開發經營與管理-《房地產開發經營與管理》深度自測卷2單選題（共35題，共35分）(1.)以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是()。A.抵押貸（江南博哥）款傳遞證券B.抵押貸款轉換債權C.抵押貸款直付債券D.抵押貸款擔保債務正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產抵押貸款二級市場。抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔保債務。(2.)投資者要提高()以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。A.期望投資回報率B.平均收益率C.基準收益率D.內部收益率正確答案：A參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。(3.)下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的是()。A.現金回報率B.投資回收期C.資本金利潤率D.資產負債率正確答案：D參考解析：本題考查的是經濟評價指標體系。房地產經濟評價體系中，清償能力指標包括借款償還期、利息備付率、資產負債率、償債備付率、流動比率和速動比率(4.)制定物業管理計劃的基礎是()。A.業主的目標B.租戶的目標C.政府的目標D.物業管理機構的目標正確答案：A參考解析：本題考查的是制定物業管理計劃。物業所有者（業主）的目標是制定管理計劃的基礎。(5.)商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是()存在差異性。A.房地產開發企業的特點B.城市區域功能C.購房者的需求D.城市地理環境正確答案：C參考解析：本題考查的是市場細分。市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據，區分具有不同需求的顧客群體，其關鍵點在于顧客需求的差異性。(6.)運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是()；二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響。A.投資的長期性B.房地產市場的不確定性C.投資可逆性D.投資不可逆性正確答案：C參考解析：本題考查的是傳統投資決策方法的局限性。運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性；二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響。(7.)下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是()。A.依法收回的國有土地B.已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地C.集體土地中的宅基地D.依法收購的土地正確答案：C參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發。土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。集體土地不納入土地儲備。(8.)某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是()。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3正確答案：D參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異就越大。(9.)下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是()。A.收益現金流風險B.市場供求風險C.通貨膨脹風險D.利率變動風險正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。房地產投資中的個別風險是可以控制的風險，包括收益現金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險和持有期風險。(10.)建設投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于()。A.投資機會研究B.項目評估與決策C.初步可行性研究D.詳細可行性研究正確答案：D參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。(11.)以下各項中，不屬于開發項目用地現狀調查內容的是()。A.開發項目所處區位和具體位置B.項目所在城市、區和街道C.土地面積和規劃用途D.土地開發狀況和地上物狀況正確答案：B參考解析：本題考查的是可行性研究的內容。可行性研究中的開發項目用地現狀調查主要包括：開發項目用地所處區位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質和土壤條件，土地面積和規劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線等主要市政管線的現狀，當前土地開發狀況和地上物狀況，場地平整狀況等。(12.)2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%正確答案：D參考解析：本題考查的是供給指標。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。(13.)動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以()所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資正確答案：B參考解析：本題考查的是動態投資回收期。動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。P187。(14.)一般情況下，規劃設計費為建安工程費的()左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%正確答案：D參考解析：本題考查的是投資估算。一般情況下，規劃設計費為建筑安裝工程費的3%左右。(15.)竣工驗收時，()負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發商B.承包商C.監理機構D.建設主管部門正確答案：A參考解析：本題考查的是竣工驗收。竣工驗收時，開發商負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。(16.)房地產項目盈虧平衡分析中，不包括()分析。A.最高工程費用B.最高租售數量C.最高購買價格D.最高土地取得價格正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。房地產項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。(17.)使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態關系時，首先需要做的是()。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布正確答案：B參考解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；（2）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。(18.)租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于()。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。選項A收益現金流風險，是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。選項B資本價值風險，指即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化；選項D是物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險，包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用。P21。(19.)房地產的租金水平是由()決定的。A.房地產資產市場的供求關系B.房地產資產價格C.房地產空間市場的供求關系D.家庭收入水平正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產空間市場與資產市場。空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平。P49。(20.)僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者()。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.具有更強的適應性D.具有更專業的物業管理正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產投資概述。工業廠房一般設計需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業企業，不容易轉手交易。而商業辦公物業有較強的適應性，可以根據市場需要變化用途，所以風險要小。P7～9。(21.)按增量存量對房地產市場進行細分時，三級市場是指()。A.土地使用權轉讓市場B.存量房地產交易市場C.土地使用權出讓市場D.土地使用權轉讓市場和新建商品房租售市場正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產市場細分。P38。(22.)需求比供給增長快，空置率繼續下降，租金增長率上漲，這種狀況發生在房地產市場自然周期的()。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產市場的景氣循環。空置率繼續下降，說明屬于第一、二階段，需求比供給增長快，說明屬于第二階段。P51。(23.)對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、物業轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是()。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。選項A是收入方面的，收益現金流風險是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運營費用都不發生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。P21。(24.)下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是()。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產投資的系統風險。系統風險又稱為不可分散風險或市場風險，即投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。(25.)對于開發－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是()。A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。選項B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉售收入；選項C錯誤，開發-持有出租-出售模式不存在購買成本；選項D錯誤，開發-持有出租-出售模式不存在購買成本、購買稅費。P147～148。(26.)對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是()。A.潛在市場＞服務市場＞有效市場＞合格的有效市場B.服務市場＞潛在市場＞合格的有效市場C.潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務市場D.潛在市場＞服務市場＞合格的有效市場＞有效市場正確答案：C參考解析：本題考查的是市場規模的估計。潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務市場＞滲透市場。P112。(27.)某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05正確答案：C參考解析：本題考查的是償債備付率。1.計算出等額的年還本付息額：P=230×12000/10000×60%=165.6（萬元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（萬元）；2.計算出償債備付率=可用于還款的資金/應還本付息額=34/26.95=1.2616。P203。(28.)某房地產開發企業投資開發一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預計總開發成本為45000萬元，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為()元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94正確答案：B參考解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。P218。(29.)某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%正確答案：D參考解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。投資回報率=（稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益）/權益投資數額=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。(30.)銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36正確答案：A參考解析：本題考查的是復利計算。根據公式：P=A/i×[1-1/（1+i）^n]，第五年第11個月月末，尚未償還本金為P=7000/（6%/12）×[1-1/（1+6%/12）^5×12+1]=367242.71（元）。第五年最后一月應還利息I=367242.71×6%/12=1836.21（元）。(31.)“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.風險估計與評價的方法正確答案：C參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。P227。(32.)某居住項目規劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發成本為7500萬元，開發費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應繳納的土地增值稅為()萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00正確答案：A參考解析：本題考查的是土地增值稅的計算。P195。(33.)建筑規劃一般在1萬～3萬平方之間，服務人口在10萬～30萬人，年營業額在1億～5億元之間，該物業為()。A.市級購物中心B.地區購物中心C.居住區商場D.鄰里服務性商店正確答案：B參考解析：本題考查的是零售商業物業分析。P356。(34.)由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的()。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產抵押貸款。假按揭是操作風險，違約不還稱為信用風險。P311。(35.)下列關于房地產市場周期循環的表述中，錯誤的是()。A.在房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高C.房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產市場的自然周期。選項A錯誤，租金和空置率非同向變動，如自然周期的第二階段初期，租金增長率快速上漲，空置率繼續下降。多選題（共15題，共15分）(36.)影響房地產市場轉變的主要力量包括()。A.金融業的發展B.生產和工作方式的轉變C.人文環境的變化D.社會環境的變化E.政治制度的變遷正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是影響房地產市場轉變的力量。影響房地產市場轉變的主要力量包括：（1）金融業的發展；（2）信息、通訊技術水平的提高和交通條件的改善；（3）生產和工作方式的轉變；（4）人文環境的變化；（5）自然環境的變化；（6）政治制度的變遷。(37.)根據房地產開發的步驟，下列屬于房地產開發工作的有()。A.提出投資設想B.實施投資設想C.評價投資方案D.細化投資設想E.獲取土地使用權正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是房地產開發的一般程序。房地產開發的一般程序包括：提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、獲取土地使用權、合同談判與協議簽署、工程建設、竣工交用、物業資產管理。(38.)股票市場融資方式包括()。A.首次公開發行B.配發C.增發D.認股權證E.公司債券正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是股票市場融資。股票市場融資包括首次公開發行、配發、增發和認股權四種融資方式。(39.)按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是判斷競爭者的反應模式。當一些企業采取某些措施或行動后，（1）從容不迫型競爭者反應不強烈，行動遲緩，其原因可能是認為客戶忠實于自己的產品；也可能重視不夠，沒有發現對手的新措施；還可能是因缺乏資金無法作出適當的反應；（2）選擇型競爭者可能會在某些方面反應強烈，如對降價競銷總是強烈反擊，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會；（3）兇猛型競爭者對任何方面的進攻都迅速強烈地作出反應，一旦受到挑戰就會立即發起猛烈的全面反擊，對這樣的企業，同行都避免與它直接交鋒；（4）隨機型競爭者的反應模式難以捉摸，它們在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。(40.)國際上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是政府干預房地產市場的必要性。國際上形成了以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式，以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優惠措施，鼓勵非營利機構的建房方式，以及各國普遍采取的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式。(41.)常用的風險評價方法有()。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監測診斷技術D.蒙特卡洛模擬法E.調查和專家打分法正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。常用的風險評價方法有三個：調查和專家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。選項BC屬于風險辯識的方法。P230。(42.)開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。選項D租金收入屬于現金流入；選項E開發投資中沒有購買房產的成本。P148。(43.)按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為()投資。A.居住物業B.商業物業C.工業物業D.出租物業E.倉儲物業正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產投資概述。選項E倉儲物業不是單獨的一類，屬于工業物業投資的一種。P5。(44.)房地產開發的主要程序可分為()。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產開發的一般程序。選項E屬于前期工作階段，不是單獨的一個階段。P65。(45.)關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有()。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是資金時間價值的概念。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：（1）投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；（2）通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；（3）風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。(46.)下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有()。A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優D.凈現值標準差系數大的方案為優E.可以反映項目年度凈現值的離散程度正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B，凈現值標準差受凈現值期望值大小的影響，不能完全衡量風險高低，用標準差系數；選項D凈現值標準差反應離散程度，越離散風險越大。P233～234。(47.)在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷正確答案：A、E參考解析：本題考查的是償債備付率。可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。考前黑鉆押題，超壓卷，(48.)成本計劃可分解為()方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是成本控制。成本計劃可分解為材料設備成本計劃、施工機械成本計劃、人工費成本計劃、臨時工程成本計劃、管理費成本計劃(49.)關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有()。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金正確答案：A、C參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。選項B兩者之間可能大于也可能小于，在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金；選項D無特定關系；選項E在寫字樓市場比較理想的情況下，基礎租金一般低于市場租金。P351。(50.)下列符合商業銀行一般要求的償債備付率指標的有()A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是償債備付率。償債備付率對于一般商用房地產投資項目，商業銀行一般要求的償債備付率指標介于1.15～1.35之間。當指標小于1.15時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。判斷題（共15題，共15分）(51.)商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業投資行為。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產抵押貸款。商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業投資行為。(52.)由于每一個項目本身就是一個復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。由于每一個項目本身就是一個復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。(53.)房地產開發的階段劃分并不是一成不變的，實際的開發過程也很難沿直線一步一步向前進行。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產開發的一般程序。房地產開發的階段劃分并不是一成不變的，實際的開發過程也很難沿直線一步一步向前進行，(54.)某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的年實際利率為5.09％。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。實際利率=（1+名義利率/計息周期數）計息周期數-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。(55.)基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是財務凈現值。基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。(56.)某投資項目的預期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統性市場風險系數為1。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是投資組合理論。系統性市場風險系數為1，預期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同。(57.)開發項目或單項工程，其竣工驗收的依據是：經過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現行施工技術規程、施工驗收規范、質量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是竣工驗收。開發項目或單項工程，其竣工驗收的依據是：經過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現行施工技術規程、施工驗收規范、質量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。(58.)對置業投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果只能在處置（轉讓）物業時實現。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產投資經濟效果的表現形式。置業投資中，房地產投資的增值和股權增加效果，既可在處置（轉讓）物業時實現，也可在以針對物業的再融資行為中實現（如申請二次抵押貸款）。P176。(59.)我國土地交易的實質是土地使用權的交易。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產市場的內涵。土地公有制，土地所有權歸國家或農村集體經濟組織，不能交易，可以交易的只有使用權。土地交易實質是土地使用權的交易P39。(60.)如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當調高折現率。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當考慮（適當調低折現率估計）。P180。(61.)土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發。土地的稀缺性是房地產泡沫的基礎，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。P54。(62.)一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越深，研究成果對房地產投資者的實際意義越大。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產市場細分。一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對投資者的實際意義也就越小。P38。(63.)房地產價格是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的眾數價格表示。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產市場指標。房地產價格，是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數價格表示。P43。(64.)抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產抵押貸款。抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。(65.)在毛租情況下，業主要支付物業經營過程中的經營費用，并且要在所收取的租金中包括這些費用。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是寫字樓的租金。在毛租情況下，業主要支付物業經營過程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括這些費用。P353。問答題（共2題，共2分）(66.)某房地產開發項目的占地面積為8000m2，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務式公寓35000m2，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務用房在第五年開始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2·年，運營成本為租金收入的20%；服務用房的殘值為20萬元。假設：投入全部發生在年初，收入發生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項目的借款計劃和還款計劃。（2）該項目全部投資內部收益率。（3）該項目自有資