房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線上次課知識(shí)回顧1.路線價(jià)法的相關(guān)概念四三二一法則，單獨(dú)深度、累計(jì)深度、平均深度修正率臨街地、前后臨街、街角地的計(jì)算2.基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要有哪些修正？計(jì)算的公式如何？區(qū)分靜態(tài)地價(jià)和動(dòng)態(tài)地價(jià)建筑物壽命終了時(shí)，房屋所有權(quán)分割出售土地使用權(quán)續(xù)期，補(bǔ)交地價(jià)建筑地價(jià)分?jǐn)偟挠绊懸蛩兀焊叨取⒊蛳葮菍雍蟪虮匾缘貎r(jià)分?jǐn)偨ㄖ貎r(jià)分?jǐn)偟姆椒?、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅?、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偰硻?quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值×該權(quán)益人享有的建筑面積/建筑總面積某權(quán)益人占有的土地份額=該權(quán)益人享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值=該權(quán)益人享有的建筑面積/建筑總面積

1、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂纠?-10】某幢樓房的土地總價(jià)值2000萬(wàn)元，總建筑面積25000m2，某人擁有其中500m2的建筑面積。試按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額與土地份額。【解】由題意：該人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=2000×500/25000=40萬(wàn)元該人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=40/2000=2%優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑沒(méi)有考慮樓層對(duì)建筑物使用功能的影響，忽視了在同一幢建筑物中不同用途、朝向?qū)Φ貎r(jià)分?jǐn)偟挠绊憽４朔ú灰瞬捎?、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰硻?quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值×該權(quán)益人享有的房地價(jià)值/房地總價(jià)值【例7-11】某幢大廈的房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。甲公司擁有其商業(yè)部分面積1000m2，此部分的房地價(jià)值為1000萬(wàn)元；乙公司擁有其寫字樓部分面積1000m2，此部分的房地價(jià)值為500萬(wàn)元。試按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算甲、乙公司占有的土地份額及分?jǐn)偟牡貎r(jià)。甲公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=1000/8000=12.5%甲公司應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=3000×12.5%=375（萬(wàn)元）乙公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=500/8000=6.25%乙公司應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=3000×6.25%=187.5（萬(wàn)元）優(yōu)點(diǎn)：能夠反映出由于各樓層樓價(jià)的不同而分?jǐn)偟牡貎r(jià)也不同，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利人的真實(shí)權(quán)益。缺點(diǎn)：造成分?jǐn)偤蟾鲗咏ㄖ锏膯挝辉靸r(jià)相差很大，不能真實(shí)反映地價(jià)的空間差異

適用范圍限于各層價(jià)格有差異，但差異不是很大的建筑地價(jià)分?jǐn)?、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

某權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=享有的房地價(jià)值-享有的建筑物價(jià)值某權(quán)益人占有的土地份額

=該權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值=（該權(quán)益人享有的房地價(jià)值-該權(quán)益人享有的建筑物價(jià)值）/（房地總價(jià)值-建筑物總價(jià)值）

某權(quán)益人享有的建筑物價(jià)值=（房地總價(jià)值-土地總價(jià)值）/總建筑面積×該權(quán)益人享有的建筑面積

此法更合理

【例7-12】某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為9000萬(wàn)元，其中建筑物總價(jià)值為5000萬(wàn)元。某人擁有該宗房地產(chǎn)的一部分，該部分的房地價(jià)值為500萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為300萬(wàn)元。試按土地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算該人占有的土地份額。【解】由題意：

應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為=（500-300）/（9000-5000）=5%【例7-13】某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2。某公司擁有該宗房地產(chǎn)的一部分，該部分的房地價(jià)值為750萬(wàn)元，建筑面積為1600m2。試按土地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該公司占有的土地份額。【解】由題意：占有的土地份額

=[750-（5000-2000）/10000×1600]/2000=13.5%

1.了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念；

2.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的關(guān)系；

3.掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線確定方法和過(guò)程；

能力目標(biāo)：能夠理清估價(jià)思路，會(huì)設(shè)計(jì)出適宜的估價(jià)技術(shù)路線；學(xué)習(xí)要求：1.估價(jià)技術(shù)路線設(shè)計(jì)一、估價(jià)技術(shù)路線的含義和作用1.估價(jià)技術(shù)路線的含義就是指估價(jià)人員在對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上，思考形成的知道整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。包括3個(gè)方面的要素：①由估價(jià)目的所決定價(jià)格內(nèi)涵；②由估價(jià)原則確定估價(jià)思路；③由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估計(jì)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定估價(jià)方法。

最后得出：確定估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成的過(guò)程。2.估價(jià)技術(shù)路線的作用①可以明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，顯現(xiàn)出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格形成過(guò)程；②是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象價(jià)值所遵循的根本途徑；③是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，正確的股價(jià)技術(shù)路線能避免很多無(wú)效勞動(dòng)的發(fā)生。二、估價(jià)技術(shù)路線與股價(jià)方法的關(guān)系1.估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估的思路，估價(jià)方法是評(píng)估的手段下面是某市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則中關(guān)于住宅房屋估價(jià)技術(shù)路線的設(shè)計(jì)，其對(duì)一般住宅房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估測(cè)算的技術(shù)路線如下：（1）確立評(píng)估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”做完評(píng)估基準(zhǔn)。（2）測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法、成本法等估價(jià)方法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算式平均值確定。（3）確定評(píng)估價(jià)格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為

被拆遷住宅評(píng)估價(jià)格=標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格×實(shí)體狀況修正系數(shù)2.估價(jià)方法反映著價(jià)格形成的過(guò)程，體現(xiàn)著某種估價(jià)技術(shù)路線例如：

①市場(chǎng)法：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。故市場(chǎng)法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格的技術(shù)路線。

②成本法：在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格的情況下，通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場(chǎng)價(jià)格，再累加（積算）作為估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。

③收益法:可以講購(gòu)買房地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資，將該投資未來(lái)可言獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果昨晚估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。

④假設(shè)開發(fā)法：房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程也即估價(jià)技術(shù)路線是未完成的房地產(chǎn)價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)的差額。三、確定估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)注意的內(nèi)容1.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對(duì)象對(duì)一涉案房產(chǎn)進(jìn)行拍賣估價(jià)，首先了解拍賣的形式，有兩種：一是限制性拍賣；另一種是非限制性拍賣。估價(jià)思路：應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象為限制性拍賣估價(jià)，故此時(shí)估價(jià)結(jié)果應(yīng)該屬于清算價(jià)格評(píng)估。與一般估價(jià)的差別：存在短期強(qiáng)行變現(xiàn)的影響。（而短期強(qiáng)行變現(xiàn)將對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生相應(yīng)的影響）例如2.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的注意：估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而且該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過(guò)變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少，因此在“抵押評(píng)估”的目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人（銀行）說(shuō)明，在處分抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金。也可理解為——該房地產(chǎn)在“抵押評(píng)估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除應(yīng)向國(guó)家交付的土地使用權(quán)出讓金。為保險(xiǎn)目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，其價(jià)格內(nèi)涵將不包括土地的價(jià)格。原因：因?yàn)楸ｋU(xiǎn)估價(jià)的價(jià)值主體（保險(xiǎn)公司）所關(guān)心的僅僅是房屋的價(jià)格，在出險(xiǎn)時(shí)土地是不會(huì)受到損失的。例題一例題二3.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的是為了抵押貸款，按正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)構(gòu)式1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因業(yè)主無(wú)力償還，銀行申請(qǐng)拍賣房產(chǎn)抵債，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，扣除拍賣所得各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，不足償債，于是銀行認(rèn)為評(píng)估公司估價(jià)有誤，要求其賠償損失。例題一分析事實(shí)上，該責(zé)任不在于評(píng)估公司，因?yàn)?000萬(wàn)元這一估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)（即1999年8月1日）的正常市場(chǎng)價(jià)值，而不是2001年10月1日拍賣時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)結(jié)果本身是客觀合理的，只是不同時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格不同，故評(píng)估公司沒(méi)有賠償責(zé)任。例2-1甲方（開發(fā)公司）于1993年

7月委托乙方（建筑公司）建設(shè)兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m平方米的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方尚應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。例題二1.確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：

A.以1500萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值

B.以（1400+1580）／2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值

C.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值

D.以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值

2.如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定

為：

A.1993年12月B.1995年7月

C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓期D.項(xiàng)目建成期3.該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地

產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)該如何選擇：

A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年7月的狀態(tài)

B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)

C.估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)

D.估價(jià)對(duì)象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)

第一問(wèn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日；

第二問(wèn)：用假設(shè)開發(fā)法確定項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；

第三問(wèn)：是確定估價(jià)對(duì)象在1998年5月建成時(shí)的售價(jià)，故估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)來(lái)確定其屆時(shí)的價(jià)格。

四、估價(jià)技術(shù)路線確定過(guò)程及案例1.估價(jià)技術(shù)路線確定步驟（1）確定估價(jià)的基本事項(xiàng)。估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（設(shè)計(jì)估價(jià)路線的前提和基礎(chǔ)）。（2）確定價(jià)格內(nèi)涵。兩個(gè)層面的問(wèn)題：一個(gè)是“什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”的問(wèn)題，即采用什么價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。——一般是公開市場(chǎng)價(jià)值。另一個(gè)是“估什么類型的價(jià)值”的問(wèn)題，根據(jù)估價(jià)目的不同，可能的價(jià)值類型有交易價(jià)格、投資價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格、抵押價(jià)格、補(bǔ)償價(jià)格等。（3）選擇適宜方法、途徑。估價(jià)方法要適宜、可行，盡可能從不同途徑推導(dǎo)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（4）方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方。2.估價(jià)技術(shù)線路設(shè)計(jì)案例某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層自營(yíng)商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評(píng)估。估價(jià)技術(shù)路線設(shè)計(jì)如下：（1）明確估價(jià)基本事項(xiàng)

估價(jià)對(duì)象是某公司一幢辦公綜合樓，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營(yíng)商鋪，3層以上那個(gè)為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。估價(jià)目的是為委托方以該房地產(chǎn)作為抵押貸款擔(dān)保物提供價(jià)值參考依據(jù)。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2005年3月15日。例題（2）確定價(jià)格內(nèi)涵本次評(píng)估為抵押價(jià)值評(píng)估，按規(guī)范要求，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，因此估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵確定為抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格類型是房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（3）選擇適宜方法、途徑途徑1選用成本法進(jìn)行估價(jià)。行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，先分別測(cè)算房地產(chǎn)與土地的成本價(jià)格，再綜合形成整幢辦公綜合樓房地產(chǎn)的價(jià)格。選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金。途徑2選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。先加上估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后用市場(chǎng)法測(cè)算該對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)格，從得出的估價(jià)額中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金即得出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。途徑3選用收益法進(jìn)行估價(jià)。先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后將估價(jià)對(duì)象分為商業(yè)、辦公用房?jī)刹糠郑儆檬找娣ǚ謩e測(cè)算各部分的價(jià)值。二者相加形成估價(jià)對(duì)象總價(jià)值，從得出的估價(jià)總價(jià)值中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金即得出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。

基于估價(jià)對(duì)象資料可靠性，決定選用以上成本法、收益法兩種估價(jià)路線估價(jià)，將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。（4）方法應(yīng)用要點(diǎn)或需要特殊處理的地方收益法何總哦土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)，剩余年限為可收益年限。某市房地產(chǎn)管理局預(yù)出售直管公房，現(xiàn)委托評(píng)估公司進(jìn)行出售價(jià)格評(píng)估。估價(jià)對(duì)象：謀取內(nèi)四個(gè)房管所直管公房（混合、磚木房屋共35000平方米）估價(jià)目的：對(duì)房管局直管公房做出售價(jià)價(jià)格評(píng)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)：1994-6-9價(jià)值定義：房改售房?jī)r(jià)格估價(jià)技術(shù)路線設(shè)計(jì)如下：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，再確定方法和途徑，是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)，然后再選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。例題評(píng)估人委托，要求對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度進(jìn)行評(píng)估。試寫出該估價(jià)任務(wù)的技術(shù)路線。練一練2.估價(jià)方案的確定及估價(jià)報(bào)告的撰寫

1.熟悉估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容；

2.掌握估價(jià)作業(yè)方案的編制。能力目標(biāo)：會(huì)擬定估價(jià)作業(yè)方案。學(xué)習(xí)要求：一、估價(jià)作業(yè)方案內(nèi)容1.制定估價(jià)作業(yè)方案的意義（1）簡(jiǎn)單的估價(jià)項(xiàng)目只需實(shí)施過(guò)程主動(dòng)機(jī)，了解以往有效的工作方式和慣例。（2）技術(shù)難度大、工作量大、沒(méi)經(jīng)歷過(guò)的、重要性強(qiáng)的估價(jià)任務(wù)①首先研究擬定一個(gè)周密的估價(jià)作業(yè)方案，將耗費(fèi)較多資源。②對(duì)于國(guó)際著名評(píng)估機(jī)構(gòu)，還將建立評(píng)估設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，用來(lái)評(píng)價(jià)已完成的評(píng)估設(shè)計(jì)方案。北京奧運(yùn)場(chǎng)館拆遷評(píng)估項(xiàng)目為北京市重點(diǎn)項(xiàng)目，北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司通過(guò)公開招標(biāo)取得了其中的3號(hào)標(biāo)段住宅拆遷評(píng)估和7號(hào)標(biāo)段非住宅非住宅拆遷評(píng)估項(xiàng)目（總共分為7個(gè)標(biāo)段）。關(guān)于2002年8月正式開始拆遷評(píng)估工作。

3號(hào)標(biāo)段是6個(gè)標(biāo)段中戶數(shù)及建筑面積最多的標(biāo)段，總戶數(shù)達(dá)415戶，總建筑面積達(dá)55000平方米，設(shè)計(jì)朝陽(yáng)區(qū)兩個(gè)生產(chǎn)隊(duì)及中科院的部分公房，情況十分復(fù)雜，原有的基礎(chǔ)工作不是很完善，加之工程要求時(shí)間緊，公司評(píng)估人員借助項(xiàng)目管理技術(shù)通過(guò)研究制定縝密的實(shí)施方案，使得所有估價(jià)人員分工明確、目標(biāo)明確、技術(shù)路線明確，實(shí)現(xiàn)了估價(jià)作業(yè)的優(yōu)化整合，確保了估價(jià)結(jié)果的質(zhì)量和可信度，同時(shí)提前4天完成委托任務(wù)。例如注：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出“在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。”2.估價(jià)作業(yè)方案的主要內(nèi)容確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法；擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。主要內(nèi)容（1）確定擬采用的股價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法①估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用；②對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；③根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由；④優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法；⑤收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；⑥具有投資和再投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法；⑦在不適用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法時(shí)，可采用成本法；⑧估價(jià)方法的確定是根本，作業(yè)方案其他內(nèi)容應(yīng)服務(wù)于方法的應(yīng)用。（2）擬定調(diào)查收集的資料①若采用市場(chǎng)法，則須收集交易實(shí)例資料；②若采用收益法，則須收集收集實(shí)例資料；③若采用成本法，則須收集成本實(shí)例資料；④若采用基準(zhǔn)地價(jià)法，則須收集基準(zhǔn)地價(jià)資料等。例題：某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15公里。土地面積7672平方米；自用生產(chǎn)車間建筑面積1050平方米，臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國(guó)有劃撥土地。該廠已取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)某開發(fā)效益。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪些資料？結(jié)合評(píng)估方法，為完成估價(jià)任務(wù)，需要調(diào)查收集的主要資料有：①現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益）資料；②規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；③該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢(shì)）（或租金、售價(jià)水平）（或經(jīng)營(yíng)期的先進(jìn)流量）資料；④該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）；⑤相關(guān)稅費(fèi)；⑥貸款利率；⑦該讀取類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤(rùn)水平；⑧該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；⑨市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；⑩該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。（3）預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)估價(jià)作業(yè)方案中，根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告出具日期以及估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易和緩急，確定投入多少經(jīng)費(fèi)和人力參加估價(jià)。（4）擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度主要是對(duì)往后要做的各項(xiàng)工作做出具體安排，包括對(duì)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排，以便控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作，通常最好附以流程圖、進(jìn)度表等，特別是對(duì)于那些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目。二、編制方案方法及案例1.確定估價(jià)作業(yè)的具體因素（1）確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)（2）確定估價(jià)范圍①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征②產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定如土地：坐落、編號(hào)、四至、形狀、用途等如建筑物：類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等剩余年限①土地估價(jià)②建筑物估價(jià)③合并估價(jià)一是空地二是有建筑物，但視為空地2.初選估價(jià)方法和人員3.估價(jià)工作進(jìn)度安排4.其他項(xiàng)目名稱：深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)A球道（宗地號(hào)：A933-0001）價(jià)格評(píng)估。

委托方：深圳×××高爾夫球會(huì)有限公司

估價(jià)方：深圳市×××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

估價(jià)目的：是為深圳×××高爾夫球會(huì)有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年7月1日估價(jià)作業(yè)方案明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個(gè)估價(jià)任務(wù)。為了保證工作高效和有序地展開，特別指定本估價(jià)作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面。1.估價(jià)技術(shù)路線（1）價(jià)值定義。本次評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值是指該估價(jià)對(duì)象在2003年7月1日，在正常市場(chǎng)條件下，進(jìn)行合理銷售的價(jià)格，為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。（2）估價(jià)方法。細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料的基礎(chǔ)上認(rèn)為：①高爾夫球場(chǎng)是具有收益性的物業(yè)，其球場(chǎng)的價(jià)值，在于通過(guò)球會(huì)的成立及運(yùn)作，來(lái)體現(xiàn)其收益能力。球會(huì)管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場(chǎng)的收益潛能，我們可通過(guò)其收益來(lái)預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值，因此本次評(píng)估采用“收益法”作為本次評(píng)估的方法之一。高爾夫球場(chǎng)作為一個(gè)整體時(shí)方能發(fā)揮其價(jià)值，故很難確定哪部分收益來(lái)自哪一部分，我們?cè)谠u(píng)估時(shí)，把該高爾夫球場(chǎng)A、B、C、D、E五個(gè)球道當(dāng)做一個(gè)整體進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)計(jì)算整體的收益、成本、費(fèi)用等來(lái)核算整個(gè)球場(chǎng)的價(jià)值然后按照一定的方法，把評(píng)估總價(jià)值按球道打球人流及球道用地面積綜合分?jǐn)偅贸銮虻繟的價(jià)值。②深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)成本的諸多構(gòu)成可以預(yù)測(cè)估算，同時(shí)委托方具有較完整的高爾夫球道開發(fā)成本費(fèi)用資料，為本次評(píng)估提供了許多有參考價(jià)值的第一手資料。考慮本次評(píng)估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評(píng)估高爾夫球道的方法之一。采用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，將土地取得費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用及場(chǎng)內(nèi)配套設(shè)施工程費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)等項(xiàng)累加后便可求得土地成本價(jià)格。（3）估價(jià)結(jié)果確定。“成本法”正確客觀地反映了高爾夫球場(chǎng)的生產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成，其得出的評(píng)估結(jié)果，比較真實(shí)地反映了其成本價(jià)值，但對(duì)其收益能力和市場(chǎng)供求變化反應(yīng)不靈敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高爾夫球場(chǎng)收益能力產(chǎn)生的商業(yè)價(jià)值，溶劑接近市場(chǎng)價(jià)格，但其方法的數(shù)據(jù)和相關(guān)參數(shù)卻因評(píng)估人員不同，評(píng)估結(jié)果容易受影響。根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的以及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，“成本逼近法”和“收益法”