六枝特區基準地價評估技術報告六枝特區國土資源局貴州仁和行不動產評估有限公司二0一四年十二月六枝特區基準地價評估技術報告 3 3 5 6 7 9 第二章六枝特區概況 17 21 25第三章土地還原利率的確定 26 26 26第四章縣城均質地域的劃分 28 28 44 46第五章鄉鎮類別的劃分與歸并 47 47 第六章六枝特區基準地價編制 66 第七章宗地地價修正體系及基準地價圖的編制 84 第八章主要技術成果及成果應用建議 90 六枝特區基準地價評估技術報告一、基準地價的理論、原則和依據益和價格的最主要因素。土地區位差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的主要理論基礎。同一行業或同一土地利用方式，由于土地位置優劣的差異，能給直接利用土地的使用者帶來不同的超額利潤。超額利潤的大小，決定了土地所有者收取地租的標準，也決定了使用者支付地租的能力大小或土地購買者愿意支付地價購買預期收益的土地區位是城市內土地條件和社會經濟活動之間相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。影響土地區位優劣的因素主要有商業服務業的2、各行業對土地質量要求不同是形成不同行業用地基準地價的基城鎮內各種經濟活動按其自身的運行特點，對土地質量要求有所不同，不同的空間分布規律。城鎮中的任何行業，只要是城市經濟活動必不可少的，依據土地利用的邊際效益原則，都應在城市的不同區域中，找到其最佳區位所在，支付使用土地的地租或地價。因而不同行業用地的基使不同的土地利用類型分布大體合理、結構基本穩定，評估出的基準地價也相對穩定。然而城市的發展，必將造成土地集約度增加或城鎮的擴大，過去合理的土地利用類型，現在不一定合理。隨著土地利用類型的調整，評估的基準地價也在不斷變化之中。因此，現實評估的基準地價六枝特區基準地價評估技術報告地市場中的直接反映：收益高低直接決定了地價高低，因而測算土地收1、預期收益原則：對土地市場現狀、發展趨勢、政治經濟形勢及政策規定對土地市場的影響進行分析和預測，預測土地現在以至未來能2、最有效使用原則：土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上3、替代原則：土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定，可由最了解市場行情的買賣者按市場案例相互比較后決定，可4、供求原則：土地價格由需求與供給的相互關系而定，由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性、使價格獨占性較5、注重實際現勢性原則：以實際數據測算的結果為準，以比較、修正數據為輔；以現實市場交易資料測算結果為準，其它測算結果作為6、重點區域原則：當某一區域的社會經濟條件發生重大變化，引政策、法規等因素的影響，在確定地價時，要根據城鎮實際，結合一定六枝特區基準地價評估技術報告二、基準地價編制的原因和要求國土資源部《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》(國土資發部門要依照法律規定，建立和及時更新基準地價。基準地價原則上每三年更新一次，并根據市場變化，適時進行調整。基準地價的基本內容要獲貴州省人民政府正式批復，全區特別是中心城區今后的開發建設和統籌發展將迎來新的發展機遇，這一新形勢要求必須編制新的基準地價體中心城區近年來高速發展的城市基礎設施建設，極大地改善了全區特別是區內的基礎設施條件和土地條件，打破了原有均質地域界限，改六枝特區基準地價評估技術報告變了城市內部布局。同時，隨著全區城鎮化建設的不斷推進和城鄉統籌現行的基準地價成果存在很多需要完善的地方，包括：基準地價的未覆蓋特區各鄉鎮；中心城區土地級別的劃分已經不能反映區內的土地質量差異；基準地價不能客觀反映區內的地價水平；基準地價成果圖路二是土地交易需要與市場相適應的地價標準；三是核定劃撥土地使用權三、基準地價的任務本次基準地價工作的任務是依據均質地域劃分和基準地價編制的技術路線，在劃定均質地域的基礎上采用收集到的土地房屋租金、房地產交易等地價樣點資料重新測算新的基準地價。同時，分析地價影響因素與地價的關系，建立基準地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的修正系數體系，形成一套完東到小屯上、楱子坡；南到魚塘坡、龍家半坡、戛石；西到劉家灣包括除縣城平寨鎮之外的郎岱鎮、巖腳鎮、木崗鎮、大用鎮、新窯鄉、落別鄉、折溪鄉、牛場鄉、新場鄉、中寨鄉、墮卻鄉、箐口鄉、灑志鄉、毛口鄉、龍場鄉、新華鄉、梭嘎鄉、隴腳鄉等十八個鄉鎮政府所六枝特區基準地價評估技術報告術方案》為基礎，并結合六枝特區土地市場特點，確定在土地利用分類住宅、工礦倉儲用途的土地，因此在基準地價編制工作中確定了以上三之間的相關關系，編制出商服、住宅、工礦倉儲三種用途基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的修正系數體系，建立基于基準地價的宗四、現行基準地價簡介及本次基準地價工作的組織東到小屯上、楱子坡；南到魚塘坡、龍家半坡、戛石；西到劉家灣/六枝特區基準地價評估技術報告率為2，市政基礎設施配套程度Ⅰ級至II級土地范圍內至少達到“五通級、Ⅳ級土地范圍至少達到“四通一平”（場地外通水、通電、通路、工業用地：包括工業、倉儲、市政公用設施、交通運輸業用地，土土地范圍內至少達到“四通一平”（場地外通水、通電、通路、通訊，II注:①郎岱鎮的I級土地包括勝利路、朝陽路、解放路和晴新路等較為繁華路段的臨街區域,②巖腳鎮的I級土地包括和平街、新華路、發展街等較為繁華路段的臨街宗地,其余為六枝特區基準地價評估技術報告率為2.0，市政基礎設施配套程度達到“三通一平”（場地外通水、通本次六枝特區基準地價編制工作由六枝特區國土資源局組織實施，技術工作委托貴州仁和行不動產評估有限公司承擔。為更好地完成本次五、基準地價編制技術路線六枝特區基準地價評估技術報告地價編制工作的技術路線為：劃分均質地域、劃分鄉鎮類別→測算基準劃分均質地域：從影響土地質量的自然、經濟、社會等條件入手，建立土地質量影響因素因子體系，綜合評定各因素因子對土地質量的作用強度和空間變化，界定不同區位、不同地段土地質量的差異，充分考資料采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等多種方法，分別測算各級途土地的空間分布特性，分析影響宗地地價的因素，編制宗地地價區域本次均質地域劃分采用多因素加權評價法為主，市場交易地價資料并結合結合六枝特區實際特點，確定經濟、社會和自然條件能體現土地六枝特區基準地價評估技術報告采用總分頻率曲線法，對總分值作頻率統計，繪制頻率直方圖，取頻率圖中總分值分段數目突變處作為均質地域的分值界限，劃分各級均質地對均質地域界限進行調整，最終劃分各級均質地域并繪制均質六枝特區縣城均質地域劃分技術路線圖六枝特區基準地價評估技術報告六枝特區鄉鎮分類技術路線圖基準地價測算是在均質地域劃分和鄉鎮分類的基礎上利用符合要求的樣點資料和當地征地、稅費標準采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等多種方法分別測算商服、住宅、工礦倉儲用地的的基準地價（見技利用指標模型測算無樣點及樣點數不足均質地域的各用六枝特區縣城基準地價測算技術路線圖六枝特區基準地價評估技術報告六枝特區鄉鎮基準地價測算技術路線圖根據地價的空間變化規律和均質地域平均作用分與基準地價的關系建立土地價格與土地均質地域指標模型，最后利用該模型測算該均質地域區基準地價修正體系是指利用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數體系，以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正六枝特區基準地價評估技術報告個別因素修正系數的編制主要是基于樣點調查、數理統計和比較分析的基礎上對各因素不同條件下的地價水平進行統計分析，計算各因素包括容積率修正、年期修正、交易日期修正、商服用地臨街深度修容積率修正系數編制主要綜合基準地價、房屋重置成本和容積率與建筑面積關系進行綜合測算而得。本次基準地價修正體系編制中只考慮,,N——剩余使用年期通過對收集到的臨街商服用地樣點資料的分析，采用平均深度百分六、基準地價相關資料資料收集、整理基準地價評估是根據已有的地價、地租及土地收益資料，綜合評估六枝特區基準地價評估技術報告各區域分用途的平均價格，所收集的資料真實性和準確性直接影響基準資料調查是土地估價的重要一環，在資料調查前必須有周密細致的計劃，其中包括調查的范圍、類型、方法、人員和組織等。科學合理的基準地價評估中所需收集的資料大多是通過填寫相應調查表格的方式收集，因此在開始資料調查前要根據基準地價評估的需要和當地土地此次基準地價編制工作中所需收集的資料包括：基礎設施和公用設醫療衛生設施基本情況調查表、商品房出售價格調查表、以地換房資料調查表、聯合建房資料調查表、土地聯營入股資料調查表、房屋出租金調查表、單幢房屋買賣價格調查表、土地使用權出租租金調查表、土地調查人員的技能掌握與運用是保證樣本調查質量的關鍵。因此，在大范圍調查前，對參加調查的工作人員進行專業知識培訓，使其掌握樣本調查與土地估價的思路與方法，切實理解調查表格內每一項內容的含義與填寫方法，同時結合實地調查實習，確保其掌握調查方法和對表中為保證樣本分布的廣泛性和代表性以及便于分配工作量和不同調查人員之間的工作銜接，在資料收集前必須劃分調查區。調查區應根據土地市場狀況、土地用途、交通狀況、土地利用強度與限制、基礎設施狀本次基準地價資料收集主要由六枝特區國土資源局負責，收集各評資料收集分為普遍調查、重點調查、抽樣調查、典型調查等多種形六枝特區基準地價評估技術報告式，按調查方法又分為表格調查、實地調查等，此次采用上述幾種方法②在地價樣點資料收集中可收集近三年的樣點資料，但要在備注欄③在地價樣點資料收集中注意樣點的建筑面積或使用面積要調查準④在外業資料的收集過程中遇到的特殊問題六枝特區基準地價評估技術報告第二章六枝特區概況一、地理位置六枝特區地處云貴高原向黔中丘原過度地帶。地處東經105°07′—105°43′、北緯25°58′—26°33′之間。特區位于貴州省西部，是“江南煤都”六盤水市的東大門，古夜郎腹地，系“三線建設”時期由原“六枝特區”與“郎岱縣”合并而成，距省會貴陽172公里，距六六枝特區地勢西高東低，自西向東逐級下降。絕大部分地六枝特區屬于亞熱帶季風濕潤氣候，四季氣候溫和，冬晴則暖、夏三、交通區位條件六枝特區地處黔中經濟區和畢水興經濟區結合部，是六盤水市融入路，貴（陽）煙（堆山）公路、水（城）黃（果樹）高等級公路以及六（枝）納（雍）公路貫穿全區，六枝至鎮寧高速公路正在即將在今年竣工通車，六枝至六盤水高速公路即將開工建設，納雍經六枝至晴隆高速六枝特區基準地價評估技術報告公路已列入國家高速網。從昆明發往全國各地的各次列車均在六枝站停靠。現在特區已成為貴州西部重要的物資集散地和交通樞紐。特區交通四、社會經濟六枝特區改革開放以來特別是國家實施西部大開發戰略以來，始終堅持通過發展解決前進中的問題。經濟實力連年上臺階，主要經濟指標國家農業綜合開發縣、商品糧基地縣、重點產煤縣、基層農技改革與建設示范縣、農產品加工創業基地縣，省茶產業發展重點縣、優質肉豬基地縣、地道中藥材種植基地縣、科技扶貧種草養羊項目縣、財政支農資五、城市規劃在特區范圍編制城鄉統籌發展規劃和區域城鎮體系規劃，規劃范圍六枝特區基準地價評估技術報告鄉、新華鄉、毛口鄉、龍場鄉、中寨鄉、落別鄉、灑志鄉、隴腳鄉、折中心城區由平寨和木崗兩個片區組成，簡稱一城兩區。規劃范圍為六枝特區中心城區的城市規劃區包括平寨鎮、大用鎮、木崗鎮和新黔中經濟區和西部經濟帶連接區的主要增長極，黔中水利樞紐工程的生態保育地，六盤水市的東大門、副中心城市，以煤炭開發、循環經濟新型產業、礦山機械裝備制造業以及現代醫藥等產業為主，是銜接六六枝特區中心城區是六枝特區的經濟、政治、文化和交通中心，以礦山機械制造業、醫藥、重化工業為主，生態良好、宜居的地區性中心業得到全面發展，主要社會人文指標達到全國平均水平。教育、醫療、養老、失業等社會保障體系日趨完善，城鄉差距進一步縮小，社會就業更加充分，社會文化得到長足發展，公共服務事業完備，文明程度和現活飲用水衛生標準》(GB5749—85)要求。城市污水處理率、城市生活垃以巖腳鎮為中心和支撐點，以新場的黑塘煤化工產業、巖腳老卜底電廠、巖腳煤化工等為載體，以資源儲備為基礎、各個鄉鎮通過資源優勢協同發展煤化工的配套產業，打造六盤水市循環經濟示范區和產業聚依托梭嘎生態博物館和長角苗民俗村，充分挖掘北部旅游資源，發展三岔河、龍場河等水利庫區旅游，壯大旅游經濟，建成極具特色的民族生態旅游區。同時延伸六枝北線旅游，與織金西線旅游連成完整、閉以水鎮高速、102省道為主軸，以中心城區為核心，包括中心城區涵蓋的平寨鎮、大用鎮、木崗鎮、新窯鄉、箐口、墮卻、落別和折溪等制藥、農副產品加工業，形成以中心城區為中心、落別和墮卻為衛星城以郎岱鎮為中心，以水黃公路為發展帶，包括郎岱、隴腳、中寨、六枝特區基準地價評估技術報告抓住北盤江光照電站建設的機遇，依托晴隆——納雍高速公路、水六、基礎設施及公共服務設施建設近幾年，六枝特區加大中心城區城市道路的建設力度，道路布局更趨合理。目前中心城區建成的城市干道有人民路、那平路、南環路、解放路、礦業路、貴煙路、東風路、興隆路、文化路、勝利路、團結路、建設路、躍進路等道路等。這些城市道路構成了城市公路網絡骨架，大大改善了原有的交通狀況。隨著道路等級提高、道路密度增大，有力地現有110KV變電站3座，分別是110KV平寨變主變容量為2×六枝特區基準地價評估技術報告寨水電站未帶有供電負荷，只是上網售電。由于機組老化、裝機容量小六枝特區中心城區供水主要由特區自來水公司和六枝工礦(集團)公尖山水廠取水朱家平寨水源、馬老箐水源和黨校深井水源，設計能六枝特區基準地價評估技術報告城區現狀供水水廠供水能力統計表項目水廠水源設計供水能力實際供水能力枯水期供水能力六枝工礦集團地下水2.680.86楊梅山水廠中壩水庫0.760.60.6尖山水廠朱家平寨水源、馬老箐水源和黨校深井水源0.30.2枯水期由朱家平寨水源和馬老菁水源斷流，黨校深井水源取締抵西水廠老虎沖水源和深井水源0.30.1枯水期由于老虎沖水源斷流供水能力只有0.1萬立方米/日木崗水廠瓦窯、納麻水庫0.30.30.3萬立方米/日中心城區排水體制為雨污合流制，除部分路段敷設排水管道外，大特區城區1.5km，處于城區排水系統下游。六枝城區污水沿六枝河兩岸至污水廠設截流溝管匯集兩岸污水。城區的生活污水及工業廢水經污水管網收集并通過截污管道重力輸送至污水處理廠后，采取具有除磷脫氮功能的城市污水二級處理工藝流程進行處理，具體工藝流程采用泵房→格柵間→旋流沉砂池→一體化氧化溝→紫外線消毒的新型一體化氧化溝六枝特區基準地價評估技術報告項目近期(2015年)中期(2020年)遠期(2030年)人口規模(萬人)電話普及率(部／百人)電話機數(萬部)9交換機容量(萬門)線路號經過站點城東停車場→市二醫→云盤→煤機廠→平寨鎮二中→云盤派出所→三中一中→人大→朝陽大樓→近賓館→電信局→街心花園→工行→人民銀行→安居小區→乾隆酒店→地稅局→建設路口→金龍酒店→休閑廣場→宏奇藥廠→客車站→平寨鎮→平寨工行→火車站→四中→鐵五局水泥廠→收費站四角田路口→陽光學校→老養護段→六枝老街六枝老街→老養護段→陽光學校→四角田路口→收費站→鐵務局水泥廠區→鐵五局水泥廠→四中→火車站→平寨工行→糧食局→林業局→供電大樓→教師小區→金龍大酒店→建設路口→圖書館→水礦小區→公安局→種子公司→街心花園→工礦大廈→八棟樓→六枝賓館→經貿局→總工會→一小→三中→云盤派出所→煤機廠→云盤新干線→大華制藥廠→市二醫→城東停車場城東停車場→市二醫→云盤供銷社→特區三小→酒廠→特區政府→消防隊→電信大樓→百貨大樓→廣場路→新迎賓館→血站→加油站→六十四處→六十五處貨運路口→平寨鎮政府→火車站→鐵五局水泥廠→四角田礦路口→老養護段→六枝老街→那固壩市二中→六枝→老養護段→陽光學校→四角田路口→收費站→鐵五局水泥廠區→鐵五局水泥廠→四中→火車站→平寨工行→客車站→水上樂園→煤機廠子校→六十四處→六十四檢測處→特區車隊→郵政家屬區→桃園新路口→新迎賓館→移動公司→夜郎大廈→工礦大廈→八棟樓→六枝賓館→特區政府→河灣村酒廠→老酒廠→特區三小→塑料管廠→云盤供銷社→大華制藥廠→市二醫→城東停車場中心城區現有六盤水市第二人民醫院、六枝特區人民醫院、六枝特區平寨鎮醫院三家具有一定規模和等級的醫療機構。有六枝特區第一中學、第二中學、第三中學、第四中學、第五中學、實驗中學和六盤水市六枝特區基準地價評估技術報告第二中學等七所中學和六枝特區第一小學、第二小學、第三小學、特區實驗小學等四所小學。這些中小學的存在使得周圍一定范圍內土地的質七、六枝特區的房地產市場現狀隨著特區社會經濟的快速發展，加上交通、氣候的優勢，特區近幾年房地產市場發展迅速，現在中心城區已經建成和在建的主要樓盤有連城國際、景城國際、馨榭苑小區、正興苑小區、東方龍城、陽光花園小六枝特區基準地價評估技術報告第三章土地還原利率的確定一、土地還原利率的計算方法土地還原利率是用來將土地純收益還原為土地價格的利率。確定方(1)土地純收益與價格比率法：應選擇三宗以上且在交易類型上與待估土地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其(2)通過安全利率加上風險調整值法：還原利率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和(3)投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所二、六枝特區土地還原利率的確定根據六枝特區實際情況，采用安全利率加風險調整值法確定土地還在目前社會經濟發展持續增長的狀況下，以近幾年中國人民銀行公中國人民銀行近年一年期存、貸款利率統計表存款利率（%）貸款利率（%）2006年平均值2.395.992007年平均值3.476.932008年平均值3.286.342009年平均值3.286.342010年平均值2.635.692011年平均值3.256.312012年平均值3.136.16平均值3.066.23六枝特區基準地價評估技術報告風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和土地市場等狀況對其影響程度而確定,一般認為商服用地風險工礦倉儲用地風險最小。結合周圍市縣風險調整值水平(見下表)，確定縣市名稱關嶺縣黃果樹織金縣商服用地5.0%5.0%3.0%住宅用地4.5%4.5%3.0%工礦倉儲用地4.0%4.0%3.0%單位：%土地用途平均存款利率風險調整值土地還原利率房屋還原利率商服用地3.065.08.06住宅用地4.57.569.56工業用地4.07.068.06注：土地還原利率和建筑物還原利率取小數點后兩位，建筑物還原利率一般比土地還原利率高2個百分點左右。六枝特區基準地價評估技術報告第四章縣城均質地域的劃分一、均質地域劃分的理論、原則城鎮均質地域劃分是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮內部土地質量的地域差異，運用定量和定性結合的方法對城鎮土地進行分類，評定土地質量差異的過程。為國家和政府制定各項土地政策和調控措施，為土地估價、土地稅費征收區位理論是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區內經濟活動優化組合的理論。區位就是自然地理區位、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現，這三種區位在空間地域上有機結合形成區位差異，導致空間地域上形成使用價值和經濟收益以及地租的水平差異，形成地價在不同區位上以及不同行業在同一區位上的差異。工業區位理論：工業區位理論的奠基人是德國經濟學家阿爾申爾互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。其核心為區位因子決定生產場所。工業配置時，要盡量降低成本，尤其是運輸費用，以實現產品的最終銷售。韋伯將一般區源有限分布、勞動力遍在、消費點和噸公里運費確定的條件下，企業的以后眾多學者對韋伯的理論提出了修正意見，發展了他的許多概念，如中心地理論：中心地理論是由德國著名的地理學家克里斯塔勒規模、職能間關系及其空間結構的規律性。具體表現在如下幾個方面：一是關于城市等級劃分的研究；二是關于都市與農村區域相互作用的研究；三是關于城市內和城市間的社會和經濟空間模型的研究；四是關于六枝特區基準地價評估技術報告城市區位和規模，以及職能為媒介的城市時空分布的研究；五是關于零理論框架，把中心地理論發展成為產業的市場區位論。廖什市場區位論的特征在于確定理論上的能夠獲取最大收益的地域。廖什最大利潤區位論的市場不是韋伯學派的“點”狀市場，也不是霍特林學派的“線型”市場，而是蜂窩狀的正六邊形“面”狀市場。廖什的區位論在壟斷競爭情況下，首先著眼于確定均衡價格和銷售量，即平均生產費用曲線和需求曲線的交點，再通過此來確定市場地域均衡時的面積和形狀。按照廖現代區位論：現代區位論的區位決策目標不僅包括生產者利潤最大化，而且包括消費者的效用最大化。美國學者艾薩爾德(lsard，1956，把研究重點由部門的區位決策轉向區域綜合分析，建立區域的總體空間模型，研究了區域總體均衡及各種要素對區域總體均衡的影響。現代區位論一方面使區位研究從單個廠商的區位決策發展到區域總體經濟結構及其模型的研究，從抽象的純理論模型推導，發展為建立接近區域實際的、具有應用性的區域模型。另一方面，使區位決策客體擴大到第三產城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和安排。城市土地定級估價與城市規劃密切相關、相互影響。一方面，合理的土地定級成果可為城鎮規劃、調整土地利用結構、合理配置各類用地、發揮土地的經濟效益提供依據。另一方面，城鎮規劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城鎮土地定級的約束條件，城市規劃控制確定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容積城市土地定級估價與城市規劃密切相關、相互影響，因此，要充分考慮城市總體規劃和分區規劃方案對土地質量和地價的影響，使土地定六枝特區基準地價評估技術報告在均質地域劃分范圍中對工作范圍內的各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，著重考慮現在和以前均質地域劃分中的定級因素和因子的變化對土地均質地域劃分的影響，綜合反映土均質地域劃分范圍內的經濟、社會和生態效益。在均質地域劃分范圍中成果，滿足城鎮土地市場管理的需要，為經濟建設服務，修訂前后的成二、均質地域劃分資料收集和整理此次六枝特區均質地域劃分，是根據六枝特區近年的社會、經濟發展變化狀況重新劃分均質地域整。為此，收集了均質地域劃分相關的以將上述資料進行整理、分析后，將部分資料轉繪到工作底圖上以便六枝特區基準地價評估技術報告三、均質地域劃分資料調查的一般要求土地均質地域劃分資料調查范圍主要有：繁華程度、交通條件、基商業繁華程度、道路、公交、對外交通、基礎設施、公用設施、環境質路類型、級別標準、車流量、道路長度及寬度等數據；與公共交通狀況有關的公共汽車及站點分布、車流量及停靠次數等；與城鎮間交通狀況基礎設施資料收集的范圍包括：基礎設施的類型、數量、分布、投資等狀況；基礎設施的技術水平、規模、級別等；基礎設施的保證率、持續率、和可靠率及區域服務的優劣。資料不足時，須在實地進行補充公用服務設施資料收集的范圍包括：公用服務設施類型、數量、分六枝特區基準地價評估技術報告書等）及圖件資料。重點收集和調查六枝特區中心城區的用地調整、建設項目和計劃的文字資料和圖件資料；主要調查收集城市規劃中有關商四、均質地域劃分評價指標因素的選取及其權重確定影響城鎮均質地域劃分的因素因子種類繁多，相互之間關系密切，調整起決定性的主要因素反映了土地質的差別，列為必選因素。否則選主要是城市建成區，參評因素應對每個土地均質地域都有影響，使城市分其實質是揭示土地質量較以前發展變化的差異，所選因素不能滿足此根據均質地域劃分影響因素選取原則，確定六枝特區土地均質地域包含的因子有醫院、中學、小學；⑤地形條件優劣度，包含的因子有地六枝特區基準地價評估技術報告對于六枝特區均質地域劃分影響因素權重的確定，我們綜合考慮了近幾年六枝特區中心城區的變化特點，采用因素成對比較法，通過土地均質地域劃分因素間兩兩成對比較，對比較結果進行排序、賦值，將一些定性描述的重要性狀況，轉變成定量、可比的系數，求出各影響因素V1V2V3V4V5V6總計權重繁華程度V1\1111150.33交通條件V20\0.51113.50.23基礎設施V300.5\0.5113.00.20公用服務設施V4000.5\112.50.17地形條件V50000\110.07V60000\000.00V1V2V3比較值總計權重主要商服中心V1\2.00.67次級商服中心V20\10.33V300\00.00V1V2V3比較值總計權重道路通達度V1\0.510.50公交便捷度V20.5\10.50V300\00.00六枝特區基準地價評估技術報告V1V2V3V3比較值總計權重中學V1\0.50.510.33小學V20.5\0.510.33醫院V30.50.5\10.33V4000\00.00一級評價指標二級評價指標權重（%）商服繁華度縣級商服中心3322次級商服中心交通條件道路通達度23公交便捷度基礎設施供水2020公用服務設施6小學65地形條件坡度77五、定級單元的劃分和分值計算六枝特區基準地價評估技術報告第一步，找出評價范圍內的商服中心并標注在工作底圖上，本次判劃定后的定級單元必滿足以下條件：1.同一定級單元內，土地利用類型基本一致；2.同一定級單元內的土地區域條件基本一致，地價水平根據《城鎮土地估價規程》均質地域劃分采用指標判別歸類法，先計算各個指標對每一均質地域的影響程度即指標分值。為了提高指標分值計算的精確度，根據六枝特區城區的實際情況，在計算中參考了《城在本次均質地域劃分因素因子體系中，商服繁華度所占權重最大，商服中心必須具有一定的店面集聚規模，商服中心的邊界必須是可以界定的。在確定商服中心時，選擇商服業繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業建筑作為商服中心邊界。根據實際調查，商服中心商服中心狀況表商服中心位置商服中心級別商服中心經營類型那平路—人民路縣級商貿、百貨批發零售火車站站前廣場次級五金、商貿結合調查資料和兩個商服中心的規模，確定縣級商服中心和次級商六枝特區基準地價評估技術報告商服中心功能包含與中心自身級別相應的商服功能和低于其級別的各級功能，中心對土地繁華的影響由此功能綜合體現，并應以相應級別ffmin=MminfMi——某級中心規模指數；Mmin——最低級商服中心規模指數。各商服中心作用分：用以上兩公式計算各商服中心作用分結果見下商服中心功能分值表商服中心規模指數標準化功能分縣級次級4040①商服中心各級功能的服務半徑以商服中心邊緣為起算點，結合六b、次級中心的服務半徑等于該商服中心的更側重考慮了空間路線距離和空間時間距離的影響。最終確定商服半徑六枝特區基準地價評估技術報告商服中心服務半徑商服中心級別服務半徑（米）縣級5000次級繁華影響度是指某一相對距離上的繁華作用分，即繁華影響度衰減的分值。商服繁華對土地的影響隨距離增加，呈指數衰減，其計算公式fi=F（1-r）將各服務半徑、作用分、算法模型、衰減模型輸入計算機計算出六道路通達度是指借助道路設施，從城區某處至另一處的道路方便程度。道路通達度如何，一方面影響土地上人流、物流移動成本；另一方面還影響社會、經濟活動中人與人、物與物之間的交往接觸的頻率、機會和便利程度。一般道路較通達，人們進出和貨物移動便利，聚集效益①道路類型劃分：道路類型劃分的方法有：按寬度劃分道路類型和六枝特區基準地價評估技術報告按寬度劃分道路類型的標準道路類型紅線寬度主干道大于等于20米次干道小于20米，大于等于≥15米①主干道、次干道影響距離按計算結合實際情況調整所得，其公式城區道路級別影響半徑表級別類型影響半徑主干道600次干道300支路di——在i類道路影響距離內，某點距該類道路的最短距城市土地距道路越遠，其通達性顯著下降，道路通達度隨距離的變式中：eRij——i道路對j點的通達作用分fRi——i道路或同類道路的功能分六枝特區基準地價評估技術報告當地塊同時存在多條道路的影響時，通達狀況限決于最高的得分值。此外，道路通達度大小還受到道路通達方向數的影響，通達方向越多，地塊的通達性越好。其計算采取有路單元計算通過道路的方向數，無路單道路通達方向修正系數表通達方向數=3=2=1修正系數0.910.810.58將各道路影響半徑、作用分、算法模型、衰減模型和道路通達方向修正系數輸入計算機，自動計算生成不同相對距離上各條道里之間確定，同時結合六枝縣城公交站的實地勘察情況，兩個公交站點六枝特區基準地價評估技術報告式中：e——i公交站點對j點的公交便捷度作用分；fiB——i公交站點功能分；a、將公交站點功能分和相對距離值代入公交便捷度作用分衰減公式，獲得公交便捷度的作用分。若同一地塊上同時存在多個便捷度作用“舍困難求方便”的，故便捷主要是由最便捷分值所決定。地塊）來判斷，凡是有線路的單元統計線路通往的方向數，無線路的單元統計其通往線路的方向數，然后按方向數確定通達系數：①不低于4jb——地塊（或單元）上取得的便捷度作用分jb——地塊的通達系數基礎設施完善度是對土地經濟區位和物化勞動投入量的量化，是反映社會活動、經濟生產、生活等活動場所保障的指標。主要從設施類型在基礎設施完善度因子的選擇上，結合六枝縣城的實際情況，主要六枝特區基準地價評估技術報告城區的生產生活用水主要由特區自來水公司和六枝工礦(集團)公司等擁有的自備水源提供。管網城市主次干道布設，以環網為主，結合枝狀。供水設施作用分值計算主要依據城區供水管網的布局，經綜合分析上述因素的空間分布及供水設施的區域類型，定級中供水設施按區域分水能力強，保證率高。二級區域范圍六枝工礦(集團)公司自備水源供水區域，該區域由自備水源供水，供水保證率較高。三級區域為鄉村居民居住區及規劃發展區，該區域內供水設施尚未完善，保證率較低；四級區域為無供水設施的區域.iIIiI——i類基礎設施的作用指數；基礎設施的作用分值，不隨距離發生變化，在其作用范圍內的單元都取該設施的作用分值，在服務半徑以外的單元不得分。單元上各設施城區供水設施區域分級及作用分值表區域類型自來水公司供水區供水區鄉村居民居住區無供水設施區域設施級別一級二級三級供水作用分值300公用設施與人們的日常生活密切相關，是日常生活方便與否的重要在六枝縣城均質地域劃分工作中，選擇了與城區居民生活緊密聯系的中學、小學、醫院三項設施，因為這些因子的質量優劣及其地域分布式中：fiP——i公用設施的功能分IiP——i公用設施的作用指數IiP——i公用設施的作用指數；Iax——第i公用設施所屬的規模和影響最大的某類公用設施A、中、小學生規模、建筑面積、教職工人數等情況，確定各校規模指數及作用半徑六枝城區中小學基本情況調查及綜合作用分值表學校名稱級別在校生人數教職工數(M)六盤水市第二中學市級4221113000六枝特區第一中學縣級30640.822500六枝特區第二中學縣級0.532000六枝特區第三中學縣級780.532000六枝特區第四中學縣級0.532000六枝特區第五中學縣級0.532000六枝特區實驗中學縣級0.532000六枝特區第一小學縣級2215700.822000六枝特區第二小學縣級26220.822000六枝特區第三小學縣級0.532000六枝特區實驗小學縣級22680.822000六枝陽光學校353200.24500工作范圍內具有一定規模的醫療機構包括六盤水市第二人民醫院、六枝特區人民醫院、平寨鎮衛生院三家具有一定規模的醫院。根據三家醫院在床位數、職工人數、建筑面積等方面的情況，賦予六盤水市第二人民醫院和六枝特區人民醫院規模指數100,賦予平寨鎮衛生院規模指PPeijPPfiP——i公用設施的功能分；根據調查并結合專家意見，將工作范圍內的地形狀況劃分為三個級用地,地形坡度大于20°。分別賦予一級區域、二級區域、三級區域的六、均質地域的劃分及劃分結果土地質量是在多因素影響下土地屬性的綜合反映，不能直接用二維坐標表示，但由于定級單元的計算已把多維的影響因素轉換為總分值，根據各單元分值及其出現的頻率，繪制分值頻率直方圖。其中縱軸根據各個分值及其出現的頻率大小繪制分值頻率直方圖；最后通過觀察分值頻率曲線，在起伏較大的波谷處分開，把頻率相對集中劃成一個均質地域，并確定各均質地域的分值區間。初步劃分出四個均質地域。經分析檢驗，分值頻率直方圖法的初步劃分結果與六枝特區的現實情況結合較好，具有較高的可信度。經過實地校核、驗證，對初步劃分的均質六枝特區基準地價評估技術報告均質地域單元分值、面積表均質地域ⅠⅡⅢⅣ分數值F≥6950≤F<6933≤F<50F<33面積(KM2)4.805.2820.23面積比例3.47%15.28%16.82%64.43%中心城區各均質地域結構圖5主要分布在人民路、那平路和解放路兩側；東到六枝特區第二中學南至特區黨校；西到火車站站前廣場—解放路一線；北到站前廣場至六東抵六盤水第二人民醫院—六枝工礦大華藥業公司—底大灣一六枝河線；南至南環線南側；西至株六復線六枝生活小區—煤機廠—補林大六枝特區基準地價評估技術報告東至戛石埡口；南到地宗—瓦窯寨一線；西到躍進路；北到東風水庫—六枝工礦集團電廠—六枝特區養路段家屬區—鐵五局水泥廠—張家Ⅳ級均質地域范圍包含第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ均質地域以外至圖邊界的廣大在宗地評估時，基準地價范圍之外的土地參照末級均質地域（第Ⅳ七、均質地域圖編制1、工作底圖制作廠礦、街道、住宅區、交通等；三是具有可操作性和實用性，即在土地形成均質地域級別圖。在標明主要道路之外，主要注明每一土地均質地域的界線、范圍等內容，并通過圖示、符號、注記等將估價成果標注在圖上。均質地域用大寫的羅馬數字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示，六枝特區基準地價評估技術報告第五章鄉鎮類別的劃分與歸并郎岱鎮位于貴州省西部，六盤水市東南部、六枝特區南部，地處北貴陽140公里。地形呈東西走向，酷似一個躺著的巨人，海拔郎岱鎮境內有晴新線（六枝新窯——晴隆接國道320和國道主干經過近幾年的大力建設形成了勝利路、朝陽路、興隆路、晴新路、夜郎大街、石灰街、書院路、東連接路、西連接路、西大街、環城北路六枝特區基準地價評估技術報告米，年均氣溫在10℃-15℃之間，全年積溫5500℃-5600℃,有效積溫醋暑，雨量充沛，適宜農作物生長。鎮內交通便利，村村通公路網絡基巖腳鎮水資源豐富，巖腳河縱貫全境，匯入三岔河，為烏江上游主干支流。境內有省級風景名勝區牂牁江風景區回龍溪景區，山峰奇秀，水質碧綠，與悠久的人文景觀相得益彰。被譽為長壽村的木貢溫泉，終杜仲、桃仁、金銀花、何首烏、野人參等多種中草藥；有豐富的飲食文化，巖腳面條、巖腳醋、巖腳臭豆腐、巖腳涼粉、巖腳糯米酒等，風味枝特區東部，是六盤水對外的東大門，北面靠普定縣，東北面與安順相交，東部以南和鎮寧縣接壤，西部毗鄰于本特區的落別鄉、大用鎮，素南有滇黔鐵路穿境而過，北有貴煙公路橫截銜接，普鎮公路橫跨鎮中心，集“窗口”型和交通樞紐型特點于一鎮，境內布依、仡佬、黎、苗等多民族聚居，工農業協調發展，是六盤水市發展小城鎮建設新典型六枝特區基準地價評估技術報告安順大型火電廠，普定縣工業小區引進的硅鐵廠、鋁合金廠、黃桶三級鎮寧紅蝶鋇業公司等大中型企業，以黃（桶）木（崗）丁（旗）中心干境內地勢西北片高，東南片低，平均海拔1240米，地貌以溶丘盆中部是較為平坦、寬闊的糧油高產地，是六枝特區的糧油主產基地和制種基地，是全市萬畝大壩子之一；西部是成片的宜林山地，林木郁郁蔥風景如畫的瓦窯、納麻水庫和騰龍山莊等景點；礦產豐盛，有豐富的頁該鎮南部多壩子，北部多山地，平均海拔1200米，年平均氣溫六枝特區的農業綜合開發區，1995年被列入全省“雙百”小城鎮試點六枝特區基準地價評估技術報告新窯鄉位于六枝特區中部，距特區政府14公里，轄地形狀呈“C”形分布，東接平寨鎮，南鄰折溪、隴腳鄉，北靠巖腳鎮、龍場鄉，東北龍場鄉位于六枝特區西北部，東部與普定縣馬場鎮接壤，南部與新窯鄉接壤，西部與巖腳鎮相連，北部抵新華鄉和織金縣的白泥鄉，南北％，六枝特區基準地價評估技術報告境內生物品種繁多，農作物、森林、水產、野生藥材等資源豐富，龍場鄉醬紅壤旱地對發展經果林有得天獨厚的條件，種植業、養殖業的開發已初具規模。水能資源與煤炭、石灰石、頁巖、硅石等為主的礦產落別鄉位于六枝特區東部，是六盤水市的東大門，東部與鎮寧縣接壤，南部以白水河為界，與關嶺縣隔河相望，距舉世聞名的黃果樹瀑布僅12公里，西北與折溪鄉、新窯鄉、平寨鎮、大用鎮毗鄰，地處東經落別地勢為西北至東南走向，地形西高東低，屬亞熱帶季風氣候，氣候溫和，光照條件較好，夏無酷署，冬無嚴寒，雨量充沛，年平均氣風景獨特。這里洋溢著古夜郎遺風的爿羊爿可歌舞，民族節日、民間工特殊的地理位置是落別布依族彝族鄉的一大優勢，這里是六枝、鎮寧、關嶺三縣（特區）交界處，是安順進出六盤水的必經之地落別鄉礦產資源十分豐富，主要有煤炭、鐵礦石、石灰石、硅。原六枝特區基準地價評估技術報告折溪鄉位于六枝特區東南部，鄉人民政府駐距六枝特區政府駐地公與落別相鄰，東部與關嶺縣坡貢鎮接壤，南部與郎岱鎮相鄰，西部與隴毫米。折溪鄉山清水秀，有遠近聞名的文昌閣寺廟，每年三月初三、七南面和東南面分別與本區的新場、梭戛二鄉隔河相望。全鄉被烏江上游牛場鄉有六(枝)牛(場)公路與外界連接，牛(場)百(興)公路與牛政村，125個村民組，境內居住著漢、苗、彝、回、仡佬、布依、蒙古境內邊緣地帶多為懸崖和陡坡，中心地帶多為土山和壩六枝特區基準地價評估技術報告新場鄉位于六枝特區西北部，鄉政府駐地距特區政府所在地47公之間。東與梭戛鄉為鄰，南與巖腳鎮、墮卻鄉相連，西與水城縣化樂鄉新場鄉地處三岔河域中段，全鄉境內呈喀斯特地形，海拔高差大，新場鄉屬中亞熱帶季風氣候區，俗稱溫熱河谷區，氣候特點為：冬無嚴寒，夏無酷暑，雨量集中、陰雨霧天多，氣候特點突出，立體氣候新場鄉境內煤炭資源豐富，是六枝特區主要產煤鄉之一，已探明煤口等村，主要為優質主焦煤，極具開采價值。其它礦產資源如重晶石、林場、亞洲最長的溶洞--烏柳達硝洞、烏柳苗族的曬月亮、笙舞等民族等，形成聚自然景觀、民族風情、歷史文化為一體的旅游線，具有很大新場鄉是一個多民族雜居鄉，境內居住著漢、彝、苗、回等民族。中寨鄉位于六枝特區西南部，距特區政府駐地65公里，地處東經105°07′1″5--105°23′01″,北緯26°05′49″--26°15″之間，六枝特區基準地價評估技術報告少數民族人口占全鄉總人口的93.7%，是特區內典型的少數民族聚居雜中寨鄉地處云貴高原東斜坡，位于苗嶺山脈和烏蒙山的交接地帶，鄉內最低海拔613米（北盤江出境處最高海拔2126.9米（老王山~由于地形地復雜，地勢高差懸殊，鄉內氣候類型多樣，全年平均氣全特區最大的暴雨中心，但降雨時空分布不均，汛期（5-9月）降雨占以上，煤種以焦煤、肥煤、焦肥煤為主，煤層大部分埋藏較淺，露頭發墮卻鄉位于六枝特區西部，地處東經105°14′-105°22′,北緯六枝特區基準地價評估技術報告墮卻鄉地處云貴高原東斜坡的五指山中段，除東南部較低外，其余（州）六（盤水）鐵路復線自東向西從墮卻境內穿過，另有墮（卻）己（酉）公路、郎（節壩）箐（口）公路、郎（節壩）全（坡）公路三條境內有以煤、白瑩石、陶土、重晶石、硅鐵等礦產資源。煤炭儲量箐口鄉位于六枝特區西部，距特區政府所在地34公里，東鄰墮卻鄉，西與水城縣紅巖鄉接壤，北靠墮卻鄉郎節壩，南與中寨鄉接壤，地年平均降雨量1482.3毫米，全鄉地處中山河谷地帶，地形以高原、山六枝特區基準地價評估技術報告貓關公路,貴（陽）昆（明）鐵路和株（州）六（盤水）復線貫穿北部與六枝特區郎岱鎮交界，南部與關嶺縣接壤，西部與六枝特區毛口與外界連接的通道主要有灑志至郎岱公路、金家坪至光照公路、大鄉境內的礦產資源主要是煤炭。經有關部門勘測，全鄉煤炭貯藏量毛口鄉位于六枝特區西南部，鄉政府駐地毛口距六枝特區政府駐地六枝特區基準地價評估技術報告毛口鄉地處六枝特區、關嶺、晴隆三縣（區）交界處的“金三角”境內具有比較優勢的交通條件，一是縣道郎（岱）毛（口）公路穿鄉而（隆）新（窖）公路橫穿鄉境。境內毛口河（北盤江）水上交通運輸線毛口鄉地處云貴高原斜坡。地形復雜多樣，其南部為北盤江河谷沖上。毛口鄉光照充足，雨充沛，氣候溫和，具有“天然溫室”和“小吐魯番”之稱。獨特的氣候條件，為毛口鄉的農業生產發展，引進亞熱帶在毛口鄉境內的九層山，蘊藏著大量的礦產資源，根據初步調查，六枝特區基準地價評估技術報告主要有瑩石礦、赤鐵礦、鉛鋅礦等，具有一定開采價值，在石板、沈家一帶石灰巖、硅沙石等大量公布。北盤江上游兔場、松林坡、藍田等地具有豐富的煤炭資源，初步探明儲量在七千萬噸以上。這些煤炭大部分用船運到毛口碼頭，再由汽車通過郎毛公路銷往外地。每年從毛口運出白泥鄉，西與梭戛鄉、巖腳鎮接壤，南與龍場鄉比鄰，北與織金縣阿弓大。新華鄉自然條件優越，土地比較肥沃，屬于立體氣候，適合種植各種經濟作物，如花生、生姜等。糧食作物主要以玉米、水稻、小麥、土豆為主。卡涼公路穿境而過，境內有豐富的煤炭資源，主要分布在田壩26°24′—26°29′之間，東部與新華鄉相連，北部與織金縣接壤，西六枝特區基準地價評估技術報告隴腳布依族鄉位于六枝特區西南部，東與折溪鄉隆茂村相連，南與郎岱鎮青菜塘村交界，西與中寨鄉四方井村接壤，北與新窯鄉二塘村毗進入晴隆縣匯入北盤江，形成“東水西流”的獨特流向。境內年平均氣六郎柏油路穿境而過，境內公路四通八達，交通狀況良好，進出十分便隴腳鄉布依族人口占全鄉總人口的比重較大，是六盤水唯一的一個園”是布依族的聚居區，布依山寨星羅棋布，布依民居建筑獨特，布依文化積淀豐厚，布依民間工藝獨特，布依食品別具風味，境內處處布依隴腳鄉旅游資源豐富，主要有月亮河文化生態園和月亮河森林公園六枝特區基準地價評估技術報告二、選擇鄉鎮類別評價指標及權重確定根據技術組研究，考慮到六枝特區各鄉鎮區位、交通和和經濟發展水平具體情況，決定郎岱鎮和巖腳鎮基準地價單獨測算，其他鄉鎮在分土地質量評價指標說明表評價指標評價指標說明商服繁華度鄉鎮的商業服務業對周圍一定范圍內土地質量的影響程度。交通條件是到達某一土地區位的交通運輸條件，反映為距離、費用等。經濟發展狀況對土地的勞動投入量、開發和再開發程度及其經濟效益的大小與經濟發展水平相適應，直接影響土地質量。基礎設施基礎設施有供水、排水、電力、電訊、供氣、供暖等，主要選取不同區域基礎設施的可靠率、保障率的較大差異，能夠對土地價格產生較顯著的影響。公用設施公用設施不直接產生經濟效益，但公用設施，特別是主要公用設施是否完備對周圍土地的利用效益產生間接的影響。環境條件環境污染困擾鄉鎮經濟的發展，污染嚴重的區域限制了土地的利用類型。分析近幾年六枝特區鄉鎮建設的情況，發現基礎設施、公用設施、環境條件等因素對各鄉鎮影響程度大體相當，顯現不出各鄉鎮之間的差而繁華度因素、交通便捷度因素、經濟發展狀況因素對鄉鎮的地價水平有顯著影響，并且對不同鄉鎮之間的影響有很大差異，經過分析篩選確定繁華度因素、交通便捷度因素、經濟發展狀況因素作為六枝特區六枝特區基準地價評估技術報告商服繁華地段是城鎮商業服務中心、是城鎮中某些對人口流動和物質能量交換活動具有聚集作用的特殊地段，在城鎮商業服務中心所在的土地上，物質、能量、信息高度聚集，人口流動頻繁，物質、能量、信息、資金的交換及轉化大量發生，各種政治、經濟、文化活動也以此為中心展開，城鎮內的商業服務中心數量較多，由于其功能作用不同，影響范圍不一樣，因此，城鎮商業服務中心的繁華程度也不相同。在這些土地上所進行的生產活動，具有較高的勞動生產率；經濟效益明顯，資金的周轉更快，具有較高的投資收益率。這些土地表現出比別的土地更高的利用效益，土地質量也就較高，相應的土地市場價格也高。由于鄉鎮商服繁華度愈高，鄉鎮作為商品集散地的作用愈大，因此在六枝特區交通便捷度反映了一定區域內的交通運輸條件，一方面影響土地上的人流、物流移動成本；另一方面還影響社會、經濟活動中人與人、物市場演變、城鎮商業服務中心的擴大或縮小。所以交通便捷度對各鄉鎮土地質量的影響較大。隨著道路等級提高、道路密度增大，有力地促進鄉鎮社會經濟活動中人、財、物的流動，同時也引起道路周圍土地質量技術和勞動，經過長期開發后轉化而成的，在這一過程中，土地凝結了大量人類物化勞動和活勞動，價值顯著增大，以致土地的自然屬性被經社會效益和環境效益，并為土地所有者和使用者所獲取。人類投入城鎮土地的直接附加勞動，即為滿足城鎮建設所需的地基條件而直接投在具體地塊上面的勞動與投資，如土地的平整、為增加地基承載力而打下的鋼管樁、水泥樁等，這類勞動直接改善了城鎮土地的地基條件，進而提六枝特區基準地價評估技術報告鄉鎮土地類別的劃分是人類對土地開發、利用所投入勞動的經濟效果的體現。土地類別與投入地的勞動量密切相關，如投入勞動量大、集約化水平高的土地價值就高、類別等級也高，相反則低。因此，城鎮土地質量的高低須考慮土地的價值，即人類對土地的勞動投入量、開發和采用因素成對比較法，通過鄉鎮類別劃分評價指標因素間兩兩成對比較，并對比較結果進行排序、賦值，將一些定性描述的重要性狀況，轉變成定量、可比的系數，求出各評價指標的分值之后，再確定各評價六枝特區鄉鎮類別劃分評價指標因素成對比較表評價指標V1V2V3V4分值權重（%）商服繁華度V1/1113交通便捷度V20/0.5125社會經濟發展狀況V300.5/125虛擬因素V4000/00鄉鎮類別劃分評價指標說明計分表計分規則評價指標優較優一般較劣劣商服繁華度指標說明繁華較繁華一般較不繁華不繁華指標分值37.5250交通指標說明便利較便利一般較不便利不便利便捷度指標分值256.250經濟發展狀況指標說明好較好一般較差差指標分值256.250三、鄉鎮類別劃分的原則和方法收集的樣點資料數量有限，不能滿足數理統計、分析的要求。否則，該第一步，根據鄉鎮實際狀況，結合鄉鎮類別劃分評價指標說明計分表對各評價指標進行打分；第二步，對各項指標評價所賦分值相加，得到各個鄉鎮的總分值；第三步，繪制鄉鎮綜合分值圖，劃分鄉鎮類別。劃定后的鄉鎮類別必滿足以下條件：1.同一鄉鎮類別內的土地區域條件基本一致，地價水平基本一致；2.明顯屬于同一鄉鎮類別的不能分割為土地質量是在多因素影響下土地屬性的綜合反映，不能直接用一維數軸表示，由于指標分值分值的計算已把多維的影響因素轉換為可以相互比較的總分值，因此可以用一個總分值來表示土地質量的高低，所以鄉鎮指標總分值表編號鄉鎮名稱商服繁華度交通便捷度經濟發展狀況總分值說明分值說明分值說明分值1木崗鎮優優優2大用鎮優優優六枝特區基準地價評估技術報告8墮卻鄉較優37.5優較優80.753新窯鄉較優37.5較優較優4龍場鄉較優37.5較優較優5新華鄉較優37.5較優較優6梭戛鄉較優37.5較優較優7牛場鄉較優37.5較優較優較優37.5較優較優隴腳鄉較優37.5較優較優落別鄉較優37.5較優較優9毛口鄉一般一般一般新場鄉一般一般一般箐口鄉差0差0差00灑志鄉差0差0差00折溪鄉差0差0差00首先根據各鄉鎮總分值繪制鄉鎮綜合分值圖，然后觀察各鄉鎮分值的分布特點，把分值相對集中的初步歸并為一個鄉鎮類別。通過上述方六枝特區鄉鎮綜合分值圖10080604020木崗鎮大用鎮墮卻鄉新窯鄉龍場鄉新華鄉梭戛鄉牛場鄉中寨鄉隴腳鄉落別鄉毛口鄉新場鄉箐口鄉灑志鄉折溪鄉0木崗鎮大用鎮墮卻鄉新窯鄉龍場鄉新華鄉梭戛鄉牛場鄉中寨鄉隴腳鄉落別鄉毛口鄉新場鄉箐口鄉灑志鄉折溪鄉六枝特區鄉鎮類別分值表鄉鎮類別總分值(F)一類F≥81二類50≤F＜80三類F＜50六枝特區基準地價評估技術報告六枝特區鄉鎮類別劃分結果表類別鄉鎮名稱一類木崗鎮、大用鎮二類墮卻鄉、新窯鄉、龍場鄉、新華鄉、梭戛鄉、牛場鄉、中寨鄉、隴腳鄉、落別鄉、毛口鄉、新場鄉三類箐口鄉、灑志鄉、折溪鄉六枝特區基準地價評估技術報告第六章基準地價編制一、基準地價調查資料整理、審查1、基準地價調查資料整理2、基準地價調查資料審查逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常情況的樣本剔除。經整理，城區臨街商業門面出租樣點中，二、樣點地價計算通過分析城市中現有房屋出租的收益，從中分離出地租進而評估地產價格。房租是用戶為得到一定時期內的房屋占有權和使用權而支付給公式：V=P/r×[1－1/(1＋r)n]式中：V—土地價格；P—土地純收益；r—土地還原利率；n—土地使用年限。-空房損失費－折舊費－其它費用－稅金六枝特區基準地價評估技術報告管理費分為兩部分：一是出租經營過程中所消耗辦公用品的貨幣支出；二是管理人員工資的支出。管理費的定量有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算。管理費按年租金總額的3指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費①土地使用稅：根據《六枝特區土地使用稅管理辦法》規定，六枝六枝特區土地使用稅征收標準單位：元/平方米地段類別標準中心城區一類地段9中心城區二類地段6中心城區三類地段4.8中心城區四類地段3.6中心城區工礦區3.5備注：區內其他鎮參照中心城區工礦區標準％；市維護建設稅為營業稅的5％；根據《國務院關于修改〈征收教育費附六枝特區基準地價評估技術報告政部《關于統一地方教育附加政策有關問題的通知》（財綜【2010】98房屋在使用過程中會發生一定的損耗，故在租金中應予以補償，房一是按房屋的新舊成色，將房屋分為不同的成新等級，房屋重置價利息和利潤一般按照房屋建安造價的一定比率計算。根據對當地建安市場的調查并結合六枝特區建設局的意見，六枝特區的房屋建安造價六枝特區房屋建安造價標準結構分類重置價格（元/平方米）磚混結構900框架結構7層以下框架結構7層以上得到土地純收益后，采用前面確定的土地還原率，根據收益還原法公式：V=Vr-Ph-TPh—房屋現值；T—交易稅費。公式：V=Pr－(Ch×Sh)-I-T-Bh—樓房總建筑面積；T—商品房開發商向國家交納的投資及營業稅等；各均質地域內商業用房和住宅售價按同一均質地域內的平均售價確包括項目可行性研究、規劃、設計、勘探的費用，一般以建筑費的指預付資本利息，包括地價款和建筑費、專業費的資金利息，按一地價×[(1+6.00％)-1]+(建筑費＋專業費)×[(1+6.00％；設稅為基本稅率的5％；根據《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫房屋產權過戶管理費：賣方為售價的0.5%銷售代理費：為售價的2%公式：V=Ea+Eb+T+R1+R2+R3＝VE+R3Ea—土地取得費；T—稅費；R1—利息；R2—利潤；R3—土地增值；VE—土地成本價格。管理法》第四十七條規定：征用土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍，安置補助費最高不得超過該耕地六枝特區征地補償標準費采用《市人民政府關于公布實施六盤水市征地統一年產值標準和區片綜合地價成果的通知》（市府發【2009】32號）和《市人民政府關于公布六盤水市征地統一年產值和區片綜合地價六枝特區基準地價評估技術報告征地類型統一年產值(元/畝)土地補償倍數安置補助倍數綜合補償標準社保資金耕地2730023352建設用地7910023352林地23352牧草地823352其它農用地823352未利用地452002335223352非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規稅征收管理有關問題的通知》黔府發【2010】19號，耕地占用稅為20六枝特區基準地價評估技術報告按照一般情況，六枝特區從征地到完成土地“三通一平”或“四通固定資產一年期貸款利息率6.00%計，土地取得費和稅費為取得土地時一次性投入，土地開發費在一年的土地開發周期中均勻投入，則根據等量資金獲得等量利潤的經濟原理，土地作為一種生產要素參與企業生產經營，應該得到相應的投資回報，考慮通行投資利潤率和土土地增值收益是指政府出讓土地除收回成本價格外，同時要使國家土地所有權在經濟上得到實現。根據六枝特區實際，土地增值收益率取其他類型的地價樣點資料參數選取相對簡單，在此就不列出詳細計三、樣點地價的修正用樣點地價計算基準地價之前需要對剔除后的樣點地價進行修1、有限年期使用權地價修正到法定最高出讓年期地價的計算公式m1——實際出讓年期或剩余出讓年期；Vm1——有限年期出讓地價；r——土地還原利率；2、所有權樣點地價修正到法定最高出讓年期地價的不同交易時間的樣點地價，必須修正到基準地價估價基準日。根據樣點的不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度，編制對不同時期發生的交易宗地地價，地價修正到評估基準日的計算公容積率修正按區域進行，以設定的區域容積率為標準，用下式計算Kr=Vis/ViVis——某一區域某一用途規定容積率下單位面積平均地價；Vi——某一區域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地對不同容積率情況下發生的交易地價，按下式將地價修正到規定容liVli——某一容積率下的宗地交易價格；Kr——同前。（四）交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公（五）基礎設施配套程度修正：在不同基礎設施配套程度下的樣點地價，必須修正到基準地價評估所設定的基礎設施配套程度下的標準地價。基準地價評估中的基礎設施配套程度，可按各均質地域內土地基礎四、樣點地價數據檢驗與處理根據估價規程的要求，在測算基準地價之前，必須對樣點地價總體的分布狀態進行檢驗，以決定異常樣點剔除的方法。樣點地價總體的分布類型檢驗，是以土地均質地域為單位，按土地分類整理數據的歸并結果，對每級土地或均質地域不同土地利用類型的樣點數據分別進行總體式中：Xn—1—樣本地價的平均值u—正態總體均值S—樣本方差n—樣本數六枝特區基準地價評估技術報告（2）計算樣本均值x′和標準差s；（5）重新計算樣本總體的x′和s，剔除異常值，直到所有樣本都在本次六枝特區采集樣點較多，樣點地價呈非正態分布，因此采用均五、基準地價的確定1、有樣點土地均質地域的基準地價評估②模型選擇及基準地價計算。在有樣點區域內，根據樣點地價的分布規律，選用簡單算術平均值、加權算術平均值、中位數、眾數等作為2、沒有交易價格資料或交易價格資料較少土地均質地域的基準地①對已評估出基準地價的土地均質地域，建立地價與影響價格的土②將沒有交易資料或數量不足的土地均質地域，進行土地條件調查③比較待估價區域或均質地域內有地價地域的接近程度，評估其基④因素差異大的土地均質地域，在比較基礎上，采用系數修正法評⑤通過確定各種用途基準地價在不同土地均質地域內的比例關系，六枝特區基準地價評估技術報告各均質地域和各類鄉鎮地價樣點已經過分析檢驗和處理，可以用于基準地價計算，因此采用各均質地域或各類鄉鎮的地價樣點的簡單算術平均六、基準地價在中心城區（平寨鎮）基準地價測算中，已經對定級單元進行了歸并，歸并后各級均質地域內的地價樣點也經過分析，可以用于基準地價計算，因此采用均質地域內地價樣點簡單算術平均值取整作為該均質地六枝城區各均質地域不同地類價格測算結果用途商服用地住宅用地工業用地\850300Ⅲ級610550250Ⅳ級470300工礦倉儲用地：包括工業用地、采礦用地、倉儲用地，土地使用年六枝特區基準地價評估技術報告用途商服用地住宅用地工礦倉儲用地級別II郎岱鎮650390450280巖腳鎮600360400250工礦倉儲用地：包括工業用地、采礦用地、倉儲用地，土地使用年六枝特區其他鄉鎮基準地價鄉鎮類別用途一類二類三類商服用地當街區域550440380背街區域320300270住宅用地280260230工礦倉儲用地六枝特區基準地價評估技術報告工礦倉儲用地：包括工業用地、采礦用地、倉儲用地，土地使用年七、基準地價體系比較分析六枝特區縣城2007年－2014年基準地價增加值表均質地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地290210住宅用地440400350工礦倉儲用地90六枝特區縣城2007年－2014年基準地價年均增長率表均質地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地2.80%2.92%3.48%7.68%住宅用地7.57%9.51%13.32%10.41%工礦倉儲用地/8.45%8.64%10.41%用途級別商業用地住宅用地工業用地Ⅰ59302910400Ⅱ35502140Ⅲ2170330Ⅳ700六枝特區基準地價評估技術報告（2）水城縣中心城區基準地價（2013年）用途級別商服用地住宅用地工業用地330891Ⅲ級893638267Ⅳ級533310（3）紅橋新區基準地價（2013年）用途級別商服用地住宅用地工業用地\280840230Ⅲ級690580200用途級別商業用地住宅用地工業用地Ⅰ650250Ⅱ500250Ⅲ750300Ⅳ400均質地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地590360住宅用地800600400300工礦倉儲用地//級別用途ⅠⅡⅢⅤ商業用地800450住宅用地810660500工業用地200均質地域用途Ⅲ級Ⅳ級商服用地970670450住宅用地510360270工礦倉儲用地/220均質地域用途一級二級三級商服用地2500870600住宅用地900700500300工礦倉儲用地290290260220（9）關嶺縣城基準地價（2013年）單位：元/平方米均質地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地890605住宅用地805590440240工礦倉儲用地//230200六枝特區基準地價評估技術報告3、基準地價變動分析在2007—2014年期間，六枝特區商服用地