防水工程滲漏案例分析及控制措施保定區域公司工程管理部2016-10-15編制：保定區域公司

工程管理部

目的

為加強集團開發項目的質量管理，切實提升工程質量，減少客戶投訴，通過工程巡檢所檢查到的有關地下室、屋面、衛生間、外墻、門窗等部位的滲漏問題，針對保定區域滲漏所引發的整改問題進行深入分析，并結合相關案例制定控制措施。滲漏風險：房屋滲漏是建筑工程中的主要質量通病之一，房屋的滲漏會影響人們的正常生產和生活，給人們造成財產損失和精神負擔。根據我們現場檢查的總結，防滲漏節點處理不當和施工過程質量控制不到位是造成房屋滲漏諸因素中最主要的因素，其中尤以節點處理措施為甚。以往房屋防水的重點僅僅放在地下室、屋面、廚房、廁所等易產生積水的部位，但我們認為，隨著國民經濟的發展，建筑業發展迅速，高層建筑物成為發展趨勢，建筑物的外墻亦應是房屋防水的重點，因為外墻滲水不但會影響房屋的使用功能，還嚴重影響建筑物的外觀，同時維修上及其困難，但在實際的現場施工中，往往會因為外墻不易積水從而忽視了外墻細部的節點施工，給日后的外墻滲漏埋下了隱患。房屋滲漏給開發商造成的影響1、房屋滲漏會給開發商造成不良的負面影響，損害企業品牌形象。

2、房屋滲漏給開發商帶來了不可估量的經濟損失，如維修費用、裝飾費用，并有可能導致直接的經濟賠償，給業主生活、工作均帶來很大程度的不便。

3、房屋滲漏現象一旦產生，不易處理，如果不從節點上進行根治，可能導致重復產生滲漏現象。誰都不想見到的結果剖析問題、分析原因滲漏風險案例分析滲漏風險主要產生在以下幾個方面：1、地下室頂板開裂滲漏現象；2、地下室外墻開裂滲漏現象；3、屋面滲漏現象；4、外墻體滲漏現象；5、衛生間、廚房滲漏現象；6、門窗滲漏現象.

案例1地下室頂板及框架梁出現大面積滲漏，其中，結構板滲漏點為線狀布置，框架梁為點狀布置。案例2：車庫頂板龜裂滲漏案例3地下車庫頂板后澆帶及施工縫滲漏案例4地下車庫側墻電纜及管道入戶封堵不到位產生滲漏案例5地下車庫與主樓連通入口銜接部位滲漏墻體和頂板施工縫及后澆帶部位做止水鋼板節點圖地下車庫頂板雨水收水排水措施案例1：

地下室外墻防水基層未做打磨處理，冷底子油刷涂不均勻，直接影響防水材料與結構之間的結合質量。案例2：

卷材施工未進行錯縫搭接，卷材與結構之間的結合力較差，且出現大面積的卷材空鼓下墜；案例3：1.結構根部未做圓角處理；2.未施工防水附加層；3.防水高度不足；4.未做收邊收口處；5.拼縫壓邊力度偏小.案例4：已完成施工的未做成品保護，破損部位未及時修補。案例5：防水卷材空鼓、開粘、無附加層且未做翻邊壓條固定。地下室外墻防水控制措施：3、防水附加層

防水附加施工前，應對外墻基層打磨平整，對缺陷修補完成，螺桿凹槽已處理平整。在外墻施工縫、后澆帶、底板與外墻轉接處、螺桿等位置按要求施工防水附加層。

4、防水層4.1防水附加層驗收合格后，根據圖紙要求選用防水卷材，一般為4mm厚卷材。4.2滿涂冷底子油，冷底子油徹底干燥后方可進行防水鋪貼；4.3對于陰陽角、后澆帶的部位鋪貼防水附加層（與防水材料同等質量）；4.4對于防水卷材粘貼時必須粘貼牢固，不得產生空鼓或粘貼不牢固；對于產生空鼓等質量缺陷的部位，切除已空鼓、脫落、破損的防水層，且修補材料必須選用新卷材；4.5對于SBS改性瀝青卷材必須選用-25度的聚酯胎防水材料，熱熔施工時，對噴燈烘烤溫度、烘烤時間進行控制好，應達到烘烤瀝青融化似流非流程度（烘烤卷材的同時烘烤基層），并及時粘貼，讓瀝青油與基層充分粘貼在一起；4.6俗話說：防水施工是三分材料，七分工；可見施工是非常重要的，項目部在防水施工時做好監督管理工作，對于防水施工作為關鍵工序進行監控；4.7面層防水層必須錯縫搭接，搭接長度必須滿足規范要求，嚴禁齊縫搭接；4.8防水收口采用壓條固定，鋪貼完畢后必須進行成品覆蓋并加設警示標識。地下室外墻防水控制措施：5、防水保護層

施工30厚聚苯板防水保護層。

當地下室水位較高，同時驗收允許時，可采用砌120厚的非粘土磚墻做防水保護層。

6、室外回填土

回填土時應注意保護好防水保護層，不得對防水保護層造成損壞。

回填土土質必須符合回填需要，不得將建筑垃圾作為回填土使用。

回填土必須按規定分層夯壓密實，密實度≥93％。進行管道二次開挖時對防水產生破壞后，要及時通知防水施工單位進行防水修補，不隱藏破壞防水部位做到及時修補。質量控制點：1、模板緊固使用一次性止水螺桿2、施工縫、后澆帶處設置止水鋼板3、混凝土缺陷、螺桿端部處理4、防水附加層、防水層厚度、范圍控制5、防水保護層及時設置6、回填土分層夯實、二次開挖控制外墻螺栓眼處理做法地下室底板、外墻防水控制措施：地下室底板、外墻防水控制措施：（三）屋面滲漏原因分析：1.選用的防水材料質量不合格；2.屋面防水基層清理不徹底，存在渣土、溝槽等；3.結合層與防水材料間未能有效粘貼；4.保溫層（找坡層）內含水量過高且屋面未做排氣孔，或排氣管排氣不暢；5.防水保護層厚度不足，不能起到有效保護；6.立面翻邊收口位置未做有效收邊加固；7.材料集中堆放或其他施工作業等均會造成防水層的空鼓、開裂，進而導致滲漏。案例1：

樓梯間屋面防水施工前，受降雨影響所造成的頂棚滲漏。案例2：防水收口高度不足，凹槽留設位置偏低；未做根部處理.案例3：屋面未按規范要求設置排氣管；結構內部、找坡層、找平層內的水分不能及時有效排除，易造成防水層起鼓，封邊脫落等問題。案例4：屋面欄板（女兒墻）立面未施工冷底子油結合層，且防水卷材未施工附加層；卷材與結構之間未能有效粘貼，且未做收邊固定。案例5：出屋面結構砌體墻根部滲漏.處理措施：墻體根部附加防水。案例6：坡屋面部位的滲漏現象2、現場施工存在以下幾方面難度（1）斜屋面坡度較陡，無站人操作梯臺；（2）屋面板轉折節點較多；（3）局部造型部位，施工作業面過小。

案例7：坡屋面脊板交接處滲漏滲漏原因：由于屋面兩折板交接處施工難度較大，很難控制折角部位混凝土密實度，致使此部位出現滲漏。維修加強方案：①從下部把滲漏點鑿出，再從上部把該部位疏松混凝土鑿除。②清理基層，先用干硬性微膨脹水泥分層封堵密實，再用水泥防水砂漿粉面。③表面擴大涂刷雙組份聚氨酯防水兩道1.5毫米。④淋水試驗待不漏后，再恢復屋面瓦。屋面防水工程質量控制措施

2.穿屋面及樓板管道先鑿成上大下小喇叭口,后進行封堵1.在結構板上先做成15公分的混凝土園角。3.吊洞封堵前,先在洞周邊刷一道防水,再用高標號混凝土分二次堵塞,第一次堵塞完后蓄水,不滲漏后進行二次封堵4.吊洞可用木方或鋼支撐進行加固,禁止使用鐵絲吊洞屋面防水工程質量控制措施：

6.雨水口細部節點做法5.使用品牌卷材，搭接、套管周邊附加層必須符合要求。7.管道根部防水附加層及防水施工細部做法8.煙道及陰角部位要做好附加層，同時對于商業與主樓相接部位在做保溫層、找坡層前做一道防水附加層，避免與商業相鄰的戶內陰水。屋面防水工程質量控制措施：10.屋面分格縫間距不大于6*6m，根據圖紙要求施工屋面防水保護層，并保證保護層不開裂；設排氣管（25PVC管打梅花孔）6×6m縱橫布置，用無紡布將管周邊包好，防止澆灌混凝土時打好的眼堵塞，相互連接匯集到地漏里，并在邊角位設置排氣孔（36平方米內設置一個）9.坡屋面中對于切割是天溝和泛水以及天溝部位細部附加層應做到位11.排氣管做法12.煙道出屋面節點做法屋面防水工程質量控制措施：14.出屋面管嵌填節點做法13.穿屋面樓板管道節點做法15.屋面伸縮縫部位做法16.屋面女兒墻節點做法屋面防水工程質量控制措施：18.出水口周圍做法，側排地漏做成八字型排水暢通,在500mm范圍排水坡度不小于5%17.屋面防水保護層、陰角、陽角部位做法案例1：樓梯間與屋面臨界墻體根部滲漏案例2：樓板與墻體間施工縫滲漏點案例3：樓體伸縮縫位置分戶墻滲漏處理措施：1.完善屋面變形縫防水及蓋板施工，防止屋面水灌入；2.已浸泡的抹灰層，需徹底鏟除，待基層晾曬干燥后，按照抹灰工序分層施工，并做好養護工作；3.徹底清理墻體結構拼接位置的夾渣；拼縫位置剔鑿深度≮20mmV型槽，充分濕潤后選用高標號膨脹水泥砂漿進行修補；4.戶內已造成破壞的飾面層需剔除，二次修補施工，修補完畢后及時進行養護。案例4：

屋面電梯室通往屋面門口未設置臺階踏步、屋面防水無上返收口處理，屋面降雨量較大時將倒灌入室內。原因分析：1.屋面設計中遺漏該部位的細部節點做法；2.現場作業前未對節點施工進行詳細交底，盲目施工；3.過程監管工作不到位等。處理措施：1.剔除已完成的防水層，按照國家規范要求增加室內不少于2步臺階，且外側迎水面墻體高度≮300mm，確保防水卷材的上返高度；2.做好卷材收邊收口工作；3.為防止通行中踩踏造成卷材空鼓破壞，宜將門口部位卷材增加保護做法。案例5：外墻堵洞處理不當造成的滲漏案例6：外墻線管線盒處滲漏分析及解決方案原因分析：沿外墻壁線管處滲入，沿著線管流通，從內墻線盒處滲出。解決方案：在外墻壁線管與墻體交接處，打出喇叭狀凹槽先刷防水，再采用耐侯密封膠收口。案例7:外墻線管安裝不當造成滲漏滲漏原因：外窗管線安裝開孔不當造成外墻滲漏；處理方案（內墻）：在內墻壁線管與墻體交接處，打出喇叭狀凹槽先刷防水，再采用耐侯密封膠收口.外墻防滲漏控制措施：圖一：外墻螺栓眼防水窗臺做法（五）衛生間、廚房滲漏原因分析：1.衛生間未按要求施工止水臺；2.有水房間的墻體材料親水性較強；3.防水基層未做有效處理，防水層與找平層間結合質量較差；4.防水材料不合格或涂料類防水高度、厚度不夠，不能有效防水；5.地漏標高過高，地面長期積水；6.風道、煙道、穿墻（樓板）管道根部等未做封閉處理；7.防水層施工完畢后未按要求進行24小時避水檢驗；8.面層施工過程對防水層造成的二次破壞等。案例1：防水涂料上翻高度、厚度不足處理措施：1.衛生間地漏、穿樓板管道根部按照要求施工防水附加層；2.墻面立面防水補刷防水層，并嚴格控制刷涂高度及刷涂厚度。案例2：衛生間吊洞滲漏原因分析:防水的薄弱環節,后期吊洞砂漿收縮引起縫隙。解決方案：鑿除4~5CM砂漿層并向洞周邊延伸2~3CM刷防水,然后用補償收縮砂漿收口。衛生間滲漏控制措施構造做法：1、防水層，四周卷起至少比衛生間樓地面裝飾完成面高300；衛生間浴缸和墻面接觸的部位的聚氨酯防水高度1.8米，寬度與墻接觸的長邊全刷，兩側短邊寬度為一米；衛生間淋浴房與墻面接觸部位聚氨酯防水高度1.8米，寬度與墻面接觸部位各1m寬；厚度：平面1.5mm，立面1.2mm。衛生間滲漏控制措施衛生間滲漏控制措施（六）門窗滲漏原因分析：1.門窗洞口留設尺寸偏大，門窗框發泡密封膠封堵不密實；2.門窗框與墻體縫隙未做封膠；3.窗框緊固件未固定，窗體穩固性差，因震動或風壓影響極易造成外窗滲漏；4.密封膠質量不合格，短期內便出現貫穿性裂縫，無法起到有效密封作用。案例1：洞口留設尺寸過大，不利封堵；未及時密封，有滲漏隱患。處理措施：1.控制并保證各個構件按標高及控制線施工；2.根據窗框尺寸收口，兩側各留設10mm空間作為窗框固定填充；3.窗框固定件與結構墻體連接緊固；4.窗框四周發泡劑填充必須飽滿無縫隙。

案例2：窗框洞口留設尺寸過大，洞口封堵后密實度較差，易留滲漏隱患；窗框緊固件未進行固定，窗體穩固性差。案例3:

窗洞口未及時封膠或已完成膠面出現貫穿性裂縫處理措施：1.密封膠材料的選用必須滿足當地區域氣候環境需求；2.窗框縫隙完成填充工作后，及時對窗框及墻體打膠區域進行清理，并由專業封膠人員連貫封膠，盡量減少銜接；3.打膠工作完成后及時對已完成區域進行復查，以免遺漏。案例4：

窗框與裝飾面縫隙過大案例5：窗洞口發泡膠填充不密實。處理措施：1.徹底清理窗洞口密封發泡劑及內部垃圾；2.二次發泡填充，填充需飽滿無流墜；3.待發泡劑干燥后及時清邊、修整、封膠；封膠均勻、密實，盡量減少接膠，保證美觀。

上述案例均來源于集團交房項目（在施項目）的真實案例，滲漏問題（隱患）的多發性，反映出在施工過程管理工作的諸多疏漏，不但影響到交房節點的推進，同時埋置了較多的維修風險。5.外窗按照設計要求留設排水坡度，提供足夠的排水傾角，防止窗臺水倒灌；窗框滴水沿坡度外傾，滴水線留設寬度及深度均≮10mm或留設高度≮10mm鷹嘴線，謹防外墻返水倒灌。6.窗框安裝經驗收合格后，四周槽口填嵌密封膠作密封處理。嵌注密封膠前，基層應充分干燥，清除門窗框保護膜、浮灰、砂漿等，使密封材料與門窗框、墻體粘結牢固，密封膠打注應連續進行，中途間隔時間不得過長，打注后目測平直、光滑、均勻，無漏打、少打現象。7.窗下料及推拉窗的滑槽開設長腰型排水孔，并檢查排水孔是否有堵塞現象，保證槽口內的積水能暢通排出。窗臺固定及坡道做法8.參考萬科窗施工標準化操作工藝外窗側口防水做法外窗上口防水做法（推薦做法）外窗下口防水做法一、防水界面移交制度建立1、嚴格執行界面移交制度，防水界面移交總包單位負責人、分包單位負責人、監理工程師必須參加，每一工序第一次移交甲方工程師必須參加。

土建向防水單位移交防水工作面標準：

（1）、螺桿眼封堵到位；

（2）、基層表面打磨平整、清潔、干燥；

（3）、特別強調墻根清理到位，圓弧角完成。

防水單位向總包單位移交質量要求：

（1）、防水層厚度檢查滿足要求；

（2）、防水層完好，無損傷；

（3）、防水細部處理符合要求（頂部和根部）；

（4）、閉水試驗檢查無滲漏。移交資料要求：

每次防水界面移交必須形成資料并歸檔，包括：（1）、防水界面移交統一表格，要求內容填寫完善；必要時必須有檢查數據，三方責任人簽字完善，日期簽署明確。

（2）、界面移交附圖，明確移交部位；

（3）、每次移交需要有照片。二、防水材料進場報驗制度1、材料進場需提交的資料包括：材料出廠檢驗報告及產品合格證；2、進場材料品牌必須符合施工合同中的品牌要求；3、每類材料進場報驗必須通知甲方工程師、監理工程師、工程部材料負責人共同參加；4、材料封樣符合要求；5、材料進場檢查后組織原材料檢測附復檢，監理工程師見證取樣，復檢合格后方可投入使用。樣板展示：卷材防水基層冷底子油的施工，結合目前行業內常規施工工藝，做如下展示：冷底子油刮涂工藝（刮涂工藝容易出現刮涂厚度不均，刮痕明顯等問題；因此在施工過程中應及時做好補刮（下圖）屋面防水基層大面積施工時采用的滾涂工藝，該照片只作為工藝展示，其基層處理效果較差，不宜效仿。(下圖）冷底子油噴涂工藝：該工藝工作效率高、噴涂效果好、厚度均勻，適用于大面積作業，應予以推廣。（下圖）屋面女兒墻、排氣管、排煙道根部節點防水附加層處理（下圖）1.各落水口處預埋套管的埋設應考慮所處位置找平層及防水附加層的厚度，使得排水口比周圍略低10—20mm，在直落式水落口周圍500mm的范圍內，坡度不應小于5%，落水口和出屋面立管管洞的四周應分層采用水泥砂漿、細石混凝土和防水油膏填嵌密實，并分兩次（間隔至少一天）成活，出屋面管道四周用細石混凝土做成規則的包狀。

4.剛性防水層的施工操作工藝要求

為增加細石混凝土的防滲、抗滲效果，在混凝土拌合時需摻加一定含量的防水劑；嚴格控制現場攪拌混凝土的施工配合比。鋼筋綁扎必須經現場監理工程師驗收合格后方可進行混凝土澆筑，澆筑時應嚴格控制澆筑厚度，分二次壓光抹平，澆筑后表面澆水覆蓋養護不少于14天。上人屋面采用鋪磚做法時，應根據建筑的業態形式，結合屋面突出物具體情況，綜合考慮屋面整體效果。透氣孔、排