感言感言感言感言感言感言貸款門檻：

1、四證齊全土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證〔非樁基〕2、自有資金包括地價付清證明、工程投入的憑證，自由資金到達35％以上，3、分期開發的工程，按各期衡量內資銀行工程貸款貸款方式：抵押或者擔保普通開發商、品牌開發商各不同貸款利率：一般的地產商，利率上浮幅度不等，最低也是基準利率；品牌的開發商，利率或許有下浮，但至少必須是集團擔保；而且銀行規模緊張時利率也會上調。市場化現象越來越明顯。

貸款期限：根據工程開發和銷售進度而定，1-3年都有其他條件：存款、按揭、其他業務，比方票據貼現等內資銀行工程貸款貸后管理：1、款項支付2、銷售回款3、書面形式：承諾函或監管協議

內資銀行工程貸款內資銀行工程貸款內資銀行工程貸款案例內資銀行工程貸款案例內資銀行工程貸款案例貸款期限：兩年，主要是根據竣工時間來定。其他條件：1、個人住房貸款業務和工程預、結算業務、人民幣、外幣資金結算業務、開發工程的代收代付業務等，甲方全部交由乙方辦理，不得交由其他金融機構辦理。2、專款專用、銷售款的監管與使用〔見協議〕內資銀行工程貸款案例品牌房地產集團公司的優勢：銀行貸款業務在執行中的靈活性集團公司的議價能力以該工程為例，一些靈活性的特殊做法：外資銀行工程貸款2006年以前，國內外資銀行根本不涉及房地產業務，只有少局部銀行有該業務。比較了解內地市場并比較進取的銀行主要是永亨、中信嘉華等，但規模較小；匯豐、花旗、渣打等規模較大的銀行均以制造業、原有的國際客戶為主，根本不涉及國內的房地產信貸。但2007年開始，大局部外資銀行開始進入這一領域。主要是給予對大陸房地產市場的認識和未來的機遇判斷。外資銀行工程貸款外資銀行工程貸款香港房地產工程貸款介紹1、地盤貸款銀行對該類貸款持保守態度，發放該類貸款的必要條件包括工程明確的開展方案和開展商的一定實力。即使這樣，地盤最高貸款金額也不得超過地價的50%。拍賣交易的土地，由于拍賣資料非常詳盡正確，而且參加拍賣的公司實力較強，因此取得此類底盤貸款相對容易，但仍受地價50%的金額限制。外資銀行工程貸款香港房地產工程貸款介紹1、地盤貸款〔續〕此類貸款常常還是以抵押方式取得的，銀行方面對該類貸款的監管也相當嚴格。開展商賣樓花的回款是由銀行指定的律師樓專戶代收，只有在先支付完工程支出〔工程支出等〕后，〔經銀行同意〕開展商才能再使用剩余款項。這既是香港樓市的行規，也是貸款合同中的條款之一。開展商方面，特別是上市公司，由于銀行這方面的原因，加上自有資金比充足，多數防止申請地盤貸款。外資銀行工程貸款香港房地產工程貸款介紹2、建筑貸款是銀行對工程建安工程發放的貸款，其發放條件也相對寬松，金額一般為建安本錢的70%，也可以放寬到80—100%。該類貸款的審批過程為：開展商取得公務局批文圖紙→建筑師根據圖紙測算本錢→銀行審核本錢數據→銀行按照施工進度逐筆發放貸款。另外，由于把握不了打樁局部的準確本錢，有些銀行是不對該局部發放貸款的。建筑貸款的監管也要求專款專用；銀行對于工程銷售回款的監管同地盤貸款一樣，也通過指定律師樓進行。外資銀行工程貸款國內外資行的變通做法及與國內銀行的比較1、取消地盤貸款2、風險控制和香港一樣嚴格〔1〕貸款必須通過香港總行的審批〔2〕對大陸房地產市場的認同性3、貸后監管比內資行嚴格，沒有商談余地〔1〕必須專款專用〔2〕銷售回款封閉管理。專款專用外資銀行工程貸款國內外資行的變通做法及與國內銀行的比較〔續〕1、可以對異地工程貸款2、根本上必須土地和在建工程抵押不管是品牌開發商，還是一般中小開發商3、可以和香港總行聯合發放貸款境外外幣，境內人民幣4、信貸利率高于內資行外幣、人民幣不同外資銀行工程貸款國內外資行受不受央行規模控制調控呢

外資銀行工程貸款外資銀行工程貸款實例分析——工程B1、貸款金額怎么測算？

外資銀行工程貸款實例分析——工程B2、貸款時間怎么決定？

外資銀行工程貸款實例分析——工程B3、可以信用貸款嗎？

外資銀行工程貸款實例分析——工程B4、利率：考慮到長遠合作，由上浮10％改為基準利率5、土地抵押在時候解除？會不會影響銷售6、貸款管理7、這家開發商國內信用良好、授信額度充足，還為什么要在外資行做貸款？〔將在境外商業銀行貸款局部解釋〕二、房地產集團銀行授信管理房地產集團銀行授信管理綜述?關于標準住房金融業務的通知?〔銀發[2001]195號〕?關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知?〔銀發[2003]121號〕?商業銀行房地產貸款風險管理指引?〔銀監會2004年9月〕房地產集團銀行授信管理?關于標準住房金融業務的通知?〔銀發[2001]195號〕房地產集團銀行授信管理?關于標準住房金融業務的通知?〔銀發[2001]195號〕房地產集團銀行授信管理?關于標準住房金融業務的通知?〔銀發[2001]195號〕房地產集團銀行授信管理開發貸款方面，增加了：房地產貸款只收不放；自有資金是指所有者權益；房地產貸款嚴禁跨地區使用；開發貸款不得支付土地出讓金。

?關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知?〔銀發[2003]121號〕房地產集團銀行授信管理按揭貸款方面，增加了：購置二套以上住房，提高首付；購置高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上〔含第二套〕住房的，取消利率下浮；?關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知?〔銀發[2003]121號〕房地產集團銀行授信管理利率杠桿作用強調了：對負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批；四證不齊，不得發放任何形式的貸款；?關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知?〔銀發[2003]121號〕房地產集團銀行授信管理形式上由?通知?轉變為了更為正式的?指引?主要變動有：開發工程資本金比例不低于35％。房地產集團銀行授信管理?商業銀行房地產貸款風險管理指引?〔銀監會2004年9月〕房地產集團銀行授信管理不準跨區域使用如何界定自有資金？35％又如何計算？四證齊全

我們認為的不合理條款房地產集團銀行授信管理銀監局※人民銀行房地產集團銀行授信管理內資銀行的優勢與風險房地產集團銀行授信管理內資銀行的優勢與風險內資銀行的業務種類最穩定、范圍最廣泛、本錢最低

只有內資銀行才愿意為我們提供一些高風險、低收益的業務，比方保函、擔保等等，而且本錢最低。總之，內資銀行信貸與其他渠道相比，在主要方面都具有相對明顯的優勢。房地產集團銀行授信管理內資銀行的優勢與風險房地產集團銀行授信管理房地產集團銀行授信管理總對總模式！房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理什么是總對總模式？

商業銀行總行與該房地產集團總部簽署?戰略合作協議?，由總行向該集團整體核定一定金額的授信限額。在該授信限額下，總行授權某分行向該房地產集團在全國的房地產工程提供開發貸款、保函等授信產品，并提供按揭等相關效勞。

房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理總對總模式的幾個要點：1、授信主體與被授信主體總行對總部2、執行主體：貸款人與借款人總局部行對總部、當地分行對當地子公司3、條件統一(注：這一點不是每家銀行都能做到)房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理依據執行主體的的不同，總對總模式分為A/B兩類

房地產集團最正確授信模式

A模式的特點

1、A模式符合人行121號文規定，不需要經人行和銀監會審批；2、A模式的授信主體為工程公司，授信主辦行為工程所在地分行；3、不特別注重集團公司的整體負債率，只需單個工程公司滿足35％自有資金投入及“四證〞齊全即符合提款條件。房地產集團銀行授信管理房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理A/B模式的主要區別：執行主體的不同A模式

授信主體為工程公司，授信行為工程所在地分行。〔總部所在地分行以內部銀團貸款的方式參與到授信之中，并為該集團提供全面的金融效勞〕。B模式授信主體為該集團總部，授信行為總部所在地分行〔工程所在地分行以內部銀團貸款的方式參與到授信之中，并為當地的工程公司提供全面的金融效勞〕。房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理為什么說總對總模式最合理？房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理為什么說總對總模式最合理？本錢規模優勢房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理總對總模式符合集團企業的資金集中管理模式，有利于加強對工程公司的資金管理。集團公司能夠統籌工程公司的用款，有利于內部資金調配，且防止了續做額度，符合相關監管要求。有利于形成企業內部資金中心，資金管理更為高效，管理本錢得以降低。為什么說總對總模式最合理？集團管理優勢房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理A模式市場需要，銀行推動〔內部銀團〕B模式企業推動〔農行、人行、批復和條件〕總對總模式的開展過程房地產業房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理總對總模式下的其他產品房地產集團最正確授信模式房地產集團銀行授信管理農行：進展、與其他行的區別建行：進展、與其他行的區別中行：進展、與其他行的區別工行：進展、與其他行的區別總對總模式的各行進展和區別現有授信模式案例房地產集團銀行授信管理幾家開發商現有授信模式案例第一階段：2001年-2003年

‘一法兩規’出臺，信托市場開始復蘇?信托法??信托法?意義〔續〕：2、明確了法律定義和關系我國信托法第二條對信托的定義，：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。〞中國的信托法所確立的信托概念，是建立在“委托〞的根底上的，其中的“財產權〞也包括所有權。然而，由于“委托〞不僅在內涵上并不相同于“轉移〞并且其實施結果也并不能夠導致所有權轉移，此條意味著該法實際上是認為信托財產所有權仍由委托人享有。?信托法?意義〔續〕：中國信托法中的‘委托’法律行為具有其獨特性，具體表達在信托法的以下條文中：1〕受托人不能變更受益人或終止其信托，也不能處分受益人的權利。2〕受托人雖為信托財產所有人，但并不能以任何名義享受信托利益，也不得將信托財產轉為自有財產或于信托財產上設定或取得權利。3〕信托關系除因信托行為所定事由發生或因信托目的已完成或不能完成而消滅者外，原那么上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破產或喪失行為能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤銷設立登記而消滅。?信托法?與國外的區別大陸法系一物一權的理念根深蒂固，英美法系兩權別離。美國的信托法第二條就信托所下的定義是：“信托除公益信托、指定信托及構成信托外，是指當事人間的一種財產信賴關系，即一方在領有財產權的同時，負有為他人的利益管理及處理財產的衡平法上義務，而以明示的意思表示設立者。〞〔1〕我國?信托法?那么賦予委托人和受益人更多的權利，同時限制受托人的權利，給受托人設定多項嚴格義務。而國外不少國家的?信托法?，對委托人的權利規定得很少，有的甚至不規定，而對受托人和受益人的權利那么規定得較多。從當事人的權利義務來看，我國法律似乎對受托人持不信任的態度，?信托法?與國外的區別〔續〕〔2〕英美信托法對信托財產所有權歸屬于受托人持明確肯定態度，日本信托法與韓國信托法對此點雖未明確規定，但均規定設立信托時要“實行財產權轉移〞即由委托人將財產權轉移于受托人，這里提到的財產權顯然包括所有權在內。臺灣信托法也采用類似規定。法國前兩年修改民法典，引進了英美的信托制度。德國在信托方面尚無成文法。信托不同于委托的最大優點是受托人可以自己的名義對信托財產進行管理和處分，并享有充分的自主權，對信托財產進行專業化的管理，假設委托人干預受托人的權利過大，受托人處處都要考慮委托人的意志，那么與委托無異。?資金信托管理暫行方法?2002年7月?資金信托管理暫行方法?出臺。幾個關鍵條款：不得承諾信托資金不受損失，不得承諾最低收益；不得通過報刊、電視、播送和其他公共媒體進行營銷宣傳。接受委托人的資金信托合同不得超過200份〔含200份〕，每份合同金額不得低于人民幣5萬元〔含5萬〕。第二階段：2003年——2005年‘121’文的出臺，直接導致房地產信托粉墨登場‘信托貸款模式’案例：2002年深圳水榭花都1、工程簡況該工程位于深圳市福田區香蜜湖畔，總占地面積為16萬平米，建筑面積達23萬平米，容積率約為1.4。該工程建設期為三年，分三期開發，1期2002年7月已售，2期正在樁基，3期2003年開工：2、開發商深圳華龍房地產開發，是一家中港合資的開發企業，注冊資本為人民幣5000萬。公司第一大股東是深圳信托房地產開發。3、信托公司深國投4、投入方式、金額、利率2002年以貸款形式貸給工程公司，金額2.5億、基準利率〔年5.49％〕但每年浮動5、是否銀行擔保或資產抵押？由第一大股東深圳信托房地產開發進行保證擔保；無資產抵押或銀行擔保。‘信托貸款模式’案例：2002年深圳水榭花都東海岸1-3期，使用‘信托貸款‘模式

該意見稿最大的突破表達在提出解決困擾信托多年的200份問題——第三十一、三十六、三十七條。門檻太高：過去兩年連續盈利且信托業務收入占公司總收入的60%以上；公司已累計發行房地產集合信托方案3次以上，且信托方案已經結束并實現預期收益；必須募集5億以上才能成立。在有條件的情況下,信托公司可以向“四證〞不全的工程提供信托貸款——第四十三條條件苛刻：房地產資金信托合同的份數未超過200份；每一自然人用于參與單個信托方案的自有資金不少于100萬元，每一法人不少于500萬元；提取5％即3000萬的風險準備金。續明確規定：工程35%資本金到位、“四證〞齊全；開發商“二級資質〞，使得房地產資金集合信托的門檻甚至高于銀行貸款。這個文件實際堵住了‘信托貸款’方式的集合信托，等于把信托資金的大門關上了一半。該階段期間的案例介紹：該階段期間的案例介紹：環節設計2億貸款，主要環節與以往的信托貸款根本相同；銀行提供擔保，期限2年；由銀行柜臺銷售募集〔銷售進度比照〕；募集的資金以貸款方式投向工程；

最多可以降到多少？討論四證齊全，為什么不向銀行借款？

該階段特點：仍然貸款為主受四證限制；流動資金貸款特點逐漸減退，走向開發貸款及接受銀行監管。工程現金流仍然不是募集金額的依據。銀監部門審批開始變難，但有銀行擔保就很容易資金來源和特點：和原來一樣，且受儲蓄資金歡送到達頂點。由于資金市場非常寬裕，機構資金開始大規模介入無風險固定匯報收益。該階段特點：利率總本錢：有銀行擔保的產品，開始向基準利率接近募集方式：儲蓄那么以柜臺銷售為主，機構資金由銀行機構部或信托客戶提供二級開發資質問題

第四階段：2006年-至今——06年8月，54號文出臺銀監會?關于進一步加強房地產信貸管理的通知?既熟悉又陌生的單一式房地產信托:深圳某房地產集團工程簡介銀行提供擔保公司授信額度內，申請某銀行為信托貸款提供擔保。

單一機構信托公司地產商委托資金信托貸款提供保證正常模式：深圳某房地產集團資金來源

單一機構的資金遭遇的最大困難

1、該公司設定的信托貸款利率太低，不超過4.3％，在加息的趨勢中，對資金無吸引力。

2、臨近年底，各路資金面臨回籠，資金面相對緊張。深圳某房地產集團尋找資金的過程

最終結果需要說明的幾點:銀監局對單一式信托怎么看？212文、54文雖然只是針對集合信托，沒有包括單一式信托，但實際審批中，局部城市的銀監局會以212文、54文的們看來衡量它。四證、自有資金二級開發資質問題。討論：難度如此之大，那么為什么不貸款呢？除了前一個案例中的原因，還有別的原因嗎？〔3〕如前例，信托貸款利率太低，銀行不愿意購置怎么辦？〔2〕如果做銀行貸款，如何利用信托超越異地限制？或者說，銀行認為擔保收益太低，不如貸款，但又是異地工程，怎么辦？06年12月下旬，銀監會下發?信托公司管理方法?、?信托公司資金信托方案管理方法?及?關于信托公司過渡期有關問題的通知?三份征求意見稿，在國內各信托公司征求意見。07年1月，討論稿發布后不到1個月，銀監會就正式發布了新修訂的?信托公司管理方法?、?信托公司集合資金信托方案管理方法?、?信托公司治理指引?等信托監管規章。?信托公司集合資金信托方案管理方法?主要變化約束信托公司開展信托貸款的比例〔第二十七條〕

1、防止信托和商業銀行的競爭2、貸款類業務不是鼓勵方向，引導信托公司不以貸款作為主要業務模式和盈利模式。

我們的一些經驗我們的一些經驗

各行信托擔保業務的現狀

1、權限總行審批、分行權限內審批

2、面對的客戶已經從一線開發商展開，二線開發商和有一定規模的民營企業都可從銀行獲得擔保。

3、開始和中間業務相結合使更多的開發商可以享受該業務。我們的一些經驗〔續〕深圳信托市場一般要求有銀行擔保深國投的幾個產品是為自己的工程公司擔保，沒有銀行擔保。兩家本地信托公司：深圳銀監局相對開放，市場化較高。

局部其他模式介紹優先/列后結構信托模式優先/列后結構信托模式本卷須知1、募集資金＋開發商股本投入>地價＋局部工程款2、資金來源：承受風險高的機構或個人大戶資金3、信托資金控制風險的保障〔不一定非要銀行擔保〕〔1〕大股東地位確保了一定平安性：章程設計〔2〕開發商出承諾：4、信托資金可以分兩局部分批投入：股本＋貸款

討論如果不回購，信托資金如何退出？境外資金分類及分析1、境外一般商業銀行資金來源資金主要來源于兩方面：儲蓄資金〔核心存款〕、同業拆借來源決定特性1、必須嚴格控制風險2、要求的收益率較低

境外資金分類及分析1、境外一般商業銀行〔續〕主要銀行中小外資銀行為主實力外資銀行較少，今年有進入國內房地產工程貸款的趨勢產品模式單一且無變化，根本兩種模式。1、對境外窗口公司的外幣貸款2、對境內工程公司的外債貸款境外資金分類及分析2、境外房地產專業銀行資金來源資金主要來源于兩方面：同業拆借為主、本身混業經營的投行資金〔低風險低收益〕為輔。來源決定特性1、必須嚴格控制風險2、要求的收益率較低

境外資金分類及分析主要銀行目前在國內比較活潑的是：HypoRealEstateBankInternational〔或稱HypoInternational,簡稱HYPO或HI〕，是一家總部位于都柏林的全球性房地產貸款機構，它隸屬于HypoRealEstateHoldingsAG)，后者在法蘭克福和維也納上市。其他外資貸款機構，目前也在緩慢進入大陸。產品模式標準化產品，但可以調整。境外資金分類及分析2、境外房地產專業銀行〔續〕境外資金分類及分析境外資金分類及分析境外資金分類及分析171號文詳細解讀171號文詳細解讀171號文詳細解讀某地產集團2005年案例某地產集團2005年案例〔續〕某地產集團案例〔續〕2、3環節同時進行某地產集團案例〔續〕某地產集團案例〔續〕某地產集團案例〔續〕某地產集團案例〔續〕內外聯動——‘內保外貸’境外借款產品介紹境外房地產專業銀行重點介紹——德國Hypo1、Hypo公司簡介HypoRealEstateBankInternational〔或稱HypoInternational,簡稱Hypo〕，是一家總部位于德國慕尼黑的德資銀行和全球性房地產貸款機構，它隸屬于Hypo集團RealEstateHoldingsAG)。Hypo公司的核心資產12億歐元，資本充足率8.5%，主要業務為國際大型房地產業務提供金融信貸效勞。Hypo集團股東權益為40億歐元，管理資產1700億歐元以上，在法蘭克福和維也納上市，且為法蘭克福證交所成份股之一。境外房地產專業銀行重點介紹——德國Hypo境外房地產專業銀行重點介紹——德國Hypo局部機構介紹局部機構介紹局部機構介紹局部機構介紹案例介紹案例介紹某地產集團與荷蘭ING房地產合作案例介紹開展歷程萌芽階段〔1982-1986〕1982年開始，一些地方國營企業開始自發地向社會或在企業內部集資。當時主要是為企業籌集生產資金，既沒有政府的許可，也沒有相應的法律法規，更沒有統一的管理。截止到1986年底，這種類似于發企業債的集資行為大約籌集了近100億元的資金。債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述開展歷程嚴控階段〔續〕企業債券發行審批要經過兩個階段--方案發行額度的審批和發行申報材料的審批。從報送申請到最終發行一般要經歷大約一年左右。從發行體來看，拿到額度的企業幾乎全部是清一色的國有大型企業。從行業來看，以能源、交通、通信、重要原材料、根底設立為主。且企業債根本上都與國家以及地方大型工程緊密掛鉤，且這些工程已在計委立項。債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述開展歷程債券市場開展綜述政府的態度取向債券市場開展綜述政府的態度取向債券市場開展綜述

能發行的債券金額是多少？余額管理；必須信用評級嗎？

發行募集的資金無指定用途，即根本不受監管。不一定是大型企業。資產規模偏小，但財務狀況優良的企業，無論其身份是國企還是民營，均有希望，也都有現例。發行利率怎么確定？市場定價的原那么。2007年：市場招標金融街——第一家獲批發行的房地產企業浦東金橋房地產銷售和租賃業務占其主營業務的98％，不折不扣的房地產企業。06年4月，第一期4億，9個月期，年利率3.21％06年11月，第二期4億，1年期，年利率4.3％張江高科：房地產業務占主營業務的60％,利潤占90％。07年1月，第一期10億，1年期，年利率3.8％中長期債券中長期債券介紹及案例中長期債券案例:北京城建

中長期債券介紹及案例中長期債券案例:北京城建〔續〕與企業的預期落差較大2006年6月8日的方案：擬申請公開發行不超過12億元、期限不超過20年債券。相關分析中長期債券介紹及案例海外發行債券中長期債券介紹及案例海外發行債券(續)中長期債券介紹及案例六、房地產表外負債設計

境內表外設計

境外表外設計

成功案例失敗案例信托表外設計原理表外負債設計境內表外設計——信托設計信托根本架構圖表外負債設計工程公司信托公司集團公司>50％<50％委托境內表外設計——信托設計信托架構變化圖表外負債設計信托表外設計工程公司信托公司集團公司>50％<50％SPV設立回購關鍵點表外負債設計境內表外設計——信托設計問題表外負債設計境內表外設計——信托設計審計師能否認同？法律依據是否充分？除了信托，境內還有別的適宜的形式嗎？案例表外負債設計境內表外設計——信托設計萬科云頂工程方式一：委托個人代持SPV表外負債設計境外表外設計方式二：通過信托持有SPV表外負債設計境外表外設計一般通過銀行設立不記名信托信托相關法律完善大陸法系和歐美法系在信托法律上的區別信托的注冊地根據需要而定開曼、維京還是香港？表外負債設計境外表外設計第二講房地產集團資金管理體系房地產集團資金管理模式房地產集團資金管理業務資金管理工具金融工具介紹一、房地產集團資金管理模式

主要模式比較國內案例介紹房地產集團資金管理模式主要模式比較什么是借款集中收支兩條線房地產集團資金管理模式主要模式比較集中式管理：集權式管理：

我們認為：本質是一樣的，都是集約化和集權化管理的表現形式。

三種集團資金管理模式房地產集團資金管理模式主要模式比較模式1：集中式管理房地產集團資金管理模式主要模式比較模式2：集權式管理房地產集團資金管理模式主要模式比較

簡而言之，就是管理模式處于前兩種模式之間。這種模式應該說比較現實和普遍。模式3：綜合式管理房地產集團資金管理模式主要模式比較評論房地產集團資金管理模式主要模式比較評論〔續〕房地產集團資金管理模式主要模式比較集中式：綜合式：集權式：

大局部企業都沒有純粹地到達某一種模式的極端，我們按其主要特征予以分類。案例企業房地產集團資金管理模式國內案例介紹不斷的走訪和互相交流，使我們對資金管理模式的理解越來越深。

案例企業房地產集團資金管理模式國內案例介紹案例企業——萬科房地產集團資金管理模式國內案例介紹案例企業——金地房地產集團資金管理模式國內案例介紹案例企業——復地房地產集團資金管理模式國內案例介紹案例企業——順馳房地產集團資金管理模式國內案例介紹香港上市簡介房地產集團資金管理模式國內案例介紹香港上市簡介〔續〕房地產集團資金管理模式國內案例介紹1、只有經驗可以借鑒，模式是不能硬性模仿的；2、具體到對一個企業來說，模式沒有最好的，只有最適宜；3、不斷摸索和推動

經驗總結房地產集團資金管理模式國內案例介紹4、‘收支兩條線’未來可能會被迫中止所謂預售款專戶管理，是指將開發商在預售階段取得的房款統一存入一個銀行賬戶，開發商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門的審核后提取用于本工程工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。經驗總結〔續〕房地產集團資金管理模式國內案例介紹4、‘收支兩條線’未來可能會被迫中止〔續〕不確定性:〔1〕除銀行外，是否引入公信力的第三方？向香港學習，引入工程師、律師，按照進度使用預售款。〔2〕最壞的結果，是向歐美學習。驗收交房后再把全部購房款交給開發商。

經驗總結〔續〕房地產集團資金管理模式國內案例介紹二、房地產集團資金管理業務管理部門組織架構內部資金管理制度內部業務模式集團財務公司資金管理中心〔或者結算中心、資金部〕，是在集團內部參照商業銀行信貸資金運作機制、相對獨立的非法人內部核算單位。同時，作為總部職能部門，在集團分工授權范圍內，行使管理職能。機構性質房地產集團資金管理業務部門組織架構類型1在組織架構上，資金管理中心為總部財務部的一個組成局部；類型2在組織架構上，資金管理中心與財務部并列，作為集團一個獨立的職能部門；與總部財務部的組織關系房地產集團資金管理業務部門組織架構內部銀行，半商業銀行；總部職能部門；與一線〔財務部〕的關系相對于一線：緊密型成員單位——客戶；一線與前方；相對于資金中心：房地產集團資金管理業務部門組織架構1、集團本部2、控股子公司3、參股子公司效勞對象房地產集團資金管理業務部門組織架構1、統一結算2、統借統貸3、統一管理管理原那么三個統一資金中心存在的目標是實現資金在集團范圍內的優化配置，提高集團資金運作效率和效益，并為集團未來的快速開展提供有力的資金支持。房地產集團資金管理業務部門組織架構實例房地產集團資金管理業務部門組織架構1、資金管理制度2、各類業務制度房地產集團資金管理業務內部資金制度及業務財務公司簡介房地產集團資金管理業務集團財務公司財務公司簡介房地產集團資金管理業務集團財務公司財務公司,是指以加強企業集團資金集中管理和提高企業集團資金使用效率為目的，為企業集團成員單位〔以下簡稱成員單位〕提供財務管理效勞的非銀行金融機構。成立條件房地產集團資金管理業務集團財務公司申請前一年，母公司的注冊資本金不低于8億元人民幣；申請前一年，按規定并表核算的成員單位資產總額不低于50億元人民幣，凈資產率不低于30%；申請前連續兩年，按規定并表核算的成員單位營業收入總額每年不低于40億元人民幣，稅前利潤總額每年不低于2億元人民幣；現金流量穩定并具有較大規模；母公司成立2年以上并且具有企業集團內部財務管理和資金管理經驗；審批部門房地產集團資金管理業務集團財務公司兩個階段：籌建、開業最后取得?金融許可證?根本業務范圍房地產集團資金管理業務集團財務公司需申請的業務房地產集團資金管理業務集團財務公司04年