估價原理與方法-房地產估價師《估價原理與方法》押題密卷1單選題（共60題，共60分）(1.)下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（）A.原始價值高于賬面價（江南博哥）值B.投資價值高于市場價值C.謹慎價值低于市場價值D.快速變現價值低于市場價值正確答案：B參考解析：B項，評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關估價參數的取值不同。由于每個人都希望用最少的錢買到價值最大的東西，所以投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的價格，是其投資行為（如購買）能夠實現的基本條件。如果所有的投資者都作出相同的假設，也面臨相同的環境狀況，則投資價值與市場價值會相等，但這種情況在現實中很少出現。A項，資產的歷史成本又稱為原始價值，在歷史成本計量下，賬面價值是一項資產的歷史成本減去相關備抵項目后的余額，則原始價值高于賬面價值。C項，謹慎價值是在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。謹慎價值通常低于市場價值。D項，快速變現價值是估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值。快速變現價值一般低于市場價值。(2.)設立地役權通常會使（）。A.供役地的價值下降B.需役地的價值下降C.供役地與需役地的價值都下降D.供役地與需役地的價值都上升正確答案：A參考解析：地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。在地役權關系中，有需役地和供役地之分。因使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而供使用的土地為供役地。供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。同理，此時需役地的價值會上升。(3.)關于估價師聲明的說法，正確的是（）。A.估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明B.估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證C.未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名D.估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明正確答案：B參考解析：B項，估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾和保證。A項，不得將估價師聲明的內容與估價假設和限制條件的內容相混淆，或把估價師聲明變成估價師和估價機構的免責聲明。C項，非注冊房地產估價師和未參與估價的注冊房地產估價師不得在估價師聲明上簽名。D項，鑒證性估價因為要“獨立、客觀、公正”，所以估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結果。(4.)下列經分類后的房地產中，不屬于按實物形態分類的是()。A.未來狀況下的房地產B.已滅失的房地產C.部分產權的房地產D.以房地產為主的整體資產正確答案：C參考解析：按照房地產的實物形態，可以把房地產分為下列9類：①土地；②建筑物；③土地與建筑物的綜合體；④房地產的局部；⑤未來狀況下的房地產；⑥已滅失的房地產；⑦現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分；⑧以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產；⑨整體資產中的房地產。C項，部分產權的房地產，屬于按權益狀況劃分的種類。(5.)關于報酬率的說法，正確的是()。A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險B.累加法求取報酬率時，風險調整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現方式將房地產的預期收益轉換為價值的比率正確答案：D參考解析：A項，市場提取法是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益、收益期或持有期等數據，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。B項，風險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據估價對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險來確定。C項，安全利率和具有風險性房地產的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。(6.)基準地價修正法本質上是一種()。A.比較法B.收益法C.假設開發法D.成本法正確答案：A參考解析：基準地價修正法是在政府或其有關部門已公布基準地價的地區，利用有關調整系數對估價對象宗地所在位置的基準地價進行調整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。該方法本質上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法。(7.)運用標準價調整法估價時，計算各宗被估價房地產的價值或價格是利用有關調整系數，將()調整為各宗被估價房地產的價值或價格。A.所有被估價房地價值或價格B.同一組內的房地產價值或價格C.標準房地產價值或價格D.估價范圍內房地產價值或價格正確答案：C參考解析：運用標準價調整法估價，一般分為下列6個步驟：①確定估價范圍。②進行房地產分組。③設定標準房地產。④測算標準價。⑤確定有關調整系數。⑥計算各宗被估價房地產的價值或價格。其中，計算各宗被估價房地產的價值或價格是利用有關調整系數，將標準房地產價值或價格調整為各宗被估價房地產的價值或價格。(8.)對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是()。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間正確答案：B參考解析：建筑物的壽命可分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的經濟壽命是建筑物對房地產價值有貢獻的時間。對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產產生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續時間。(9.)某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是()元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77正確答案：C參考解析：土地單價＝（開發區用地取得總成本＋土地開發總成本＋總管理費用＋總銷售費用＋總投資利息）/（開發區用地總面積×開發完成后可轉讓土地面積的比率）。該地塊可轉讓土地的應計成本＝{300000000＋300000000×[（1＋7.2%）0.5－1]}/（1000×1000×65%）＝477.87（元/m2）。(10.)某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業，現可依法變更為商業用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變。現時該類工業用地50年期的建設用地使用權樓面地價為2000元/m2，工業用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業建設用地使用權土地單價為12000元/m2，商業用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為()萬元。A.4000B.4004C.4021D.4037正確答案：D參考解析：該類工業用地30年期使用權樓面地價為：該類商業用地30年期土地使用權土地單價為：故補地價（總價）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（萬元）。(11.)某建筑物的土建工程直接費為780元/m2（其中人工費為130元/m2），安裝工程直接費為450元/m2（其中人工費為50元/m2），裝飾裝修工程直接費為900元/m2（其中人工費為45元/m2），又知該地區土建工程綜合費率為直接費的15%，安裝工程綜合費率為人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為人工費的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費為()元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64正確答案：B參考解析：建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。依題意有：①土建工程費＝[780×（1＋15%）×（1＋3.5%）]＝928.40（元/m2）；②安裝工程費＝（450＋50×75%）×（1＋3.5%）＝504.56（元/m2）；③裝飾裝修工程費＝（900＋45×72%）×（1＋3.5%）＝965.03（元/m2）；④單位建筑安裝工程費＝928.40＋504.56＋965.03＝2397.99（元/m2）。(12.)某市區有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。A.比較法B.成本法C.假設開發法D.長期趨勢法正確答案：C參考解析：假設開發法在形式上是評估新開發建設的房地產（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值；而在假設開發法中，開發完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。凡是具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產，都適用假設開發法估價，如可供開發的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發用地），在建工程（或稱為房地產開發項目），可重新開發、更新改造或改變用途的房地產（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。這類房地產，統稱為“待開發房地產”。因此，評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用假設開發法進行評估。(13.)實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成()。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象正確答案：A參考解析：實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認知，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以反映的細節。另外，對于委托人等相關當事人涂改或偽造估價對象權屬證書、編造或虛構估價對象狀況、有意替換估價對象等情況的，只要通過認真的實地查勘，與被查勘房地產內的有關人員和四鄰進行交談，是可以發覺的。(14.)當房地產價格持續上升或持續下降且各期上升或下降的數額大致相同，宜選擇的估價方法是()。A.平均增減量法B.平均發展速度法C.移動平均法D.指數修勻法正確答案：A參考解析：A項，運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的，并且各期上升或下降的數額大致相同，否則就不宜采用這種方法。B項，運用平均發展速度法進行預測的條件是，當房地產價值或價格時間序列的逐期發展速度大致相同時。C項，在運用移動平均法時，一般按照房地產價值、價格變化的周期長度進行移動平均。D項，指數修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的方法。(15.)比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的()。A.完全相同的房地產B.相關的房地產交易C.類似房地產的交易D.房地產的交易正確答案：C參考解析：比較法估價需要在價值時點的近期有較多類似房地產的交易。房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易較少的地區，難以采用比較法估價。(16.)房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣正確答案：B參考解析：一種財產只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業估價。這是因為：①一種財產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法（如通過簡單比較）便可以得知，就不需要專業估價；②一種財產雖然具有獨一無二的特性，但如果其價值不夠大，委托專業機構估價的花費與財產本身的價值相比較高，甚至超過財產本身的價值，委托專業機構估價顯得不經濟，則一般也不需要專業估價。(17.)關于估價目的的說法，錯誤的是()。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途正確答案：C參考解析：A項，估價目的是估價委托人對估價報告的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。B項，委托人一般不會無緣無故花錢委托估價機構估價，肯定是為了某種需要才委托估價機構估價，因此任何估價項目都有估價目的。C項，一個估價項目應只有一個估價目的。如果委托人有多種估價目的，應分別作為不同的估價項目。D項，估價目的限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用與其不相符的用途。(18.)下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是()。A.了解某宗房地產的出租人權益價值B.了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值C.了解某地區地震后房地產價值的變化D.了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額正確答案：D參考解析：房地產估價是市場經濟不可或缺的重要組成部分。對房地產估價的需要包括以下幾個方面：①房地產轉讓和租賃的需要；②房地產抵押的需要；③房地產征收征用的需要；④房地產稅收的需要；⑤房地產司法拍賣的需要；⑥房地產分家析產的需要；⑦房地產損害賠償的需要；⑧房地產保險的需要；⑨國有土地有償使用的需要；⑩企業有關經濟行為的需要；?房地產行政管理的需要；?其他方面的需要。D項，城鎮土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。(19.)投資者評估的房地產的投資價值()該房地產的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠實現的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于正確答案：D參考解析：由于每個人都希望用最少的錢買到價值最大的東西，所以投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的價格，是其投資行為（如購買）能夠實現的基本條件。當房地產的投資價值大于該房地產的價格時，說明值得投資；反之，說明不值得投資。(20.)最能說明土地價格水平高低的價格是()。A.土地單價B.基準地價C.樓面地價D.標定地價正確答案：C參考解析：樓面地價簡稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格，即：樓面地價＝土地總價/總建筑面積。因為地塊上規定的容積率或允許建的總建筑面積有所不同，所以樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格水平的高低。(21.)中國大陸目前的土地使用權出讓中，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協議價格()。A.往往偏高B.與市場行情大致是相符合的C.隨情況不同而高低不同D.往往偏低正確答案：D參考解析：拍賣、招標、掛牌方式形成的價格盡管也會受非理性因素的影響，但相對于協議方式較能反映市場行情，協議方式形成的價格通常偏低。(22.)某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2。假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為()元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862正確答案：A參考解析：假設建筑面積為xm2，建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積，即x＝100＋x×10%，求得x＝111.11m2，則該房地產一次付清的價格＝[30×30%＋30×70%/（1＋6%）]×10000/111.11＝2593.04（元/m2）。(23.)估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是()。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區正確答案：D參考解析：可比實例選取是否合適，直接關系到比較法測算結果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合下列要求：①可比實例的交易方式應適合估價目的。②可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體包括：a．與估價對象的區位相近；b．與估價對象的用途相同；c．與估價對象的權利性質相同；d．與估價對象的檔次相當；e．與估價對象的規模相當；f．與估價對象的建筑結構相同。③可比實例的成交日期應接近價值時點。④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。A項，不符合成交日期應接近價值時點的要求；B項，不符合與估價對象區位相近的要求；C項，交易實例的建筑面積是估價對象的8.33倍，不符合與估價對象的規模相當的要求；D項，符合可比實例選取的質量要求，可以選為可比實例。(24.)一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的()。A.20%B.30%C.60%D.80%正確答案：C參考解析：商業用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。(25.)需求規律是指需求量與價格()的關系。A.正相關B.負相關C.零相關D.無法確定正確答案：B參考解析：一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關系一般也如此。由于需求量與價格負相關的這種關系很普遍，所以被稱為需求規律。(26.)房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給______，使其現期供給______。()A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少正確答案：C參考解析：如果房地產開發企業和擁有者對未來的房地產市場看好，如預期房地產價格未來會上漲，則房地產開發企業會增加房地產開發量，從而會使未來的房地產供給增加，同時房地產開發企業和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產的當前供給；如果房地產開發企業和擁有者對未來的房地產市場不看好，則結果會相反。(27.)設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的()的款額后，抵押權人方可優先受償。A.稅金B.拍賣費用C.土地使用權出讓金D.土地使用成本正確答案：C參考解析：《城市房地產管理法》第五十一條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。(28.)價值時點為過去，估價對象狀況為現在，其房地產市場狀況應為()。A.過去B.現在C.未來D.難以判斷正確答案：A參考解析：不同估價目的的房地產估價，其估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場狀況的關系見表4-3。表4-3價值時點、估價對象狀況和房地產市場狀況的關系不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。本題價值時點為過去，則房地產市場狀況應為過去，正確答案為A選項。(29.)房地產權利人不應在其房地產內隨意棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于()的限制。A.房地產地役權B.房地產權利及其行使租賃權C.房地產使用管制D.相鄰關系正確答案：D參考解析：相鄰關系要求房地產權利人在自己的房地產內從事工業、農業、商業等活動及行使其他權利時，不得損害相鄰房地產和相鄰權利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照；②不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設管道以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產的安全。(30.)下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中位置因素的是()。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件正確答案：D參考解析：房地產的區位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯系的社會經濟位置，是與該特定位置相聯系的自然因素和人文因素的總和。房地產區位因素是一個綜合性因素，包括：①位置，即房地產所處的方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等；②交通，即房地產周圍的道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費情況等；③外部配套設施，即房地產周邊是否有教育質量高的中小學、醫療水平高的醫院以及有購物中心、休閑娛樂場所等配套設施；④周圍環境，即房地產周圍的大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境、衛生環境和人文環境等。(31.)相似的房地產之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產之間具有()。A.異質性B.排他性C.替代性D.互補性正確答案：C參考解析：根據替代原則，在現實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過低的價格。這種相似的房地產之間價格相互牽掣的結果，使它們的價格相互接近。(32.)路線價法本質上是一種()。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法正確答案：C參考解析：路線價法本質上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理。(33.)如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用()來進行測算趨勢值。A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.移動平均法正確答案：B參考解析：長期趨勢法主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發展速度法、移動平均法和指數修勻法。在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發展速度法測算；如果是各期上升的數額大致接近，宜選用平均增減量法計算；當房地產價值或價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用簡便的平均增減量法進行預測。(34.)從本質上講，價值時點是由()決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象正確答案：C參考解析：價值時點從本質上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。在實際估價中，價值時點應是估價師根據估價目的并經委托人認可后確定的。(35.)在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為()。A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格正確答案：B參考解析：多元回歸分析法是對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，在每組內把房地產價值或價格作為因變量，把影響房地產價值或價格的若干因素作為自變量，設定多元回歸模型，搜集大量房地產成交價格及其影響因素數據，經過試算優化和分析檢驗，確定多元回歸模型，利用該模型計算出各宗被估價房地產價值或價格的方法。(36.)市場狀況調整實質上是()對房地產價格影響的調整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產市場狀況D.可比實例房地產狀況正確答案：C參考解析：可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產市場狀況下形成的。需要評估的估價對象價值是在價值時點的價值，應是在價值時點的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產市場狀況有可能發生變化。因此應將可比實例在其成交日期的價格調整至價值時點的價格，即市場狀況調整實質上是房地產市場狀況對房地產價格影響的調整。(37.)在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是()的房地產狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進行房地產狀況修正時D.成交價格所反映正確答案：D參考解析：在進行房地產狀況比較、調整之前，要搞清楚可比實例狀況和估價對象狀況應是何時的狀況?？杀葘嵗隣顩r應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。因為在價值時點，可比實例狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。(38.)從賣方的角度來看，成本法的理論依據是()。A.銷售價格決定論B.市場供給價值論C.生產費用價值論D.替代原理正確答案：C參考解析：成本法的理論依據是生產費用價值論，商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。從賣方的角度來看，房地產價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發該房地產已花費的代價。(39.)每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的()倍。A.10B.12C.13D.15正確答案：D參考解析：每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規定。(40.)某宗土地50年使用權的價格為1000萬元，現探測其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價值為500萬元。若土地報酬率為7%，則該宗土地30年使用權的價格為()。A.899B.1000C.1349D.1500正確答案：A參考解析：土地使用權不包括地下資源占有權。以Kn代表收益期為有限年公式中的1－1/（1＋Y）n。因此該宗土地30年使用權的價格為：(41.)如果一組數字中含有異常的或極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用()較合適。A.平均數B.中位數C.眾數D.最高或最低值法正確答案：B參考解析：如果一組數值中含有極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果。這種情況下采用中位數較合適；也可去掉一個最大和最小的數值，將余下的數值進行簡單算術平均。(42.)某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重新購建成本為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為()萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17正確答案：C參考解析：由題意，每年的折舊額＝建筑物重新構建價格×（1－殘值率）÷建筑物的預期經濟壽命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（萬元/年），建筑物折舊總額＝每年折舊額×有效年齡＝5.6583×15＝84.88（萬元）。(43.)下列關于地租的表述中，錯誤的是()。A.農產品的市場總價格是土地上生產的產品數量與每個產品市場價格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息C.生產成本是以社會平均水平或一般水平計算的D.經營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的正確答案：B參考解析：地租的計算公式：地租＝農產品市場價格－農產品銷售稅費－農產品生產成本－農產品運輸成本－土地上投入資本的利息－農業經營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。(44.)某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完成后的價值同時采用了比較法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了()。A.假設開發法和基準地價修正法兩種方法B.假設開發法和成本法兩種方法C.假設開發法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設開發法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法正確答案：B參考解析：對同一估價對象選用了兩種以上估價方法估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。所以，該估價報告實質上采用了假設開發法和成本法兩種方法求取寫字樓在建工程的價值。(45.)關于明確估價目的的說法，正確的是()。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據估價師的經驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定正確答案：C參考解析：估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。但在實際中，估價師不應指望委托人提出估價目的，特別是提出符合估價要求的具體、準確的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述它。因此，估價目的應是估價師根據委托人的估價需要，將其表述出來，然后請委托人認可。價值時點從本質上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。(46.)關于假設開發法估價中調查房地產開發用地狀況的說法，錯誤的是()。A.弄清規劃條件主要是為了選取最佳開發利用方式B.弄清土地權益狀況主要是為了預測開發完成后的房地產市場價格、租金等C.弄清土地區位主要是為了確定房地產已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續開發的必要支出正確答案：C參考解析：C項，弄清土地的區位狀況，包括三個層次：①土地所在城市的性質；②土地所在城市內的區域的性質；③具體的區位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。AB兩項，搞清楚土地的權益狀況，包括搞清楚規劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權利（如土地權利類型、使用期限、能否續期，以及對該房地產開發項目及建成后的房地產轉讓、租賃、價格等的有關規定等）。搞清楚規劃條件主要是為選擇最佳的開發利用方式、確定未來開發完成后的房地產狀況服務，搞清楚將擁有的土地權利主要是為預測開發完成后的房地產市場價格、租金等服務。D項，搞清楚土地的實物狀況。包括面積、形狀、地形、地勢、地質、開發程度等。搞清楚這些，主要是為測算后續開發的必要支出服務。(47.)下列估價工作中，宜首先進行的是()。A.制訂估價作業方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結果D.撰寫估價報告正確答案：A參考解析：估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。房地產估價的基本程序是：①受理估價委托；②確定估價基本事項；③制定估價作業方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。(48.)下列不屬于估價委托人的義務的是()。A.根據自己的需要提出估價結果B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料C.協助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責正確答案：A參考解析：估價委托人（簡稱委托人、客戶），是指委托房地產估價機構為其提供估價服務的單位或個人。不論估價報告是給誰使用，根據《資產評估法》，委托人都應向估價機構和估價師提供估價所需的估價對象權屬證明、財務會計信息和其他資料，并對其提供的資料的合法性、真實性和完整性負責，有義務協助估價師對估價對象進行實地查勘及搜集估價所需資料，不得要求出具虛假估價報告或其他非法干預估價行為和估價結果。(49.)下列房地產中，變現能力相對較強的是()。A.用途專業的房地產B.價值較大的房地產C.獨立使用的房地產D.不可分割的房地產正確答案：C參考解析：影響某宗房地產變現能力的因素主要有：①該房地產的通用性；②該房地產的獨立使用性；③該房地產的價值大小；④該房地產的可分割轉讓性；⑤該房地產的開發程度；⑥該房地產的區位；⑦該類房地產的市場狀況。A項，用途專業化的房地產，通用性差，變現能力弱。B項，由于受支付能力的限制，價值越大的房地產，通常越不容易找到買者，變現能力會越弱。C項，通常情況下，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現能力會越弱，而獨立使用的房地產獨立性較強，其變現能力較強。D項，由于價值越大的房地產變現能力越弱，所以容易分割轉讓的房地產，變現能力較強；不可分割的房地產變現能力較弱。(50.)運用假設開發法評估時，開發完成后的價值不適用()求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法正確答案：B參考解析：運用假設開發法估價，開發完成后的價值不能采用成本法測算，否則表面上是采用假設開發法估價，實質上是采用成本法估價。有人據此認為同一估價對象不能同時采用成本法和假設開發法估價。但這種觀點是不正確的。許多待開發房地產，如住宅、寫字樓、商場、賓館等在建工程，不僅可以而且應同時采用成本法和假設開發法估價，只是在運用假設開發法估價時，開發完成后的價值不能采用成本法測算。(51.)《物權法》規定，()可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。所以也可稱其為空間利用權或空間權。A.宅基地使用權B.土地承包經營權C.建設用地使用權D.土地租賃權正確答案：C參考解析：建設用地使用權實質上是利用土地空間的權利，可稱為空間利用權或空間權?！段餀喾ā返谝话偃鶙l規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立?！币虼?，一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉讓等。(52.)明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及()。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內容正確答案：C參考解析：在分析、測算和判斷特定價值或價格之前，必須弄清特定目的、特定房地產、特定時間和特定價值或價格，即要弄清估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。這四者通常稱為估價基本事項，把弄清它們稱為確定估價基本事項。(53.)運用路線價法估價的步驟一般分為()。A.劃分路線價區段—設定標準深度—調查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格B.劃分路線價區段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—調查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格C.調查評估路線價—劃分路線價區段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格D.選取標準臨街宗地—劃分路線價區段—設定標準深度—調查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格正確答案：B參考解析：運用路線價法估價一般分為六個步驟：①劃分路線價區段；②設定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調查評估路線價；⑤編制價格修正率表；⑥計算臨街土地的價值或價格。(54.)某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現值為()。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2正確答案：B參考解析：該房地產中建筑物的現值計算為：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即該房地產中建筑物的實際價值為1200元/m2，比其重建價格1600元/m2低400元/m2。(55.)建筑物折舊的求取方法中，()是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法正確答案：A參考解析：求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。其中，年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。(56.)甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是()萬元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150正確答案：C參考解析：賣方要價也稱為供給價格，是站在賣方的角度，指賣方出售房地產時愿意接受的價格。買方出價也稱為需求價格，是站在買方的角度，指買方購買房地產時愿意支付的價格。賣方要價和買方出價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產交易中，賣方最低要價、買方最高出價和買賣雙方成交價三者的高低關系為：買方最高出價≥買賣雙方成交價≥賣方最低要價。本題中，買方最高出價＝150－50＝100（萬元）；賣方最低要價＝50（萬元）。則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是：50～100萬元。(57.)房地產開發利潤率由大到小的順序是()。A.直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率B.直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率C.銷售利潤率、成本利潤率、投資利潤率、直接成本利潤率D.成本利潤率、直接成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率正確答案：A參考解析：銷售利潤率的分母是所有房地產價格構成項目，成本利潤率的分母不包含銷售稅費和開發利潤，投資利潤率的分母不包含投資利息、銷售稅費和開發利潤，直接成本利潤率的分母不包含管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。因此，利潤率由大到小依次為直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率。從理論上講，同一個房地產開發項目的開發利潤，無論是采用哪種利潤率和與之相應的計算基數來估算，所得出的結果都是相同的。(58.)關于假設開發法估價中開發經營期、建設期、經營期等之間關系的說法，錯誤的是()。A.開發經營期可分為建設期和經營期B.建設期的起點與開發經營期的起點相同C.經營期可具體分為銷售期和運營期D.建設期和經營期不會重疊正確答案：D參考解析：D項，經營期可具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租和營業兩種情況）。銷售期是自開始銷售未來開發完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊。(59.)某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運用“四三二一法則”計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8正確答案：C參考解析：“四三二一法則”是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%和10%。本題中，設標準臨街宗地的臨街深度為100m，寬度為15m，總價為x萬元，由40÷2＝x×（40%＋30%），得x＝28.57（萬元）。由于乙地塊的深度超過100m，則以“九八七六法則”來補充，即超過100m的第一、二、三、四個25m等份的價值，分別為臨街深度100m的土地價值的9%、8%、7%和6%。由此可得：乙地塊的總價＝28.57＋28.57×（9%＋8%）＝33.4（萬元）。(60.)在通常情況下，采用()方式出讓的地價最低。A.招標B.拍賣C.掛牌D.協議正確答案：D參考解析：按照出讓方式的不同，可將建設用地使用權出讓的成交價分為協議成交價、招標成交價、拍賣成交價和掛牌成交價，它們分別是指采取協議方式、招標方式、拍賣方式、掛牌方式出讓的成交價。協議出讓方式由于是政府對公益性、需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，所以一般會降低地價。招標出讓方式由于通常不僅考慮投標價格，還考慮投標人的財務實力、資質等級、經營業績、開發經營方案（包括項目定位、開發經營理念、開發進度等）以及綜合印象等，不一定是投標價格最高者中標，所以對地價有一定的抑制作用，但主要以投標價格高者確定中標人的招標出讓方式有抬高地價的作用。拍賣和掛牌出讓方式由于完全是“價高者得”，所以最能抬高地價，甚至時常出現“地王”。因此，在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協議方式出讓的地價最低。多選題（共40題，共40分）(61.)對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有()。A.房地產抵押估價B.房地產司法拍賣估價C.房屋征收補償估價D.房地產轉讓估價E.房地產火災險投保估價正確答案：A、B、D、E參考解析：A項，房地產抵押估價評估的是出租人權益價值；B項，房地產司法拍賣估價時，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物資，不因拍賣而消失；C項，房屋征收補償估價評估的是設定權益下的價值，不考慮租約；D項，房地產轉讓估價評的是出租人權益價值；E項，房地產火災險投保估價評的也是出租人權益價值，是法定權益狀況下價值而不是設定權益下的價值。(62.)運用標準價調整法估價一般包括()等步驟。A.確定估價范圍B.設定標準房地產C.確定多元回歸模型D.測算標準價E.確定有關調整系數正確答案：A、B、D、E參考解析：運用標準價調整法估價，一般分為下列6個步驟：①確定估價范圍；②進行房地產分組；③設定標準房地產；④測算標準價；⑤確定有關調整系數；⑥計算各宗被估價房地產的價值或價格。(63.)對房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告所要承擔的法律責任，下列說法中正確的有()。A.由發證機關對房地產估價機構給予警告，并處10萬元以上20萬元以下罰款B.對房地產估價師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案C.情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書D.造成損失的，依法承擔賠償責任E.構成犯罪的，依法追究刑事責任正確答案：B、C、D、E參考解析：《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條規定，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。(64.)以下房地產中按權益狀況分類的有()。A.臨時用地B.商業房地產C.自用房地產D.抵押房地產E.地役權正確答案：A、D、E參考解析：按照房地產的權益狀況，可以把房地產分為：①“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產；②“干凈”的房屋所有權和劃撥建設用地使用權的房地產；③“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產；④共有的房地產；⑤部分產權或有限產權的房地產，典型的是以房改標準價購買的公有住房；⑥有租約限制的房地產；⑦設立了地役權的房地產，即該房地產為他人提供了有限的使用權；⑧設立了抵押權的房地產，即已抵押的房地產，通常稱為抵押房地產；⑨有拖欠建設工程價款的房地產；⑩已依法公告列入征收、征用范圍的房地產；?被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制的房地產；?手續不齊全的房地產；?房屋所有權、建設用地使用權不明確或歸屬有爭議的房地產；?臨時用地或臨時建筑的房地產；?違法占地或違法建筑的房地產；?房地產的租賃權，即承租人權益，如承租的公有住宅；?地役權；?房地產的抵押權；?房地產的空間利用權；?房地產中的無形資產。B項是按用途進行的分類；C項是按經營使用方式劃分的種類。(65.)下列說法正確的是()。A.就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的交換價值B.就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的使用價值C.就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值D.就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的投資價值E.市場價值等于投資價值正確答案：A、C參考解析：就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價是評估房地產的交換價值。但在房地產估價中首先應對有關房地產使用價值的房屋質量、性能、完損狀況等進行“鑒定”，因為它們影響著房地產交換價值的大小。就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價通常是評估房地產的市場價值。(66.)影響房地產價格的金融政策中的房地產信貸政策，其內容包括()等。A.放松或收緊房地產貸款B.上調或下調金融機構同業拆借利率C.提高或降低最低購房最低首付款比例D.提高或降低房地產貸款成數上限E.延長或縮短購房最長貸款期限正確答案：A、C、D、E參考解析：房地產信貸政策包括：①增加或縮小房地產信貸規模；②放松或收緊房地產貸款；③調整房地產信貸投向；④提高或降低購房最低首付款比例；⑤上調或下調貸款利率；⑥提高或降低房地產抵押率上限；⑦延長或縮短最長貸款期限等。(67.)下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有()。A.當前該類房地產價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區的高速公路收費被取消D.人們預期該項房地產價格未來會上漲E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢正確答案：C、D、E參考解析：某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。A項，一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就會減少，當前該類房地產價格水平較高會降低郊區商品住宅當前需求；B項，消費者收入增加不一定會增加對商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。(68.)在實際估價中，下列關于待開發房地產狀況和未來開發完成后的房地產狀況的說法中，正確的有()。A.可供開發的土地可分為生地、毛地、熟地三類B.對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類C.待開發房地產狀況分為可供開發的土地和在建工程兩類D.未來開發完成后的房地產狀況，對生地和毛地的估價對象來說，只有新房一類E.新房可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類正確答案：A、B、E參考解析：AC兩項，在實際估價中，待開發房地產狀況和未來開發完成后的房地產狀況是多種多樣的。待開發房地產狀況可分為可供開發的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。BD兩項，未來開發完成后的房地產狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。E項，新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。(69.)長期趨勢法主要包括()。A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.理論分析法D.平均發展速度法E.移動平均法和指數修勻法正確答案：A、B、D、E參考解析：長期趨勢法主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發展速度法、移動平均法和指數修勻法。(70.)房地產估價的基本程序包括()。A.受理估價委托B.篩選估價機構C.確定估價基本事項D.實地查勘估價對象E.確定估價結果正確答案：A、C、D、E參考解析：房地產估價程序簡稱估價程序，是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。房地產估價的基本程序是：①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。(71.)不論估價報告提供給誰使用，委托人都應對向估價機構提供的資料的()負責。A.合法性B.真實性C.準確性D.排他性E.完整性正確答案：A、B、C、E參考解析：估價過程中雙方的權利和義務，如估價師和估價機構應對估價活動中知悉的委托人的商業秘密和個人隱私予以保密；委托人應保證所提供的資料是真實、完整、合法及準確的，沒有隱匿或虛報的情況，應協助估價師對其提供的資料進行核查驗證，協助收集估價所需資料，并協助對估價對象進行實地查勘。(72.)不能獨立使用、處分的房地產，如()不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳池正確答案：B、C、D參考解析：《物權法》《擔保法》《文物保護法》《城市房地產管理法》等法律、法規規定不得抵押的房地產，就不應作為抵押估價目的的估價對象。此外，不能獨立使用、處分的房地產，如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。(73.)進行房地產狀況調整的方法有()。A.直接比較調整B.間接比較調整C.環比指數法D.定基指數法E.指數修勻法正確答案：A、B參考解析：房地產狀況調整的方法有：①直接比較法、間接比較法；②總價調整、單價調整；③金額調整、百分比調整；④加法調整、乘法調整。(74.)以下屬于非正常交易的情況有()。A.相鄰房地產的合并交易B.建設用地使用權出讓拍賣C.被迫購買的交易D.房地產涉案拍賣E.賣方負擔補交土地使用權出讓金正確答案：A、C、D參考解析：由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，以及房地產市場是一個不完全市場，房地產成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格。交易中的特殊因素多樣復雜，歸納起來主要有下列幾方面：①利害關系人之間的交易。②對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫購買的交易。包括急于出售或急于購買的交易，如因還債、出國等而急于出售房地產；被強迫出售、被強迫購買的交易，如司法拍賣。被迫出售的成交價格通常偏低，被迫購買的成交價格通常偏高。④人為哄抬價格的交易。⑤對交易對象有特殊偏好的交易。⑥相鄰房地產合并的交易。⑦受迷信影響的交易。(75.)某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有()。A.利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B.利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C.開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日D.建設期為2009年10月18日至2011年10月18日E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日正確答案：A、D、E參考解析：AB兩項，利用假設開發法計算現金流量折現法，要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到估價時點上），然后再相加減。因此，測算該宗土地價格的估價時點為2009年10月18日。C項，開發經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發房地產）的日期（即估價時點），終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為建設期和經營期。因此，該房地產的開發經營期為2009年10月18日至2012年4月18日。D項，建設期的起點與開發經營期的起點相同，終點是未來開發完成后的房地產竣工之日。因此，該房地產的建設期為2009年10月18日至2011年10月18日。E項，銷售期是自開始銷售未來開發完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊。因此，該房地產的銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日。開發經營期、建設期、經營期之間的關系如圖8-3所示。圖8-3開發經營期及其構成(76.)關于重新購建價格的說法，正確的有()。A.重新購建價格是指重新開發全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格正確答案：C、D參考解析：A項，重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤；B項，重新購建價格是估價時點的重新購建價格；C項，重新購建價格是客觀的重新購建價格，即重新取得的必要支出或重新開發的必要支出及應得利潤，不是個別單位或個人的實際支出和實際利潤，而是必須付出的成本、費用、稅金和應當獲得的利潤，并且為相似的房地產開發活動的平均水平，即為客觀成本而非實際成本；DE兩項，建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況的土地的重新購建價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價和增價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。(77.)某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有()。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發利潤為64.20萬元正確答案：A、C參考解析：A項，由于類似工業用地的重新購建價格為200萬元（50年建設用地使用權），估價對象剩余土地使用權年限為45年，則估價對象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6%）－45]/[（1－（1＋6%）－50]＝196（萬元）。B項，應計算利息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）。CD兩項，土地取得成本之外其他計息項目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13%）1.5/2－1]＝15.29（萬元）。E項，投資利潤率＝開發利潤/（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用），開發利潤＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。(78.)對部分或全部超出了自己專業勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有()。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業幫助正確答案：A、E參考解析：房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業勝任能力和本機構業務范圍的估價業務，對于部分超出自己專業勝任能力的工作，應聘請具有相應專業勝任能力的專業人員或專業機構提供幫助。(79.)評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于()。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構資料庫中可用資料情況E.當地房地產市場狀況正確答案：A、E參考解析：房地產估價應根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，選用科學的估價方法。(80.)下列屬于一般損壞房的特點的是()。A.部分構件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底D.設備、管道不夠通暢E.隨時有可能倒塌正確答案：A、B、D參考解析：一般損壞房是指結構一般性的損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備、管道不夠暢通，水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的。(81.)下列房地產狀況的描述中，屬于房地產權益狀況描述的有()。A.住宅已設定抵押權B.地塊的規劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀正確答案：A、B、C、D參考解析：①房地產權益狀況的描述一般先分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。土地權益狀況的描述主要說明下列方面：a．土地所有權狀況；b．土地使用權狀況；c．土地使用管制情況；d．土地利用現狀；e．出租或占用情況；f．他項權利設立情況；g．其他特殊情況。②建筑物權益狀況的描述主要說明下列方面：a．房屋所有權狀況；b．出租或占用情況；c．他項權利設立情況；d．其他特殊情況；e．其他。A項屬于他項權利設立情況的內容；B項屬于土地使用管制情況的內容；C項屬于出租或占用情況的內容；D項屬于其他特殊情況；E項屬于房地產區位狀況的描述內容。(82.)比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的()。A.區位相近B.權利性質相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同正確答案：A、B、D參考解析：可比實例房地產應是估價對象的類似房地產，具體應滿足下列要求：①與估價對象的區位相近；②與估價對象的用途相同；③與估價對象的權利性質相同；④與估價對象的檔次相當；⑤與估價對象的規模相當；⑥與估價對象的建筑結構相同。(83.)下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有()。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變為商務辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數額D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金正確答案：D、E參考解析：AB兩項，《城市房地產抵押管理辦法》第八條規定，下列房地產不得設定抵押：①權屬有爭議的房地產；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產；⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；⑥依法不得抵押的其他房地產。C項，評估再次抵押的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數額。(84.)房地產租賃包括()。A.土地使用權出租B.房屋租賃C.土地租賃D.互換E.用房地產作價出資正確答案：A、B、C參考解析：房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人（國家）、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。(85.)收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有()。A.電梯折舊費B.租賃保證金利息C.房地產稅D.企業（個人）所得稅E.房屋保險費正確答案：B、D參考解析：CE兩項，運營費用是指維持房地產正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。A項，電梯折舊費屬于短壽命項目的折舊費，可以算在運營費用中。B項。租賃保證金利息通常計入有效毛收入。D項，企業（個人）所得稅不計入運營費用。(86.)房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業務，還經常從事()。A.房地產價值分配業務B.房地產價值減損評估業務C.房地產價值提升評估業務D.房地產代售業務E.房地產咨詢業務正確答案：A、B、C、E參考解析：房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業務，還經常從事下列房地產價值評估相關業務和房地產咨詢業務：①房地產價格和價值分配業務；②房地產價值減損評估業務；③房地產價值提升評估業務；④相關經濟損失評估業務；⑤房地產咨詢業務。(87.)關于基本估價方法，美國體系分為()等。A.市場比較法B.投資法C.剩余法D.成本法E.收益法正確答案：A、D、E參考解析：關于基本估價方法，美國體系分為成本法（costapproach）、市場比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）、收益法（incomeapproach）三種；英國為比較法（comparisonmethod，comparativemethod）、投資法（investmentmethod）、剩余法（residualmethod）、利潤法（profitsmethod）、承包商法（contractorsmethod）五種。(88.)關于長期趨勢法用途的說法，正確的有()。A.可用于假設開發法中預測開發完成后的房地產價值B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏正確答案：A、B、E參考解析：長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的未來價值和價格，如用于假設開發法中預測開發完成后的價值，此外還有以下作用：①用于收益法中預測未來的租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益等；②用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整；③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價值、價格的發展趨勢或潛力；④用來填補某些房地產歷史價值、價格資料的缺乏。C項可用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整。(89.)下列()等的限制屬于房地產權益中受房地產權利以外因素限制的情況。A.地役權B.租賃權C.土地用途D.建筑高度E.相鄰關系正確答案：C、D、E參考解析：房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產實物上的權利義務。一宗房地產的權益包括：①擁有的房地產權利。②該房地產權利受其他房地產權利的限制情況。③該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況。④額外的利益或好處。⑤相關債務。其中，房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況包括：房地產使用管制（如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。(90.)在現實房地產經濟活動中，每個房地產擁有者都試圖充分發揮其房地產的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經濟利益。這一估價原則也是房地產利用()的結果。A.競爭B.優選C.經濟D.技術E.比較正確答案：A、B參考解析：除現狀價值評估外，房地產估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因為在現實的房地產利用中，