一、宏觀策環境3環境|居民消費及較弱，政策刺激效國際復雜多變，，M1、M2刀差雖Q4收窄濟刺激的政果仍需進一續發力支撐社融，短期經相對較弱，市場貸款意愿少，信心不?融端?貸款端指標2023年全年變化其中.09萬億22.75萬億-4.660.47億1.78萬億住中長期貸款2.55萬億3.92萬億億億13.57萬億-3.49萬億企（事）業單位15700億3410億融機構貸款2855億1928億4環境|全國新政發房地產市場止跌回517“下調926首提“回穩”、11政策表明救市決心024年房地產策調整頻止跌回穩429

9.249.26中共中中共中央政治局

央行、金融

民銀行ü要范化解重

ü取消住房ü降存量房0.17ü首套、二下調ü5個百分點住建部、自然ü四個通住宅和非普通住宅標準，城市調控自ü四個、首付比例、存稅費負擔ü兩個增城中村和危舊房目的信貸規模üü地①、三加6萬億元地方②、2024年開始，連專項債券中部③、區改造隱性債

2個點、2年以上大務2萬償還

型免5個點的增值稅5環境|南京整體政松綁加力提速，加隨全國政策效落實房票置、住房以、限售部分取消等政策、從需供應端出發定市場預期、場信心，加化??二房滿足一下條件可解除限擴?南貸購買新建商品房后，名?上市交易?孩家庭且有未成年子女的，名下處??限售期的二手房也可上市交易房票安置及補貼公品質提升以舊換新政策限售部分取消?利6政策|四限政策寬需求，滿足不同客當前四策寬松，20部分放開，限貸持續優降低，首/二套首付最人才戶和積分落進一步降低落門檻，吸限貸政策放松南京最新按揭貸全面放開限購自9月8日起，玄武區新房網簽滿3年銷售建四區范圍內購買商品貸款狀態執行利率手房以辦證時間為準出售城四區鼓樓、建鄴、玄武、秦淮無貸款記錄或貸款已結清1套貸款未結清3.3%首套15%足一下條件可解除限售：?①、買房人購買新建商品房于限售期的二手房可②、二孩及多孩家庭寬人才落戶條件名下處于限售期的二手市交易大專學歷畢業生，正常南無貸款記錄或貸款已結清首套15%其他區域?住宅不限價，根1套貸款未結清%質等核定售價積分落戶條件款未結清拒貸，南京買房外地貸款情況無貸或者已經結清，在南京貸款買房都算取消土拍最高限價為價高者得職工社會保險不少于12開始加分7環境小結觀經濟環境國政策環境政策環境經濟形勢嚴峻，M1、M2差雖Q4收窄，但前期經需進一步觀察發力支撐社融經濟仍依相對較弱，市場貸款愿沒有增加反而減少，信下調首付比例”、926“止跌回穩”、1113契策救市決心再掀高潮，限貸政寬，房貸利率處歷史低位，度創歷史之最持續發力，圍繞“清存穩價格”?從供應端出發，主房補貼、以舊新、降利率等，旨在穩定市場期、重塑市場信心當經濟形勢與處低位，“”“保交樓創新高，彰顯國家層布放松政從需求端和雙管齊下政策現階段新房市場作用不8二、土地場分析9整體分析|土地近遠郊主力供銷拉202持續趨冷，價率受近遠郊影響結構性降顯，兩江板塊及高淳、溧力，城中、河西板塊溢價近遠郊區域溢價土地供應同比↑6%主城范圍僅11%，近遠郊絕勢成交樓面%，溢價率城中溢價高，、江北新區、高10特征①|低容積率/資源優越區域設置1.05）20年至今南京成交平均容率逐年降低，涉宅土地成積率僅為1.7京共成交136涉宅用地6以下土地占近8成，容主城6區僅占比3成明細（容積率≤1.05）序號區域土地性質成交總建（萬㎡）成交樓面價（元/㎡）1老山NO.2024G685.266482大江北國資

浦口區2江浦老城6.97102120%江3鼓樓區城1.053.922016540住宅2.1930700建鄴區5南NO.2024G113.9643888體建設6棲霞區靈山N4.691308113%南通萬71.054.33103308將4G58住宅3.1111997江寧區9將軍山NO.20.6912008江寧交通建設30幅210湯山1.017.659610%11住宅19.1103316712城南NO.溧水2024G24.626493發置業13溧水區開發區4.3645690%潤14宅1.021.3630511特征②|起始樓面拿地成本，定向收24年典型板塊023年不同度降低起拍樓少開發商拿成本，穩定市2024年溢價交地塊僅137%，定向收購地塊溢價商追捧2024年與2023年對比情況片區2024年起拍樓變化交地塊2024溢價成交濱江2858798興智中心1280↓186019個12個南站↓10110溢價成交地塊明細城南成交總建軟件谷193114273序號土地性質開發區338（萬㎡）成交樓面價（元/㎡）江心洲2960397西北片↓8473北片1.443257121%41.21.3135084南片8087↑4565住宅3.9643888中央商務區18013810定向河3552696NO.2024G324.6913081香府沉7城南新區NO.溧6.9857765%天利置業

研創園134721818城1.021.363055

上秦淮↓5311江寧東山8253876城南新區522937城南中心02536江浦老城1201895511濱江3.92201650.4%綠城橋林↓2223121.64.9510091仙林仙林湖807↓4322注：標紅地塊為區管委會12特征③|城投托底建/代銷逐漸成為地2024年城遍，有效出面積下降，相拿地/參與拍熱情高城投拿地+品開發商代開發商合作拿地逐漸成為新模式②開發商代建/代銷模式①拿地性質對比板塊名稱拿地時拿地開發商實際開新居2新居建設萬科開發管理023年涉宅地塊拿地房企性地塊拿地房企性質2.66.74新居建設萬23.09180469北聯建設企北建投G052023江北建投中建東206南通亞倫龍湖代建代銷浦口老城國、央企262.26.87帝業1.1190369江寧城建萬城投67%城投75%③、城地，后續開發商操盤?江塊以6.72億交，成交樓面價/㎡房企為南京中慧綠島開發建設司;?成交，成交樓面價為11997元南京新居建設集團;13排行榜|城投托底額下降，拿20年拿地金額T在揚子國投、淳保障房等地方城投企拿地金P10門檻：140億元、地建面企業名稱成交金額(億元)成交建面(萬稱成交建面(萬㎡)成交金額(億元)成交宗金額占全市土地成交金額的43%地金額門檻17.40元，23年拿地金額門檻162.346938.0560.281高淳區保83.4226.159.7362.34同比下房建設26.1583.42

60.2138.058南京六合市政公用426.143鹽城海銳置業40.8125.87設發5南京六40.4523.7026.0129.P10房企拿地建土地成交面積的52%24年拿地，23年拿地建面門檻64.1526.1425.8740.81433.2714.623六合新城建設23.7040.45823.506浦口區保障房31.516.70設22.9312.75931.2410.48全市拿在揚子國投、新劇建設，降29.299.394建設17.403.9614小結企表現土地量價土地成交年土地市場持續趨冷，溢受近遠郊等低價地托底下及高淳、溧水銷中、河西板塊溢價高，江年南京共成交136幅涉宅用其中容積率1.6以下土地占5以下主城6區僅板塊/片區相較2023投托底現象普遍，有效出面積下降，相較于23年民參與土情高，定向收購額TOP10/拿建面層度降低起拍樓面價，旨中在揚子國投、新居建設、高

區等近遠郊區域無溢價，保障房建設等地方城投公司

間分化明顯減少開發商拿地成本，穩土地供銷率受近遠郊低價地塊影拿地普遍建/代銷逐漸新模式低密地定向收購地塊熱度高（15三、住宅場分析6量價|全年住宅同多重政策疊加刺激2024宅供求齊降套，同比下9%，成交3下降29%交均價2823、降首付、利率等刺激下200萬㎡，集簽約、補響Q4成交量升南京住宅市場大數年2024年套22125套-49%成交591套35603㎡28236元/㎡-2%2024年一季度成交58萬方市場需求降低，客戶觀望202季度成交111萬方“517”及“924季度沖刺61萬方貼到期、集中簽約等因素影響成交套數24年1月2月5月6月7月10月11月1315113025743472318548134414561417塊量價|供應減少為明顯，以價換量各板兩年供求量價為成交主城中、河西板塊分化明，以價換量現比23年，僅東板塊成西、城北、江均價略微價格下跌板塊城中城東城北仙林浦口合溧水▲817%▼12%8%▼2▼63%▼▼56%▼54%▼55%▲11%▼▼42%▼30%6%▼29%▼36%均價▼32%▼7▲1%▼14%2%▼10%▼12%18結構|分單價段各剛需&剛改品占絕對主力㎡逐年放大4-5萬板塊14-200㎡產改善進階，6萬以上的板塊對主力%2%3%3%%3%5%5%53%1%1%4%4%10%4%3%21218%10%3%20%21%改善進階，豪主100-144㎡產品放大144-200㎡占比提升47%49%48%50%59%72%732%改善進階77%39%改46%%1%98%200㎡以上占比63-98%63%年占比4%7570%70%剛需產品絕對主力41%年占比61%63%%47%44%43%3435%100-144㎡占比41-69%42%430%19%29%100㎡以下產品收縮17%0年21年22年23年2年23年24年5%5%8%20年21年22年20%0%年22年23年2%20年21年223萬以下板塊3-44-5萬板塊6萬以上l剛需產品為主，100㎡以下產品逐年降低，100-144㎡逐年提升以下l改善進階，主力產品面積100-144㎡，144-200㎡產品占比放00㎡200㎡以上收縮較大l改善進階，豪宅為主，144-2產品占比收縮，200㎡以上19分析①|受四代宅，下半年去化率提斷層剛需&剛改品占絕對主力㎡逐年放大4-5萬板塊14-200㎡產改善進階，6萬以上的板塊對主力4年平均開盤去化率半年度項目數量搖號次數去化率1182421%11116911%2024年H14298%40↓13↓15%↑70%去化率70-90%去化率注：數據來自同策監測整理20分析②|核心板塊代住宅/洋房等低密化率高024年南京全天基本售罄目主要為首揚子保利·韻瑧悅洋房基于核塊/片區斷供/洋房等低密態的項目高住宅項目開盤當天認購率/去化率序號開盤時間區屬商項目名稱加推OR首開物業戶型推出套數認購套數24/6/29鼓樓江首開、金茂首開17F小高6581143、1961/8/18鼓樓鼓樓濱江加推15F小高層精裝5702810024/11/7浦口江北新區直管加推6F洋房精裝212100%

悅42024/11/30建鄴招商·金陵序首開10層小高層24層5、225㎡110914/11/29浦口區保利、揚子國投韻加推24F高800105、17511/12建鄴河西中加推21F高層裝74083280去24/12/26建鄴河西加推10層小高層、24層高層精裝08275%82024/12/20浦口區24/9/21鼓樓首開、金茂龍湖亞倫·央璟頌首茂首開16-17F小54㎡6242加推17F小高08143、18564保/10/3浦口江區中央商務區首開024/8/31江寧江寧首開6F洋房、高層15F小高層22F高層裝38383626精裝25958%到低12024/10/4秦淮會展中心中信泰富·廬首開17F小25、150㎡437保利、揚4/10/21浦口央商務區加推16F小高3870033511/18建鄴河西江心首開8-10F小高精裝70542024/7/2建鄴河西金陵月華加推22F高層422048%注：數據來自同策監測整理21特征①|24年新推應較以往年度翻兩2018房比高層溢3%，2022-于供應、貨2024年新開價6%，最高溢價15%39洋房價格高層價格（元/㎡/項目名稱高層成交價格（元/㎡）（溢高層）350006F3403624F306572024新開帶洋項目悅著九18F34451+%7F5338217F46603華著蘭18F45055%250002019年2022022年4年2020202銷洋房6F4503115-20F424150.18%0.533.06%%印悅府18-27F24013%注：數據統計全市不含高淳溧水六合，洋房22特征②|經濟下行市場需求穩定，豪上升五年南京豪宅）成交金額逐年增加，2占比15.71比提升54%2024年南京豪宅成0萬以內提升明顯，35下跌024年成交金額變化總價成交金額占比2024-202.56%4.11%00-1500萬3.37%1.814.95%1.70%2.07%2.34%-3000萬0.61%0.33000.29%0.11%0.15%0.03%以上0.00%-0.合15.71%5.50%23特征③|四代宅項較高，未來四代宅目前，南京規劃四代宅項數目前為24個8個，待售，調整規劃3經開盤四代宅項目去化南京整體住宅開盤去化接受度更高南名稱戶型銷許價

（萬元/㎡南江南玖00-385㎡7.3河西北房150-220㎡7.30（82%）河，190-268㎡7.315（34%）寧在16-18F高層，98-143㎡3.48棟15-17F小高，133-154㎡3.0江韻瑧悅悅5棟16-24洋房，105-143㎡3.8G02濱江G13中建G05悅著九章層，137-140㎡4.9央璟頌業G18玖印府瓏樾府上坊金茂9-143㎡2.5）河西北層，1棟7F洋房，面積147、180㎡金陵序奧體G8831棟4-5洋房產品，面積185、230㎡5棟5-8F洋房，面積120、140㎡和璽東5棟2，3棟9F小高、20棟4-6F疊墅，面中建江核G05小高，2棟7F洋房，面積120、139金基江南玖序

九章金茂曉江核濱江6棟30F高層，面積待定金寧風待售五塘房+小高層+高層，面積112-169㎡待定2棟高層，面積143-195㎡18棟15-17F高層，面積200㎡起步奧體建設G88洋房+小高層，面積143、179、2仙林湖經11棟5F洋房產品城中5棟4F低密住宅產品待售16#、18#-23#共10棟住宅樓，規劃戶型為88、98、改規劃項目剩余A地塊7棟高層將全部升級為四龍灣對I分區4棟樓住宅樓進行規劃調整，增設露臺、24特征④|四代宅項與溢價高，墅廳與速低南京目前的特征是附臺（奇偶互挑/錯層分露臺贈送種形式較于不贈送流速增加2提升5-9%；挑空+露臺露臺溢價在6-10%：四代住宅：露臺

②：四代月均流速：月，成交均招商·金陵序首開時間：2024/11月均流速：4成交均價：6120套/月交均價：58743（平層），奇偶互挑的設計75/305（墅廳）+廳）+270（平層）月均流速：+價9%揚子保利·江首開時間：2月均流速：54成交均價：30977元/㎡（高層、小高層）利揚子萃云臺首開時間月）平層)+200（平層）70°全景大露臺，奇偶錯層分布月均流速月，成交均%中海·江275㎡墅廳（挑空+露臺㎡平層5.7-6萬）悅著九章首開時間：2024/10月均流速：2成交均價：03套/月均價：38297元/㎡305㎡墅廳7.1-7.6萬70㎡平層6-6.2萬（送露臺）10%，墅廳因高總價流速較平層25分析|狹義庫存持庫存及去化分化嚴024年以來持截止12月底全市庫存574期17個月，塊分化明顯存主力集中在寧、城南、塊，城南、江新區直管期相對較短2024年12月南京全去化周期（月）90.2559.56城北6仙林26.918.1管區33.57水58.16高淳備注：去化周期按照12個月計算26排行榜|優質/高去化有保證，成交2024OP10項目主橋、河西中燕子磯、大校質或高性價片區，客戶認其.00萬方，成金額門檻交金額（萬方）成（億元）（占全市總銷面積的14%交面積門檻5.0方，23年成交面積門同比下鐵心橋8.041金中50.58河西中7.2569799橋27.157燕璟和頌燕子磯6.56大校場27.084174璀科學園6.47嘉和華府東山24.37P10成交金額占金額的21%24年成交，23成交金額門檻22.東山6.465場22.43雨核5.933709122.01526文璟和頌大校場5.74茂府大校場21.992勢8燕子磯5.548首開桃園金江19.97高新區5.217839武19.90全市成心橋、河西中、城北燕、區，客戶接受度較高峰鐵心橋5.00305燕子磯19.7761927場|市場以價換量=1：2.79，一二手率20年南京二手房70890套，牌量價穩定；房成交993，同比上漲二手成交占比全年（新房+政策刺激以及稅政策落年新高南京二手房市場大數年2023年7萬套=1：1.3520.新房：二手12.8萬套新房：萬套1：1.7913.5新房：二手933389837

套套928987元/㎡-14%南京全市2024價走勢上年50689套備注：二手房掛牌數據來源我愛我家28場|板塊置業兩江市場客戶信心提升2024年兩江主力，主流求仍以剛需為外溢，河西塊價格最高疊加政策利刺激房源平短，成交議價間四季度底盤整江寧成20%江北成19%客戶平均成3.8天）房源平均成交天（同比縮短2.4天政策出臺等刺空間回到9%以內備注：二手房房源/客源、議價空間數據來源我愛29量價|低密物業供體墅類低密產品庫2024供銷同比齊降不應求狀態低密物業市場，成交9.8㎡，同比下降市場需求集中釋放，多數售/郊區項目推，全年㎡，同比下降3%南京別墅市場大數年2023年㎡11.76萬方-47%成交9萬㎡18.55萬㎡32390元/㎡-13%12月越城天地加推30排行榜|成交集中資源或地段優質片）城中南、淮、湯山片區項目成交面金額遙遙領.19萬方，成金額門檻交金額（萬方成（億元）（占全市總銷面積的62%，成交較為集TOP10成交面門檻0.19萬方，TOP30.66萬方，榜首榜內項目成交存在一定心城中南片1.771越城南片10.70上秦淮1.0226698淮2.734泉康養小鎮湯山0.66湯山1.60264金隅院江浦老城0.6P10成交金額占金額的79%，成交較金隅紫京疊院浦老城1.55龍池0.5515湖1.212024年T檻0.60億元，TOP3成1內項目成交差距較大園岱山0.4023817山1.1912景楓加州城方山0.36玫瑰園岱山0.96勢8定向河0.288林語山向河0.78仙林湖0.2353754池0.74全市成中南、上秦淮、湯山片越城天地、芳原、湯山泉小鎮占棲和占大頭江心洲0.603

谷里0.191院31小結房住宅市場手住宅市場墅市場年住宅供求齊降，以舊換新首付、利率等刺激下，Q200，集中簽約、補交量提升片區斷供/四代住/洋房等項目整體去化率高新推洋房的溢價效應，豪宅客定，四住宅項目接受度換量，新房：二手=1：2.79二手率近五年最值，2024成交9套，同比上漲1?板塊成交量占主為主策利好刺激房源平均成交周縮短，成交議價空間四季度手房整供銷同比齊降，但均呈現供應求狀態，低密物業市場需求成交，同比下降47%項目主力集中在、片區，越城天地項目成交金額遙遙領先新房住宅市，開盤熱度低位波動，板代宅項目接受度高，豪較為穩定二手房市場需客群占主力，當前以32四、商辦場分析3量價|公寓市場供交量下跌，均價同2年公寓市場，成交近1萬方，同比格17356元，同比微漲1年供應量上主要是萬象市之窗、華際中心加成交1.14萬方南京公寓市場大數年2023年㎡15.50萬㎡14%成交1萬㎡22.03萬㎡17185元/㎡1%月底萬象天地加推4月首創7月融信城市之窗、貿國際中心加推34排行榜|首創天閱&金額雙冠王10項目成積門檻0.40萬0.66億元首創天萬方&6.04億占據雙榜2（萬方成（億元）（套占全市總銷面積的65%成交面積門檻0.4萬方，2023年成交面積同比下河西南片3.331首創片6.04高淳0.9869021.884·云上潤府雨核0.96城中北片1.62704萬燕子磯0.7中心·云上潤府核1.37P10成交金額占金額的70%2024年成元，2023年成交金額門靈山0.715磯1.241龍池0.5286541.19244華僑城歡樂濱江河西南片0.45濱江河西南片1.026勢8馬群0.48南京地鐵小谷0.90城中南片0.4125990.682全市成西南、城中、雨核、燕度較高行薈軟件谷0.40221玄武0.668035量價|商業市場供，成交量跌價升2年商業市場同，成交52.9方，同比下跌價17135元，同比微漲2024萬方，市場成交表現相對南京商業市場大數年2023年㎡49.43萬㎡-44%成交5萬㎡58.24萬㎡16948元/㎡1%4月亞東濱12月卓越景遠洋國際中都會上城集中簽約36排行榜|遠郊以價OP10門檻同比上升10項目成積門檻1.20萬1.92億元越景楓蔚藍、越城天地中以4.09億交金額（萬方成（億元）（套占全市總銷面積的31%成交面積門檻1.2萬方，2023年成交面積同比上溧水開發區2.931越城天片4.09江浦老城2.12118513.794心·臻新玄武1.77新玄武3.7676境4越城心城中南片1.6世茂外灘新城濱江2.53P10成交金額占金額的30%2024年成元，2023年成交金額門城中南片1.685亞城2.51鼓樓濱江1.35187112.4939武夷綠洲科學園1.288南站南站1.2卓越景楓蔚藍郡科學園2.40發區2.32勢祿口1.2407491.97全市成溧水遠郊板塊及城中、量大，核心區人流量多受眾廣，城江北核心區1.20115站1.925537量價|辦公市場供，成交量價齊跌024年辦公市，成交35.8方，同比下跌514元/㎡比下跌8%2024年方左右，以大宗交易成交南京辦公市場大數年2023年㎡76.14萬㎡-49%成交3萬㎡38.79萬㎡14687元/㎡-8%天地、云推星寓集中簽約38排行榜|產業支撐熱銷重要因素10項目成積門檻1.12萬1.27億元南京城際空方、仁恒星寓4.09億元交金額（萬方成（億元）（套占全市總銷面積的48%成交面積門檻1.1萬方，2023年成交面積同比上1南站3.411仁恒4.90麒麟2.88170004.7636寶龍廣場龍池1.87大校場2.831414復地宴大校場1.6歐洲城片2.23P10成交金額占金額的50%2024年成元，2023年成交金額門河西南片1.5051.92河西中片1.22182771.87498中交錦致南站1.21葛洲壩邁皋橋1.2心濱江1.671南京金融城片1.56勢五塘1.2082091.43全市成麟、南站、大校場、河項目較為熱銷新堯新城1.1260站1.27739小結公寓市場公市場

商業市場024年公寓市場同比量跌價4年商業市場同比量跌價升

4年辦公市場量價齊跌，52.98，同比下跌9%近16萬方，同比下跌35.82，同比下跌8%，同比微漲1%同比下跌8%

/㎡，同比微漲1P10項目成交面積門檻10項目成交面門檻

OP10項目成交面積門檻&成交金額1.27億元萬方&成交金額1.92億元0.40萬方&成交金額0.66億公寓市場供大場供銷量處歷年低位，檻提升明顯40五、未來市展望1展望5年南京政策利率及交費降低等有望力，充分住房需求潛力024年首提1萬套城中造，不同于棚，有望在一步發力民生力度費專項行動就業和新就業保障增加中央預算內投資，投資有效帶動社

落實好產業、就展全面綠色轉型

②建設現態文明體制改革

加強基礎造綠色低碳產業育綠色建筑等新增長點.11-12以科技創生產力發展③推動標志性改革舉措央經濟工作會議展戰略、主體功區戰略的疊加效應制定指引經濟發展優勢區輻射帶動作用發改革牽引作用④穩有序擴大自主開放和⑤牢牢守住不發生系統性風格耕地占補平衡理深機制改革宜推動興業、強發展動房地產市場止跌城中村和危舊房改造分釋放剛性和改善性住房需求合理控制新增房地產用地供應，盤活存42展望全年劃供應超額完限于近年土供大于求及城壓，預計2涉宅供應持續出讓縮量提，常態小體產業/地緣性口支撐性土地成為爭點區屬品住宅出讓計劃（公頃）已出讓占(公頃1246.93%1716.0294%179.26溧水區3267鼓25.0750100.29%91.0912%2817.59江北新區2789浦1159.33387.57%26.84342%240507.13?近供應原則，繼2023后，2024年全降幅進一步擴大，計用地240公頃；頃，供應完成率211