長租公寓——運營及案例分析16279681372016年6月《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》正式對外公布，其中“允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地用途調整為居住用地”政策，被認為是改善商住樓庫存的有效手段。緣起“商改住”“商改租”目前中國租房人口達1.6億人，占總人口比例的11.64%，租賃房屋有4600萬套，占市場規模的18%目前中國房屋租賃市場已經進入快速通道，預計到2025年中國租金總額將接近3萬億元人民幣，租賃人口達2.3億；到2030年，租金總額將達到4.6萬億元，租賃人口達到2.7億。剛剛過去的3月，北京、上海等地對類住宅項目進行了集中整治，叫停了一切散售“商改住”的項目。政策的導向之下，長租公寓市場蓬勃興起，成為了眾多房地產開發商競相探索的新藍海目前長租公寓市場不僅有以YOU+、魔方為代表的互聯網型公寓區域，還涌現出以萬科泊寓、世聯紅璞為代表的開發商系公寓，以窩趣、城家為代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓為代表的中介系公寓。

長租公寓運營方分類

長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分布式”兩種。就二者共性而言，空置率、續租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。集中式——運用較為傳統的商業地產運作模式，以獨棟商業樓宇為運作標的，包租后進行改造升級。分布式——分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經營，標準化的服務與改稿，提供全新的租住體驗，其挑戰在于對公寓的管理與社群運營。運營模式分類

長租公寓收房模式——集中整體收房以YOU+、Warm+為代表的集中整體收房：主要選取地鐵沿線等交通便利區域的工業廠房、整棟公寓簽訂多年租賃合約，然后進行統一裝修改造、集中運營管理。優勢——整體收房成本較低，實現標準化流程，便于集中裝修、運營管理，同時有利于核心優勢——租客社交平臺的搭建；劣勢——收房慢、難以形成規模等。圖表集中式長租公寓運營框架圖長租公寓收房模式——集中、分散兩手抓收房以自如友家、蘑菇租房、寓見公寓為代表的集中、分散式兩手抓的收房模式：整棟拿地降低成本、建立標準化，分散式收房迅速擴大覆蓋面，滿足多樣化需求，實現規?；l展。品牌特色上均采用互聯網實現看房、交租、維修申報等一站式服務，同時在傳統租賃市場痛點基礎上進行了改進升級，如統一裝修、品牌家具解決住房裝修差的問題，專人管家、每周保潔維修解決房東態度差、房東管理費力的問題，真實房源、所見即所得解決虛假房源等問題。盈利模式主要依賴于“租金收入+服務費”圖表分布式長租公寓運營框架圖品牌格局分析——按集中式分類

集中式:品牌公寓運營方租下或者買下整棟樓（或一棟樓的幾層），然后對房間進行統一裝修，配備統一的服務，然后進行出租。

租下整棟樓的公寓有：

1、普通，月租金在500-1K元：深圳協縱

2、中端，月租金在1K-2K元：青客

紅璞泊寓3、高端，月租金在2K-4K元：青年匯、You+、未來域、寓見

4、高級，月租金在1W元以上：源淶國際、亞朵寓、雅詩閣、輝盛閣、優帕克；買下整棟樓的公寓有：北京新派公寓

長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分布式”兩種，就二者共性而言，空置率、續租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。（二）分散式：品牌公寓運營方在普通生活小區里分散拿下個人房東的房源，對房間裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。分兩種形態，一種是整租，租進來是三居，租出去就是整套三居，一種是合租，租進來三居，租出去三四間房，然后又分為不同價位檔次。

合租的品牌公寓有：

1、普通，價格500-1K元：優客逸家

2、中端，價格1K-3K元：蘑菇、青客

3、高端，價格3K以上：源淶國際、自如友家；整租的品牌公寓：源淶國際,價格1W元以上。

品牌格局分析——按分散式分類

長租公寓運營要素

（一）、運營管理體系的建立

管理體系和IT系統支持，規?；缙诰鸵_始投入，以保證管理不失控。

分散式公寓在規?；瘮U張到500-1000間時，通常會出現管理瓶頸，基于Excel和線下粗放管理在超過500間規模時容易導致失控（拿房條件失控、裝修成本和時間失控、入住率難以提升、租后管理出現下降）。因此，各一線公寓公司均從早期就開始在管理體系和IT支持上進行投入。長租公寓運營要素

（二）、產品研發能力產品與客戶需求的匹配決定出租率，應建立產品實驗室，根據客戶需求迭代更新，實現產品標準化。自如、寓見等一線公寓公司在總部設立了產品研發實驗室（樣板間），能夠持續改進產品。產品研發的主要功能包括：長租公寓運營要素

（三）、批量拿房資源在發展到萬間體量時，為了繼續快速擴張且保持租金及出租率水平，將不能無限制地繼續靠地推來獲取房源和租客，而是需要批量拿房這個核心資源的支持?？吹侥壳皟纱簖堫^企業自如和青客，都是有強資源作為保障的運營公司：自如友家依靠鏈家地鋪的擴張，從地鋪經紀人獲取批量的房源線索；

青客公寓以國資背景，獲得上海市地方政府支持，拿到地方政府投資（嘉定、閔行區政府分別投資2000萬元）及政策支持（地方政府發動街道辦、動遷辦批量提供房源，并提供租房補貼、稅務優惠）。一線公寓公司目前都開始在前端尋求能夠提供房源供應的戰略合作伙伴。能否找到房源供應的戰略合作伙伴，也是長租公寓企業能否做大做強的決定性因素。——城市青年家萬科·泊寓作為我國租賃市場的先行者，萬科經過多年對長租公寓市場的嘗試與探索，終于在2016年5月正式推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”。不僅僅提供“產品和空間”，還提供“服務和生活方式”，同時萬科品牌的市場美譽度也成為泊寓的一個保證。萬科泊寓通過研究青年群體與租住習慣，創造可“寓”不可求的城市青年家，在為居住者提供安全、舒適、人性化體驗的同時，還將探索鄰里關系新模式。濟南萬科“泊寓”分布圖一樓入口及便利店公共區域功能劃分二樓休憩聚會場所公共區域功能劃分三樓桌球及棋牌室公共區域功能劃分四樓健身及洗衣房公共區域功能劃分五樓廚房及餐廳公共區域功能劃分收費標準紅璞公寓致力于為城市青年打造設計、質感、樂趣的租房體驗紅璞公寓在世聯行內部被視為“針對存量房地產交易未來格局的典型代表服務”，一直是世聯的重點業務發展方向，是其“大資管”業務的組成部分。紅璞公寓則細分為紅璞禮遇、紅璞假日、紅璞youth三種定位，主要針對年輕租戶。核心服務：返租服務：與業主簽訂返租合同并向業主支付保底租金+收益分成，承諾不低于市場水平的租金回報，兌現投資者收益價值，提供真正無憂資產運營服務。合作方法：開發商樓盤“帶租約”式售賣，約定保底租金和收益分成比例，紅璞想物業擁有者支付收益。托管服務：作為產權持有人的代理方，整合外圍資源保障客源，辦理租約、代收租金、租金兌付及物業管理服務等相關事項，實現投資到收益的落地變現。合租方法：由專業團隊為業主打理資產，從租金中直接扣取服務費。酒店式服務：以多樣的配套和增值服務滿足客戶全方位需求，以高品質服務態度和質量，營造最舒適、最享受的居家體驗合作方法：開發商從紅璞采購酒店式服務，作為樓盤產品的增值服務，與不動產捆綁售賣合作模式一：世聯資管直接向投資者承諾回報，開發商視情況補貼租戶世聯中小投資者開發商發生交易委托經營簽訂租賃合同，支付收益售賣產權簽訂包租協議運營模式：出售前開發商與世聯簽訂包租協議，出售時開發商權益轉移給業主，世聯資管與業主重新簽訂保底協議開發商：銷售前與世聯簽訂包租協議，帶租約向業主出售產權。視回報率要求補貼運營。世聯：公寓運營主體，承擔運營風險，支付返租收益。收益支付方式：保底+收益分成（比例可調整）合作模式二：世聯資管直接向投資者承諾回報，開發商向世聯資管支付補貼租戶世聯中小投資者開發商發生交易委托經營簽訂租賃合同，支付收益售賣產權簽訂包租協議簽訂補貼協議運營模式：世聯資管與業主簽訂保底協議，銷售前開發商與世聯簽訂包租協議和補貼協議開發商：向業主出售產權，并向世聯資管支付售價補貼世聯：公寓運營主體，承擔運營風險，支付保底租金合作模式三：開發商直接向投資者承諾回報，世聯資管向開發商承諾保底運營收益租戶開發子公司中小投資者開發商發生交易委托經營簽訂租賃合同，支付收益售賣產權成立公司返租承諾世聯保底收益租賃協議經營服務，待收租金運營模式：業主、開發商、開發商子公司簽訂三方協議，世聯實管承諾保底運營收益開發商子公司：（1）支付保底租金的主體，與業主簽訂租賃協議，并與租戶發生交易（開具發票主體）；（2）出租給世聯資管運營，不承擔運營風險開發商：向業主出售產權，并擔保保底協議的執行世聯：公寓運營主體，承擔運營風險，支付保底租金+收益分成（比例可調整）合作模式四：世聯資管不承諾運營收益，開發商通過運營收益+售價補貼返租回報租戶開發子公司中小投資者開發商發生交易委托經營簽訂租賃合同，支付收益售賣產權成立公司返租承諾世聯資管租金收入委托運營，支付管理費用經營服務，待收租金運營模式：業主、開發商、開發商子公司簽訂三方協議，開發商子公司委托世聯實管開發商子公司：（1）支付保底租金的主體，與業主簽訂租賃協議，并與租金發生交易（開具發票主體）；（2）委托世聯資管運營，承擔運營風險，獲得大部分運營收益開發商：向業主出售產權，并擔保保底協議的執行世聯：公寓運營主體，承擔日常運營，收取管理費.案例：返租服務：自營部分，紅璞提供6年穩定收益（返租房源精裝修銷售）33—36平：1000元/月44平：1200元/月客戶需一次性繳納2萬/套合作費用，用于集采家具家電運營管理開發商帶租約銷售托管服務：非自營部分，提供托管服務紅璞公寓提供辦理租約、代收租金、租金兌付及物業管理等服務紅璞公寓每個月從租金中扣除10%—15%服務費客戶自由選擇，不捆綁銷售濟南濟南西城：世聯紅璞公寓—濟水上苑店濟南高新區：世聯紅璞公寓—漢域金谷店主要致力于為年輕人提供高性價比的生活空間；為個人或企業提供租賃和專屬定制服務，全力打造酒店式管家服務的新智能服務公寓業態。世聯紅璞精裝公寓濟南世聯紅璞公寓組織活動——游紅葉谷，一起植樹活動在共享經濟快速發展、辦公群體需求多樣化及辦公組織形式轉變的大背景下，世聯行推出旗下辦公品牌——“世聯空間”，以“共享+服務”的辦公理念，提供靈活多變的辦公空間及一站式綜合服務。提供的產品和服務包括：

獨立辦公室

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分時租賃及專業企業服務等

提供一站式綜合服務世聯空間通過搭建全方位的服務資源體系，為客戶提供復合多元的專業企業服務，包括：中介代理服務金融服務營銷推廣服務IT及軟件服務生活娛樂服務……

服務的客戶包括：創新創意型小微企業、

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