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文檔簡介

物業交易法律制度單擊此處添加副標題項目九物業交易法律制度學習目標知識目標:掌握物業交易的概念、特點和原則;熟悉三種物業交易合同的主要內容,物業轉讓、物業抵押登記制度和物業租賃登記備案制度;掌握物業轉讓、物業租賃和物業抵押的條件、基本程序和交易雙方的權利和義務。能力目標:熟悉并掌握物業轉讓、物業租賃和物業抵押的基本流程;能草擬物業轉讓、物業租賃和物業抵押的簡單合同;會辦理物業轉讓、物業租賃和物業抵押的有關手續。任務一物業交易概述案例導學盛某(男,55歲)有房屋15間。盛某家庭有5口人(盛某之母曾某,兒子盛甲,兒媳謝某,女兒盛乙)均無固定工作,全家生活基本上靠租房收入維持。2008年12月,盛某被檢查出患肺癌,醫生說因為該病發現早,如果采取及時治療,也許能治好。但治療肺癌需要很多費用。盛某之子盛甲和女兒盛乙認為,母親死得早,父親一人把他們從小撫養大,吃了不少苦,不容易,提出把房屋賣掉給盛某治病。兒媳謝某認為,一家人沒有工作,如果把房屋賣了,生活就沒有著落,不同意賣。盛某之母曾某看見兒子生病,心里很著急,主張賣掉5間給盛某治療。盛某覺得自己生病,而且是癌癥,治好了也沒有用,反而給家庭帶來生活困難,提出不治了。試問:盛某對其15間房屋在法律上存在哪些處理方式?評析:物包括不動產和動產。房屋作為不動產物,依據《物權法》權利人可依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。本案中,由于盛某治病而需要費用,盛某對自己的15間房屋在法律上可以采取物業轉讓、物業租賃和物業抵押和物業典當等處理方式。一、物業交易的概念物業交易主要包括地產交易和房產交易兩個方面,其中這里應主要了解和掌握的是房產交易。但一般來說,房產交易往往是與地產交易相關聯的。我國現行法律明確規定:房地產轉讓、抵押時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。物業交易是指以物業為對象進行的轉讓、租賃和抵押等各種民事法律行為。物業交易既包括房產使用權的轉讓,也包括房產所有權的交易。我國《城市房地產管理法》規定:城市房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。二、物業交易的特點(一)對象的特殊性(二)形式的確定性(三)行為的要式性三、物業交易的原則

物業交易主體是平等的主體,交易雙方之間的關系屬于民事法律關系,在交易過程中要遵守平等、自愿、公平、等價有償、誠實信用等一般原則。但是,物業作為一種特殊的商品,交易還應遵守以下兩個原則。(一)房地一體原則由于土地與房屋等建筑物在物質形態上具有不可分割性,客觀上在物業轉讓、抵押交易中必須一并轉移,即轉讓土地使用權時,同時轉讓土地上的房屋所有權;轉讓房屋所有權時,房屋所占用范圍內的土地使用權一同轉讓;房地產抵押時,房屋所有權與土地使用權應同時抵押。(二)依法登記原則依法登記原則就是房地產轉讓與抵押必須依法辦理法定登記手續,房屋租賃必須向房產管理部門登記備案。國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度,這是由房地產本身的特殊性決定的,房地產的權屬狀

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