PartA戰局第一“知己知彼，百戰不殆”——孫子兵法一、戰局：政府是幕后策動者1、蘇州地產的競爭局勢總是由政府決策的，政府的目標在于賣地，賣地只有動新區才有土地，新區只有成為熱點區域才能值錢，蘇州地產的市場熱點也由此而產生；與《今年蘇州市國土資源局出讓國有土地使用權掛牌出讓公告》（2006年第5號）相比數據表

0（住）0（商）2萬（住）7萬（商）工業園區0（住）0（商）9萬（住）2萬（商）平江區2萬（住）18萬（商）18萬（住）22萬（商）高新區110萬（住）18萬（商）5萬（住）15萬（商）相城區108萬（住）10萬（商）14萬（住）113萬（商）吳中區60萬160萬商業類供應量270萬50萬住宅類供應量330萬210萬土地總供應量第7號掛牌公告第5號掛牌公告項目2、2001-2006年蘇州市區居住用地出讓區域分布從近幾年出讓的居住用地的空間分布來看：城市中心區土地漸顯稀缺，土地出讓向郊區化發展。06年蘇州市區居住用地出讓，原城區（金閶區、滄浪區、平江區）所占比例僅為8％，本地塊所在的主城區則僅約為5％，供應量很小。結論：蘇州購房者對于地段和價格的總權重超過50%，其次是關于戶型和環境。3、蘇州樓盤購買因素權重蘇州中心主城區蘇州東部新城平江新城滄浪新城蘇州未來的居住新城相城區高新區上海南京杭州京杭運河石湖風景區太湖萬達廣場HOPSCA城市中心綜合體金雞湖世茂.滄浪新城園融時代廣場環球時尚消費地標園區兵團全國最大的城市湖泊公園吳中區蘇州地產戰局圖：三大新城，七大兵團金閶新城虎丘區中信太湖城76萬平米世界級閑暇城邦萬科系.玲瓏灣中海系2007年。耗資30億在蘇州金雞湖東板塊屯地5次，蘇州儼然成為了中海的陣線最前沿。

主城區是居民最集中、生活配套最完善、生活氣息最濃厚的區域二、競爭：中國最高水準的較量1、幾乎中國最優秀的地產商都開始屯兵姑蘇，華潤、萬科、中海、招商、中信、世茂、保利，棲霞…中國第一領導品牌陣營幾乎囊括；2、蘇州的地產史因為這些重量級的選手而出現質變點，最優秀的項目開始呈現，蘇州絕對代表性項目全線出臺；3、因為政策性調控影響，2008年成為決戰年，重要產品將全面推出市場；[判斷]：蘇州世茂滄浪新城項目面臨的是最高水準的較量，我們一定要跳出來，一定要比別人好，只有作到第一才能贏得這場競爭的勝利，我們必須作到第一；做到第一的前提是具備唯一性，具備他人無可模仿的核心差異，也是我們的項目最核心的氣質點和戰略點。蘇州地產:春秋五霸，戰國七雄中信地產中信太湖城萬科地產2006中國房地產百強企業綜合實力NO.1

萬科_玲瓏灣萬科_中糧蘇州別墅萬科?金色家園招商地產2006中國房地產百強企業綜合實力NO.9招商·依云水岸2006.03，相城區綠色地產路線萬達地產城市中心締造者蘇州萬達廣場，20億世茂地產濱江豪宅之父世茂滄浪新城保利地產2006中國房地產百強企業綜合實力NO.5

保利雅苑結論：中國地產TOP10已經有6家來到了蘇州，蘇州樓市真正進入了中國地產高端陣營的質變點蘇州地產發展到今天，已經進入到地產資本時代，地產的背后是資本力量的角逐。中海地產(2004.04)中國地產業上市公司綜合實力NO.1

御湖熙岸星湖國際湖濱一號8號地塊華潤置地

總資產達170億的香港上市公司蘇州古城原閥門廠地塊

中華企業2006中國房地產百強企業規模性NO.8

第五元素（金雞湖東）棲霞建設

2006中國房地產百強企業贏利能力NO.7楓情水岸和IALA國際自由水岸三、抗衡：蘇州戰區代表項目滄浪區－

怡景萬家水岸風情商業街核心地段，潛力金鋪持續價值永恒滄浪新城核心商業圈?首席水岸風情商業街怡景萬家水岸風情商業街滄浪區－

萬科金色家園“情景花園洋房”城市核心，尊貴棲居三香路、勞動路、西環路，三大城市主動脈，萬科金色家園，總建筑面積24萬平方米，蘇州市區目前最大的社區規劃。國際化的“韓式戶型”、萬科專利產品“情景花園洋房”……融合各種形態的建筑精要，契合人性多維選擇。冠以簡約凝練的現代主義風格，其整體的獨特與稀缺性不言而喻。

園區－

圓融時代廣場蘇州商業新地標作為2007年蘇州市重點建設項目，時代廣場占地面積21萬平方米，總建筑面積51萬平方米，項目建筑群分為五大功能區，包括國際商務辦公區、城市購物時尚街區、河濱步道—水濱餐飲娛樂區、生活休閑區以及蘇州首座10萬m2的購物中心。項目現正全球招商中，其中購物中心部分已引進擁有香港SOGO等著名百貨的上市公司香港利福國際集團合作開發。

500米巨型神奇天幕、4000多個地下車位、6個地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場、泊車系統、主題景觀、時尚夜景……這些，都將成為圓融時代廣場開創蘇州商業地產新記錄的見證。

圓融時代廣場園區－中海湖濱一號2007，持續締造主流價值繼中海半島華府、以意大利威尼斯水域的城邦生活場景,締造“蘇州主流生活圈”中海專屬戶型：“空中合院陽房”、“枕河寬景洋房”、“意式獨院聯排”2006年12月，中海感恩蘇州愛鄰計劃、愛屋計劃、愛譽計劃、愛業計劃、愛車計劃、愛家計劃、愛身計劃中海湖濱一號園區－中海星湖國際2007，持續締造主流價值2005年12月底，中海地產以3.5億多元拿下了位于蘇州工業園區現代大道北、星湖街西的8#號地塊，即今天的中海星湖國際項目。該地塊占地面積10.7435萬m2，容積率1.4，規劃建設成為含有TOWNHOUSE、高層湖景公寓、小高層電梯洋房的法式院落生態社區。本項目集商業中心、行政中心、科技文化藝術中心、會展中心等多重區位優勢于一身，匯聚財富與活力、濃縮成熟與便利，讓您身處湖東，享受新觀前。一梯兩戶，方正戶型，南北通透，帶來非凡居住體驗；法式園林，組團空間，院落情懷，完美演繹主流生活。該項目核心優勢有四：一、位于園區CBD核心區域，未來發展無可限量；二、開發商實力雄厚，品牌價值不容忽視；三、創新戶型設計，南北通透，舒適實用；四、較低容積率必然提升居住品質。中海星湖國際園區－雅戈爾未來城五星級國際社區雅戈爾.未來城，雅戈爾置業在蘇州的鼎立之作，坐落于園區金雞湖CBD北，總建筑面積達50多萬平米，計劃分五期開發，集高層、小高層、多層、別墅、SOHO、商業等為一體，建成后將成為蘇州國際化程度最高的高尚社區之一。以全球頂級酒店品牌雷迪森為平臺的酒店式服務和多元化高尚國際社區將是整個未來城的特色。君邸88是全蘇州唯一位于5星級酒店之上的高級公寓，兼顧酒店與居家奢華生活，全品牌精裝修，拎包入住，由酒店為投資者提供專業租賃服務，自住投資皆宜，約1.1萬/平米的心動價格物超所值。“健康、綠色、親情、高尚、便捷、誠信”是雅戈爾未來城的12字理念城市中心締造者

萬達集團引蘇州城市進化傳奇

1中心在變，中心的締造者未變2四大產業締造中心繁盛3城市綜合體，城市主流進化觀點平江新城－蘇州.萬達廣場吳中區－中信太湖城76萬平米世界級閑暇城邦中國太湖文化論壇開啟太湖區域開發新紀元太湖邊的健康好生活太湖效應催生蘇州時代2007年中國國際花園社區蘇州新名片PartB謀攻第二“故上兵伐謀，其次伐交，其次伐兵，其下攻城，攻城之法，為不得已”——孫子兵法“賣地段，賣產品，賣戶型，賣價格”1攻城之法（產品攻擊）“賣社區，賣環境，賣配套，賣服務”2伐兵之法（項目攻擊）“外聯諸侯，內修國政，縱橫捭闔”3伐交之法（品牌攻擊）“故善戰者，求之于勢，以正合，以奇勝”4伐謀之法（城市攻擊）勢者，因利而制權也“造勢不如借勢”“蘇州”+”世茂”+”大運河”[借勢點]判斷：本案的靈魂事關三個奇跡——一個代表中國最具發展潛力和深厚文化底蘊的城市（蘇州）；一條連通中國2500年歷史文化的運河，另一個被稱為中國濱江豪宅代表的企業（世茂房地產），這三個關鍵詞的背后蘊藏著無窮的能力，屬于本案獨一無二的靈魂就來自于對于三者的理解。

蘇州模式

|SUZHOUOFWORLD“在中國的現場！”拙政園虎丘獅子林滄浪亭網師園千年水鄉人間天堂寒山寺盤門周莊園以清幽古樸見長，富有山林野趣。池水縈回，古亭翼然，軒榭復廊，古樹名木，內外融為一體，在蘇州眾多園林中獨樹一幟。滄浪亭滄浪亭面積約16.5畝，為蘇州大型園林之一，具有宋代造園風格，是寫意山水園的范例。蘇州博物館新館位于蘇州古城北部歷史保護街區，建設歷時3年，總建筑面積達2.65萬平方米，建筑群設計借鑒了蘇州古典園林風格，成為展示傳統蘇州和現代蘇州文化的標志性建筑，由著名建筑大師貝聿銘擔綱設計蘇州博物館蘇州是世界歷史文化名城和國際風景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州模式-1蘇州2006年人均GDP已突破4300美元，GDP產值達到全國第五位，工業總產值居全國第二位，僅次于上海。而人均可支配收入在長三角16個城市中僅處于中等水平蘇州模式-2《福布斯》中文版公布了其2006中國大陸最佳商業城市榜，蘇州在大陸661座城市中，蟬聯第六。

蘇州模式-31997年12月，聯合國教科文批準以拙政園、留園、網師園和環秀山莊為代表的蘇州古典園林被聯合國教科文組織列入世界遺產名錄蘇州模式-4謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內容總結PartA戰局第一。“知己知彼，百戰不殆”——孫子兵法。與《今年蘇州市國土資源局出讓國有土地使用權掛牌出讓公告》（2006年第5號）相比數據表。從近幾年出讓的居住用地的空間分布來看：城市中心區土地漸顯稀缺，土地出讓向郊區化發展。結論：蘇州購房者對于地段和價格的總權重超過50%，其次是關于戶型和環境。耗資30億在蘇州金雞湖東板塊屯地5次，蘇州