光伏屋頂(wūdǐnɡ)電站建設與施工第二講光伏電站項目(xiàngmù)建設申報明理知行精工致遠共七十九頁明理(mínɡlǐ)知行精工致遠建設項目選址意見書2可行性研究報告3項目建議書1項目申請報告4共七十九頁一、項目建議書

“項目建議書”在整個基本建設程序中的意義：作為投資抉擇前，通過對擬建項目建設的必要性、條件可行性、利益的可能性的宏觀性初步分析和輪廓設想，向決策部門推薦的一個(yīɡè)具體項目。

“項目建議書”經批準后，亦即所說“立了項”，但是項目建議書階段的“立項”，并不表明項目可以馬上建設，還需要開展詳細的可行性研究。共七十九頁（1）項目建議書主要內容

根據國家計委《關于簡化基本建設項目審批手續的通知》（1984年）第三條規定(guīdìng)，項目建議書應包括以下內容：①建設項目提出的必要性和依據。②產品方案，擬建規模和建設地點的初步設想。③資源情況、建設條件、協作關系。④投資估算和資金籌措設想。⑤項目的進度安排。⑥經濟和社會效益、環境影響的初步估計。（2）項目建議書的編制單位，采取委托和招標的形式，應具備相應的設計資質。（可行性研究報告、初步設計、施工圖設計相似）共七十九頁（3）項目建議書審批程序①建設單位提出申請；②當地發改委對申請進行產業政策和行政規定方面的審查，不符合者退回，符合者轉入技術性審查；③建設單位修改或補充有關資料后，當地發改委正式(zhèngshì)受理，并按照投資限額和審批權限，該轉報上級政府審批的，轉報上級審批，該由自行審批的，下發審批批文。

共七十九頁共七十九頁

（4）太陽能光伏發電項目申請報告審批程序為規范太陽能電站(diànzhàn)開發建設管理，促進太陽能發電有序健康的發展，根據《中華人民共和國行政許可法》和《企業投資項目核準暫行辦法》，國家能源局制定《太陽能電站建設管理暫行辦法》，要求裝機容量大于5兆瓦且并網運行的光伏電站，委托具備甲級工程咨詢資格的設計咨詢單位編制項目申請報告。備注：

根據《太陽能電站建設管理暫行辦法》要求，太陽能光伏發電項目需要先審批項目申請報告，再進行項目核準立項。共七十九頁二、建設項目選址意見書

“選址”工作的具體(jùtǐ)組織、承擔者是建設單位（業戶單位），審批主管部門是規劃行政主管部門，國土、環保部門也要參與有關管理工作。

建設項目必須是“城市規劃區內的”，才辦理選址意見書。規劃區以外的可對項目進行獨立選址或按當地規劃行政主管部門要求辦理。

(1)建設項目選址的依據原則①批準的項目建議書；②建設項目與城市規劃布局的協調；③建設項目與城市交通、通訊、電力、市政、防災規劃的銜接與協調；

④建設項目配套的生活設施與城市生活居住及公共設施規劃的協調；⑤建設項目對于城市環境可能造成的污染影響，以及與城市環境保護規劃和風景名勝、文物古跡保護規劃的協調。共七十九頁

（2）建設項目選址(xuǎnzhǐ)的方法、步驟①利用“項目建議書”階段階段初步掌握的行業與地區規劃、資源、建設布局等情況，根據擬建項目的特點和要求，通過系統、全面的比較分析，征求相關規劃、環保、土地主管部門、電力公司的意見后，確定項目建設地點，這一階段稱為定點；②在確定的地點范圍內，依據選址選擇，不但滿足使用者合適、符合產業規劃及土地主管部門初步審查，而且對現場要通過深入勘查及鉆探，確定比較理想的具體地址，供決策拍板，這一階段稱為選址；③在此基礎上，經過與相關管理部門、協作部門方面的交換意見，專家方面的評估，一般確定對一個地址進行詳細技術資料（含氣象、地形地貌、地址水文、水源、交通運輸、通訊、生活條件、電力送出條件等）的整理、準備；共七十九頁

④向規劃部門申請印發五百分之一或千分之一或更小比例的地形圖并提供項目選址內外的城市規劃設計條件資料，委托設計部門開展建設項目的總體規劃設計；⑤持項目建設書批文和以上準備材料向土地、環保行政主管及電力公司正式申請選址的“用地預審報告”、“環境影響報告書”、“并網接入承諾文件”；⑥將以上得到的政府批文、選址申請報告（含規劃設計、技術分析資料）報送規劃行政主管部門；⑦規劃行政主管部門對項目選址進行審查，直至選址能滿足個方面的規劃與協調后，核發“建設項目選址意向書”。

建設項目選址成功(chénggōng)或完成的標志是領取“建設項目選址意向書”共七十九頁（3）用地預審報告①建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。②預審審批權限實行分級審批；③已批準項目建議書的審批類建設項目與需備案的建設項目申請用地預審的，應當提交下列材料：

Ⅰ、建設項目用地預審申請表；Ⅱ、建設項目用地預審申請報告，內容包括擬建項目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據和適用建設用地指標情況、補充耕地初步(chūbù)方案、征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況等；Ⅲ、項目建議書批復文件或者項目備案批準文件；

共七十九頁Ⅳ、單獨選址建設項目擬選址位于地質災害防治規劃確定的地質災害易發區內的，提交地質災害危險性評估報告；Ⅴ、單獨選址建設項目所在區域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產資源的證明材料。

直接接審批(shěnpī)可行性研究報告的審批(shěnpī)類建設項目與需核準的建設項目，申請用地預審的不提交第Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ項材料。但是項目單位應當在用地預審完成后，申請用地審批前，依據相關法律法規的規定，辦理地質災害危險性評估與礦產資源壓覆情況證明等手續。

建設項目辦理土地預審意見可詳細學習《建設項目用地預審管理辦法》（中華人民共和國國土資源部令第42號）共七十九頁（4）環境影響報告書審批程序①填寫建設項目環境保護申報表，報環保部門審批；②環保部門根據項目行業性質、投資額度，批復建設項目作“環境影響評價表”或者“環境影響報告書”；③委托具備由國家環保行政(xíngzhèng)主管部門認定設計資質的單位負責編制“環境影響評價表”或者“環境影響報告書”；④環境影響報告書的內容用包括：Ⅰ、建設項目概況；Ⅱ、建設項目周圍環境現狀；Ⅲ、建設項目對環境可能造成的影響分析和預測；Ⅳ、環境保護措施及其經濟、技術論證；Ⅴ、環境影響經濟損益分析；共七十九頁

Ⅵ、建設項目實施環境檢測的建議；Ⅶ、影響環境評價結論，應由國家環保行政主管部門認定的評價單位進行評價（一般為環保行政主管部門下屬的評價評估中心）。（5）并網接入承諾文件審批程序①委托具備(jùbèi)由國家發改委認定的設計資質的單位編制并網接入技術咨詢報告；②報電力公司規劃部門審批，審批權限實行分級審批。共七十九頁（6）建設項目選址(xuǎnzhǐ)意向書共七十九頁三、可行性研究報告“可行性研究報告”階段是我國現行基本建設程序繼“選址”之后的第三個階段。

可行性研究報告的主要作用是國家依據五年計劃的安排，通過最終決策，作為正式確定建設項目的依據。此時的“確定”不僅是對“項目建議書”階段選擇的項目進一步的肯定，更主要的是對項目的技術(jìshù)、工程、經濟、外部協作等基本輪廓方面的認可。

（1）可行性研究報告的編制內容

可行性研究報告編制應包括以下內容（以光伏電站項目為例）：Ⅰ、概述

介紹項目概況、建設項目的必要性和意義及項目單位介紹；開展可行性研究的依據及范圍。共七十九頁

Ⅱ、太陽能資源和氣象地理條件

介紹項目所在地太陽能資源情況及氣象地理條件。Ⅲ、電力系統概述項目所在地的電源、電網情況，電網負荷和電網設備的現狀，主要包括電力負荷預測、電力發展規劃及電力營銷情況。Ⅳ、工程建設方案(fāngàn)和發電量測算Ⅴ、工程建設條件、材料供應

闡述項目建設地點的工程建設條件，包括基礎配套設施、水泥、商混及人力成本情況、道路交通情況、動力供應、水源情況。Ⅵ、工程設想闡述項目總體規劃，項目總平面布置，明確項目主要設備選型，針對項目供排水系統、消防系統、電氣部分（含直流、交流部分）、土建及安裝設計部分進行分項設計。共七十九頁Ⅶ、機構設置、生產定員及人員培訓

介紹項目經營機構設置、生產定員情況，及日常人員培訓方案。Ⅷ、環境保護和勞動安全環境保護以建設項目環境影響報告書為準，勞動安全包括項目建設和生產運行中的安全隱患及預防措施。Ⅸ、節約和合理利用能源闡述項目建設和生產過程中，如何節約，減少能源浪費及采取的節能措施。Ⅹ、項目實施計劃進度和工程管理本部分就項目實施進度做出計劃安排，明確工程施工管理措施。Ⅺ、投資(tóuzī)估算和財務評價

項目總投資及資金籌措方式；資金使用計劃；計算運營成本、銷售收入、利潤及稅收，核定項目投資回收期及財務收益評價；不確定分析共七十九頁Ⅻ、結論和建議ⅩⅢ、有關證明材料（2）可行性研究報告的審批可行性研究報告的審批報送材料包括：①項目(xiàngmù)建議書批文；②當地項目預審報告、項目選址意向書、環境影響報告書、資金證明、并網接入承諾函、企業營業執照；③編制的可行性研究報告④項目單位項目送審報告（紅頭文件）共七十九頁新疆某項目(xiàngmù)可研報告項目概況項目提出的背景項目建設的必要性工程任務(rènwu)及規模光能資源建廠條件光伏電站發電量估算總體技術方案電站總平面布置 電站直流發電系統電氣土建、給排水及暖通工程光伏發電場接地網及電纜溝給排水及消防水采暖系統通風系統空調系統工程管理設計環境保護和水土保持綜合評價勞動安全與工業衛生工程投資匡算經濟評價存在問題與建議安徽某項目可研報告綜合說明太陽能資源和當地氣象地理條件其他必要的背景資料項目任務與規模總體設計方案電站的技術設計消防施工組織設計環境保護與水土保持設計勞動安全與工業衛生投資估算及經濟評價結論附件明理知行精工致遠項目可行性研究報告提綱樣式共七十九頁江蘇某項目可研報告總論項目建設背景與必要性電網現狀及規劃建設條件項目工程方案發電量預測環境保護、勞動安全與節約能源組織機構和人力資源配置項目實施進度與招標投資估算及資金籌措財務效益分析甘肅某項目可研報告綜合說明太陽能資源和當地氣象地理條件其它必要的背景資料項目任務與規模總體方案設計電站的技術設計消防施工組織設計工程管理設計環境保護與水土保持設計勞動安全與工業衛生工程設計概算上網電價測算與財務評價明理(mínɡlǐ)知行精工致遠項目可行性研究報告(bàogào)提綱樣式共七十九頁

（3）太陽能光伏發電項目核準立項

根據《太陽能電站建設管理暫行辦法》，國家發改委批復項目申請報告獲得項目開發權，須再通過核準批復后方可開工建設。

項目所在省（區、市）能源(néngyuán)主管部門負責太陽能電站項目的核準，報國家能源(néngyuán)主管部門備案。

項目開發企業應遵循節約、集約和合理利用土地資源的原則，按照有關法律法規與技術規定要求落實建設方案和建設條件，編寫項目核準申請報告，辦理項目核準所需的支持性文件，并與當地省級電力公司簽訂并網和購售電協議。

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太陽能電站項目核準報告應達到可行性研究相關技術規定的深度要求，并附有下列文件：

①項目列入全國或地方規劃及年度開發方案的依據文件；

②項目開發授權文件，或項目特許權協議；

③項目可行性研究報告及其技術審查(shěnchá)意見；

④項目用地預審文件和環境影響評價報告批復文件；

⑤項目接入電網的并網和購售電協議；

⑥金融機構同意給予項目貸款等融資承諾文件；

⑦根據有關法律法規應提交的其他文件。

共七十九頁明理(mínɡlǐ)知行精工致遠四、項目申請報告“項目申請報告”是企業投資建設應根據政府核準的項目，為獲得項目核準機關(jīguān)對擬建項目的行政許可，按核準要求報送的項目論證報告。（一）編制要點光伏電站項目的開發申請報告應包括以下內容：

Ⅰ、太陽能資源測量與評估成果、工程地址勘察成果及工程建設條件；

Ⅱ、項目建設必要性，初步確定開發任務、工程規模、設計方案和電網接入條件；

Ⅲ、初擬建設用地的類別、范圍，環境影響初步評價；

Ⅳ、初步的項目經濟和社會效益分析。主要對擬建項目從規劃面壁、資源利用、征地移民、生態環境、經濟和社會影響等方面進行綜合論證。共七十九頁4、初步設計與開工報告

（1）初步設計

“初步設計”的程序作用主要是通過初步設計及其概算書控制項目的建設規模和投資規模，以便實現控制規模、核準年度投資計劃。

初步設計由發改委審批，是便于掌握和調控全社會固定資產投資規模和投資方向（適用于投資額大、牽涉面廣、有關(yǒuguān)國計民生社會大局的項目）。

初步設計由建設行政部門組織或參加審批，是便于協調建設合作、處理技術矛盾、總結發展建設科技、提高建設效益。

不需國家通過審批初步設計嚴格控制其投資規模的項目，其初步設計一般由建設行政主管部門審批。共七十九頁

（2）開工報告1997年3月13日國家計委《關于基本建設大中型項目開工條件的規定》明確了開工條件：項目法人與項目經理和管理機構成員已經到位、總概算已批復、資金已落實、施工組織設計大綱已編制完成、施工單位和監理單位通過招標選定、施工圖紙可以滿足施工需要、項目征地拆遷和施工場地“三通一平”工作已完成，主要設備和材料已訂貨。并指明了規定嚴格的開工條件，目的是為了進一步加強基本建設大中型項目開工管理，保證工程建設質量和工期，控制工程造價，提高投資效益。

然而1992年7月23日國務院發布的《全民所有制工業企業轉換經營機制條例(tiáolì)》第十三條規定：企業遵照國家產業政策和行業、地區發展規劃，以留用資金和自行籌措的資金從事生產性建設、經土地管理、城市規劃、城市建設、環境保護部門依法辦理有關手續后，企業自主決定開工。共七十九頁上述條款的規定，給各地企業大量規模不大的自籌資金建設項目的開工審批，帶來很大的方便。但其中的“自主決定開工”只是在此階段工作中不再向發改委申報“開工報告”，發改委因為在“立項”時展開了有關工作，故此時也就不再對開工條件、資金準備與來源、投資(tóuzī)額度和建設規模進行審查。然而土地管理、規劃報建、環保審查、建設施工手續照樣要依法依規辦理。共七十九頁5、建設(jiànshè)用地的管理

項目用地辦理早在“項目前期”的第二階段即“選址”階段就開始進行了，只是進行建設地址的選擇與確定，辦理土地的合法手續還沒有開始。而要完成全部合法用地手續的辦理，直至拿到“土地使用證”，是一套程序連貫而且比較復雜、耗時較長的工作。（1）用地屬類

任何單位和個人進行建設（除興辦鄉鎮企業與鄉村公共公益設施、建設村民住宅除外），需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

如要使用城市規劃區內農村或郊區農民的集體所有土地，必須首先經土地主管部門依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地方可申請使用。共七十九頁

（2）用地選擇范圍

具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。

城市規劃區范圍是指城市市區、近郊區以及城市行政區域范圍內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。《中華人民共和國土地法》第二十二條規定，城市總體規劃應當與土地利用總體規劃相銜接，城市總體規劃中建設用地規模不超過土地總體利用規劃缺的的城市建設用地規模。《中華人民共和國城鄉規劃法》第五條也規定城市總體規劃應當和土地利用總體規劃相協調。由此可見，在這相關的兩部法律(fǎlǜ)中，對城市建設用地區域、范圍的規定是互相映印和一致的。

在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的項目建設用地可進行單獨選址。共七十九頁

（3）用地取得方式和土地的市場行為Ⅰ、有償使用的方式

建設單位使用國有土地，應當以有償使用的方式取得。有償使用的方式主要包括：①國有土地使用權出讓(chūràng)；②國有土地租賃；③國有土地使用權作價出資或入股。

國有土地使用權出讓，是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓的形式主要包括拍賣、招標、協議出讓三種。

土地使用權出讓行為，屬于土地的一級市場，賣主完全是國家，而土地使用權轉讓、出租行為，屬于土地的二級市場。共七十九頁

土地使用權抵押，是指從國家一級市場出讓(chūràng)得到后的土地，原使用權人以自己享有的土地使用權向債權人作為履行債務的擔保和抵償。

而國有土地租賃，則是指國家以土地所有者的身份直接將土地所有權在一定年限內出租給土地承租者使用，由承租者向國家以每一約定期繳納租金的土地有償使用方式；

國有土地使用權作價出資或者入股，國有土地用地單位在與國內股份制企業合作、與國外企業合資或者合作中較普遍采用。Ⅱ、劃撥形式

土地使用權劃撥，是指土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設用地，經縣級以上的人民政府依法批準，可以以劃撥形式取得：①國家機關用地和軍事用地；共七十九頁

②城市基礎設施建設用地和公益事業用地；

③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎實施用地；

④法律、行政法規規定的其他用地。

隨著社會經濟市場化的程度提高，采用行政劃撥的方式取得用地的建設項目將會越來越少。

對于以上各方式取得的土地，需要明確：

其一，法規規定國家實行的是土地所有權與使用權分離原則，不管何種方式取得國有土地使用權，該幅土地的所有權仍然屬于國家。

其二，使用土地的地下資源、埋藏(máicáng)物、和市政公用設施仍然是國家公有的。共七十九頁國家建設用地制度圖解國有土地（城市規劃區范圍內）農村和近郊集體所有土地需要國家土地主管部門依法征用為國有土地出讓土地采用招標、拍賣、協議等方式按出讓合同規定，確定土地使用功能，有使用期限按合同規定的期間和條件投資開發后，經批準可以轉讓、抵押，有使用期限經縣級以上人民政府批準適用于無償劃撥的建設項目用地，不得轉讓、出租、抵押，無使用期限共七十九頁

（4）用地功能和用地條件(tiáojiàn)的確定出讓地塊簽訂出讓合同時，要具有主管部門核發的用地規劃設計條件及附圖，規劃設計條件中明確了地塊的面積、使用性質等用地功能和條件。出讓合同連同它的附設用地功能和用地條件不因土地使用者及其要求的改變而改變。

確需要改變該幅土地建設用途的，法律規定應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中在城市規劃區范圍內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。具體操作還需重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金。因為土地出讓金是依據土地使用功能的潛在價值確定的。

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（5）用地期限

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地，綜合類用地或者其他用地50年；③商業、旅游、娛樂用地40年。

劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(fǎguī)規定外，沒有使用期限的限制。共七十九頁6、建設用地的審批

根據國務院批準國土資源部關于《報國務院批準的建設用地審查辦法》的規定，國家對建設用地的審批管理，基本上可以歸納為按照土地利用總體規劃“范圍以內”和“范圍以外”兩個概念對待。

但無論是土地利用總體規劃以內，還是土地利用總體規劃以外，國家審批建設用地不僅要審批建設用地的用途和面積規模，還要關聯審查農地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

這些關聯審查方案，對于在批準的土地利用總體規劃范圍內的用地申請者，是不相關系的。

（1）市、縣人民政府的審批權限

申請用地控制在土地利用總體規劃范圍內及城市規劃區范圍內，可以直接(zhíjiē)向當地的市、縣人民政府審批。共七十九頁

（2）省級人民政府的審批權限

在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使用土地，其用地辦法：

Ⅰ、建設單位應當向當地市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請，填寫《用地申請表》，并附具以下材料(cáiliào)：①企業有效營業執照復印件、法人身份證復印件及法人證明；②項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件；③土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；④初步設計或者其他有關批準文件；⑤建設項目總平面布置圖；⑥占用耕地的，必須提出補充耕地方案；⑦建設項目位于地質災害多發區的，應當提供地質災害危險性評估報告。共七十九頁

Ⅱ、市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理(shòulǐ)，并在收到申請30日內擬定農地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經同級人民政府審核后，報上一級人民政府行政主管部門審查，逐級上報有批準權的人民政府批準。（3）報國務院審批的建設土地

報國務院審批的建設土地審查范圍包括：①國務院批準的建設項目；②國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施項目；③省、自治區、直轄市人民政府的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；④基本農田；⑤基本農田以外超過二十五公頃的；共七十九頁

⑥其他土地(tǔdì)超過七十公頃的；⑦國家重點建設項目；⑧軍事設施；⑨跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目；⑩國務院規定的其他建設項目。審查程序規定，省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門按照國家有關規定，擬定建設用地請示，并附具市、縣人民政府擬定的農地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案的書面審查意見，報告省人民政府同意后，由省人民政府報國務院，同時抄報國土資源部。共七十九頁7、出讓與轉讓用地

（1）出讓用地的規劃辦理①國家建設部發布的《城市國有土地使用權出讓規劃管理辦法》第四條指明：土地使用權出讓、轉讓應與建設項目相結合。該條款杜絕了沒有具體建設項目、炒賣土地的不法行為，這就要求建設項目申請辦理出讓手續前，項目必須獲得(huòdé)立項、批準的可行性研究報告和初步設計。

②該規劃辦法的第五條規定：出讓城市國有土地使用權，出讓前必須應當制定控制性詳細規劃。出讓地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。

控制性詳細規劃是包含有規劃文本與圖紙、一般由當地規劃主管部門委托有資質的規劃設計院做出，由規劃性質部門統一審定執行的，而規劃設計條件及附圖，則向當地規劃行政規劃主管部門申請核發，作為該地塊規劃設計時控制開發強度的依據。是出讓合同的重要附件。共七十九頁

③《中華人民共和國土地法》第二十二條規定，城市建設用地規模應當符合(fúhé)國家標準。建設用地規劃審查時，根據核準文件批準的建設規模，規劃行政主管部門按照國家頒布的統一技術標準，計算和控制出讓用地規模，體現合理利用土地的原則，杜絕囤積土地的不法行為。

（2）出讓用地的合同

土地出讓權出讓必須簽訂出讓合同。一級土地市場，土地出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂；二級市場，根據《合同法》準則，同樣簽署合同。

一般的市、縣人民政府土地管理部門都備有標準格式化國有土地合同文本，主要包括以下內容;①合同當事人。甲方是土地出讓者，即市、縣人民政府土地管理部門，乙方是土地使用者。②合同目的。指出出讓國有土地面積、地點、四至界線。共七十九頁

③出讓年限。不超過法定最高年限，并寫明起止日期。④土地使用(shǐyòng)條件和開發期限。土地使用(shǐyòng)條件即指包含有規劃設計條件在內的格式化文書作附件，并附有控制性詳細規劃圖紙；開發期限規定乙方在取得土地后一定時限內開發利用土地，以防閑置土地。⑤土地出讓金金額、交付方式、交付期限、延遲交付制約辦法。⑥國有土地使用權取得時間、國有土地使用證核發條件、時間。⑦違約處理和合同變更處理辦法。⑧合同爭議解決的方式和合同解除處理辦法。⑨一般法律規定闡述和其他條款。比如地下歸屬物、土地續期、土地收回及其他合擬問題。⑩合同生效辦法、法人單位蓋章、簽名、簽訂年月日。共七十九頁

（3）出讓用地的協議、招標、拍賣方式《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十三條規定：土地使用權出讓可以采用協議、招標、拍賣三種方式。

（4）出讓用地的程序①持用地預審報告、選址意向書、可行性研究報告批文向土地行政主管部門提出用地申請；②土地行政主管部門根據用地性質、規模和其他(qítā)情況，對用地申請進行審查，確定供地方案，報市、縣人民政府批準，需要上級政府批準的，應當報上級人民政府批準；③以確定的有償出讓方式取得土地使用權的，憑有關用地批文向規劃行政主管部門申請核發規劃設計條件通知書后，再與土地行政主管部門簽訂土地出讓合同；共七十九頁

④持選址意見書、土地出讓合同（包含規劃(guīhuà)設計條件及附圖），向規劃(guīhuà)行政主管部門申請核發建設用地規劃(guīhuà)許可證；⑤市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書；⑥持建設用地規劃許可證向土地行政主管部門申請進行土地登記、核發國有土地使用證件。

（5）辦理供地手續主要提交的材料

辦理供地手續主要提交的材料包括（共11項）：建設項目用地申請；建設項目用地批準文件；建設用地規劃許可證；

企業有效營業執照復印件、法人身份證復印件及法人證明；

征地協議；

安置補償到位情況證明；

評估報告備案表（出讓方式）；

勘測定界圖和勘測定界報告書（報國務院審批建設項目需要勘查定界報告書）；

建設項目總平面布置圖；

宗地界址圖

；征用批復文件。共七十九頁

（6）辦理土地登記主要提交的材料

辦理土地登記主要提交的材料包括（共12項）：

土地登記審批表；

土地登記申請表；

地籍調查表；

土地權屬來源證明（供地文件）；

地上建筑物等附著物權屬證明；

土地登記法人代表身份證明、委托書；

地籍調查法人代表身份證明、委托書；

企業營業執照；

土地出讓金發票；

契稅、耕地占用稅完稅證明；

土地登記公告情況(qíngkuàng)；

宗地圖、地籍圖。

（7）轉讓用地及轉讓用地程序

城市建設用地，除了由國家出讓用地以外，還可以由擁有土地使用權的單位和個人轉讓土地，主要在二級市場進行。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權轉讓，轉讓者必須首先獲得該幅土地的使用權。這是轉讓土地的法律前提，其次按照出讓合同規定投資開發、轉讓價格合理。共七十九頁

轉讓用地主要程序：①協議。在土地轉讓人于土地接受者之間進行，在法律規定的基礎上，擬寫轉讓協議書；②申請。由上述任何一方持轉讓協議書和申請報告，向土地原出讓人（即所在土地行政主管部門）提出出讓申請。采用招標、拍賣方式轉讓土地使用權的，先由土地轉讓人向出讓人提出招標、拍賣申請；③批準。由出讓人審查土地轉讓協議書及其中載明事項并進行必要的調查、核實。符合(fúhé)有關法律法規的，經批準可轉讓。申請采用招標、拍賣方式轉讓土地使用權的，經批準方可進行招標、拍賣；④簽約。由土地轉讓人與土地接受者通過協議、招標或拍賣方式確定轉讓土地后，按照法律法規訂立土地使用權轉讓合同，使用年限為土地權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。共七十九頁

⑤土地新使用者持原出讓合同及其附具的土地開發條件和規劃設計條件、訂立的土地使用權轉讓合同，向規劃行政主管部門登記，以明確新的規劃落實責任人；⑥持出讓人批準的轉讓文件，訂立的土地轉讓合同，向土地行政主管辦理登記、過戶(guò〃hù)手續。

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（8）建設(jiànshè)用地規劃許可證

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（9）國有土地使用證共七十九頁8、建設項目設計

在建設前期工作中，“選址”和“初步設計與開工報告”階段已經涉及了基本建設程序中的設計問題，“選址”階段涉及的是建設項目的粗略規劃設計，“初步設計與開工報告”階段涉及的投資計劃管理問題。該部分主要講述建設項目設計各個(gègè)階段的運作、管理及審查問題。

綜合法規與設計實踐情況，我國建設項目設計文件編制劃分為方案設計、初步設計、施工圖設計三個階段。方案設計階段，對應在報批“可行性研究報告”前完成；初步設計階段，對應在報批年度計劃前完成；施工圖設計，對應在申領施工許可證前完成。

這三個階段設計對大中規模、技術較為復雜、協作單位較多的建設項目而言，針對規模不大、技術不復雜的中小建設項目，一般無需進行初步設計，只有方案設計、施工圖設計兩個階段。共七十九頁

（1）勘查與設計的關系

基本建設程序經常強調的是“先勘查、后設計、再施工”。對于管理方面，我國很多法規條款將勘查、設計放在一起，加以共同的捆綁約束；但是在技術方面，勘查與設計屬于不同的行業。

工程設計是指依據工程建設目標，運用工程技術和經濟方法，對建設工程的工藝、土木、建筑、公用、環境等系統進行(jìnxíng)綜合策劃、論證，編制建設所需要的設計文件及其相關的活動。

勘查是指依據工程建設目標，通過對地形、地質、水文、等要素進行測繪、勘探、測試及綜合分析評定，查明建設場地和有關范圍內的地質地理環境特征，提高建設所需要的勘查成果資料及相關活動。共七十九頁

（2）設計與建設投資控制

建設項目的投資控制，依賴于設計各個階段相應的工程建設投資估算、概算、預算。①估算

投資估算的作用是項目主管部門審批項目的依據，對之后的投資概算起控制作用，工程設計招標時，是優選設計單位和設計方案的依據之一。投資估算是根據設計方案的規模、功能能量乘以單元指標或單位工程指標編制的。誤差在10%至30%之間。

②概算

概算是指在初步設計階段，根據初步設計資料，計算出工程量與機械人工工作量，乘以材料價格和預算定額，從而對工程造價進行總的概略計算。設計概算分為三級概算：建設項目總概算、單項工程綜合概算、單位工程綜合概算。與投資估算比較(bǐjiào)，一般相差10%以上。共七十九頁

設計概算是實施項目投資包干、考核設計方案經濟合理性和控制施工圖預算的依據。③預算

施工圖預算是確定土建與安裝工程預算造價的文件。是在施工圖設計完成之后，以施工圖為依據，根據預算定額、取費標準以及地區仍、材料、機械(jīxiè)臺班的預算價格進行編制的。

施工預算必須控制在初步設計的概算之內。

施工圖預算的作用是落實和調整年度計劃的依據，是建設單位和施工單位簽訂工程承包合同的依據，是辦理財政撥款、工程貸款、工程結算的依據。

方案階段，對應的是投資估算；初步設計階段，對應的是概算；施工圖完成后，對應的是施工圖預算。共七十九頁9、初步設計

初步設計，對于設計人員來說，一個項目的設計進行到這個階段，已經不是什么“初步”程度，自接受委托合同到方案設計審批及可行性分析，經歷了多少反反復復的修改和評審，對于方案來說，已經是“成熟設計”了，稱之為初步設計，是相對于施工圖的最終設計而言。（1）初步設計目的①以項目的設計規模來確定項目的投資規模；②施工招標要以初步設計配套的概算作為招標標底（這時設計單位和有關人員依法做好技術保密）；③編制施工招標文件、主要設備材料(cáiliào)訂貨和編制施工圖設計文件的需求，主要設備、材料(cáiliào)訂貨也要以初步設計文件列出的清單為依據簽訂合同；④對于大型、復雜的建設項目，一定要經過初步設計階段，由各工種專業技術人員對技術問題做詳細的設計和安排，確保施工圖編制順利進行。共七十九頁10、施工圖設計

編制施工圖設計文件，應當滿足設備材料采購、非標準設備制作和施工需要。這是施工圖設計的三大目的。

施工圖設計要以批準的初步設計為依據。（1）施工圖設計的準備

施工圖設計，是工程的最終設計。該階段設計的每一細節，都將真實地體現出來，使用需謹慎對待，認真準備。①初步設計批文；

對于國家投資的工程，初步設計批準文件意味著建設投資已列入年度計劃，資金已落實；對于企業投資項目，意味著建設協作和技術難題均已落實。②地質鉆探資料和設計要求(yāoqiú)的提供和補充；③設計合同、出圖日期的協定；共七十九頁④設計人員的配備(pèibèi)、設備、場地和其他條件；⑤設計標準、規范、技術資料的齊備。

（2）施工圖設計的特點①準確性

施工圖設計，是作為施工的依據，準確性是首要要求。保證手段是“計算”。②詳細性

施工圖設計，是將設計人員的設計思路反映到圖紙上，立足于設計人員不在施工現場的情況下，由另一批技術人員通過識讀圖紙，能完全、準確地明了設計意圖，并按圖施工制作。圖紙的詳細性是保證圖紙準確的手段。③對應性④統一性共七十九頁（3）施工圖設計深度（省略）

（4）施工圖審查①設計單位內部設計質量管理和設計審查

施工圖是建設項目施工的依據，施工圖設計的質量、安全標準，直接關系建設項目本身的質量、安全標準和人民生命財產的安全。設計單位對設計質量特別是施工圖的設計質量，都有一套嚴格(yángé)的設計質量管理和設計審查制度。

施工圖設計出圖一貫遵照四級審查、簽字制度：即設計人自查、校對者核對、技術審核人審查、出圖審定負責人的審查制度；各專業經過四級審查、簽字后，設計圖紙再由有關工種會簽；設計各階段的設計依據材料、地質勘探資料、計算書都經整理、歸檔，妥善保存，以備查閱。

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②專業機構進行施工圖審查(shěnchá)2000年1月份起施行的《建筑工程質量管理條例》和《建設工程施工圖設計文件審查有關問題的指導意見》，建設單位應將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門審查。

以上法規還明確了，作為建設行政主管部門的責任主要是：制定施工圖審查程序和審查標準、頒發審查批準書、批準審查機構、認定審查人員。

由當地建設行政主管部門組建的審查機構或國家批準的甲級設計單位成立的審查機構經批準后，具體實施施工圖審查工作。施工圖審查后，向建設行政主管部門提交技術性審查報告，再由建設行政主管部門根據技術性審查報告，向建設單位發出程序性審查批準書。憑審查批準書，辦理施工許可證手續。

施工圖審查的重點：施工圖中涉及安全、公眾利益的內容和強制性標準和規范的執行，并對設計單位的資質、個人執業資格情況、勘查設計合同及其他涉及勘查設計市場管理等內容進行監督。

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11、建設報建

新項目的建設報建，就是在建設準備階段，以建設業主單位，依法向基本建設管理各有關行政主管部門報告建設事項，申請辦理各方面建設許可證件和有關審核手續。

（1）建設工程建設報建的目的意義①為工程項目申領合法證件和辦理合法手續；②向各有關的行政主管部門申報審批，以便這些部門在項目建設以前依法把關，確保項目建成使用(shǐyòng)后的安全、科學、合理、協調；③在這些行政主管部門中建立項目備案，以便這些主管部門在全面掌握各建設項目的前提下，在項目建設過程中能夠及時依法進行跟蹤管理。④作為城市建設的重要歷史資料和城市檔案的重要內容。

共七十九頁（2）建設報建的先后次序

建設報建多部門發證的先后次序，國家雖然沒有專門的明確規定，但是從建設準備期階段最后一關“建設過程施工許可證”辦理程序中，按其提交的證明材料，已點破了辦理的先后次序。

建設部《建設工程施工許可證管理辦法》法規文件中，規定(guīdìng)在辦理施工許可證要分別提交用地批準手續、建設工程規劃許可證、施工企業招投標手續、施工圖審查手續、施工組織、施工監理委托手續、法律法規要求的其他條件。12、環保審批

環保審批，是指建設單位將建設項目的環境報告書、報告表，報送環境行政主管部門審批的建設程序。

建設單位選擇取得環境保護行政主管部門頒發資格證書的環境影響評價單位，對新建項目和治理項目的環境影響問題進行評價，環境保護行

共七十九頁政主管部門根據環境影響評價報告，對建設項目的新建或治理項目進行審批。

由于目前各地新建項目審批實行“環保一票否決制”，因此環保審批一般在報送項目可行性研究報告前，報批“建設項目環境影響報告書”。13、消防審核

根據《中華人民共和國消防法》第十條指明：建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙(túzhǐ)及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。

縣級以上地方各級人民政府公安機關對本行政區域內的消防工作實施監督管理，并由本級人民政府公安機關消防機構負責實施。

公安消防機構在受理了建設單位報送的建設項目消防設計審核圖紙后，簽發“建設工程消防設計審核意見書”。共七十九頁14、人防審核

人防審核，是指縣級以上地方人民政府人民防空主管部門，對結合建筑項目修建(xiūjiàn)戰時可以用于防空的地下室設計的審核以及易地建設人防工程有關事務的審核。

人防部門審核后，仍要簽發“建設工程人防設計審核意見書或許可證”，否則，規劃部門不得簽發建設工程規劃許可證，建設部門不得簽發施工許可證。15、建設工程規劃許可證

（1）城市規劃“一書兩證制度”

建設項目在城市規劃區內具體實施前，在項目建議書批準后，應向城市規劃主管部門申請選址。經規劃主管部門核發“選址意向書”，發改委方能批準“申請報告或者可行性報告”。共七十九頁

建設單位持選址意見書及附圖附件、還有土地管理部門簽訂的土地出讓合同書（包括先期核發的規劃(guīhuà)設計條件及附圖），向規劃(guīhuà)行政部門申請核發“建設用地規劃(guīhuà)許可證”。

“建設用地規劃許可證”是確定建設用地位置、面積、界限的證書，辦理程序與所需的材料是：①城市規劃部門受理了規劃用地申請后，較大項目先期辦理了“建設項目選址意見書”，則提交“選址意見書”，否則，首先按照辦理“選址”程序進行項目選址。即會同土地、環保、消防等城市管理有關部門進行現場踏勘，并征求各方意見。②各方面意見趨于一致后，規劃部門向建設單位提供紅線圖、規劃設計條件，按程序辦理選址手續。共七十九頁③建設單位委托由資質的規劃設計院按照紅線圖、規劃設計條件和建設單位使用意圖進行規劃設計。作出規劃設計圖之后，由建設單位再報規劃主管部門審查其用地性質、規模、規劃布局形式、配套建設情況等。④規劃主管部門根據合理用地的原則和用地定額指標，核審用地面積，核發“建設用地規劃許可證”。憑“建設用地規劃許可證”，辦理建設用地的國土使用證書。

建設項目核準批文、用地手續齊全后，要進行過程建設，需持有關批文向城市規劃主管部門申請，由規劃主管部門根據城市規劃設計要求，核發“建設工程規劃許可證”。建設單位只有取得“建設用地規劃許可證”后，才可辦理開工(kāigōng)建設手續。

以上法定的規劃管理程序，被簡稱為“一書兩證制度”。共七十九頁

（2）建設工程規劃許可證“建設工程規劃許可證”，作為后續建設手續辦理的重要依據，具體的審批程序與所需的材料是：①提出申請。建設單位確定了具體的建設單項工程后，應持申請報告、核準批文、建設用地規劃許可證（在單位原有已辦用地范圍內建設不需提供此證）、國有土地使用證等有關批準文件，向規劃行政部門提出核發建設工程規劃許可證申請。②提交聯審。城市規劃行政主管部門受理申請后，將建設項目提交各有關主管部門共同出席的聯合審查會聯審。各出席聯審單位就建設工程性質、規模、布局、相應的配套條件等問題進行審查，不符合的給予否決。③核發紅線圖和設計(shèjì)條件通知書。經過聯審，符合條件可以建設的，規劃行政部門核發紅線圖和設計(shèjì)條件通知書。共七十九頁紅線圖，以規劃(guīhuà)行政主管部門掌握的城市地形圖（1：500或1：1000）為基礎，用紅色畫筆在圖上畫出建設地點的規劃道路與建筑控制性以及道路與建筑地面的控制標高所形成的規劃控制圖。這是建設項目總平面圖設計時具體位置確定的依據。建設紅線是任何單位和個人不得突破的控制線。

規劃設計條件通知書，以條文形式，詳細規定項目的功能、規模、容積率、綠化率和其他技術指標與限定，這是建設項目規劃與單體設計的技術依據。

但是在辦理“建設用地規劃許可證”階段之前辦理“規劃設計條件通知書”的，只要明確該通知書已明確有關設計標準和規劃指標，不超過有效期的，可不再辦理。④審核設計方案。建設單位委托有資質的設計單位根據紅線圖和規劃設計條件完成方案設計后，應將不少于兩個方案的平、立、剖面設計圖紙、共七十九頁在規劃紅線圖復印件上繪制的總平面布置圖、方案的色彩效果圖報送城市規劃主管部門，再次就規劃方案和項目設計方案提交聯審。⑤核發建設工程規劃許可證。按照聯審合格通過的設計方案，做出施工圖設計后，報送規劃行政主管部門審核，并備齊核準(hézhǔn)批文、用地、環保、消防、人防等審核資料或證件，填寫報建申請表，經審核批準、繳納有關稅費后，領取“建設工程規劃許可證”。

（3）城市規劃監督管理

建設單位取得“建設工程規劃許可證”后，規劃行政主管部門對建設項目仍然負有監督管理職責。這些職責包括：①放線、驗線；②建設工程規劃許可證延期；③建設項目改變原審定功能；④竣工驗收，核發“規劃驗收合格證”。共七十九頁（4）建設項目工程規劃許可證共七十九頁16、建設施工許可證《中華人民共和國建筑法》和《建筑工程施工許可證管理辦法》中明確：建設工程開工前，建設單位應按照國家有關規定，向工程所在地縣級以上建設行政主管部門申請領取施工許可證。

（1）申領“施工許可證”條件①已經辦理了該建設項目的用地批準手續，相應領取了建設用地規劃許可證、土地使用證；②在城市規劃區內的建設項目，已經取得了建設工程規劃許可證；③施工場地已經基本具備施工的條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合(fúhé)施工要求；④已經依法確定建設項目施工企業；⑤已有能滿足施工需要的施工圖紙資料，且施工圖紙資料已經按照法規程序進行審查；共七十九頁⑥有保證工程質量和安全的具體措施，并已辦理了工程的質量安全監督手續；⑦按照規定該委托監理的工程已委托監理；⑧建設資金已經落實；⑨法律規定的其他條件。

由以上規定條件可知，到此階段，建設準備工作的用地、規劃等都已辦妥。其中所謂法律規定的其他條件是指諸如核準批文、環保、消防、人防及依據根據不同情況需要出具的不同的依據條件。

但在申領“施工(shīgōng)許可證”之前，需要直接涉及施工(shīgōng)管理的獨立進行的工作要做：