2011丹東房地產市場調研報告(bàogào)精仕·偉業(wěiyè)電影式分鏡頭思考共三十六頁膠片(jiāopiàn)總瀏覽分鏡頭腳本(jiǎoběn)■宏觀環境分析▲城市現狀▲城市規劃▲經濟環境▲項目立地研究■丹東房地產市場分析▲市場概述▲區域市場地位▲板塊分析■各個區域內典型個案分析▲競爭區域及對手確定▲區域內競爭個案分析▲區域外競爭個案分析共三十六頁長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析我們怎樣(zěnyàng)演繹長鏡頭？

可能您會看到大量的數字統計和資料統計，我們并不是為了將這些數字堆積起來，最主要的是我們通過這些數據發現居民的購買能力和購買特征，從而掌控丹東整個房地產市場走勢！共三十六頁■丹東區位：丹東位于(wèiyú)東北亞的中心地帶，是環黃海經濟圈、環渤海經濟圈重要交匯點，具有沿江、沿海、沿邊“三沿”優勢，與朝鮮半島有300公里的邊境線。隨著遼寧沿海經濟帶上升為國家戰略，丹東將成為中國及歐亞大陸經陸路、海路與日本、朝鮮半島開展經貿合作的重要城市。

長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析■丹東房地產發展重點：目前丹東市房地產發展重點區域向南延伸，重點打造“丹東國門灣新城區”。形成丹東、新城區、東港市齊步發展格局，建設大丹東。城市現狀共三十六頁■交通狀況：丹東交通通信便捷，海陸空交通四通八達，已形成丹大丹沈現代化立體交通運輸網絡。隨著(suízhe)丹大、丹沈城際高鐵的建設，丹東已溶入沈大1小時經濟圈。丹大、丹沈城際高鐵預計2012年全線開通。■城市定位(dìngwèi)：2009年隨著遼寧沿海經濟帶上升為國家戰略，丹東的新一輪發展定位：把丹東建設成為中國東北亞東部現代化沿海港口城市

長鏡頭—宏觀市場分析■城市地位：是遼東地區的經濟中心，未來東北東部地區經濟中心，東北亞經濟重要的中心城市之一。

城市現狀共三十六頁經濟(jīngjì)概況長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析■GDP值年份GDP值同比增長2010735億元23%2009655億元20%2008564億元22%2007462億元17.1%2006385.4億元17%◎丹東的國民生產總值相對增長速度相對較快，然與全國發達城市相比差距亦非常明顯。但增長速度快，預示發展潛力巨大。

25%20%15%10%5%0%GDP值（億元）同比增長（%）385.446256465573523%22%20%17.1%17%共三十六頁■人均(rénjūn)GDP值長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經濟概況年份人均GDP值同比增長2010年32435元15.97%2009年26955元18.27%2008年23223元13.9%2007年20901元12.7%2006年19175元11.6%◎丹東人均GDP雖然同比增長相對其他城市緩慢，但數額高，人均收入較高，消費潛力大。20%10%0%人均GDP值（元）同比增長（%）191752090123223269553243518.27%15.97%13.9%12.7%11.6%共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經濟(jīngjì)概況■恩格爾系數時間恩格爾系數同比增長率2010年39.90%0.25%2009年39.80%-4.00%2008年41.50%5.30%2007年39.40%-4.10%2006年41.10%3.18%◎丹東近幾年城市居民家庭恩格爾系數在40%左右波動，波動幅度較小，丹東市城市居民生活水平處于接近小康之間，購買力較強共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經濟(jīngjì)概況■人均消費與可支配收入比例消費支出類別支出比重（%）食品39.84%衣著9.81%家庭設備用品及服務4.20%醫療保健8.85%交通和通信10.38%教育文化娛樂服務11.90%居住10.24%雜項商品和服務4.78%◎丹東居民在傳統的食品和衣著的消費支出方面正在逐漸減小，交通、教育、娛樂、居住方面的支出逐漸增加，可以看出，丹東居民對日常生活以外的需求正在逐步加大，消費市場旺盛．共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經濟(jīngjì)概況■住房支出比重

時間住房支出比重同比增長率2010年10.24%9.17%2009年9.38%-17.14%2008年11.32%-10.94%2007年12.71%12.78%2006年11.27%9.75%◎丹東近年的住房支出比重在10%-15%之間波動，2009年住房支出比重有所下降，但2010年有強勢回升的趨勢，居民住房消費信心正在逐漸加強共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經濟(jīngjì)概況■人均住房面積

時間城市居民人均住房面積（㎡/人)同比增長率（%)2010年17.42.90%2009年16.82.20%2008年16.41.70%2007年16.121.30%2006年15.90.90%◎丹東居民人均住房面積近年逐年遞增，丹東市居住條件和生活環境正在逐步改善共三十六頁2010年丹東國民經濟概況

■固定資產投資全年全社會(shèhuì)固定資產投資完成800億元，比上年增長52.4%。其中，建設項目投資564.4億元，增長58.7%

房地產投資120億元，增長35.7%農村投資115.6億元，增長42.7%

■社會消費品零售總額全年實現社會消費品零售總額234億元，比上年增長18.2%。分城鄉看，城市消費品零售額150億元，增長19.5%；縣消費品零售額15億元，增長18.5%；縣以下消費品零售額69億元，增長15.2%。長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析經濟(jīngjì)概況■丹東“十一五”規劃綱要與發展計劃

◎規劃方向：緊緊圍繞遼寧沿海經濟帶上升為國家戰略的政策優勢。以新鴨綠江公路大橋、沈丹客運專線、丹大快速鐵路、丹通丹海高速、海洋紅港為代表的大交通樞紐，以本鋼不銹鋼、儀器儀表、風電裝備制造、黃金產業、硼鐵綜合利用為代表的大工業集群，以丹東新城區為核心、“四大組團”為載體的大規模城市帶建設……向世人展現著北黃海經濟帶“大丹東”的精彩樂章。指標名稱2010年“未來三年規劃”指標屬性2012年預計年均增長%生產總值735億元1000億元13%預期性人均生產總值32435元63000元12%預期性固定資產投資800億元1000億元16%預期性常住人口242.6萬人350萬人0.97%預期性城鎮人均住宅面積17.4㎡24㎡……預期性◎十一五規劃小結：政府對丹東未來的經濟發展預期看好，GDP年均增長率13%，預計到2012年將達到1000億元，經濟增長勢頭十分強勁。而未來五年城鎮居民人均住宅面積的增長，也將為房地產市場提供廣闊的發展空間共三十六頁長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析城市規劃(chénɡshìɡuīhuà)■城鎮體系：整個丹東市現轄2個縣級市(東港市、鳳城市)、1個縣(寬甸縣)和3個區(振興區、元寶區、振安區)。另外，還有2個國家級對外開放先導區(丹東國門灣新城區、丹東沿邊經濟貿易區)。■城市結構：規劃未來丹東城市以“一核、兩翼、兩大板塊”為總體布局。形成主城區、新城區和新港區三大組團為核心組團；以丹東沿江、沿海三個產業組團為兩翼開發建設；鳳城及寬甸兩個縣級區域為兩大板塊。以遼寧沿海經濟帶為契機構建大丹東。共三十六頁長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析城市規劃■城市格局：基本上形成了高新技術(ɡāoxīnjìshù)產業園區、經濟技術開發區、風景旅游區、金融商務區、中央商務區、中心居住區、城市商業區等為主體的現代化新型城市格局。城市商業區商業次中心金融商務區中心居住區中心居住區中心居住區中心居住區風景旅游區風景旅游區風景旅游區高新技術開發區共三十六頁■城市交通規劃：◎鐵路：隨著沈丹客運專線的開工、丹大客運專線得到國務院的批復、東北東部鐵路進入施工關鍵期。未來丹東到沈陽不足1小時，到大連1個半小時左右。三年后遼寧將要形成沈陽、丹東、大連這么一個“鐵三角”的重要交通格局。◎公路：丹大、沈丹高速公路貫穿全境，丹通、丹海高速公路年內可完成(wánchéng)路基工程，不難想象，當這些重大項目全面建成后，丹東在東北東部和東北亞地區的交通樞紐地位將大大提升。隨之而來的，是人流、物流、商貿流、信息流、資本流集聚與交換。

長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析城市規劃共三十六頁■各區域產業情況◎新城區區域——未來(wèilái)城市中心、商業商務區：丹東國門灣新城區，丹東市未來的城市行政文化中心，東北東部現代物流中心◎丹東市區區域——經濟、金融、商業中心：丹東市主城區，經濟、商業中心，金融配套設施齊全地理位置優勢明顯。◎東港區域——城市副中心、商新產業園區：依托大東港區位優勢，形成現代裝備制造業區域、水產加工業區域，丹港同城化戰略的實施為東港成為城市副中心提供了政策支持。◎寬甸及鳳城區域——風景旅游度假區、礦產資源區：集中了大量的自然旅游資源。擁有國家4A級風景旅游區—五龍山風景區、河口風景區等。區域已成熟。同時因生態旅游的興起，這里也成為生態居住區。長鏡頭—宏觀(hóngguān)市場分析城市規劃共三十六頁長鏡頭—宏觀市場(shìchǎng)分析■宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)總結丹東作為中國唯一一個沿邊、沿海、沿江城市。近幾年GDP值迅速增長，第二產業和第三產業協調發展，人均可支配收入逐步提高，人民生活水平穩步提升，居住環境和生活品質得到了很大的改善，現代化、多功能的城市發展格局已經初步形成，伴隨著遼寧沿海經濟帶上升為國家戰略，丹東做為規劃帶的起點，必將迎來城市發展的又一輪新的高潮。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析怎樣把中鏡頭(jìngtóu)的腳本做好？在了解了居民的購買力和購買特征之后，我們又怎樣激起他們的購買欲望呢？在這之前我們應該看看房地產市場是怎樣的一個發展趨勢，這個市場是否會被人看好？市區各大板塊之間的房地產市場情況如何？這里我們同樣需要引進一些數據來探索出房地產市場的發展情況。共三十六頁■發展歷程：丹東房地產市場發展經歷了起跑——飛速——規范三個階段。1998年開始進入起跑階段，此時的房地產市場土地供應量少，開發層次(céngcì)參差不齊，房地產市場發展不規范；進入21世紀，丹東房地產市場也進入飛速發展期，房地產建設大量興起，快速成為該時間內的主線，此時期內開發規模急劇增加，開發檔次逐漸提高，隨著政府2005年宏觀調控，房地產市場發展慢慢由無序競爭向良性競爭發展。最近三年，丹東房地產市場各項指標增長迅速，丹東房地產市場擁有巨大的發展空間。市場(shìchǎng)概述■發展特征：◎土地供應加大，增加市場供給；◎開工建設進度加快；◎住宅建設力度加大，市場供應結構逐步調整；◎住宅竣工面積快速增長，空置面積降幅趨緩,

供求矛盾逐步緩解；◎山景房，旅游文化概念住宅開發力度加大。中鏡頭—丹東房地產市場分析共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析市場(shìchǎng)概述■房地產投資在固定資產投資中比重：◎丹東房地產投資相對較平穩，2010年房地產投資占全市固定資產投入31%，呈逐年上漲的趨勢，隨著房地產業向二三線城市延伸，丹東房地產市場前景良好。■丹東房地產開發企業概述：◎全市房地產開發企業204個，房地產開發投資88.4億元，比上年增長50.9%。全年房地產開發總施工面積616.7萬平方米，比上年增長6.2%。其中，新開工面積378.7萬平方米，增長51.2%。全年房屋竣工面積186萬平方米，比上年增長6.3%。商品房銷售面積248.4萬平方米，比上年增長28.6%。商品房銷售額77.8億元，比上年增長54.4%。年末全市商品房空置面積75.1萬平方米，比上年末增長28.8%。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析市場(shìchǎng)概述■房價年份商品房均價（元/m2）2011年上半年45002010390020093530200832142007295020062580◎丹東商品房均價平均每年上漲300元/㎡左右，增長勢頭強勁，發展態勢良好，2011年上半年隨著一二線城市限購及頻繁的房地產調控政策的出臺，一二城市投資熱錢大量涌入丹東市房地產市場促使丹東房地產價格瘋狂上漲，已成為國家房地產重點監察地區。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析市場(shìchǎng)概述■目前各板塊在售住宅銷售均價市場板塊銷售均價振興區板塊5000元/㎡元寶區板塊4500元/㎡振安區板塊4000元/㎡新城區板塊4000元/㎡東港區板塊3500元/㎡五龍背板塊4000元/㎡◎振興區板塊受其連接新城區重點發展地塊影響價格最高，建筑形態大部分為江景房、地段房、學區房、山景房為主，元寶區板塊和振安區板塊屬于生活配套較為完善區，價格次之，其他板塊價格范圍在4000-4500元/㎡之間，價格基本符合丹東房地產市場現時價格平均水平500045004000400035004000銷售均價（元/㎡）共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析市場(shìchǎng)概述■目前各板塊在售住宅銷售率◎目前丹東各在售樓盤銷售情況比較理想，房地產市場較為活躍。市場板塊銷售率振興區板塊80%元寶區板塊90%振安區板塊60%新城區板塊70%東港區板塊70%五龍背板塊60%80%90%60%70%70%60%銷售率（%）共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析■房地產市場(shìchǎng)小結近幾年丹東房地產市場發展平穩，房地產投資在固定資產中的投資穩步提高，商品房銷售面積不斷增加，大量的高品質項目迅速崛起，帶動了相關產業的協調發展。丹東市區房地產市場共劃分為個板塊，各板塊目前在售樓盤銷售率高，商品房銷售價格漲幅較大，市場前景看好，整體房地產市場潛力巨大。共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析區域市場地位■總體(zǒngtǐ)市場格局共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析振興區板塊－－城市(chéngshì)副中心商務商業區振興區板塊項目名稱建筑面積容積率物業形態主力戶型均價元/m2銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎配套：北部新區現如今已經成為一個丹東市的大型綜合性居住區，尤其是輕軌泉水站的開通，更讓居住者感受到生活的便捷，以華南沃爾瑪超市為核心的華南商業配套更是全面解除居住者的后顧之憂。■振興區板塊共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析元寶區板塊－－傳統(chuántǒng)城市中央居住區項目名稱建筑面積（m2）容積率物業形態主力戶型（m2）均價（元/m2）銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎本區域商業配套齊全，物業形態呈多樣化，主要以小高層、高層、多層為主；戶型面積段大多控制在80-150㎡之間，反映當地消費者購買需求特點；市場價格范圍在3000-4000元/㎡，價格相對同等區域偏高；樓盤異性大，體現當地消費者不同層次需求。■元寶區板塊元寶區板塊共三十六頁中鏡頭—丹東房地產市場(shìchǎng)分析■振安區板塊(bǎnkuài)振安區板塊項目名稱建筑面積m2容積率物業形態主力戶型m2均價元/m2銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎物業形態以高層為主，客戶整體定位是中高檔消費群體，產品類型以高檔住宅、商務生態復合功能街區為主，購買群體主要以高級白領和外地成功人士為主，近年來，隨著國際化高尚海岸生活區的地位逐漸確立，區域樓盤成交價格的上漲成為主導趨勢。振安區板塊－－復合型國際化高尚海岸生活區共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析新城區板塊－－百萬(bǎiwàn)平米海岸線社區大盤造城小平島板塊■新城區板塊項目名稱建筑面積容積率物業形態主力戶型m2均價元/m2銷售率客源組成板塊在售代表樓盤分析◎丹東未來的行政、金融、文化中心，旅游風景區和生活休閑區．區域項目升值空間巨大，但需解決區域交通路網體系，新城區目前開發的有“新加坡城”、“牛頓方式”等集五星級酒店、購物中心、寫字樓、住宅樓、商業網點為一體的大型城市綜合體。由于項目的規模龐大，配套的跟進與人氣的巨增都將帶動整個區域的成熟發展。區域市場開發前景較好。共三十六頁中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析五龍背板塊(bǎnkuài)－－城市自然生態宜居社區項目名稱建筑面積m2容積率物業形態主力戶型m2均價元/m2銷售率客源組成金海溫泉小鎮1350001.5多層、小高80～120550030%以東三省客源為主，投資客居多五龍溫泉山莊1250001.6多層45～130450080%本地客源、外地客源板塊在售代表樓盤分析■五龍背板塊（重點板塊）◎該區域擁有五龍背溫泉水系、五龍背森林公園，自然資源豐富，配套齊全，居住條件較好。目前本區域開發項目以金海的“溫泉小鎮”為主，區域產品主打“溫泉養生”概念，產品設計均呈現出山水人居的特點。本區域產品物業形態多樣化，包括多層、小高層、高層等。住宅均價2700元/平方米，但各樓盤價格差異較大，客源分布范圍較廣。該區域商品商品總價較高，客戶定位要求高，銷售周期長。五龍背板塊共三十六頁市場(shìchǎng)格局總結

中鏡頭(jìngtóu)—丹東房地產市場分析■板塊發展格局概述：城市區域板塊功能明顯，中心區域為元寶區區域板塊、振興區區域板塊、振安區區域板塊；生活配套逐漸齊全的新城區區域板塊；城市副中心東港區區域板塊；自然旅游資源豐富的五龍背區域板塊。城市板塊間聯系緊密但又特征各異，共同形成了丹東居住板塊格局。■價格：城市中心板塊區域價格范圍在4000元/㎡~5000元/㎡。新城區板塊價格在4500元/㎡~3800元/㎡之間；城市副中心板塊(東港區)價格范圍為4000元/㎡~3800元/㎡；五龍背板塊樓盤均價已達到了4000元/㎡。■客戶：