鳳凰家園

2021年度最正確獻禮

鳳凰洲片區南起廬山南大道，北至贛江大橋，東臨贛江，西至蝶子湖城市綠心，規劃用地11平方公里，規劃人口約10萬人，功能定位為舒適的居住功能，將以一種理想的、整體的開發模式形成生態式、花園式的居住空間環境。

2.鳳凰洲簡介2.2021年鳳凰洲商業市場分析鳳凰洲目前商業主要集中在廬山南大道和鳳凰花園附近，其中鳳凰花園商業一沿街商鋪和社區商業為主，和本案非常類似。A:沿街商鋪目前鳳凰洲的沿街店面豐和大道鳳凰花園段由于周邊住宅工程入駐人口較多同時靠近鳳凰菜場、憑借其地段和位置的勢，出租率較高，租金處于整個區域的最高水平，由于臨街商鋪明顯受到地段的影響，租金上下和價格漲幅差異很大。二.本案立地條件說明 1.本案立地條件說明本案AABCD2.本案外圍住宅小區分布概況未來鳳凰洲住宅工程常住人口數量為：34626人3.本案外圍生活設施分布概況三.本案外圍商業氣氛分析鳳凰花園內街業態分布及租金水平:平均租金在8元/月·平米左右1234567891011121314豐和大道業態分布及租金水平:租金在16元/月·平米左右12345678910111213141516171819鳳凰商貿城業菜場邊態分布及租金水平:菜市場:租金在7元/月·平米左右123456789101112131415161718192021鳳凰商貿城業態分布及租金水平:1234567891011121314151617租金在15元/月·平米左右3.本案效勞范圍輻射示意圖三、建議方案1、定位及主題形象塑造找準檔次，爭取成為鳳凰洲商業新亮點整體定位：不要僅僅局限于鳳凰家園，而要依托整個鳳凰洲的特點及周邊無集中商圈的優勢，成為鳳凰洲首屈一指的商業工程品質定位：鳳凰長樂街的建造風格高雅，配套齊全，有花有水，檔次可見一斑。功能定位：餐飲特色街、裝修裝飾特色街、服飾休閑街檔次定位：中低檔消費餐飲、五金電器、移動營業廳裝飾材料、廣告制作服飾飾品、干洗、銀行區款機彩票投注點、足療、影像店小超市、水果店、蛋糕房社區醫療站、家政小超市、干洗、餐飲、水果店藥房、棋牌室2、鳳凰家園業態分布建議:鳳凰長樂街：競爭戰略的總體演變引領時尚，確立本區域商業物業的市場地位引進裝修裝飾商家，積極溶入鳳凰洲規劃，輻射周邊創立商業品牌，連鎖經營，拓展商業物業?引進中型超市，聚集人氣的同時，成為當地消費品終端消費的平臺。?引進中檔服飾連鎖店，提升服飾層次。?休閑與社區配套并重。?建設一體化商業廣場經營模式。?以商業管理代替物業管理模式。?整體規劃，防止沿街商鋪業態混亂現象。?規劃裝修裝飾特色街，滿足居民需要。?餐飲、社區配套、服飾購物為一體的步行街式商業模式。?通過整合性營銷輻射周邊。?以作品牌的心態來經營商業物業。?通過品牌經營來拉動物業價值的提升。構建區域知名商業物業最終目標：使鳳凰長樂街成為鳳凰洲商業物業的領跑者定位重點完善商業業態需要填補空白四.財務分析與建議1.十年租金走勢分析2、物業管理費用及遞增率通過物業部門對本工程的各硬件效勞設施本錢的測算并結合未來經營管理所需的費用，及周邊的市場操作價格共同論證。3、押付方式、租期4、免租期與裝修期5、招商策略及執行方案1>招商處布置建議2>招商策略及方案擬定3>招商團隊組建4>招商時間節點管控5>招商制作物設計完稿6>業態組合面積調控7>業態業種調整建議8>人氣店招商9>招商工作推展執行1、根據商業物業目標商家的特征，確定招商方向。2、大量搜集商家信息，主動聯系。3、綜合分析各種信息，制定相應的招商策略及實施方案。公開招商招商調查內部認租開業準備1、采用定向招商的方式，主動聯系目標商家。2、確定主力商家、各經營主題的重點商家。3、對一般商家進行商家登記。4、對中簽戶進行一輪信息招商發布。1、全面招商。2、引入重點商家、吸引一般商家。1、廣告宣傳造勢活動。2、樹立商業物業形象、提高商業物業知名度。招商方案4個步驟：人氣商戶優先招商品牌商戶帶動招商定向招商公開招商5.目標招商對象鳳凰長樂街地處鳳凰洲中心區及周邊住宅工程集中，常住人口較多，是鳳凰洲目前人口密度最大的區域，加上未來經濟適用房中簽戶的陸續入住，商機不可限量，實為鳳凰洲不可多得的商業地塊，因此本區所提供之商業配套目標招商對象為：1、局部中簽戶由于中簽戶的收入水平不高，工作不穩定，具有經營的欲望。2、周邊商戶這些商戶在被區域內具有經營經驗，對地段和商業需求比較了解，局部商戶具有改變店址和擴大經營的需求。3、專業市場內商戶隨著一期1081套經濟適用房住戶的陸續入駐，裝飾裝修需求量非常大，這局部配套商家會考慮入駐。4、其他看好本區域的商戶2.招商時間節點(1)2021年10、11月招商工作方案準備期2021.10目的：在準備期內制定完成階段性招商企劃報告方案，配合11月份開始的招商活動，在兩周內設計完成招商道具和戶外投放。內容：1、招商道具準備(招商手冊、DM等)2、企劃執行方案制定3、招商處布置方案4、招商戶外廣告設計及制作5、小禮品第一階段2021.11—2021.12目的：對外招商推廣正式開始。配合招商方案的實行，戶外媒體投放；電視招商推廣同時推出，報紙主要以硬廣告為主，和軟文炒作雙管其下，在氣勢上營造全面開花的效果，共同塑造工程的招商氣氛。工作內容：入駐商家的簽約、新客戶積累和挖掘目標：完成一期招商面積40%的招商任務第二階段2021.1—2006.3目的：在招商過程中不斷積累客戶，重點在商家訪問推廣上，同時在推廣主題上主要以商業的規模化、定位、已簽約商家等幾方面。工作內容：入駐商家的簽約、新客戶積累和挖掘目標：完成一期招商面積50%的招商任務第三階段2021.4—2021.6〔3個月〕目的：4-6月招商進入一個加速期，工程在區域商業市場上知名度增加，重點造勢，回報已簽約或有意向的客戶。工作內容：統一宣傳造勢、入駐商家的簽約、老客戶回訪、新客戶積累和挖掘目標：完成一期招商面積80%的招商任務【招商原那么】【招商策略】策略1：把握經營檔次，確保工程整體形象本工程的經營檔次是中低檔，招商時對各類商家進行必要篩選，確保本工程的整體經營檔次與形象，有利于本工程的持續開展與良好運作。由于社區商業不同于主題商場，在獨立商鋪經營的模式下，對于商鋪自身市場競爭力的要求也就更高，招商時就不能什么商家都招，必須進行必要篩選，讓適合鳳凰長樂街主題定位的商家進駐，再進行統一推廣。策略2：有效利用我司的招商資源經過多年的開展，我司形成了豐富的商戰經驗，更積累了相當豐富的資家資源，以確保本工程招商的成功。策略3、以點帶面優惠招商，以點代面，重點招募影響力較大的商家，帶動散戶經營；與商家共同宣傳籌劃，共同造市，先做人氣，再做生意。策略4、強化活動招商，進行前期滲透通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發布信息，對招商進行前期滲透。同時籌劃一些主題活動或大型公關活動，擴大影響，提高鳳凰長樂街知名度。【分期招商】由于C、D區目前空置，幾乎沒有人流量，建議A、B區商業局部先行招商。一期二期【招商宣傳寶劍

】1、招商宣傳工具本工程經營招商要裝備“5個一〞：●一個精心修筑的、風格脫俗、表達自身特色的區域商業樣板形象；●一個介紹完備、具有吸引力、裝裱美觀的招商手冊；●一張富有文化特色、與眾不同的區域建筑景觀設計圖；●一個具有相當戰斗力的招商團隊；●一個概括式的經營管理企劃書；2、招商宣傳方式商業區的招商宣傳將以媒體宣傳和訪商為主，輔之以商業性媒體廣告方式，到達在較高的層面上完成目標市場心理轉換，突出商業區高檔、精品的新形象。2.招商處選址建議昌北汽車站附近工程北側沿豐和大道推廣預算

2314392(1年租金總額)X10%=23.14萬元費用安排3.推廣建議注釋:鳳凰洲需要一個商業來帶動區域人氣，本案恰逢其時，亦肩負責任，此為第一贏鳳凰洲的商業檔次普遍偏低，本案的出現具備一定的改善作用，此為第二贏本案適中的租金，能夠滿足大多數人經商創業的夢想，第一桶金即將實現，此為第三贏鳳凰家園招商推廣語:“贏在鳳凰洲〞設計畫面:“鳳凰長樂街〞

商業銷售執行方案第一局部、工程定位本工程市場定位理解為區域未來中心、能夠輻射整個鳳凰洲最大的便民商業街！1.1---工程分析Strength優勢：優良的業態規劃及眾多住戶的強力支撐商業街合理的業態規劃布局；位于鳳凰洲未來開展的中心區，商業潛力巨大；商業總規模超過2萬平方米，是目前鳳凰洲最大型商業之一；一期1081戶中簽戶進駐鳳凰家園,二期1650戶年底即將簽約；市場潛力巨大Weakness劣勢：工程現階段處于非核心商圈，周邊人氣缺乏、商業氣氛差整個工程臨干道長江路僅有約200米展示面，弱化了街鋪價值點；本區域商業以生活配套為主，其他商業業態均不成熟；工程外部公共交通配套設施欠缺影響工程其他區域人流的進入等。Opportunity時機：工程的體量將有可能成為鳳凰洲商業街惠州首家沃爾瑪進駐本工程及與眾屢次主力店的合作；本工程4期總體量將是惠州近年來規模最大的、真正意義上的購物中心；利用返租策略促進內鋪銷售。Threat威脅：區域周邊工程商業工程存量大以鳳凰城為首的鳳凰洲商業工程存量大，對本案有一定程度影響，分流本工程目標客戶。1.2---工程市場定位本工程不能僅是是鳳凰洲商業的補充，而是鳳凰洲未來最具吸引力的一站式便民購物街。鳳凰洲一站式便民購物街第二局部、宣傳造勢階段顛覆準備期〔08.9—08.10〕市場形象導入認籌期〔08.11〕市場形象深入銷售期〔08.12—09.12〕市場形象強化售樓處選址、裝修鳳凰洲項目周邊戶外廣告投放系列新聞報導主力店簽約儀式項目開街儀式協助商家舉行系列促銷活動項目現場推薦會和商家聯動,各種優惠券派送工程倒記時社會監督活動開啟重點客戶開發鳳凰家園竣工、交房、入住儀式媒體廣告推廣系列SP活動造勢切入點新中心最好的購物街人口、住宅速增政府規劃規模大、住戶多主力店和入駐商家業態規劃及運營管理圍繞工程造勢點，我們將其分為；一、推廣過程中的階段主題事件。二、引起區域廣泛關注的大事件。第三局部、營銷策略3.1---營銷推廣思路工程在集中投放期市場存量較大，所有的商業工程都在等待一個好的市場時機出售；位處鳳凰洲未來核心區域，周邊商業空置率高欠缺商業氣氛，商家培育周期相對較長；雖有商家明確了進駐意向，但業態集中難以消化所有面積；鳳凰洲其他工程對本案有一定程度影響，并且分流本工程目標客戶。整個工程臨主干道演達一路僅有約200米展示面，弱化了街鋪價值點；本案面臨的問題：策略１、招商先行策略招商先行，帶動銷售。整體招商先行，發動次主力店戰略，在銷售過程中將有號召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動熱點。第一次簽約主要迎合招商，啟動市場，第二次簽約引發銷售認籌，第三次簽約與開盤一起整體將帶動銷售、推進招商。3.２---工程推售策略策略3、集中銷售策略認籌積累一定數量誠意客戶、通過解籌集中銷售；解籌當天按抽簽順序決定選鋪優先順序；開盤前誠意客戶積累200批以上。策略４、價格策略認籌階段不公布價格，僅提供價格區間，做認籌登記最終價格根據誠意客戶積累情況與客戶反響信息做調整，在開盤前確定最終價格。階段預知08.10認籌期階段一均價預知08.10認籌期階段二分層各區域價格區間預知08.11解籌當天鋪位具體價格銷售付款方式優惠：鼓勵一次性付款，盡快使開展商回籠資金。一、銀行放款快的情況下二、銀行放款慢的情況下3.３---工程推售節奏安排結合工程自身優勢與市場現階段競爭情況、商業銷售特點，并配合整體營銷策略，我司建議2021年10月初進場工程