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文檔簡介

ICS號

中國標準文獻分類號

團體標準

團體標準編號

代替團體標準編號

既有居住建筑配套服務設施

智慧化改造配置技術標準

Intelligenttransformationandallocationtechnicalstandard

ofsupportingfacilitiesinexistingresidentialquarters

(征求意見稿)

XXXX-XX-XX發布XXXX-XX-XX實施

中國建筑節能協會發布

1總則

1.0.1為貫徹國家大力改造提升城鎮老舊小區建設理念,完善小區基礎設施,提高小區服務

和治理水平,增強小區便民、利民服務的能力,滿足居民對居住建筑配套服務設施智慧化需

求,制定本標準。

【條文說明】

我國既有居住建筑建造時間跨距大,建造類型、產權屬性種類繁多。目前,多數既有居

住小區存在基礎設施老化、損毀嚴重,物業管理水平參差不齊,智能化服務水平低等現狀,

已經無法滿足居民日常生活需求。既有居住社區,特別是老舊小區配套服務設施智慧化改造

勢在必行。

既有居住建筑的智慧化改造內容主要包括社區內的基礎設施功能提升和服務系統的建

設,以互聯網為依托,運用物聯網、信息綜合集成的技術,將以往的各類社區服務進行整合,

使社區管理、用戶和各智能系統形成多形式的信息交互,以便更加方便快捷地管理,給居民

帶來更加舒適的生活體驗。

經過智慧化改造后的的居住社區能夠平衡社會、商業和環境需求,優化可用資源,通過

應用信息技術規劃、設計、改造和運營社區基礎設施,提高居民生活質量和社會經濟福利,

推動區域社會進步。因此,積極開展既有居住建筑智慧化改造,對完善社區功能和提高居民

生活質量,改善民生,建設可持續發展城市和智慧社區,提升政府執政形象具有重要意義。

1.0.2本標準中的既有居住建筑包括:既有單體居住建筑、既有居住小區,對象范圍主要為

城鎮老舊小區。本標準適用于既有居住建筑的智慧化改建、擴建和運營管理,不適用于居住

建筑附設的防空地下室工程。

【條文說明】

依據國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,標準對

象范圍主要為城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政

配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。

人防工程是保障戰時人員與物資掩蔽的重要設施,不在標準適用范圍內。

1.0.3既有居住建筑智慧化改造堅持政府引導、集約建設、多方推動等原則,本標準編制遵

循綠色、智慧、健康住區建設的前瞻性、可操作性、可擴展性,立足既有小區智慧改造。

【條文說明】

既有居住建筑智慧化改造采取政府主導模式,統籌協調社區居民委員會、業主委員會、

產權單位、物業服務企業等共同推進改造。政府主管部門應切實評估財政承受能力,建立激

勵機制,優先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區實施改造。

社區改造實施應充分征求居民意見,并合理制定改造方案,堅持因地制宜原則,重點改

1

造完善小區配套和市政基礎設施,提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平,選用經濟適

用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品,推動建設安全健康、設施完善、管理有序的智慧

居住社區。

1.0.4既有居住建筑配套服務設施智慧化改造除應符合本標準規定外,尚應符合國家現行有

關標準的規定。

【條文說明】

現行國家和行業有關既有居住建筑智慧化改造工程的標準、規范和規程是本標準在實施

中必須遵守的技術依據。

2

2術語

2.0.1建筑配套服務設施Buildingsupportingservicefacilities

建筑配套服務設施是指企業根據城市建設規劃的要求,或開發項目建設規劃的要求,為

滿足居住的需要而與開發項目配套建設的各種服務性設施。

2.0.2智慧社區Smartcommunity

利用物聯網、云計算、大數據、人工智能等新一代信息技術,融合社區場景下的人、事、

地、物、情、組織等多種數據資源,提供面向政府、物業、居民和企業的社區管理與服務類

應用,提升社區管理與服務的科學化、智能化、精細化水平,實現共建、共治、共享管理模

式的一種社區。

2.0.3基礎設施Infrastructure

主要指構建智慧社區基礎運行環境、面向社區信息化建設的系列軟硬件設施,包括社區

市政公用設施、網絡通信設施、智能基礎設施及計算存儲設施等。

2.0.4網絡基礎設施Networkinfrastructure

網絡基礎設施是實現智慧社區最底層的基礎設施,是信息傳輸系統,包括遠程通信網、

有線電視網、無線電通信網和Internet以及移動網絡等。

2.0.5社區管理Communitymanagement

包括面向政府單位的社區治理和面向物業單位的物業管理。

2.0.6社區服務Communityservice

包括面向社區商業用戶的商業服務和面向社區居民的便民服務。

3

3基本規定

3.0.1居住社區配套服務設施智慧化改造內容可分為基礎類、完善類、提升類,實施方案應

具備完整性與可行性,應與居民需求相吻合,遵循國家和行業的主要標準與規范。

【條文說明】

依據國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,既有居

住建筑主要包括城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、

社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓),重點包括2000年底

前建成的老舊小區。依據社區居民生活需求的不同,既有居住社區改造內容可分為基礎類、

完善類、提升類。

既有居住建筑因建設年代、物業管理水平的不同,配套服務設施配置水平差異較大。同

時,各地方經濟發展水平、配套政策、居民改造意愿及關注點、社會資本活躍程度差異同樣

較大。因此,既有居住建筑綜合改造應循序漸進、因地制宜,與社區現況及居民需求相結合。

3.0.2市政配套基礎設施改造為基礎性改造,應滿足居民安全需要和基本生活需求;環境配

套設施改造為完善性改造,應滿足居民生活便利需要和改善型生活需求;公共服務配套設施

改造為提升性改造,應以豐富社區服務供給、提升居民生活品質為目標。

【條文說明】

市政配套基礎設施包含市政公用管線、垃圾清理、網絡基礎設施、消防等,其改造工程

為既有居住建筑改造的基礎,應滿足安全與居民基本生活保障;環境配套設施包含水資源綜

合利用、綠色照明、智慧停車等,其改造工程為既有居住建筑改造的完善,應滿足居民對社

區服務系統便利、舒適的要求;公共服務配套設施包含信息發布、智慧應用、綜合信息服務

平臺等,其改造工程為既有居住建筑改造的提升,通過智慧社區服務系統關鍵技術集成,提

升社區管理水平與居民生活品質。

既有居住社區進行綜合改造時,應開展詳盡的經濟技術方案論證,充分了解居民改造意

愿及關注點,結合當地財政能力及配套政策,改造實施按照基礎類、完善類、提升類順序逐

步推進。

3.0.3改造后的既有居住建筑社區服務系統是以基礎設施為感知層,通過綜合服務平臺實現

數據與信息的互聯互通,為社區的管理與服務提供支撐,實現面向政府主管部門、物業管理

企業、社會服務企業、社區居民的綜合智能化。

4

圖3.1-1智慧居住社區功能示意圖

圖3.1-2智慧居住社區服務體系架構圖

【條文說明】

智慧化改造后的社區服務系統對外承載著社區與城市的信息互聯,滿足政府管理部門、

社會企業及個人對社區內部信息的需求,對內承擔著感知層與互聯層的連接與融合,從而實

現社區的智能化管理與居民的智慧家居。

智慧化居住社區以互聯網為依托,運用物聯網、信息集成等技術,將傳統的各類社區服

務系統進行整合,使社區管理者、用戶、應用系統之間實現信息交互,從而實現管理更加便

捷,生活體驗更加舒適。

社區服務系統用戶包含居民、物業管理公司、政府管理機構、社會企業等,其建設需求

5

分為用戶需求、技術需求、功能與非功能需求四個方面。

3.0.4居住社區配套服務設施智慧化改造應具備完善的保障體系,成立相應的組織體系和執

行機構,制定社區改造和運行的管理細則,建立切實可行的資金保障措施。

【條文說明】

既有居住社區改造總體規劃應與當地經濟社會發展水平相契合,實施方案應以充分調研

為基礎,與社區居民需求吻合,技術路線切實可行。在改造實施過程中,組織體系應具備綜

合協調政府職能部門、社會組織和企業的能力,執行機構能夠制定配套政策或制度,資金保

障措能夠充分發揮社會各方的積極性,引入市場機制,整合各方資源。

3.0.5改造后的既有居住社區宜采用網格化管理,實現網格化管理全覆蓋,建立社區網格化

服務管理的長效運行機制。

【條文說明】

改造后的居住社區宜采用網格化管理理念,以社區網格為載體,健全服務網絡,強化服

務功能,從而改進社區管理服務,提高工作效能。社區治理通過建設網格化治理模式,實現

應用支撐、數據服務、數據資源的互聯互通,達到社區治理及時服務、數據共享更新和對資

源管理分析的目的,為社區治理決策提供支撐。

3.0.6居住社區智慧化改造宜以信息傳輸通道(可采用寬帶接入網、現場總線、有線電視網

、電話網與家庭網等)為物理平臺,聯接各個智能化子系統,為物業管理和住戶提供多種功

能的服務。

3.0.7對于不具備智慧化綜合改造實施和應用條件的既有居住建筑,宜對社區樓宇、區域網

絡等基礎設施進行改造,實施包括末端感知層、網絡設施、數據與信息系統的建設。

【條文說明】

既有居住建筑綜合改造推進過程中仍存在諸多難點,資金籌建、協調管理、后期運維等

都是改造實施的制約因素。既有居住社區,特別是老舊小區改造工作是一個長期性、持續性

發展的工作,需要各級政府對其投入政策及大量資金支持。同時,綜合改造工程還涉及社區

居民與社會企業思想轉變過程,需要政府主管部門加以引導,建立共擔機制。因此,當既有

居住社區不具備綜合改造條件時,宜綜合考慮經濟技術因素,可從基礎配套設施開始,循序

漸進,分步實施改造。

6

4市政配套基礎設施

4.1公用管線

4.1.1當住區基礎管線綜合改造時,可將供熱管網管道與生活熱水、生活給水、消防給水管

道納入綜合管廊內敷設,管廊內宜設置監控與報警系統和通風設施。

【條文說明】

既有社區基礎管線種類數量多,宜采用綜合管廊,節省用地。基礎管線包含多個系統,

共同敷設的管道數量較多,管道走向復雜,管廊內管道與管道、管道與溝墻之間的尺寸,應

滿足管道及附件安裝、檢修的需要。

4.1.2供熱管網應有完好保溫措施,換熱站供熱管出口及建筑熱力入口的供回水管宜分別設

置溫度監測裝置,自動監測供熱管網熱損率。

【條文說明】

現行國家標準《采暖通風與空氣調節設計規范》規定,熱水采暖系統,應在熱力入口處

的供水、回水總管上設置溫度計、壓力表及過濾器。設置過濾器是為了保護控制裝置及儀表,

過濾網的規格應符合控制裝置及儀表的要求。

4.1.3供熱管網宜設置補水監測措施,嚴格控制補水率。

【條文說明】

供熱管網失水原因包括:管道及供熱設施密封不嚴、事故漏水、檢修泄水、系統泄壓,

應設置補水監測措施,保證系統正常運行。

4.1.4街區熱水供熱管網管溝與燃氣管道交叉敷設時,應設置燃氣泄漏報警裝置,并采取可

靠隔絕措施。

工程管線交叉時的最小垂直凈距,應符合表4.1.4規定。當受現狀工程管線等因素限制難

以滿足要求時,應根據實際情況采取安全措施后減少其最小垂直凈距。

表4.1.4工程管線交叉時的最小垂直凈距(m)

污水通信管線電力管線

序給水熱力燃氣

管線名稱雨水保護管、保護

號管線管線管線直埋直埋

管線通道管

1給水管線0.15

2污水雨水管線0.400.15

3熱力管線0.150.150.15

4燃氣管線0.150.150.150.15

通信直埋0.500.500.250.500.250.25

5

管線保護管、通道0.150.150.250.150.250.25

電力直埋0.500.500.500.500.500.500.500.25

6

管線保護管0.250.250.250.150.250.250.250.25

7

【條文說明】

既有社區地下管線種類多、空間有限、間距較近,在管線布置時應特別注意供熱管溝與

燃氣管道交叉敷設距離較近時,必須采取隔絕措施,避免燃氣泄漏進供熱管溝。

4.1.5管網管溝的檢查井宜設置智慧型防盜井蓋,管溝或檢查井內宜預留自動排水電源接口。

【條文說明】

智慧型防盜設置智能感應設備,是基于物聯網、大數據和云平臺建立起來的一個實時監

控系統。當井蓋發生位移、異常開啟、浸水等情況時,智能終端會將報警信息同時上傳至實

時監控系,管理人員可根據告警信息準確判斷故障位置,及時進行排障處理,避免井蓋傷人

事件的發生,降低道路安全隱患。

4.1.6住區或樓棟的給排水、電表、供熱管網的參數宜實現在線監測及聯動控制。

【條文說明】

能耗監測系統能夠實時而準確地采集居住小區的水、電、熱等能耗數據,并以圖表等方式

顯示數據,能夠準確地分析能耗變化規律。通過研究建筑的實時用能數據,尋找居住建筑存在

的用能問題,研究有效的節能途徑,制定合理的用能指導和規范,引導居民合理用能、提高社

區節能效率。

4.1.7依托智能電能表應用及用電信息采集系統覆蓋廣泛的采集終端和通信資源,推進四表

合一采集建設應用。

【條文說明】

既有居住建筑改造時,宜配置水表、電表、燃氣表、熱能(有供暖地區)表自動計量、抄收

及遠傳系統,并采用兼容通信接口與公用事業管理部門系統聯網。

4.1.8住區供熱、燃氣和給排水系統等基礎設施改造時,宜建立各類管網地理信息和綜合管

理平臺,選用先進成熟控制技術,實施分區控制。

【條文說明】

管網地理信息和綜合管理平臺作為住區管理重要手段,其核心資源是各類管網的靜態數

據和動態運行數據,要落實數據匯聚、存儲、清洗、標準化、共享和應用。應具有統一的數

據管理,實現建筑數據獲取、存儲、分析處理和應用,具有信息匯聚、資源共享、協同運行、

優化管理等綜合應用功能。

4.2垃圾清運

4.2.1住區生活垃圾應實現定時定點統一運輸。

生活垃圾收集點[垃圾桶(箱)、固定垃圾池、袋裝垃圾投放點]的設置應符合國家現行有關

標準的規定。

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表4.2.1生活垃圾收集點主要指標

類型占地面積(m2)與相鄰建筑間隔(m)綠化隔離帶寬度(m)

垃圾桶(箱)5~10≥3—

固定垃圾池5~15≥10≥2

袋裝垃圾投放點5~10≥5—

【條文說明】

定時定點投放、收集制度旨在規范生活垃圾的投放行為與收集作業,以控制污染、提高

收集效率。定時定點投放、收集制度的關鍵是定點(不強調定時)投放和定時收集,以求既方便

群眾,又便于管理。

4.2.2住區生活垃圾分類回收宜設置前端返現分類回收設施。

【條文說明】

后端利用大數據、人工智能和物聯網等技術,實現對生活垃圾前端返現分類回收、中端

統一運輸、末端集中處理的“物聯網+智能回收”新模式,有效提高居民垃圾分類積極性,提

升垃圾再生回收效率。

4.2.3住區宜設置智能垃圾回收設備,對垃圾投放人采用生物識別,記錄垃圾分類行為。

【條文說明】

將生物識別技術精準到人,對投遞垃圾進行全程監控,建立垃圾分類可追溯機制,加強

對居民垃圾分類投遞的監督,可有效加強城市生活垃圾分類管理。

4.2.4智能垃圾桶容量到達上限后,應能提供信息推送,管理系統根據信號安排分配垃圾運

輸車的出行頻率及路線。

【條文說明】

社區垃圾分類采取智能化管理,接入城市的環衛數據管理體系,實現智慧社區對智慧城

市建設的支撐。

4.2.5垃圾清運宜建立居住住區環境管理制度和電子檔案,采用“智能回收終端+大數據運營

平臺”的模式,提供垃圾分類處理和住區綠化服務。

【條文說明】

智慧垃圾清運以大數據、物聯網等技術,以道路保潔、垃圾收集為延伸,社區垃圾分類

服務為終端,將社區智慧化改造與智慧城市建設緊密結合。

4.3網絡基礎設施

4.3.1住區智慧化改造應實現住區內公共區域的移動通信網絡、無線對講網絡、無線Wi-Fi網

絡全覆蓋。無線網絡信息接入系統接口協議可滿足多家運營商信息接入,并應實現光纖入戶

(FTTH)。寬帶接入能力不低于200Mbps,無線寬帶接入帶寬不低于50Mbps。

4.3.2住區宜建立區級廣播電視網絡,數字電視與IPTV互動電視覆蓋率不低于50%。

4.3.3住區宜建立區級物聯網,可實現小區所有智能化系統通信及定位功能。物聯網服務種

9

類應不低于3種,終端覆蓋率不低于30%。

4.4可再生能源利用

4.4.1具備太陽能集熱條件的居住住區,宜統一設置分散-分散或集中-分散太陽能熱水系統。

統一安裝的太陽能熱水系統應保溫良好,并安裝流量和水溫監測裝置,熱水系統總熱損失率

不高于20%。

表4.4.1-1太陽能熱水系統分類

集中-集中供熱水系統

系統集熱與供熱水方式集中-分散供熱水系統

分散-分散供熱水系統

自然循環系統

集熱系統的運行方式強制循環系統

直流式系統

直接系統

生活熱水與集熱系統內傳熱工質的關系

間接系統

集中輔助加熱系統

輔助能源的加熱方式

分散輔助加熱系統

【條文說明】

既有由于普通住宅因存在管理困難,收費矛盾等眾多難題宜采用集中集熱、分散供熱太

陽能熱水系統或分散集熱、分散供熱太陽能熱水系統。

表4.4.1-2單位集熱器總面積日產熱水量推薦取值范圍[L/(m2·d)]

太陽能資源區劃直接系統間接系統

資源極富區70~8050~55

資源豐富區60~7040~50

資源較富區50~6035~40

資源一般區40~5030~35

4.4.2具備太陽能光伏安裝條件的居住建筑和構筑物宜實施太陽能光伏與建筑一體化,樓梯

間、公共區域宜采用光伏照明。

【條文說明】

安裝在建筑屋面、陽臺、墻面、窗面或其他部位的光伏組件,應滿足該部位的承載、保

溫、隔熱、防水及防護要求,并應成為建筑的有機組成部分,保持與建筑和諧統一的外觀。

4.4.3在住宅上增設或改造光伏系統,光伏組件應與建筑結合,選用合理組件形式和安裝方

式,可安裝面積應根據建筑設計及電力負荷確定。在人員有可能接觸或接近的位置,應設置

防觸電警示標志。

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表4.4.3光伏系統設計選用表

電流是否有無儲能

系統類型適用范圍

類型逆流裝置

有發電量大于用電量,且當地電力不可靠

交流無發電量大于用電量,且當地電力比較可靠

并網光伏系統

系統有發電量小于用電量,且當地電力不可靠

無發電量小于用電量,且當地電力比較可靠

偏遠無電網地區,電力負荷為直流設備,

直流且供電連續性要求比較高

系統偏遠無電網地區,電力負荷為直流設備,

且供電無連續性要求

獨立光伏系統否

偏遠無電網地區,電力負荷為交流設備,

交流且供電連續性要求比較高

系統偏遠無電網地區,電力負荷為直流設備,

且供電無連續性要求

【條文說明】

光伏組件及系統其他部件在構造、形式上應利于在建筑圍護結構上安裝,便于維護、修

理、局部更換。

當光伏系統從交流側斷開后,直流側的設備仍有可能帶電,因此,在光伏系統直流側設

置必要的觸電警示和防止觸電的安全措施。

4.4.4在綜合考慮室外風力資源條件下,住區庭院、廣場及內部道路應宜采用風光互補路燈

系統。

【條文說明】

在室外自然資源條件允許的情況下,風光互補發電系統通過將用電負荷與資源條件進行

系統容量合理配置,在保證系統供電統可靠性的同時,降低發電系統造價。

4.5消防設施

4.5.1設有火災自動報警系統且具有物業監控能力的居住社區,火災發生時,系統及時上報

火災報警信息,應具備自動報警功能、消防聯動功能,火災探測器的選型及設置應符合《火

災自動報警系統設計規范》相關要求。

【條文說明】

火災自動報警系統可用于人員居住和經常有人滯留的場所、存放重要物資或燃燒后產生

嚴重污染需要及時報警的場所。

4.5.2居住社區宜設置電動車進樓監測系統,具備電動車入樓報警功能,通過安裝物聯網傳

感器或視頻智能攝像機,當檢測到電動車進入單元樓時,系統發出報警信號。

【條文說明】

11

電動車應在建筑外部獨立區域集中停放、充電,嚴禁在建筑內的共用走道、樓梯間、安

全出口處等公共區域停放電動車或者為電動車充電。

4.5.3建筑內可能散發可燃氣體、可燃蒸氣的公共站點應設置可燃氣體報警裝置,室內空間

預留接口。

【條文說明】

本條規定應設置可燃氣體探測報警裝置的場所,包括工業生產、儲存,公共建筑中可能

散發可燃蒸氣或氣體,并存在爆炸危險的場所與部位,住宅建筑內廚房預留接口。

4.5.4對火災初期有陰燃階段,且需要早期探測的場所,宜增設一氧化碳火災探測器。

【條文說明】

貯藏室、燃氣供暖設備的機房、帶有壁爐的客廳、地下停車場、車庫、商場、超市等場

所,由于其通風狀況不佳,一旦發生火災,在火災初期極易造成燃燒不充分從而產生一氧化

碳氣體。可增設一氧化碳火災探測器實現火災的早期探測。

12

5環境配套設施

5.1雨水及中水利用

5.1.1住區內綠化、景觀、洗車等用水應采用雨水及中水等非傳統水源。建筑的非傳統水資

源利用率不低于3%。使用非傳統水源時應定期對用水質量安全進行監測,確保不對人體健康

和環境產生不良影響。

【條文說明】

利用雨水、中水替代自來水供水時一般用于雜用水和景觀環境用水等,目前尚沒有同時

對雨水和中水適用的水質標準,即使建筑中水有城市再生污水的水質標準可資借鑒,但中水

進入建筑室內特別是居民家庭時,也需要對水質指標的安全風險予以充分的考慮,要留有余

地。

5.1.2住區應確定合理雨水積蓄措施,通過景觀水體、透水地面,實現雨水綜合利用。

【條文說明】

新建、改建和擴建的建筑與小區,都對原來的自然地面特性有了人為的改變,使硬化面

積增加,外排雨水量或峰值加大,因此需要截流這些人為加大的外排雨水,進行入滲或收集

回用。

5.1.3住區改造綠地用水時,應采用噴灌、滴灌等自動節水灌溉措施。

【條文說明】

噴灌是充分利用市政給水、中水的壓力通過管道輸送將水通過噴頭進行噴灑灌溉,或采

用雨水以水泵加壓供應噴灌用水。微灌包括滴灌、微噴灌、涌流灌和地下滲灌等。微灌是高

效的節水灌溉技術,它可以緩慢而均勻的直接向植物的根部輸送計量精確的水量,從而避免

了水的浪費。

噴灌比地面漫灌省水約30%~50%,安裝雨天關閉系統,可再節水15%~20%。微灌除

具有噴灌的主要優點外,比噴灌更節水(約15%)、節能(50%~70%)。

5.1.4住區應設置完善的污水收集和排放設施,宜采取合理的污廢水回收再利用方案。

【條文說明】

在城鎮住宅小區內,盥洗排水、廁所排水、沐浴排水、廚房排水以及洗衣排水等都是可被

用于中水回用的水源,社區設置完善的污水收集和排放設施,能夠緩解城市水資源短缺的現

狀。

與市政污水集中處理相比,城市住宅小區的中水回用系統具有優勢,不僅節約了水資源、

緩解了市政用水壓力,同時經過處理后的水源水質相對穩定,避免了二次污染等問題的出現。

5.1.5住區改造時應結合地區改建、道路建設等因素對排水系統進行更新,雨水管渠設計重

現期應按照《室外排水設計規范》規定執行,經濟技術條件允許時宜取上限值。

【條文說明】

13

老舊小區建造年代早,排水系統建設標準低,管道老化破損嚴重,上述因素是造成既有

社區內澇的主要原因。既有居住社區綜合改造時,宜采取更新排水管網、提高排水系統建設

標準等措施。雨水管渠設計重現期,應根據匯水地區性質、城鎮類型、地形特點和氣候特征

等因素,經技術經濟比較后確定。

5.2采光及照明

5.2.1走道、樓梯間、門廳等公共場所的照明,宜按建筑使用條件和天然采光狀況采取分區、

分組控制措施,并按使用需求采取降低照度的控制措施。

【條文說明】

白天透過采光窗進入室內的自然光較強,因此關閉部分人工照明并不會影響正常視覺工

作,分組控制的目的是為了將同一場所中天然采光充足或不充足的區域分別開關。而大部分

建筑物在夜間除了值班人員之外都很少有人員活動,對一些公共區域的照明實行分組控制,

可以方便地用手動或自動方式操作,有利于節電。

5.2.2門廳、大堂、電梯廳等場所,宜采用夜間定時降低照度的自動控制裝置;道路照明、

夜景照明應集中控制。

5.2.3建筑景觀照明應符合下列規定:

1)建筑景觀照明應至少有三種照明控制模式,平日應運行在節能模式;

2)建筑景觀照明應設置深夜減光或關燈的節能控制。

【條文說明】

考慮到平時與一般節日、重大節日對照明效果的不同要求,且不同照明模式下的用電量

差別較大,從照明節能出發,景觀照明按照多種模式運行;考慮到進入深夜及后半夜,室外

人員較少,通過減光或關燈達到節能的目的。

5.3智慧停車

5.3.1住區停車位改造時,宜采用機械式立體停車系統,其與住宅樓的間距設置應符合相關

標準規范。設備選型應根據設備類型、輔助設施和配套設施等進行建筑空間的設計,并預留

安裝操作空間。

【條文說明】

防火間距是在火災情況下減少火勢向不同建筑蔓延的有效措施,確定防火間距,主要以

防熱輻射為主,即在著火后,不應由于間距過小,火從一幢建筑物向另一幢建筑物蔓延,并

且不應影響消防人員正常的撲救活動。社區加裝機械式立體停車庫,應滿足《汽車庫、修車

庫、停車場防火設計規范》要求。

5.3.2住區停車場/庫內交通標識應符合現行國家標準《道路交通標識和標線》的規定;出入

口宜設置電子顯示引導標識和匯車報警系統。

14

【條文說明】

停車場(庫)入口根據其自身特點宜設置電子顯示引導標識、能夠為駕乘人員提供包含

空收費標準、余車位動態和空余充電樁車位動態等信息,其中充電樁信息應包含支持直流充

電和交流充電兩種方式。車場出口處電子顯示引導標識能夠提供停車場繳費價格信息,出口

路況信息。

5.3.3住區智慧化改造時配建停車位充電樁應以慢充為主,并設置一定比例快充設備,宜選

用一樁一充。充電樁應具備充電監控系統通信功能,接入電網時預留網絡通信接口,實現與

智能電網互聯互通的功能。

5.3.4住區改造時宜配建智能電動車保管站,保管站控制平臺包含智能門禁系統、車棚安防

系統、云監控系統、電動自行車充電系統,具備無人值守、自助繳費、充電功能。

【條文說明】

目前城市老舊社區的自行車庫設施陳舊、電路老化,運營效率低,并且存在著私拉電線、

電動車超負荷充電、車庫環境臟亂差等問題。基于上述現狀,部分居民選擇了電動車入樓,

并由此引發了諸多安全事故。

通過對傳統車庫的升級改造,智能電動車保管站以智能云平臺遠程看管、智能安全門系

統和移動客戶端優化車庫與用戶之間的存車流程,將傳統單一、效率低下的存車看管變得智

能化、便民化;在以互聯網方式促使存車庫更加規范的同時,降低管理部門的管理成本、提升

安全系數和安全運營能力。智能電動車保管站為居民生活帶來了便利,有效緩解了電動車安

全隱患。

5.3.5住區智慧停車系統應采用模塊化結構,可實現車位引導、反向尋車、智能繳費等功能。

相關功能及接口應符合下列要求:

1)停車場上傳的停車場名稱、地址、編號、經緯度、車位數等靜態信息的準確率≥99%。

上傳的剩余車位數、車輛通行記錄等動態信息的準確率≥95%。

2)從停車場管理系統發出數據到中心接收到數據,產生的數據平均時延≤10s、丟包率

≤0.2%、誤碼率≤0.2%。

3)射頻識別車載電子標簽完好的情況下,射頻識別率≥99%,車牌識別準確率應≥95%,

宜達到99%。

【條文說明】

系統建設所選用的設備和產品應符合國家相關法規、標準和規范的要求,并經檢測或認

證合格。停車場管理系統應符合《停車庫(場)安全管理系統技術要求》的要求;停車誘導及定

位系統應符合《停車庫(場)車位引導及定位系統技術要求》的相關規定。

5.4安全防范

5.4.1住區改造時,視頻安防監控系統應符合《住宅小區安全防范系統通用技術要求》和《安

15

全防范工程技術標準》的相關規定。系統應設置與出入口控制系統、停車管理系統、入侵報

警系統聯動,觸發報警響應時間應不大于2s,單個觸發報警聯動對應視頻圖像不小于4個。

5.4.2人員出入管理系統應符合《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》

《智能安防系統基本技術要求》的相關規定。系統應具備業主IC卡、二維碼、人臉等多種識

別與授權方式,同時具備防尾隨功能。并具有人員出入時間、地點、順序等數據設置,以及

顯示、記錄、查詢和打印等應用功能,系統操作響應時間不大于2s。

【條文說明】

基于新冠疫情常態化防控態勢,社區人員出入管理系統宜優先選用人臉識別方式,系統

可將人臉驗證、精準測溫、口罩識別等功能進行集成,提高社區安全管理效率。

5.4.3周界入侵報警系統應具備聲、光指示和防拆、斷路報警功能,中心控制室應有聲光告

警信號,報警聲級室內不小于80dB,室外不小于100dB。周界入侵報警系統應為24h不可撤防模

式,入侵和緊急報警系統布防、撤防、報警、故障等信息的存儲應不少于31天。

5.4.4停車管理系統應具有車輛的出入時間、地點、順序等數據設置,以及顯示、記錄、查

詢和打印等應用功能,并有防篡改、防銷毀等措施。

5.4.5電子巡查系統采集識讀裝置數量應滿足巡檢人員、班次、路線的需要,且不應少于2個。

5.5電梯加裝與監控

5.5.1既有居住建筑加裝電梯應根據既有住宅的小區環境、建筑條件、結構類型、使用情況

及居民需求,制定適宜的加裝電梯方案。

【條文說明】

針對老舊小區住宅無電梯,本著居民自愿、充分協商、加強引導、落實責任、確保安全

等原則,鼓勵加裝電梯。

加裝電梯不應影響小區建筑日照、通風和結構安全,消防安全,相鄰建筑采光,不應對

建筑內外排水、燃氣、強弱電管線產生影響。加裝電梯的結構形式宜選用質量輕、施工便捷

的結構,可采用鋼結構、混凝土結構、砌體結構,應進行多方案比選,宜選用對原結構影響

小的結構形式。社區內加裝電梯形式宜統一,外觀與小區及周邊景觀環境相協調。

5.5.2電梯和自動扶梯宜具有開放協議接口,電梯系統應具智能群控管理系統與遠程監測維

護功能。

【條文說明】

既有提供開放協議接口是便于今后進行智能管理和智慧運維,為節能高效運行創造條件。

合理選用電梯和自動扶梯并采取電梯群控、扶梯自動啟停等節能控制措施。

5.5.3對于同層共用多部電梯的塔式住宅,電梯宜實施群組控制。當監控電梯群組運行時,

電梯群宜分組、分時段控制。

【條文說明】

16

電梯全速運行時所消耗的電能遠遠低于減速和加速時的電能消耗,電梯停靠的次數越多,

所消耗的電能就越多。通過智能派梯系統的最佳(高效)派梯,有效減少電梯系統的停靠次數,

提高輸送效率,從而達到節能目的。

對于同層居民共用多部電梯的住宅樓,在用梯高峰時段應采取節省乘客等梯時間的運行

策略,在平常時段宜采取節省能耗的群控策略。

17

6公共服務配套設施

6.1綜合信息服務平臺

6.1.1住區改造時宜建立完備的數據獲取與交換系統,具備數據長期存儲能力,支持本地或

云端存儲模式,滿足數據查詢與數據分析的需求。

【條文說明】

智慧社區綜合信息服務平臺架構在智慧應用體系之下,涵蓋了以對象管理與專門人群服

務、政務服務、治安管控為主的社區治理與公共服務,以房屋管理和物業管理為主的小區管理,

以生活服務和金融服務為主的便民服務以及主題社區等五大領域,涉及社區管理、運行、服務

三個層面。各類應用遵循智慧社區綜合信息服務平臺建設規范的標準,通過數據交換和整合,

統一以平臺向居民、企業等提供服務,并對各種活動做出閉環響應。

綜合信息服務平臺應能夠支持專用設備、網絡接入、人工錄入等多種數據采集方式,具

備承載大量異構信息的存儲能力,具備對各種不同數據源之間的數據傳遞、轉換、凈化、集

成等功能,在滿足構成既有居住小區綜合信息服務平臺各類應用的基礎上,通過標準的交換

格式實現與其它平臺或系統的數據共享。

平臺應具備數據采集功能,實現數據統一采集、分類應用,支持手機等移動終端采集方

式,數據內容至少每年更新一次,盡可能實現實時更新。平臺具備雙向數據交換、信息資源

同步更新、數據比對與清洗等功能。

6.1.2平臺宜具備第三方公共信息平臺業務接入能力,能夠實現多平臺間的互聯互通;具備

整合物業、商業、便民等服務的能力,能夠對多種應用服務進行統一管理。

【條文說明】

社區綜合信息服務平臺管理和調度各類服務資源與智能化應用系統,通過標準接口實現

與第三方平臺的數據交換與共享,集住區物業管理與服務、便民服務、商業服務、政務服務

及生活資訊等于一體,實現用戶一站式服務。

6.1.3平臺應具備集成社區相關智能化系統、物聯網子系統等系統的能力,實現相關系統的

遠程監控與管理,具有必要的聯動控制能力。

6.1.4平臺應具備應用系統集成能力,能夠實現對多表遠傳、智能照明、智能家居等兩項以

上應用系統的集成控制。

【條文說明】

社區綜合信息服務平臺利用綜合集成技術,把分離的各子系統有機地組合成一個一體化、

功能強大的新型系統,并使之能夠彼此協調工作,發揮整體效益,達到整體性能最優。綜合

集成技術是搭建信息平臺的核心,主要包括系統開發與實施技術、標準化技術、環境支撐技

術及系統數據集成技術。

6.1.5平臺應構建完備的安全保障機制,具備滿足安全需求的統一安全認證與監控,通過統

18

一身份認證服務實現平臺訪問,設置多級訪問權限;實現業務接入、系統集成接入和信息共

享的統一安全認證和監控能力。

【條文說明】

社區服務系統包含多種類型用戶,為保證系統安全,應采取系統安全技術來防止網絡信

息數據交互和傳遞過程中受到攻擊。服務系統應結合用戶特點,采取多種安全技術,包括防

火墻、濾波、身份驗證、訪問控制等,確保數據與信息的完整性、機密性、防重傳性。

6.2信息發布

6.2.1住區智慧化改造時應建立住區信息發布系統,可實時發布和更新住區生活服務公共信

息。住區信息發布系統應以服務居民為目標,住區居民對政策宣傳、辦事效率、文體教育服

務參與度和信息公開的滿意度達到90%以上。

【條文說明】

住區物業信息大都是一些看似瑣碎卻和日常生活密切相關的信息。除了各種收費通知及

住區活動的組織安排,還包括各種服務介紹信息。多媒體信息發布系統傳統的信息發布模式

是將這些信息印刷成宣傳單,發送到每一戶或是張貼在樓道、電梯口、住區信息欄等場所。

這種做法是很大的資源浪費。

住區信息發布系統是一種現代的“分眾式傳播”方式,通過分布式區域管理技術,實現了同

一系統中不同終端區分受眾的傳播模式。基于該系統,物業管理部門可方便地構建一個網絡

化、專業化、智能化、分眾化住區多媒體信息發布平臺,提供住區級的公共信息編輯、傳輸、

發布和管理等專業媒體服務。

通過在社區部署多媒體觸控大屏,與社區的其他應用系統緊密融合,各應用系統的信息

和管理服務內容可通過觸摸屏進行展現與互動,為社區居民帶來全新的體驗,實現信息的推

送和居民的交互應用。具體包括:

1)政務信息:政府機構推送各類服務信息,政務公開信息,政策法規信息、監督機制信

息等。

2)服務類信息:推送的各類家政服務信息、醫療等信息。

3)招商信息:政府招商信息,社會招商廣告信息等等。

4)網上互動:居民和政務辦公互動,網上平臺處理各種事務。

5)社區引導信息:發布社區內各種便民信息,如附近餐飲、娛樂消費等信息。住區信息

發布系統應以服務居民為目標,住區居民對政策宣傳、辦事效率、文體教育服務參與度和信

息公開的滿意度不低于90%。

6.2.2住區信息發布系統可由服務器、網絡、終端播放器、顯示設備組成,可具有微信公眾

號、手機APP、門戶網站、電子顯示屏等信息發布渠道和查看載體。

19

【條文說明】

基礎設施包括設施層、網絡層和感知層三個部分。平臺應構建完備的安全保障機制,具

備滿足安全需求的統一安全認證與監控,通過統一身份認證服務實現平臺訪問,設置多級訪

問權限;實現業務接入、系統集成接入和信息共享的統一安全認證和監控能力。住區信息發

布系統可提供包括緊急通知、即時信息發布、住區配套服務信息發布、住區宣傳、住區文化、

水、電、燃氣、暖氣等相關物業信息發布,以及廣告增值服務。也可通過出行服務移動端或

PC端應用,住區居民可實現公交路線及實時公交查詢、地鐵線路查詢及共享單車查詢。

6.2.3信息發布系統終端顯示設備宜設置在住區主要出入口、樓棟入口、住區廣場等人員密

集場所。

【條文說明】

智能化信息發布終端顯示設備用于替代傳統紙質張貼方式,可有效提高社區信息發布效

率與信息化水平,提升社區形象。信息發布系統終端顯示設備宜設置于人員密集、活動頻繁

的場所,實時發布視頻、圖片、文字等綜合信息與服務,實現居民與社區平臺間的人機交互,

同時提高廣告運營收益。

6.3智慧應用

6.3.1住區智慧化改造時應建立住區人員管理治理系統,系統應包含人口基礎信息、常住人

口和流動人口管理功能。可采用網格化模式,通過登記二維碼或人臉識別,采集小區居民信

息和來往人員信息。

【條文說明】

社區場景下的人口精細化管理主要包括對人員的智能采集和重點人員的動態管控,即通

過對前端視頻監控的智能感知,并采用人臉識別技術和人臉聚類技術,實現小區進出人員的

人臉比對和身份核實。基于人臉識別技術的社區人口精細化管理及應用,是將社區人口管理從

傳統的“守株待兔”“費時費力”的持久戰、人海戰,轉變為“智能識別、智能分析、智能應用”三

位一體的主動戰。人臉識別、人臉聚類為核心的新技術,構建社區層面的人口精細化管理新模

式,實現社區人口智能發現、智能分析、重點人員動態管控,改變以往社區人口管控上門摸排

走訪的采集模式,

6.3.2房屋管理系統包含住區、網格、樓棟等信息的多維度可視化展現功能,支持對房屋進

行標準地址編碼,將房屋與登記入住人員信息進行關聯,基于BIM或GIS地圖查看樓棟房屋信

息,查看房屋登記的人員詳細信息及歷史居住人員信息。

【條文說明】

既有居住建筑建造年代跨度大,類型復雜,房屋居住人員變動頻繁,房屋基礎資料相對

匱乏,缺少集中統一的信息化管理,成為突發事件應急處理時的短板。房屋管理系統將建筑

信息進行集成,利用RFID、二維碼及“互聯網+”實現電子檔案與物理介質檔案的分級統一管理,

20

利用GIS技術建立“一房一檔”,為管理服務平臺提供完善的房屋安全檔案數據支持。智慧房屋

管理系統通過建立備案監管、監測預警、巡排查、綜合數據應用等機制,形成統一的數據標

準和基礎數據庫,消除安全隱患,保證建筑與居住人員的安全,滿足市場監管要求。

6.3.3住區智慧化改造時應建立智能門禁系統,系統宜具備刷卡開門、呼叫開門、手機APP

開門、人臉識別開門、二維碼開門、訪客遠程開門等功能。

【條文說明】

智能門禁系統屬于智慧小區服務體系的典型服務應用,傳統門禁系統結構和功能相對單

一,無法滿足智慧社區對于普遍、安全、便捷、高度集成等服務的要求。智慧化改造后的門

禁系統宜采用“互聯網+門禁”的設計思路,能夠有效解決傳統門禁的維護和組網問題,提高門

禁系統的可集成性和可擴展性,實現小區中人與物、物與物的信息交互。門禁系統所選用的

感知層終端技術,應能夠實現移動端對門禁系統的控制,且方便數據采集與服務器存儲。

6.3.4住區消防設施監測系統應具備設施異常狀況報警功能,通過智能化技術,實時監測消

防通道占用、消火門開啟、消火栓異常等。

6.3.5住區智慧化改造時,住區醫療服務系統包含住區醫療服務咨詢功能,構建居民健康檔

案,居民健康檔案宜涵蓋80%的住區居民,為住區居民提供醫療咨詢、自檢診斷、送藥上門等

服務。

【條文說明】

社區醫療衛生服務是以居民健康為中心,以家庭為單位,在社區范圍內,以解決主要衛

生問題、滿足基本衛生服務需求為目的基層衛生服務。社區檔案管理主要功能是對居民健康

狀況及醫療衛生情況進行統計分析,方便以社區為導向進行整體性、協調性衛生保健。社區

醫療服務系統能夠運用互聯網技術與音視頻設備,通過數據、語音、視頻和圖像資料的遠距

離傳送,為社區居民提供遠程醫療咨詢與健康培訓。通過遠程醫療服務系統,在提高基層醫

護人員業務水平和服務能力的同時,為社區與醫院間搭建出良好暢通的互動交流平臺。

6.3.6緊急救助系統應在住區公共區域設置緊急求助及與物管中心、控制中心緊急通話裝置,

住戶可申請在戶內設置緊急求助或緊急通話裝置,意外事故發生后應做到15分鐘內快速響應。

6.3.7住區智慧養老服務系統應結合緊急救助系統,通過信息化手段為老年人提供遠程看護、

緊急支援、信息查詢、遠程醫療、住區服務、家政上門、電器維修等居家養老服務。

【條文說明】

隨著以物聯化、網絡化、智能化為特征的新一代信息技術迅速發展,以及老年人群體信息

素養不斷提升,信息技術應用于養老服務已具備基本條件,智慧養老已經成為創新養老服務

的重要理念。

社區智慧養老是多主體相互聯系而構成的一個服務體系,是利用感知化、智能化手段,構

建實時監測、智能預警、快速響應的適老生活環境,保障老年人安全;通過以整合技術為基礎

的信息化服務平臺,集成多方主體,共享老年人信息,有效調配監護資源,精準匹配多層次服

21

務需求,實現醫養護融合。

針對社區老年人群體提供相關服務,包括緊急救助服務、智能物業服務、文化娛樂服務、

日間托管服務等。當老人在家中或周邊發生意外情況時,依托社區的服務支持系統可以快速采

取措施進行緊急救助,第一時間處理危機。社區管理部門應簡化流程,依托綜合信息服務平臺,

為老人提供各種繁瑣的生活服務,如水電費、物業費、故障報修等。

6.3.8住區智慧化改造時宜設置舊物回收系統,住區居民可通過舊物回收系統查詢住區內舊

物自助回收服務點的基本信息,進行舊物投遞信息登記。

【條文說明】

通過實體網點或綜合信息服務平臺建立跳蚤市場,實現物品交換、回收利用等服務,以

提高閑置物品使用率、減少資源浪費,拉近社區業主距離,共同關注低碳環保的社區生活理

念。具體措施可包括:在社區綜合信息服務平臺開拓互通有無模塊,為社區居民提供開放性

平臺;鼓勵通過線下交易保障交易安全;定期開展社區互通有無類型的活動,搭建平臺促進

更多的社區居民參與。

6.4設備維護

6.4.1應監控計算機網絡系統硬件設備運行狀況及路由器狀態、VLAN狀態及端口狀態,確保

信息系統的連通性、傳輸速率及路由正常;應管理信息網絡系統接口設備,使其滿足網絡策

略要求。

6.4.2應監控網絡運行時安全系統的結構安全、訪問權控制、邊界完整性、入侵防范、惡意

代碼防范。應檢查設備運行狀態及安全設備連接數量,使其在安全范圍內。網絡系統配置修

改后,應對網絡配置文件進行備份。

6.4.3應檢查網絡設備機房環境,包括配電、溫濕度、防靜電、防雷接地,確認環境滿足設

備運行要求。

6.4.4設備故障維修時,應符合下列規定:

1)設備故障維修時應采用替換或設備更換方式,并應重新設置新的端口和設備。

2)系統配置出現故障時,宜查找故障原因并修改配置。無法解決時,應使用備份配置恢

復原有狀態。

3)系統遭受惡意攻擊時,應隔離攻擊源,使網絡恢復正常運行,并應對攻擊源進行調查

處理。

【條文說明】

線路運營商管轄范圍的故障應及時通知運營商來珍斷、定位,并助其查找問題根源,恢

復網絡,本地網絡故障應查找故障原因并針對性修改配置。

22

7建設與運營

7.1建設模式

7.1.1居住社區配套服務設施智慧化改造宜通過建立改造資金政府與居民、社會力量合理共

擔的機制,創新投融資模式,多渠道籌措改造資金。

【條文說明】

目前,我國既有居住建筑綜合改造,特別是完善與提升性改造,建設資金是核心問題。

根據改造資金來源渠道不同,劃分為三種改造模式:政府主導改造、“業主自發組織,政府適

度支持”、“政府引導,市場運作”。

既有居住社區綜合改造工程量大,預期收益率低,社會資金參與意愿較弱,政府被迫承

擔了主要的改造資金,并隨之引發財政資金無力承擔、改造難以持續進行和資金投入有失公

平等一系列問題。因此,《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》

提出建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制,從加大政府支持力度、落實居民出

資、提升金融服務力度和質效、推動社會力量參與、落實稅費減免政策五個層面來進行落實。

既有居住社區改造模式應結合地方經濟技術水平、居民改造意愿、社會資金運作能力,

選擇適宜性改造模式。財政能力較強區域,實施政府主導改造;居民改造意愿較強的城鎮,實

施業主自主改造,政府適當補貼;社會資金相對充裕的城市,實施市場運作為主、資金自求平

衡。

7.1.2水、電、氣、暖、信等市政配套基礎設施改造宜由專業經營單位主導,產權單位共同

出資,專業經營單位負責后續維護更新管理。

【條文說明】

既有居住社區,特別是老舊小區,水、電、氣、暖、信等管線普遍存在破損失修的狀況,

已經影響到居民日常生活與安全。市政公用管線改造為基礎類改造,屬于民生工程,應滿足

安全與居民基本生活保障,其改造實施涉及區域市政管網,已不局限于居住社區范疇。市政

配套基礎設施改造應由市政管理部門或專業公司主導,政府與產權單位共同出資,專業公司

負責后續維護更新管理。

7.1.3社區居民出資可通過直接出資、使用住宅專項維修基金、讓度小區公益收益等方式實

現。

【條文說明】

房屋公共維修基金是為了保證房屋建筑保修期滿后的正常使用而由業主繳納的專項基

金,專項用于住宅共用部位共用設施、設備的大、中修,更新和改造。社區管理委員會成立

前,由物業管理企業或產權單位提出資金使用計劃,經當地房地產

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