交納費用

簽領鑰匙及物資

建立檔案

目錄

技術條款偏離表........................................2

第一章編制依據及原則.................................3

第二章項目概況及物業服務實施方案總體設想.............4

第三章物業管理服務方案及保障措施.....................8

第四章服務人員管理培訓及考核.........................74

第五章物業維修和管理的應急措施.......................122

第六章服務內容及有關要求承諾.........................126

第七章社區文化活動...................................144

第八章公司優勢分析...................................154

第九章保障服務質量的措施.............................156

第十章管理物資及裝備計劃.............................159

第H^一章物業管理費用測算.............................164

技術條款偏離表

（完全響應投標文件，無偏離）

招標文件投標文件

序號備注

條款號條款內容條款號條款內容

//////

投標人（公章）：________________________________

法定代表人或投標人全權代表：（簽字或印章）

20年0月日

第一章編制依據及原則

一、編制依據

1.國家現行有關物業管理規范、技術規程

2.有關法規、規定、文件等。

3.業主提供的有關資料、招標文件等

4.類似工程管理經驗和技術新成果。

5.我公司相關規范、規定。

二、編制原則

1.認真貫徹國家對物業管理服務的各項方針和政策，嚴格執行物

業管理服務程序。

2.遵循物業管理服務技術規律，堅持合理的管理程序和服務順

序。

3.采用物業管理網絡計劃技術和其它現代科學的管理方法，組建

有節奏、均衡和連續地物業服務體系。

4.科學安排冬季和雨季等特殊時節的物業管理安排，保證全年物

業管理服務的優質性和高效性。

5.充分利用現有資源，提升物業服務質量和范圍，提高項目價值。

6.盡量采用先進技術，科學地確定各項管理服務方案；嚴格控制

物業服務質量，確保物業安全管理；環境衛生管理；設備設施的維護

管理超越業主要求。

第二章項目概況及物業服務實施方案總體設想

一、項目概況

本項目為安置項目物業管理服務，位于市X

縣南側，業主方為X縣經濟開發區管理委員會，具體概況如

下：

XXX安置小區共XX個，分別是XX小區、XX小區、XX小

區......等，都是六層無電梯建筑，總建筑面積約平方米,

總戶數為戶，已入住戶，其中公共租賃房套，

入住戶，經濟實用房套，入住套，一共棟

個單元。

附項目圖（略）

二、對本項目的分析、定位與服務標準要求

本項目為還建安置樓小區，安置小區物業管理是改善城市人居環

境、優化城市基礎配套、構建和諧社會的重要內容，也是廣大拆遷安

置群眾十分關注的一個熱點問題，目前安置小區的物業管理存在的問

題主要表現在：

一是在建設層面：主要是建設規范、標準不高、設備設施配套不

到位、質量遺留問題整改不及時等；

二是在服務層面：主要是服務標準較低，規范化、市場化程度不

夠。

三是在管理層面：交付使用后小區長效管理措施落實不到位，綠

地種菜、違章搭建、公共場所私占、破墻開店、亂停亂放、毀損設施、

環境臟亂差現象比較嚴重。

四是投訴多：安置小區物業管理存在的問題，既是人民群眾投訴

的熱點，也是各級政府和人大代表、政協委員關注的焦點。

五是協作配合差：物業管理是一項系統工程，涉及不同利益訴求,

矛盾錯綜復雜，僅靠物業企業單打獨斗，沒有社區組織的積極配合和

廣大業主的大力支持是很難搞好安置小區的物業管理。

針對本項目物業管理服務要求，我公司將加強管理體制建設。

一是按照多資源利用、專業服務的原則，建立物業管理工作機構,

設立安置小區物業管理辦公室等各職能部門，根據需要全面履行安置

小區物業管理工作的管理服務職責。

二是建立健全社區組織。對達到一定聚居人口的社區，依法建立

社區居委會，同時，對項目的社區管理模式、工作職能、管理經費、

領導體制與工作機制等進行明確規范。

三是要提升社區服務水平。注重社區的管理和服務，完善社區服

務的各項服務平臺，為社區居民提供優質的社區管理和社區生活服

務，增加居民對社區的認同感、歸屬感和同住同建的同心圓意識。同

時要加強與社區各團體的溝通協調，幫助業主協調處理在生活中的各

種矛盾，保障小區的物業管理有序推進。

總體上來說，本項目物業服務水平將根據城市住宅物業服務標

準，結合本安置區的實際情況，要求滿足國家現行技術標準要求，同

時小區物業管理服務達到'二星級'服務標準，力爭‘三星級'標準。

并爭取把本社區打造成為本市安置房試點示范單位

三、物業服務實施方案總體設想

1、總體管理服務目標

前期目標：成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友；

合同目標：在合同期內，全身心為業主服務，成為業主的好保姆、

好管家、好朋友。一年內達到“臨沂市費縣物業管理示范小區”的標

準；

2、管理服務理念----------XX物業讓您更滿意

讓一一嚴格管理、規范服務、用心交流

您一一業戶、發展商、行政主管部門、相關專業部門

更一一優于行業標準、優于其它企業、100%業戶第一、

不斷超越業戶日益增長的需求

滿意一一成為業戶的好保姆、好管家、好朋友

——成為發展商的好參謀、好幫手、好朋友

——成為大家認可的好企業、好伙伴、好朋友

3、保證體系

XX物業服務有限公司自成立起開展企業標準化工作，并制

訂了公司“企業標準”貫穿于“費縣平等花園小區”的物業管理之中。

4、服務承諾

（1）、總體指標（小區物業管理服務水平達到“一星級”服務

標準）

①、滿意度指數95以上；

②、管理服務范圍內不發生重大安全責任事故，

管理服務范圍內不發生重大火災責任事故，

管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故;

(2)、分類指標

①、管理處設專線24小時受理報修，

②、業戶接待時間：365天8:30-20:30；

(3)、各類服務人員上崗培訓率達到100%；

(4)、檔案歸檔率達到100%,檔案完整率達到100；

(5)、維修及時率達到100%；

(6)、維修質量合格率達到95%以上；

(7)、實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%；

(8)、有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;

(9)、公共設備、設施完好率達到98%以上；

(10)、房屋建筑完好率達到98%以上；

(11)、綠化存活率達到98%以上；

(12)、清潔管理無盲點，

管理服務范圍保持環境整潔，生活垃圾日產日清；

(13)、道路、停車場完好率達到98%以上；

(14)、管理服務范圍內保安固定崗實行24小時保安立崗服務

第三章物業管理服務方案及保障措施

(一)、物業管理服務人員配備及各部門職責制度

一、物業管理組織機構框架圖

’物業管［檔案部'\(■\/---------\

財務部保安、消綠化養護保潔部維修保養停車場管

,________,〔部J〔理部，

.部.J〔防部JI部

二、物業管理人員配備計劃要求

1、管理處各崗位員工的任職要求

(1)［管理處經理］

①大專以上學歷

②具備物業管理師資格證書

③全國物業管理從業人員崗位證書

④熟悉物業管理的相關政策與法規，對工程設施有一定的了解和管理

能力

⑤具有豐富的高檔住宅小區管理經驗

⑥外表端莊，思路敏捷

⑦有良好的團隊精神和溝通技巧

⑧有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力

(2)［經理助理］

①大專以上學歷

②具備物業行業崗位資格證書

③全國物業管理從業人員崗位證書

④具有高檔住宅小區管理經驗

⑤有良好的協調能力、語言交流能力和文字表達能力

(3)［業戶接待］

①大專以上學歷

②熟練操作辦公自動化軟件

③熟悉高檔住宅小區運作內容

④普通話標準流利

⑤有良好的協調能力、語言交流能力和文字表達能力

⑥通過臨沂市物業培訓中心專業培訓

(4)［保安服務］

①具備物業保安人員崗位上崗證書

②年齡20—55歲之間，男性

③身高不低于1.70米

④五官端正，具有較強的敬業精神

⑤作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷

⑥能吃苦耐勞承受工作壓力

⑦通過臨沂市物業培訓中心專業培訓

（5）［維修養護］

①具備相關操作證及上崗證

②具有智能化高檔住宅小區物業的工程維修及保養工作經驗

③具有較強的敬業精神和吃苦耐勞精神

（6）［保潔保綠］

①通過保潔專業化培訓

②熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作

③形象健康

④細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2、管理處各部門崗位人員配備

人員配備人員配備

崗位設置崗位設置

（人）（人）

管理處經理1設備管理部

經理助理1設備部主管1

業戶服務部強弱電工1

業戶服務部主管1給排水管道1

業戶服務員（接待/財務/貫標/房修1

1

檔案/報修）值班電工1

保安服務部保潔綠化部

保安部主管1保潔綠化部主管1

費縣平等花園小區范圍

門崗48

內保潔

巡崗4綠化2

監控2

合計人

(1)人員配備

(2)擬投入本項目部分管理人員名單

具有物業管理師資格證書一人、物業管理資格證書一人、專業技

術人員資格證書數人

三、物業管理服務崗位職責

1、經理崗位職責

經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核

心作用，負責物業管理服務的全盤工作。

一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針-、

政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。

二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健

全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高物業管

理服務水平。

三、負責編制和審定責任項目內的的經營決策，年度計劃、員工

培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保

各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。

四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全

和身心健康。

五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。

六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。

七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正

錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。

八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。

2、辦公室職責

一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計

劃，并檢查落實。

二、負責住戶的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行文件

管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發放。

三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買

計劃和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥

善。

五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。

六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結,

如強對員工的培訓學習和業務考核。

七、負責責任項目的環境綠化和衛生保潔工作。

八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值

班工作，監督其他部門工作。

九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好責任區域內

項目的文化活動。

十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。

3、辦公室主任崗位職責

一、在經理的領導下，認真學習貫徹本崗位相關法律、法規和公

司各項管理制度的實施。

二、負責住戶的入住裝修手續的辦理及檔案管理，嚴格執行文件

管理程序和文檔的分類存檔以及報刊雜志的征訂和費縣平等花園小

區業主各類郵件的發放。、

三、督促檢查辦公室人員工作，有權對違犯勞動紀律和不能按時

完成任務的員工依照制度進行處罰，嚴格獎懲與績效考核的兌現。

四、負責監督檢查考勤制度的實施及員工上下班簽到。

五、負責公司印章的管理和使用，嚴格執行印章的審用規定。

六、對保潔員的工作進行監督和管理，認真負責及搞好費縣平等

花園小區的環境綠化和衛生保潔工作。

七、組織召開工作例會及日常會議，撰擬相關材料并做好會議記

錄。

八、加強對員工的培訓學習和業務考核，搞好員工思想工作，廣

泛吸收員工的合理化建議。

九、負責起草工作計劃和內部各項管理制度的擬訂以及日常業務

辦理及文件的打印工作。

十、做好財物登記與庫存管理及所需物品的購買計劃和發放，使

庫存的物品存放合理，保管安全妥善。

十一、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好責任區域

內項目物業管理服務的文化活動。

十二、負責辦公室全盤工作，直接對經理負責，保證完成經理交

辦的各項工作任務。

4、管理部職責

一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司

的規章制度，主管責任區域內項目的物業管理服務的客服和治安工

作。

二、負責小區物業的接管驗收工作。

三、負責協調處理業主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，

做好投訴記錄。

四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的

正常使用，發生故障應及時進行維修。

五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。

六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。

七、負責業主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務。

5、管理部主任崗位職責

一、在物業公司經理的領導下進行工作，對責任區域內項目的小

區的物業和業主實行具體管理和服務。

二、負責本部門員工的培訓、考核及日常工作安排。

三、負責監督、檢查部門員工的工作情況，有權對其進行處罰。

四、對部門員工應做到分工明確、責任到人，獎罰分明。

五、認真處理業主投訴問題，做到派單及時，過程監督，保證讓

業主滿意。

六、負責對業主領取鑰匙情況進行核實。

七、負責對業主的裝修現場進行檢查，對存在的問題及時處理。

八、定期對業主進行回訪，征求意見和建議，并向上級領導匯報。

6、保安隊長崗位職責

一、熟悉責任區域內項目小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數

量、樓座排列，各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的使

用性質和服務對象，系統掌握住宅區整體情況。

二、帶領保安人員認真執行保安隊的各項規章制度，切實履行保

安員職責，做出表率。

三、交接班時集中整理隊員的儀容儀表，組織召開班前會和班后

講評并做好績效考核。

四、負責本班人員的出勤、堅持白天和夜晚查崗制度。

五、管理本班人員的在班工作，認真做好交接班記錄。

六、合理安排勤務工作，及時解決工作中存在的問題，關心愛護

保安隊員。

七、督促隊員執行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂拉亂掛現

象。

八、對本班無權決定或無力解決的問題應當及時向上級請示。

九、發生事故、案件或是遇到特殊情況應立即報告，執行重要任

務時及時報告任務的進展和完成情況。

十、帶領保安人員認真履行崗位職責，及時完成對里交給的各項

保衛任務，遵紀守法嚴防失竊和暴力案件的發生，確保安全。

7、保安員崗位職責

一、門衛崗位職責

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、

不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要

講原則、講方法，態度和藹不急不燥。

4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。

5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司

領導同意后方可進入。

6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。

7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修

和安裝手續的不允許進入。

8、業主進入小區時應檢查《業主卡》，裝修人員進入小區須檢查

《臨時出入證》。

9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字后方可放行。

10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司

機）在檢查表上簽字確認。

二、巡邏崗崗位職責

1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、

不閑談。

2、負責對進入小區的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離

開小區，制止費縣小區內的打架斗毆事件。

3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上

散發和張貼傳單。

4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以

及費縣平等花園小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌

握住宅區的整體情況。

5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域

的環境衛生。

6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。

7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，

傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所

拋灑和堆放。

8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任

務。

8、保潔班長崗位職責

一、以身作責，帶領員工保質保量完成各項工作任務。

二、合理調配人力、物力資源，全面安排每日工作任務。

三、負責部門內的綠化培植、養護管理的技術培訓并檢查督促好

工作的實施。

四、每日檢查崗位的班次交接，工作質量效率、員工行為規范，

發現問題現場糾正，并做好當日檢查記錄。

五、教育員工愛護公物，厲行節約。

六、認真學習業務技術知識，提高管理節約。

9、保潔員崗位職責

一、室外保潔員崗位職責

1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及

坐臺兩次。

2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。

3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對其負全部

責任，發現問題及時解決。

4、熱愛本職工作，養成良好的衛生習慣、不怕臟、不怕累。

5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生

知識，提高個人素質。

6、維護費縣平等花園小區清潔衛生，對不講衛生、不文明的現

象要及時勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責

1、準時到崗，按工作任務和操作要求完成任務。

2、負責愛護健身器材等活動設施的維護和保養，定期向上司匯

報用品的消耗及領用情況。

3、對游樂兒童，活動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用

粗魯的言語。

4、維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛生，及時處理突

發事件。

5、定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以確保花園四周衛生整潔。

6、及進維護、養護花園內設施設備，細小問題自行解決。

7、對花園內的設施設備做好詳細登記。

8、愛崗敬業，完成臨時性的工作任務。

三、室內保潔員崗位職責

(1)樓道保潔員崗位職責

①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。

②每周對樓梯內標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、

電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并不斷巡視

保持干凈。

④當班時間遇到樓內有可疑情況時，即時與保安人員聯系。

⑤巡視樓內公共設施設備，發現問題做好登記并上報部門。

⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。

⑦積極完成上級交辦的臨時任務。

(2)辦公室保潔員崗位職責

①準時到崗，按工作要求完成任務。

②工作時間不能做與工作無關的事，如聊天。

③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。

④積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔知識，

提高個人素質。

⑤不斷總結工作經驗，提高服務水平和工作效益。

⑥積極完成上級交代的臨時任務。

⑦每次使用完保潔工具，應清潔干凈，放到指定的地點。

四、上門服務保潔員崗位職責

1、按客戶預約時間著裝準時到達工作崗。

2、根據客戶要求，按照部門制定的操作規范完成任務，并將結

果及時上報部門。

3、嚴肅紀律，不得私自收取費用。

10、物業管理員崗位職責

一、管理員在物業管理部經理的領導下進行工作，對業主實行全

面服務。

二、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列，

各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質和服務對

象，系統掌握住宅的整體情況。

三、主動與業主進行交流和溝通，建立良好的人際關系。

四、處理業主/用戶日常業務聯系，問訊、咨詢、投訴等事宜。

五、業主辦理入住、裝修手續后，負責對房屋進行交接驗收，對

存在的問題及時時行整改。

六、負責業主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處

理。

七、負責小區太陽能、空調安裝手續的辦理，和監管驗收。

八、負責小區公共部位的設施/設備的檢查和保修。

九、負責小區的空置房時行監管和管理。

十、負責小區鑰匙的管理和使用。

11、水電工崗位職責

一、認真學習業務知識，明確供電系統，熟悉設備性能保證安全

用電。

二、遵守公司一切規章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，

嚴格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。

三、對用電設備要定時或不定時的巡回檢查，發現問題及時處理,

填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。

四、嚴格遵守操作規程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先

低壓再高壓”嚴禁扎刀開關帶負荷停送電。

五、堅持勞保上崗，帶電作業時，必須有人監護，確保工作人員

人身安全。

六、節約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，按時開

關路燈及一切用電設備嚴禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內外干凈、干

燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。

八、及搞好業主用電的充電工作。

12、監控室規章制度

為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常

使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。

一、監控室值班登記制度

（一）監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予

的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況

及時進行處理和上報。

（二）值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離

位，個人需處理事務時，應征得值班領導的同意并在有人頂崗時方可

離開。

（三）對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保

園區的治安穩定。

（四）每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監控系統使用管理制度

（一）監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項

工作任務。

（二）監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格

操作規程，確保監控系統的正常運作。

（三）非工作人員未經許可不得進入監控室。公司員工和外來人

員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

（四）禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意拆

裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。

（五）公司領導及有關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員

應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的

內容。

三、發現案件線索登記存檔制度

（-）監控人員每天對監控錄像進行翻看，發現有價值案件線索

及時另存入U盤保留，并作好標記，為業務部門破案提供有效線索。

（二）監控人員對園區的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等

錄像進行另存入U盤存檔保留，并做好標記。

（三）對公司領導要求保留的錄像進行另存入U盤，制作光盤

長期存檔保留，并做好標記。

（二）、前期物業服務介入工作計劃及前期投入計劃

1、成立項目小組

簽訂物業管理委托合同后，我們將從公司內選派多名管理、技術

人員，組成小區項目小組，先行到位，開展前期介入工作。項目小組

負責前期介入工作以及建立外部公共關系，同時對居住區的設計、施

工過程中已經存在或可能發生的問題提出意見和建議，定期與開發

商、承建商協調解決。

2、早期接入的主要工作

2.1會審圖紙

從環境布局，管網設置，泊車場所，防盜報警設施，水電煤氣計

量，減少重復裝修等細節方面考慮。

2.2參與質量管理

對設備選型、分布數量提出建議;加強對隱蔽工程進行驗收，使

質量隱患消滅在萌芽時，促進無業建造質量和驗收效率的提高。為今

后的經濟運行，維修創造條件。

2.3收集技術檔案

不斷收集積累物業家戶檔案資料和項目產權資料，為今后辦證、

維修、改造等作專業技術準備。

2.4熟悉社區環境

了解業主的情況，服務的內容標準及部分業主的特殊要求，同時

熟悉與社區有關的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況,

建立和諧的工作關系，使物業管理順利運作。

3、進行物業交付前的實操性工作

在較深入了解物業及業主需求的基礎上,與開發商攜手，做好以下

各項前期準備工作:

3.1協助開發商銷售工作，在銷售現場提供物業管理咨詢，解釋

業主提出的相關問題；

3.2提供相關專業建議，協助制訂園林布置及環境設計方案；

3.3協助制訂居住區內交通管制方案及保安崗亭設置方案；

3.4收集工程圖紙資料，現場參與設備的安裝調試；

3.5對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理，確保施工質

量；

3.6建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通電、通水、通

氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作；

3.7積極開展各類商鋪的招商引租工作；

3.8針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

4、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數據，以及對物業的了解，

本著“對業主負責，對開發商負責、對社會負責”的宗旨，對小區進行

嚴格、細致、全面的接管驗收。

5、前期介入工作安排表

落實

工作內容完成時間

部門

、前期工程監督

1)審閱樓宇、設備圖則及設計

2)設施設備隱蔽線路熟悉與標注

中標后根據

從物業管理角度向業主方提供

3)工程進度展工作組

建議

開

按工程合同承諾標準，編造驗收

4)

表格

制定驗收程序并接管物業設施、

5)工作組

初檢遺漏工程

按工程進度

提供樓宇、設施設備保養及維修

6)品質部

建議

二、人事

1)管理處架構制定及討論審定行政部

2)管理級員工的招聘

各級員工編制、職責、聘用條件

3)

及員工福利制度審批

入伙刖3個

人事管理制度、員工手冊的討論

4)月展開行政部

審批

a公開招聘

b面試

c聘用及入職培訓

d熟悉管理處運作及在職培訓

設立“安置房”項目物業管理處

入伙前2個機電維修

1)設立及裝修管理處月部

工作組

行政部

2)物資裝備的準備

工作組

3)現場清潔及布置管理處

四、管理文件

1)業主公約、服務手冊制定及審批

入伙前1個品質部

2)各類文件、表格的制定及印刷

月

五、管理預算、啟動預算及財務安排

制定初步管理預算、啟動預算及

1)財務部

討論入伙前

2)管理費及各項費用制定及申報

品質部

3)各項財務管理制度制定

六、樓宇基本設備預算

1)設計及審定各類標牌、指示牌入伙前行政部

2)采購、制作及安裝入伙前品質部

七、物業驗收之準備

1)樓宇各單項驗收

公共地方的驗收（道路、停車場

2)

等）機電維修

根據情況確

3)樓宇各項設施設備測試及驗收部

定

4)樓宇內部初驗工作組

5)遺漏工程跟進及監督驗收

6)綠化工程的驗收

八、樓宇接管安排

1)制定接管計劃工作組

2)安排準備各類文件品質部

3)人員安排工作組

驗收后一周機電維修

4)接管培訓

內部

5)清潔開荒管理處

6)現場氛圍布置管理處

7)進行接管工作

九、遺漏工程跟進

1)整理資料及落實遺漏工程跟進按工程進度機電維修

維修后復檢、通知業主方再次驗部

2)

收按工程進度管理處

3)現場施工方的管理

十、各服務項目檢查

入伙前1個月財務部

1)物業保險事宜之建議

內行政部

入伙前1個月行政部

2)檢查物業管理人力資源

內工作組

入伙前1個月

3)檢查保安安排品質部

內

入伙前1個月

4)檢查清潔服務之安排管理處

內

入伙前1個月機電維修

5)檢查維護保養服務之安排

內部

入伙前1個月

6)檢查處理客戶投訴之程序品質部

內

檢查園藝綠化保養及節日布置之入伙前1個月

7)管理處

安排內

入伙前1個月

8)檢查公共關系之安排品質部

內

我們將根據甲方對物業管理的要求、愿望，了解甲方對物業使用

的有關安排、計劃，并在此基礎上修訂完善物業管理方案。我們將從

以下幾方面開展物業的前期介入。

（一）施工期的前期介入

施工期主要指物業土建工程基本完工，設備實施基本到位之前的

階段。

工作方式：工程技術人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設備安

裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理

各專業技術施工資料，對施工進行跟蹤、監督、檢查，發現影響今后

使用功能的工程問題，及時提出整改建議。

1、掌握設計思路

本項目涉及的專業技術很多，為便于今后的物業管理，要求物業

管理專業技術人員須掌握設計院設計思想、設計依據、載荷設計分析、

基礎處理、功能分區、建筑結構、隱蔽工程、水暖電氣等各專業施工

設計圖等等。

2、掌握各專業施工方法

日后的物業管理維修工作，必須在了解物業建設形成過程的施工

方法后才能進行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設備的

輸入輸出參數等，因此，物業管理人員在施工期的介入階段，必須深

入現場，了解各專業施工工序及方法，掌握施工的難點，收集整理各

種技術及施工資料，了解各種材料生產廠家及通迅地址。

3、提出合理的整改建議

我公司將根據以往的工程前期介入和物業管理經驗，就今后可能

存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛生

間的防水防漏，廣場地面磚、內外墻裂縫的防范等等）與施工方、監

理方的技術管理人員協商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因

造成的嚴重工程質量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大

問題，及時向有關方提出整改建議，如果一時解決不了的，寫出專題

報告，提交甲方處理。

4、制定切實可行的管理方案

本項目樓盤功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復雜，管理難

度很大，保障安全更加重要，物業管理人員必須盡早熟悉物業情況，

制定切合實際的管理方案。

（二）設備安裝調試期的前期介入

設備設施安裝調試期：指從樓宇設備安裝工程開始到安裝調試驗

收全過程的管理。

工作方式：由機電維修部參與調試工作，現場學習。

主要工作內容有：

1、結合現場實際，通過詳細研讀各專業設計圖紙，對照建筑結

構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設備設施系統的

設計布置情況，包括交配電設備系統、給排水設備系統、消防設備系

統、電梯設備系統以及智能化設備系統等。由于小區功能的多樣性、

完備性和設備系統的專業復雜性，要求介入的物業管理人員也要具備

相應的專業技術和一定的工程施工管理經驗，及時發現施工中不符合

設計要求，違反專業規范要求的質量問題。

2、通過詳細查看各專業設備系統的設計技術參數，結合設備隨

機技術文件，了解掌握各專業設備的技術性能參數、安裝基礎、標高、

位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術問題。

3、在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建筑空間位置及設備外形尺

寸的基礎上，從設備運行維護及角度認真考慮設備及系統的可操作

性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設計規范、設計技術

要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利，易于維修保養，設

備系統容量易調節搭配，系統管線布置和流程控制更趨于合理，各系

統的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算，并就這些

問題提出改進意見或建議，提請設計單位和工程籌建處改進。

4、參加設備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收

和設備安裝工程的綜合驗收，熟悉樓宇各設備系統安全經濟運行的狀

態參數，掌握設備系統的調節控制方法、緊急情況的處理措施，提出

設備系統運行管理方面的整改意見和建議。

5、建立比較完整的設備前期技術資料檔案，要求收集整理的文

件資料主要有：

設備選型報告及技術經濟論證；

設備購置合同；

設備安裝合同；

設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；

進口設備商檢證明文件；

設備安裝調試記錄；

設備性能檢測和驗收移交書；

設備安裝現場更改單和設計更改單；

相關產品樣本；

業務往來文件、批件等。

文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設備

前期技術資料檔案。

6、在對設備各系統全面了解的基礎上，結合本項目設備系統修訂

完善管理制度，安全操作規程和作業指導書。

（三）樓宇和公共區域的前期介入

1、樓宇的前期介入

前期介入任務是：了解房屋結構上的特殊要求，了解投放使用后

的安全防范要求，制訂內外部安全管理措施及有關制度，前期介入的

工作要點為：

了解房屋內部結構的特殊性；

掌握與之配套設施設備的技術參數、技術標準；

掌握消防安全設備設施的配套情況；

制定應急情況時人員的疏散方案；

在裝修中特別注意控制材料的質量，嚴禁使用易燃或劣質材料，

在消防施工中確保安全，會同施工、監理方一起嚴把質量關。

2、室外綠化及園林小品的前期介入

了解室外綠化面積和布局，綠化設計思路，樹木、花卉的種類和

數量，了解花草樹木的名稱、種植季節、生長特性、培植管理方法等

一毓知識和技術，監督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培

營養土；注意花木的種植，一定要去除營養袋；草地要求平整后才能

植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排

水工程情況，并根據園林設計規劃要求及涉及到的綠化知識，編寫綠

化技術管理措施和規定，同時對綠化人員進行培訓，了解園林小品的

設計意圖，掌握材料的性能并制定相應的維護措施。

3、地下停車場與道路的前期介入

本項目內居住業主和來往車輛多比較多，地下停車場的前期介入

工作重點是：了解與掌握地下停車場的設計規劃、建筑結構、泊車位

數量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全

的設施、設備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放

設備設施的施工與安裝，發現有影響日后管理或影響行車安全的情

況，及時向甲方有關部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改,

管理處對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制訂有關制度和措施，為

日后停車場的管理提供依據。

（四）竣工及接管驗收的前期介入

竣工及接管驗收期：指物業工程竣工并向物業移交接管階段。

工作方式：按照物業接管驗收的程序和要求，依據國家制定的物

業接管驗收標準，做好接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為

日后的物業管理打下堅實基礎。

1、物業驗收（物業驗收前編制驗收計戈J）

土建驗收

樓內地面平整，不裂縫、脫皮、起砂等缺陷。

屋面清潔，無垃圾和堆放物，屋面排水口無明顯堵塞現象。

衛生間地面不應積水、滲漏現象。

進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固。

屋內墻面平整，無裂縫、剝落和起泡等缺陷。

油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象。

門窗玻璃完好無損，安裝平整、牢固，開閉靈便。

木作工程表面光潔，線條順直。

飾面磚應表面潔凈，無裂縫、脫落現象。

水、電設施驗收

水、電表底度清晰

水、電表按套安裝或預留表位。

公共及室內照明設施齊全，無損壞，使用功能正常

管道安裝牢固、垂直，控制部件啟閉靈活，無滴漏。

地漏排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

衛生間設施配件齊全、完好，接口不得滲漏，制動靈活。

設備驗收

水泵驗收

須提供產品合格證，產品說明書，土建安裝圖紙，水泵電路圖紙,

水泵電路圖。

電機持續運行壹小時無故障，運行時無較大振動。

蓄水池、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

各種儀器、儀表規格、型號應符合設計要求，安全裝置必須靈敏

可靠，控制閥門開關靈活。

消防設施驗收

消防設施有消防部門檢驗合格證。

消防栓、消防管道無跑、冒、滴、漏現象，防腐措施符合設計要

求。

消防設施有規定的標識。

電梯驗收

電梯機房清潔、通風。

有專業部門的檢驗合格證。

提供電梯有關圖紙資料：

a.土建圖

b.電梯維護說明書

c.電梯控制圖

d.產品說明書

電梯持續運行30分鐘無故障。

電梯在運行過程中，指令、召喚、定向、程序轉換、開車、截車、

停車、

平層準確無誤，聲光、信號清晰正確。

電梯啟動、運行和停止，轎廂內無較大震動及沖擊，制動器可靠。

電梯供電電源線必須單獨敷設。

供電系統驗收

供電系統安裝后必須有專業部門的檢驗合格簽證。

配電柜（盤）及開關柜型號、規格，質量符合要求。

柜（盤）內設備，電器的導電接觸面與母線連接的接觸緊固、牢

靠。

空調系統驗收:

空調制冷機組、風柜、各風管及風口，空調風柜房地面排水坡度,

下水口、回風系統、新風機、空調冷卻水系統、冷凍系統及電機、各

檢修口等設施符合國家標準。

2、驗收確認

驗收過程應將驗收物業的質量狀況如實記錄，記錄后有移交人

的認可簽字。3、資料接管

新建物業在接管過程中，驗收以下資料作為物業管理的原始資料

建檔保存：

a.住宅小區建設各項批準文件；

b.住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；

c.房屋及配套的基礎設施、設備、園藝的竣工圖；

d.地下管網竣工圖；

e.工程質量檢查合格證；

f.各種設備的檢驗合格證；

g.房屋產權明細表。

4、設備設施試運行

設備設施在驗收合格后，管理處對設備設施進行試運行，以確保

用戶入伙后設備能正常運行，管理處的工程技術人員此時可在設備安

裝調試單位配合下直接操作設備，并請設備調試單位對相關操作人員

進行設備正式運行前的培訓。

（五）物業入伙的管理

接管驗收后至物業入伙，此間約為一個月時間，管理處將圍繞入

伙做大量的準備工作，重點做好物業成品保護、各部門的入伙搬遷、

引導等，確保搬遷工作的有序進行。

1、清潔開荒

入伙前，建議甲方對物業進行全面清潔工作，包括外墻、石材地

板、木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用的

清潔液，防止腐蝕后造成損失及后續管理的困難。

2、搬遷準備工作

A、跟蹤竣工驗收入接管驗收中檢查出的問題的整改情況。

B、建立健全各項規章制度及管理制度。

C、向甲方提交關于大樓相關配套設施配置的建議，諸如：室內

公共區域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐的配置。

D、做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業成品的保護工

作。

E、協助甲方完成各類標識牌制作后的安裝、停車場劃線。

3、協助甲方完成搬遷工作

A、了解入伙各部門的辦公場所。

B、了解搬遷日期與時間。

C、提供搬遷路線及停車地點。

D、安排好電梯操作人員值班。

E、管理處協助做好現場物品的看護、引導、協助搬運、整理物

品等工作，做到整個搬遷過程中物品不丟失、不損壞，緊張有序地進

行。

F、做好電梯等運輸工具的保護工作，防止在搬運物品過程中造

成運輸工具和設備的損壞。

G、做好禮儀接待、宣傳、美化環境工作，如掛彩旗、擺鮮花等。

H、協助甲方舉行入伙儀式

因搬遷儀式來賓眾多，車輛進出量大，安全保衛工作至關重要，

既要疏導交通，維護交通秩序，又要做好大樓內部安全，保證水電正

常供應，保證其它設備設施運行正常，屆時，我們將在人力物力上全

力以赴，科學安排，圓滿完成入伙儀式。

I、建立良好的外部公共關系，以利今后工作的開展。

（六）其它前期準備工作

1、前期介入的辦公場所

在中標后，公司即與甲方商議管理處在前期介入階段的辦公場所

及倉庫，以便前期介入的正常開展。

2、物資裝備

在公司介入前期介入后，將著手準備用于管理的工具、設備、檢

測儀器、儀表等。

3、常用備品備件的準備工作

設備設施接管驗收后，管理處將施工單位移交的專用工具、備品

備件、易損件建帳入庫后，還應根據運行管理經驗制定設備的備品備

件的采購計劃并購買，對于一些常用易損備件應有一定庫存，防止設

備缺件停運，造成重大影響。

4、做好收尾工程施工人員及施工材料的管理，整個樓宇竣工后

還有部分零星工程須進行整改，有關施工人員及施工材料進入大樓

時，管理處將專門派人進行監督與管理，從安全保護、噪音防護上采

取措施，減少對大樓工作人員工作與生活影響。

（三）、物業服務檔案管理

第一節檔案資料管理方案

一、檔案資料管理運作流程

收集一一整理一一歸檔一一利用

1、檔案資料的收集：

（1）設立檔案資料室，采取系統化、科學化、電腦化的先進手

段，由專職檔案管理員，建立相應的管理制度，對所有的檔案資料進

行嚴格管理。

（2）資料的收集，堅持內容豐富的原則，根據實體資料和信息

資料的內容，以實際工作需要出發。信息資料的來源渠道；規劃設計

到工程竣工驗收的全部工程技術，維修資料；物業構成的方面，到房

屋主體，公共設施，小到一樹一木全有詳細的資料。

2、資料的分類整理：收集的所有信息資料，統一由檔案管理員

集中整理、分類。整理的重點是去偽存真，根據資料信息的來源，內

容，表現形式的特點，做到條理清晰，分類合理。

二、檔案資料的分類

三、資料的歸檔管理

(1)歸檔就是根據資料本身的內存規律、聯系進行科學的分類與保

存。根據實際需要，思蘭雅苑的資料歸檔由管理處保存，如：錄像帶、

膠卷、照片、圖景等檔案按不同的業務性質編號，造冊，編輯并分柜

保存，運用計算機的先進管理手段，盡可能把其他形式的檔案資料轉

化為電腦儲存，便于查找和調用。

(2)檔案的出室、入室都有嚴格規定，出室必須具備資格的人員經

登記后方可借出，入室時，須由專人檢查，如有破損，立即修復，并

視情追究有關人員的責任。檔案管理員需及時收回在外的文件資料，

嚴防丟失。

(3)檔案管理環境必須做好三防工作，即防火、防潮、防變質。

四、檔案資料的運用

充分發揮檔案資料的儲存和使用價值，所有管理處資料，如住戶

資料、裝修資料、財務狀況等，隨時可以查閱調用，便于工作的監察

和檢查。

第二節住戶檔案管理

物業管理處在業主入住時應按規定程序，指導、協助業主辦理相

關手續，并同時進行業主檔案的登記和建立。

在業主檔案登記和建立之前，除進行相關的管理服務、驗收房屋、

交納費用、簽領鑰匙和物資等之外，須進行前期物業管理服務協議、

物業管理服務合同、業主公約、裝修管理規定、住宅室內裝飾裝修管

理服務協議、裝修現場注意事項、物業使用守則、治安責任書等事項

的受理與簽訂。

1、業主辦理入住流程圖

2、

2、檔案的建立

管理處在辦理業主入住手續的同時，向業主發放《思蘭雅苑小區

辦理入住手續情況登記表》，指導業主填寫房號、姓名、聯系電話、

人戶分離情況、入住手續、住房面積、合同編號等并要求業主提供身

份證復印件，在收集和整理業主資料后，分戶建立業主檔案。

3、檔案的管理

(1)物業管理處設資料管理員，對業主檔案按照樓棟、單元進行

分類，實行統一管理；

(2)業主檔案必須實行資料專人專管，除公司有關部門查閱、公

安執法部門因工作需要須持有證明調閱外，不得隨意向他人借閱、透

露和泄露；

(3)若物業所有人發生變更時，資料員應及時對檔案進行補充和

修改；

(4)管理處物業檔案應用專用檔案柜進行保存，并有明顯標識，

便于查用。

(三”物業安全管理方案

為了物業管理工作的順利開展，我公司服務中心管理部秉承公司

“讓您更滿意”的管理服務理念，為確保小區業主生命財產安全，給

業主一個安全、寧靜、舒適的生活環境，制定以下安全管理方案。

一、崗位設置

整個崗位設置運用了動與靜相結合，巡邏崗與固定崗配合的科學

方式，橫向縱深，貫穿始終，猶如一張堅不可摧的網，布控整個小區。

1、設四個門崗、一個大門崗(即形象崗)，經過專業的學習培訓I、

考核，利用激勵機制，實行競爭上崗，使之能熟練掌握操作規程以及

管轄區的車輛和業主情況，把好第一關，特別針對夜間值勤時，大門

崗晚9點準時雙向落閘，采取“雙層過濾式”核實，做到準確無誤方

可進出。

2、設四個巡邏崗。主要維護轄區內的整體形象，糾正違章停車,

監管裝修單元以及公共消防設施、供水供電，觀察有無危及業主的各

種安全隱患，并且每半小時巡查各個角落一遍，并在“巡邏簽到表”

上簽字。另外由領班和骨干擔任的全區機動巡邏崗，負責督促其他崗

位的工作落實情況，同時巡查全區各個角落發現問題，將各種苗頭、

隱患處置于萌芽之中。3、設置三個固定崗，布控于小區周界，以及

安全薄弱位置，做到防患于未燃。

二、全區管理

1、人員進出管理

業主憑有效業主證件，經門崗管理員禮貌查證后登記進出；來訪

人員在門崗禮貌詢問來訪地址后，通知24小區值班電話管理員聯系

業主，征得業主同意后，登記有效證件方可進入，否則，拒絕入內；

裝修施工人員進出小區時一，必須憑有效得臨時施工出入證登記進出，

在施工時，將其證件佩帶于胸前，以備區內巡邏崗查驗。

2、物品進出管理

嚴格執行《物品進出管理規程》，對業主搬出大件物品，日常電

器用品時，門崗要查清單元，清點查驗，收回放行條方可放行。業主

在特殊情況可憑有效業主證件登記放行。無上述手續證件，將拒絕帶

出。裝修工具、少量裝修材料進入時，登記內容數量、核對后并登記

有效證件放行，若清場時，大量材料、貴重裝修工具必須到服務中心

辦理放行手續，經查驗后放行。

3、車輛出入管理

嚴格執行《車輛管理規程》，業主車輛憑服務中心辦理的“車輛通行

證”進出，若發現有陌生人駕駛有“通行證”車輛外出，必須查驗車

主身份，電話聯系業主，核對車主，經同意后登記放行，否則拒絕外

出并對車主進一步核查。來訪車輛進入小區大門崗禮貌詢問來訪地址

后，致電業主征得業主同意后，登記車主有效證件，并開出“車輛出

入登記卡”放行。外出時，必須有業主簽字，并交給門崗收回核對后,

登記放行。施工車輛進出小區時，必須查清施工單元，開出“車輛出

入登記卡”登記放行。對裝有沙石等基建材料時，門崗對車主講明擺

放的位置和注意事項，并通知巡邏管理員跟進監督；外出時，收回“車

輛出入登記卡”并檢查車箱有無裝載物品。另外為了維護小區整體形

象，保持道路暢通，禁止亂停亂放、超載行駛、鳴笛和學車行為，并

且規定每天19：00—次日7：00禁止所有非業主摩托車進入小區。

4、裝修施工管理

根據公司裝修施工管理制度，結合小區實際，我們制定小區裝修

施工時間：8：00—12：00,14：00—18：00,每天上午11：50,下

午17：50將對每個施工單元進行清場。保證中午12：00—14：00的

小區安靜，給業主休息提供舒適環境。另外我們每天不定時組織人員

對施工單元進行全面巡查，沒有“留宿申請”不得在單元內留宿，留

宿人員只能在單元內活動，禁止亂竄。

三、閉路監控和周界紅外線防范系統

小區除人防之外，我們將積極利用開發商安裝的閉路監控及紅外

線防范系統，并設監控中心崗一個。區內設置彩色閉路攝像槍，分布

在區內各主要路口和重要部位（每晚19：00—次日7：00實行轉動

式監控錄象），小區周界圍墻設置紅外線對射探頭，分防區，監控中

心24小時設崗，通過監控中心屏幕可把整個小區街道、重點部位盡

收眼底。人防加機防有效結合，發現異常或紅外線報警，監控中心將

立即通知相應圍墻周邊固定崗到防區查看處理，并反饋到監控中心，

確保了異常人、物不得翻越圍墻進出，另外攝像槍所記錄的畫面可在

主機硬盤保存一周，為異常情況、突發情況提供查詢等依據。

四、突發事件處理程序，培訓、演練

管理員發現或接到業主、住戶報警等突發事件時，簡單的弄清楚

時間緣由，包括報警所處的位置、事件的種類，立即向其當值領班報

告情況。領班接到情況后迅速趕到現場，其他各相應門崗和固定崗立

即加強警戒，提高警惕，防止疑犯越墻逃離。相鄰巡邏崗和全區機動

巡邏崗也迅速趕到現場，接受當值領班的指揮和布控，封鎖現場及周

邊，認真仔細排查。同時監控中心利用就近攝像槍全方位、多角度監

控，注意疑犯可能逃離