升龍集團組織管理手冊

組織管理手冊

（版本：2010-A/0）

公布日期:2011年3月

目錄

第一章手冊說明..........................................................................4

第二章組織架構..........................................................................6

（-）升龍投資組織架構.....................................................................6

（二）升龍地產（鄭州）區域集團組織架構....................................................7

第三章升龍投資集團總部部門職能...........................................................8

一、總裁辦...............................................................................9

二、人力資源中心...........................................................................10

三、財務審計中心...........................................................................12

四、資產管理中心...........................................................................14

第四章區域集團專業委員會職能.............................................................16

一、投資決策委員會.....................................................................16

二、產品決策委員會......................................................................17

第五章區域集團總部部門組織架枸與部門職能................................................18

一、總裁辦...............................................................................18

二、人力資源中心.......................................................................21

三、財務管理中心........................................................................23

四、成本管理中心.......................................................................27

五、項目進展中心.......................................................................28

六、營銷管理中心........................................................................31

七、設計研發中心........................................................................34

九、（建筑）造價操縱中心...................................................................38

十、（建筑）工程監管中心...................................................................40

第六章項目公司部門組織架構與部門職能....................................................42

一、總經辦..............................................................................42

二,綜合部..............................................................................46

三、財務部..............................................................................49

四、成本部..............................................................................51

五、外聯部..............................................................................53

六、營銷部..............................................................................55

七、客服部..............................................................................58

八、設計部..............................................................................€0

九、工程部..............................................................................62

第七章（建筑）城市/項目公司部門組織架構與部門職能......................................64

一、綜合部.................................................................................64

二、造價操縱部.............................................................................67

三、材料采購部.............................................................................69

四、材料管理部.............................................................................71

五、工程部.................................................................................73

六、技術質量部.............................................................................75

七、財務部.................................................................................77

第一章手冊說明

本手冊用以說明升龍投資下屬的升龍地產（鄭州）區域集團的總部與項目公司組織架構、部門取

能、崗位設置，是升龍地產（鄭州）區域集團組織管理的基礎性文件，內容一共包含四個部分：

一、組織架構：說明地產總部與城市或者項目公司各部門設置及其指揮關系；

二、部門設置：明確部門內崗位設置、崗位相互關系、要緊職責定位，并確定其在公司行政

職等架構中所處的位置：

三、部門使命：要緊說明部門的管理定位及其存在意義：

四、部門職能：要緊闡述部門的要緊職能，對重要工作任務進行描述。

本手冊中的有關術語、稱謂作如下定義：

一、組織名稱定義

1.升龍地產（鄭州）區域集團；是指升龍投資下屬的對鄭州房地產開發項目進行專業管理、經

營的區域管理公司，下簡稱“區域集團二

2.區域集團總部：是指升龍地產（鄭州）區域集團總部，不含項目公司及下屬如物業公司、商

管公司等專業配套公司。

3.項目公司：是指升龍地產（鄭州）區域集團的直屬房地產開發公司，下簡稱“公司”。

二、職能描述關鍵詞定義

負責：是某項工作與任務的要緊執行者并擔負全部責任。

主導：是某項工作或者活動的牽頭者并擔負要緊責任。

參與：與其他主導部門共同完成工作或者活動，負有一定的責任。

協助、配合：階段性參與其他部門組織的工作/活動或者提供有關支持，負有?定的責任。

組織：主導部門使有關部門共同完成某項工作或者活動的行為.

擬訂、制訂：編制有關文件，需要通過必要審批程序。

建議：口頭或者書面提出完善改進措施。

評審：由主導部門組織有關部門對議題進行討論或者評價，給出意見的過程。

執行：具體落實完成某項工作或者活動。

報備：向有關部門或者領導備份或者告知。

監控：根據工作計劃或者制度對執行過程是否偏離工作目標進吁檢查與糾正。

審計：根據公司制度規范、國家法規審杳公司各類工作是否有違規現象，提出審查意見的過

程。

本手冊是地產區域集團組織管理的基礎性文件，當組織結構、部門設置、權責設計與業務流程發

生變化時，應及時進行修訂。

第二章組織架構

（一）升龍投資組織架構

升龍投資集團

（二）升龍地產（鄭州）區域集團組織架構

1,區域集團組織架構

董事長

區域集團執行總裁

產品決策委員會投資決策委員會

發展副總裁人力副總裁財務副總裁設計副總裁￥

項

人

財

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心

心

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T項目公司A

T項目公訶

T項目公司…-1

項目公司N

2.項目公司組織架構

項目公司總經理

（地產副總建筑副總

總

經

辦

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材

造

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財

價

工

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采

務

質

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部

部

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部

制

部

部

部

第三章升龍投資集團總部部門職能

一、總裁辦

部門使命

負責集團計劃運營、信息化管理、流程制管理、法務管理、文件檔案管理、公關宣傳等綜合管理

工作，它通過建立、健全集團運營管理體系，為集團的平穩運營提供有力的支持與保障。

部門職能

1.戰略管理

1）負責組織確立與修正集團的戰略目標：

2）負責根據戰略目標組織編制集團的戰略規劃：

3）組織制訂確保戰略目標實現的各項措施，并分解到各區域集團。

4）對國家宏觀經濟與有關政策法規進行調研、重點分析房地產與金融市場與行業進展現狀：

5）收集行業開發模式信息，關注住宅地產與商業地產與其他新型地產，并研究論證其商業模式。

2.決議、決策實施

1）組織實施董事會決議，全面主持集團經營管理活動；

2）實施集團的經營策略、經營計劃與投資項目、投資方案；

3.重大方案公布與落實

1）公布集團年度預算方案與決算方案；

2）擬定集團各區域集團、了?公司、各部門全并、分立，解散或者變更組織形式的方案；

3）決定集團內部及各子公司管理機構設置，并對資源配置與內部溝通進行平衡與協調。

4.管理專題研究

1）監控集團經營與管理狀況，對經常性、影響廣、跨區域的重大問題，組織進行專題性研究；

2）組織制定重大問題解決方案，并跟蹤解決方案的有效性。

5.經營計劃與制度審批

1）審批各區域集團、子公司年度經營計劃書、責任狀；

2）審批各區域集團、子公司重要管理制度，確保集團對各區域集團、子公司各項管理流程的實施:

6.主持集團高層會議

1）主持集團高層會議，對重大事項作出決策與指示。

7.協調對外投資與公司上市

1）負責投資有關事項的落實；

2）參與選定企業上市的各中介機構：

3）其他上市務必的工作。

8.流程管理

1）組織各區域集團開展流程的優化工作；

2）指導區域集團的流程體系建立工作。

9.信息化管理

1）負責根據集團進展規劃，擬定集團信息化進展戰略，并組織實施；

2）組織實施信息化管理工作，并指導區域集團信息化推進工作：

3）組織實施IT系統的開發、完善與保護工作，并編制與完善第團數據標準及信息有關管理制度:

4）集團及區域集團間的內網建設與管理：進行網絡架構的規劃、設計、調整、性能優化及線路布

局、網絡細粒度管理與保護。

10.信息與知識管理

1）監督各區域集團按要求定期上報信息.，并對各區域集團的信息上報情況進行考核；

2）負責組織集團知識管理體系的建設工作；

3）負責集團級會議成果與項目階段成果的管理：

4）收集、匯總集團發生的重大事件，編寫集團大事記。

11.法務管理

1）協助集團領導正確執行國家法律、法規與政策，對集團重大經營決策提供法律意見；

2）參與集團重要決議或者重大經濟活動力?關的法律文書的起草與修訂：

3）為集團提供商務活動所需的法律咨詢服務與法律支持服務。

二、人力資源中心

部門使命

集團總部人力資源中心是企業的人力資源與行政管理部門。根據集團的戰略進展需要，培養與造

就推動集團戰略目標實現的人才隊伍：健全集團總部行政管理體系，提供行政決策參考與后勤管理借

鑒，保障集團上下穩固、規范、高效地運行。

部門職能

1.部門建設

1）負責建立集團人力資源與行政管理體系，健全各項管理流程、制度與標準，并組織實施；

2）制定、實施集團人力資源中心年/月度工作計劃，指導、考核、激勵、培訓部門員工；

2.組織管理

1）根據集團戰略規劃與年度經營計劃的要求，提出集團管控模式與組織架構調整方案；

2）保護集團組織管理手冊與組織權責手冊：

3）確定集團總部人員配置方案，審核各區域集團人員配置方案：

3.人力資源規劃

1）負責制定集團人力資源戰略規劃，對集團人員編制實施管理與操縱：

2）組織集團年度的人力資源需求預測與分析，制定集團年度人力資源規劃，并組織實施：

3）指導集團下屬各區域集團建立科學的人力資源管理體系。

4.人員招聘、調配與晉升管理

1）制訂權限范圍內集團年度人力資源招聘計?劃，并審核總部及各區域集團、子公司的年度招聘計

戈I;

2）組織集團高層人員與財務負責人的招聘、任免；

3）開發集團所需的測評工具，建立集團人才測評系統。

5.績效管理

1）負責集團績效管理體系的建設與管理：

2）根據集團績效管理方案，培訓指導各區域集團、子公司制定實施細則：

3）匯總集團總部及各區域集團的考核結果，提出考評獎懲建議，督促集團總部各職能中心及各區

域集團指導員工改進績效：

4）執行集團獎懲、晉升制度，保證各項激勵措施能及時、合理實施。

6.企業文化建設

1）根據集團經營戰略，編制集團企業文化建設規劃，并組織實施：

2）提煉與保護集團的理念文化、行為文化，并向集團外部傳播，以擴大集團的美譽與影響力；

7.IT管理

1）管理集團總部計算機信息安全、內外網的運行及保護：

2）管理集團總部辦公自動化電子設備與網絡通信設施。

8.會務管理

1）管理集團總部會議室的合理調配與日常使用。

2）保障集團總部級別會議的行政支持與會務服務。

9.后勤管理

1）管理好集團總部車輛，做好車務后勤保障工作：

2）做好集團總部的防范保衛、綜合治理工作，確保集團人員及財產安全:

三、財務審計中心

部門使命

是集團公司的財務管理及審計監察的職能部門，它通過提高財務資產的運作效率、健全內部操縱

制度、操縱財務風降，為企業運行提供有效財務支持，并促進企業價值最大化。

部門職能

1.部門建設

1）負責建立集團公司財務管理體系與審計監察體系，健全各項管理流程、制度與標準，并組織實

施；

2）制定、實施部門年/月度工作計劃，指導、考核、激勵、培訓部門員工；

3）協調部門內外部工作關系：

4）負責部門檔案管理。

2.投資管理

1）負責制訂集團公司投資管理制度，健全投資管理流程與標準，操縱投資風險：

2）根據集團戰略規劃，合理籌劃對外投資，做好投資的盡職調查，科學擬定投資方案；

3）合理利用閑置資金進行短期投資，確保在資金風險可控前提下提高集團資金收益；

4）負責對外投資的后續監督管理，確保投資安全與投資收益水平。

3.統計與經濟活動分析

1）負責集團公司對內、外的統計工作，收集、匯總、編制、上報（對內、對外）集團統計報表；

2）參與集團半年度與年度經營工作總結會，提出集團財務有關分析意見與改進建議：

3）組織開展集團經濟指標分析與經濟效益測算，為集團戰略決策提供根據。

4.模務管理

1）研究與掌握國家稅收政策，收集稅收政策變化情況，開展集團稅務籌劃；

2）對國家稅收優惠政策的研究，并爭取優惠政策的落實。

5.審計監察管理

1）負責檢查評價集團公司內部操縱制度的健全與有效，對羽大內部操縱缺陷提出完善建議；

2）負責集團公司所屬子公司、合營企業的財務收支活動的合規性進行檢查，對資產侵占、浪費等

現象及時糾正，對公司而廟的財務風險與彳兌務風險提出合理化建議，確保公司資產安全性：

3）負責對集團公司財務預算的編制與執行情況進行審計監督；

4）負貢監督檢查重要材料與勞務的招投標過程及其合同執行情況，對缺失公司利益的行為及時進

行糾正與處理；

5）負責對集團所屬單位與部門的負責人進行任期經濟責任審計或者離任審計；

6）參與對擬投資單位的盡職調查，操縱投資風險：

7）負責與政府審計機關、外部審計機構等的溝通與協調。

6.預算管理

1）根據集團公司戰略目標，組織編制集團公司預算，分析與調整預算方案，負責預算工作的推進

實施與評估總結；

2）參與制訂集團公司的經營目標、經營計劃，參與集團公司業績考核工作；

3）監督、檢查與操縱集團公司預匏的執行情況，組織并進行總結分析。

7.會計核鳧

1）負責集團公司統一會計核算制度的制定、檢查與落實：

2）負責集團公司本部會計核算工作，編制集團公司本部與合并財務報告，如實反映財務信息；

3）負責財務決算及利潤分配的核算。

8.資金管理

1）負責制定集團公司統一的資金管理制度；

2）負責根據集團公司進展戰略與經營規劃，制訂中長期財務規劃:

3）負責存款及金融資產投資的安全。

9.融資管理

1）編制集團公司年度融資預算，籌劃融資結構與渠道，合理操縱融資成本:

2）拓展融資渠道，籌措集團公司經營計劃所需資金：

3）負貨向區域集團分解融資計劃并確保計劃的執行；

四、資產管理中心

部門使命

全面統計集團資產狀況，編制度產經營計劃，確定資產經營目標，指導與監督各部門落實執行資

產管理制度，在確保資產安全的同時，實現資產價值最大化。

部門職能

1.部門建設

1）負責建立集團公司資產管理體系，健全各項管理流程、制度與標準，并組織實施；

2）制定、實施部門年/月度工作計劃，指導、考核、激勵、培訓部門員工：

3）協調部門內外部工作關系；

4）負責部門檔案管理。

2.資產規劃與設計

1）負責資產前期設計規劃，優化資產組合，合理分配公寓、住宅、辦公、酒店、商場、商鋪面積

比例與銷售比例；

2）與集團下屬公司設計部門溝通、協調建筑面積計算規則與房產測繪建筑面積計算規則，在功能

標注與分割上優化方案：

3）與集團下屬公司外聯部門溝通合作，協調設計院與規劃局對建設工程規劃許可證與建筑施工圖

的設計與審批：

4）開展竣工建筑面積的實測與驗收工作，及時辦理產權初始登記：

5）開展房屋建筑面積預測與實測工作，合理計算面積與分攤，最大化可售面積；

6）針對設計變更及時更換建筑面積預算。

3.資產經營

1）合理運用集團資產，達到資產保值、增值的目的；

2）盤活閑置資產；

3）利用集團資產進行資本運作，通過借殼上市等方式實現資產證券化，并為隨時變現做準備：

4）編制資產經營計劃并組織實施與跟蹤落實。

4.資產登記與管理

1）統計匯總集團下屬所有資產；

2）在項目前期階段，統計項目概況、規劃指標、成木概算、預測面積、實測面積與辦證情況，并

錄入系統；

3）分類管理房屋資產，統計分析己信與未售、已收款與未收款、己出租與未出租、已收租與未收

租、已抵押與未抵押的資產信息：

4）匯總房產狀況，及時變更房產信息，為集團提供準確的資產數據：

5）指導、監督各項目公司及時錄入房產信息，并核實有關信息：

6）定期清查與盤點各項目資產，并編制匯總表。

第四章區域集團專業委員會職能

一、投資決策委員會

1.投資決策委員會的構成

1）主任：董事長

2）執行主任：地產區域集團執行總裁

3）組員：財務副總裁、營銷副總裁、設計副總裁及董事長指定的其他人員

4）評審成員（無表決權）：總裁辦主任、項目進展中心總經理、設計研發中心總經理、營銷管理中

心總經理、成木管理中心總經理、財務管理中心總經理及項目所涉及的城市公司總經理、商管

公司總經理、酒店管理公司總經理或者其它董事長、總裁指定人員

2.基本職能

1）組織審議《項目可行性研究報告》。

二、產品決策委員會

1.產品決策委員會的構成

1）中仟：苗事長

2）執行主任：地產區域集團執行總裁

3）成員：設計副總裁、營銷副總裁、財務副總裁、項目所在城市公司或者項目公司總經理

4）評審成員（無表決權）：項目進展中心總經理、營銷管理中心總經理、設計研發中心總經理、成

本管理中心總經理、財務管理中心總經理、產品涉及的商管公司總經理與酒店管理公司總經理,

董事長或者公司總裁指定的其他人員

2.基本職能

1）組織審議《產品定位報告》及產品定位調整建議；

2）組織審議概念設計成果、方案設計與初步設計成果、景觀方案與初步設計成果、室內裝飾方案、

銷售展示區方案；

3）組織審議《產品標準》。

第五章區域集團總部部門組織架構與部門職能

一、總裁辦

部門架構與崗位職責定位

1

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部門使命

是區域集團的計劃運營、信息化管理、流程制管理等綜合管理中心，它通過建立、健全區域集團

運營管理體系，為區域集團年度經營目標的實現提供強有力的支持,

部門職能

12.部門建設

1）負責完善區域集團運營管理體系，健全各項管理流程、制度與標準，并組織實施：

2）制定、實施部門年/季/月度工作計劃，指導、考核、激勵、培訓部門員工；

3）協調部門內外部工作關系：

4）負責部門文檔管理。

13.戰略管理

6）組織制訂區域集團經營進展戰略與中長期進展規劃；

7）進行產業政策與進展趨勢研究，跟蹤內外環境重大變化，及時提出戰略調整建議；

8）組織制訂確保戰略目標實現的各項措施，并分解到各部門及項目公司。

14.計劃管理

3）根據區域集團戰略與年度經營目標，組織編制年度經營計劃，組織確定各部門年度工作目標與

簽定部門經營責任書；

4）審核各部門制定部門年度、月度部門工作計劃，并定期檢查各部門工作計劃完成情況：

5）組織月度運營會、半年度與年度經營工作總結會，總結與分析計劃完成情況，提出預警或者調

整建議：

6）組織編制項目一級節點計劃；

7）負責組織編制、下發《項目開發指導書》；

8）監控項目一級節點計劃的完成情況，對可能影響項目一二級節點的計劃發出預警，并組織制定

有關措施。

15.組織績效管理

2）組織制定區域集團總部各部門及項目公司、下屬專業公司的績效考核方案；

3）組織實施日常組織績效考核，監控組織績效變化情況：

4）匯總、處理考核結果，提出考評獎懲建議，督促各部門根據考核結果改進績效。

16.流程管理

3）負責流程管理體系的建立與運行保護工作：

4）審核、編號、公布各部門提交的流程文件，檢查與監督流程文件執行情況：

5）提出流程管理體系文件修改要求：

6）組織各部門開展流程的優化工作：

7）指導項目公司的流程體系建立工作。

17.管理專題研究

3）監控區域集團經營與管理狀況，對經常性、影響廣、跨部門的重大問題，組織進行專題性研究；

4）組織制定重大問題解決方案，并跟蹤解決方案的有效性。

18.法務管理

4）負責區域集團外聘律師的選擇考察、合同簽定、日常工作安排、費用審核、履約評估等管理工

作：

5）協助區域集團領導正確執行國家法律、法規與政策，對區域集團重大經營決策提供法律意見：

6）參與區域集團重要決議或者重大經濟活動有關的法律文書的起草與修訂；

7）為區域集團提供商務活動眇需的法律咨詢服務與法律支持服務。

19.決策跟進

3）督促有關部門上報有關信息文件，匯總后報區域集團高層；

4）對高層的意見、決策、管理指令等進行回饋下發，跟進有關落實情況：

20.秘書事務

1）為區域集團總裁及其它高級管理人員提供綜合性、輔助性服務:

2）負責高層所需內外部重要信息的搜集、整理、分析與報送，為決策提供支持；

3）負責安排區域集團高層領導的重要外事活動；

4）負責領導臨時事項與決策決定事項的督辦落實。

21.公文管理

1）負責區域集團文件的流轉，溝通內部聯系，保證上傳下達；

2）負責將管理層批示信息以電子或者竹面形式下發并留存；

3）對區域集團形成的各類文件、會議紀要等正式文件的書寫規范化進行審查；

4）負責以區域集團總部名義發文的文件編號、登記管理。

22.印鑒管理

1）負責區域集團公章的刻制、啟用、注銷管理：

2）負責保管區域集團公章、法定代表人章、合同章，并按印章管理規定使用：

3）負災區域集團印鑒使用申請的審核、蓋章管理。

23.信息化管理

5）負責區域集團IT規劃，組織區域集團信息化建設；

6）負責區域集團信息化平臺的選擇、實施與推廣工作，整合不一致信息平臺的接口。

24.信息與知識管理

4）監督有關部門按要求定期上報信息，并對各部門的信息上報情況進行考核：

5）負責組織區域集團知識管理體系的建設工作：

6）負責區域集團級會議成果與項目階段成果的管理：

7）發起、組織項目后評估；

8）收集、匯總區域集團發生的重:大事件，編寫區域集團大事記，并提交人力資源中心。

25.工程管理

1）參與項目公司組織的項目總控計劃的評審，并跟蹤工程進度計劃實施狀況；

2）組織項目工程聯檢，檢查項目進度、質量、安全文明與項目工程管理工作狀況：

3）監督檢查施工進度計劃的完成情況，分析計劃完成情況并提出預警或者調整建議：

4）審核工程部的重大質量、安全事故處理方案，協助工程部處理重大質量、安全事故;

5）協調、處理項目公司與建筑系統的重大工程質量、進度、安全管理問題。

二、人力資源中心

部門組織架構與崗位職責定位

人力資源中心

總經理I

副總經理B

管理層

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部門使命

人力資源中心是區域集團的人力資源與行政管理部門，它根據區域集團進展戰略需要，在區域集

團內部制造良好的機制與氛圍，為員工提供職業進展空間與能力素養的提升機會，培養與造就推動區

域集團戰略目標實現的人才隊伍。同時人力資源中心通過建立、健全區域集團行政管理體系，為區域

集團提供行政支持與后勤服務，保障區域集團穩固、規范、高效地運行。

部門職能

io.部門建設

3）負責建立區域集團人力資源q行政管理體系，健全各項管理流程,制度與標準，并組織實施;

4）制定、實施部門年/月度工作計劃，指導、考核、激勵、培訓部門員工；

5）協調部門內外部工作關系；

6）負責部門檔案管理。

11.組織管理

4）根據戰略規劃與年度經營計劃的要求，提出區域集團管控模式與組織架構調整方案：

5）保護組織管理手冊、組織權責手冊；

6）提出區域集團總部及項目公司的崗位設置方案；

7）確定區域集團總部人員配置方案，審核項目公司人員配置方案：

8）組織區域集團總部崗位說明書的編制、保護，指導項目公司崗位說明書的編制、保護。

12.人力資源規劃

4）負責制定區域集團人力資源戰略規劃并組織實施：

5）組織年度的人力資源需求預測與分析，制定年度人力資源規劃，并組織實施；

6）指導項目公司建立人力資源管理體系。

13.人員招聘、調配與晉升管理

4）審核用人部門的用人申請與員工調崗申請，調配、招聘員工滿足用人部門需要；

5）制訂權限范圍內年度人力資源招聘計劃，并審核項目公司的年度招聘計劃；

6）組織區域集團總部員工、項目公司/下屬專業公司高層人員與財務負責人的招聘、任免；

7）組織區域集團集中招聘與校園招聘：

8）對員工進行職業進展規劃，擬訂優秀員工職業生涯規劃，選拔、培養后備人才：

9）開發測評工具，建立區域集團人才測評系統。

14.績效管理

5）負責建立區域集團績效管理體系的建設與管理；

6）根據區域集團績效管理方案，培訓指導下屬公司制定實施細則：

7）提出、修訂員工績效考核方案：

8）匯總考核結果，提出考評獎懲建議，督促各部門指導員工改進績效；

9）執行區域集團獎懲、晉升制度，保證各項激勵措施能及時、合理實施。

15.薪酬福利管理

1）負責區域集團薪酬福利體系建設，以有效激勵員工、保證區域集團戰略目標的實現；

2）負責薪酬總額的預算、操縱與員工工資的結算；

3）負責員工績效工資與獎金的核算，并配合財務部門的績效工資與獎金發放工作；

4）組織全區域集團的員工調薪工作，審核員工定薪及調薪申請：

5）負責員工養老