟件和系統程序，使建筑物內的設備綜合、協調、科學運行，從而有效保證建筑物內舒適的工作環(huán)境，實現節(jié)能、節(jié)省管理工作量和運行費用的目的。例如在萬物云空間OS方案中，通過“物聯網+云計算+大數據+AI”等技術豐富的場景和聯動，從而降低成本、提升體驗。在數字羅盤中，通過儀表板可以實時查看一棟樓、一層樓甚至某臺設備的運轉情況，對設備運行情況以及能耗進行監(jiān)控，實時了解樓宇和設備的運行參數，及時做出故障檢測與預判。總體而言，通過智慧樓宇等系統實現物業(yè)高效管理，有助于房地產行業(yè)節(jié)省成本，實現集約化操作。泛物業(yè)智能能力圍繞物業(yè)行業(yè)應用場景，構建多個領域的AI能力，幫助樓宇快速構建智能化方案。如樓宇秩序管理、樓宇視頻安防智能化集成多個視頻監(jiān)控，通過人現樓宇視頻安防智能化，向上開放各類接口能力全面賦能智慧生態(tài)。數字羅盤八大趨勢探索房地產未來機遇/392.82.8.1次32.46億，同比增長12.8%次32.46億，同比增長12.8%；國內旅游收入（旅游總消費）2.92萬億元，同比增長31.0%。特別是近年來旅游產業(yè)逐漸推陳出新、升級換代，對年輕一代的吸引力增強而衍生廣闊的市場空間。隨著“元宇宙”概念在文旅行業(yè)內熱度突增，許多公司投入研究如何通過科技手段，讓虛擬和現實產生即時自然交互。例如在2021年，華僑城宣布“積極開拓創(chuàng)新、研究和探討如何打造虛擬景區(qū)和元宇宙場景”。預計伴隨“元宇宙”概念在房地產領域逐步落地，將會對行業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式產生顛覆式創(chuàng)新。盡管疫情及防控措施對旅游行業(yè)造成直接的沖29,987842842222222423227222222423227282222.8.2流設施的發(fā)展。即便如此，國內物流設施缺口仍然明顯，其中高端物流地產設施缺口尤其突出，如受疫情影響，食品供應需求增加，應急物資冷鏈倉庫需求凸顯，在政府鼓勵國企參與保供物資流需求穩(wěn)健增長，進而帶動物流地產發(fā)展。尤其流設施的發(fā)展。即便如此，國內物流設施缺口仍然明顯，其中高端物流地產設施缺口尤其突出，如受疫情影響，食品供應需求增加，應急物資冷鏈倉庫需求凸顯，在政府鼓勵國企參與保供物資40/戴德梁行研究院40的生產與供應的背景下，未來交通節(jié)點城市預計將設立更多冷庫及其它高標庫，以滿足保供功能企業(yè)的庫存需求。在物流地產需求增加的同時，其憑借高收益率也獲得眾多資本青睞，以普洛斯為代表的巨頭大力布局物流地產。在規(guī)模排名上，2020年物流不動產市場占有率CR5為56%，CR10為73%，行業(yè)集中度較高。相較于內資房企唱主角的住宅、辦公、商業(yè)地產領域，目前在高端物流地產領域外資巨頭的布局和發(fā)展相對領先，預計隨著市場規(guī)模進一步擴大，國內開發(fā)商入局機會及前景廣闊。現有存量(百萬平方米)未來供應現有存量的比例(%)16