四威大廈投資分析報告(2005年)目錄一、項目相關的批文..........................................................................................................................................2二、項目概況......................................................................................................................................................2三、項目經營現狀..............................................................................................................................................3四、目前主要問題..............................................................................................................................................3五、合理購置價分析..........................................................................................................................................3(一)短期投資情況.............................................................................................................................................................3一)求取合理購置價假設條件.......................................................................................................................................3二)合理購置價估算......................................................................................................................................................3三)在銷售利潤率15%時合理購置價的計算表............................................................................................................3(二)長期投資情況.............................................................................................................................................................4一)求取合理購置價假設條件.......................................................................................................................................4二)合理購置價估算......................................................................................................................................................4三)在年投資利潤率5%時合理購置價的計算表..........................................................................................................4四)在年投資利潤率5%時投資經營現金流量表..........................................................................................................5六、建議..............................................................................................................................................................5七、附件..............................................................................................................................................................6(一)住宅出租計劃和出租收入估算表.............................................................................................................................6(二)商業出租計劃和出租收入估算表.............................................................................................................................6(三)車位出租計劃和出租收入估算表.............................................................................................................................6(四)租賃稅金及附加.........................................................................................................................................................7(五)在年投資利潤率5%時合理購置價的計算表...........................................................................................................71一、項目相關的批文該項目業主為中國電子科技集團公司第二十九研究所，目前了解到的其獲得的有關證照文件如下：序號名稱說明1土地使用證土地使用面積10600.04平方米(15.9畝)為501999年2公司第二十九研究所關系不詳。23投資許可證許可證編號:成固許(全基)字第No.0002549號，項目名稱為盛世商住樓，發證時間為1995年4月25日成都市公安消防支隊關于成公消防監(1995)068號，文件簽發日期為1995年6月19日同意成都火炬房屋開發公司修建盛世商住樓的批復45成都市建設工程規劃許可成都市規劃管理局1995年5月29日簽發，證號成規管(95)第297號證成都市工程建設許可證成都市建設管理委員會建筑業管理處1995年5月3日簽發，證號成建管(95)第143號，建設規模為29613平方米二、項目概況1-87街1-160號，紅光西路101-107號，東臨泰安里，西臨金魚街，南臨互利正街，北臨成灌公路。該項目占地15.9畝，建筑面積32328.82平方米，地下兩層車庫，負二層2398.1平方米，負一層2210.31平方米，地上一至三層為營業房，第一層建筑面積2325.76平方米，第二層、第三層建筑面積各為2624.7平方米，第四層至第十五層為住宅，建筑面積各為1678.77186084608.41平3787.58平方米(包括一樓營業房1312.35平方米)，五至十五樓住宅10212.01平方米。具體出售部分見下表：樓層用途單元號房號套內面積公攤面積建筑面積是否納入收購納入收購的建筑面積2398.1負二層負一層一層車庫車庫營業111212122039.211874.01985.95985.951112.671112.671112.671112.67799.75627.78170.94254.92358.89336.32398.12210.311162.881162.881312.351312.351312.351312.35940.5納入納入2210.31176.93176.93199.68199.68199.68199.68140.75110.4930.08納入1162.88不納入納入二層三層四層五層營業營業1312.351312.35不納入納入不納入不納入不納入住宅1(A座)12(B座)2住宅1(A座)12738.27201.02299.78其中807.01納入807.0144.8623188.94184.95247.83160.27109.85109.857997.56277.833.2532.5543.6228.2119.3319.331407.51104.9222.19217.542(B座)1291.45188.48129.18129.189405不納入不納入不納入不納入納入234六至十五層住宅1(A座)12(B座)294057382.732328.82不納入合計27466.184862.6418608三、項目經營現狀該項目目前按建筑面積計算商業和住宅的出租率為99.28%，經營良好。四、目前主要問題序號主要問題解決措施1成都火炬房屋開發公司與中國電子科技集團公司尚需進一步落實第二十九研究所關系23不滿足，只能維持現狀員疏散、層高等方面是否滿足辦公需要國有土地使用證用人、使用起止年限、土地面積和是否抵押五、合理購置價分析(一)短期投資情況一)求取合理購置價假設條件銷售價格：車位銷售價格按每個8萬元、一至三樓營業房銷售單價按每平方米12000元、6000元和4000元、住宅按每平方米3000元計算。各項費用：管理費用設定為10萬元，銷售費用按銷售收入的2.5%計算。運作時間：一年。資金來源：全部為自有資金。二)合理購置價估算序號項目值123要求銷售利潤率所能接受的總價(萬元)≥10%≥12%≥15%≥18%≤4，145.82≤4，020.55≤2，161≤3，832.64≤2，060≤3，644.74≤1，959所能接受的每平方米單價(元)≤2，228三)在銷售利潤率15%時合理購置價的計算表序號項目銷售收入細項金額(萬元)備注16，451.41680.00車庫收入85個車位，每個按8萬元測算。營業房收入2，707.81一至三樓營業房面積分別為1162.88平方米、1312平方米和1312平方米。住宅收入3，063.60住宅面積10212.01平方米，每平方米按3000元計3算。234管理費用10.00設定為10萬元。銷售費用161.291，364.79322.57按銷售收入的2.5%測算。未含購入契稅，在求購入總價時補上。銷售時不到兩年，按銷售收入的5%計算。營業稅的7%。銷售稅金及附加等營業稅城市維護建設稅22.58教育費附加交易印花稅193.541.94營業稅的3%。銷售收入的萬分之三。銷售收入的1‰。副食品調控基金6.45契稅購入價的3%。交易手續費住宅815.166.13買賣雙方每平方米各3元，合計6元。買賣雙方按成交價的0.35%，商業買入均價暫按6000元，車庫暫按6萬元一個計算。住宅按44套，每套買方80元，賣方20元計算，商業按3宗，每宗買方240元，車庫按85個，每個買方240元計算。商業及車庫809.03交易登記費2.555在銷售利潤率15%時購入總價3，832.64單平方米購入價2，060利潤總額所得稅967.71319.34648.37稅后利潤(二)長期投資情況一)求取合理購置價假設條件租金：住宅第一年按每建筑套內面積27元，每三年上漲10%計算；商業第一年按每平米55元，每三年遞增10%計算；車位第一年按每個200元，每三年遞增10%計算。出租率：住宅99%，商業90%，車位85%。經營時間：10年，第10年轉售。3000元上漲30%7000元上漲30%計算，車位按每個7萬元上漲30%計算。各項費用：物業管理每年按2萬元計算，維修費用每年按6.7萬元計算，轉售費用按轉售收入的2.5%計算。資金來源：全部為自有資金。二)合理購置價估算序號項目值123要求年投資利潤率所能接受的總價(萬元)≥5%≥8%≥10%≥12%≤4,125.70≤3,430.36≤1,843.49≤3,083.86≤1,657.28≤2,800.93≤1，505.23所能接受的每平方米單價(元)≤2,217.17三)在年投資利潤率5%時合理購置價的計算表4具體見附件(一)住宅出租計劃和出租收入估算表、(二)商業出租計劃和出租收入估算(三)四)(五)在年投資利潤率5%時合理購置價的計算表。四)在年投資利潤率5%時投資經營現金流量表年份現金流入(萬元)現金流出(萬元)凈現金流量累計凈現金流量租金收入轉售收入小計首次投入-4,125.70-9.79-9.79年經營管理費稅費小計(萬元)(萬元)第一年43.41第二年43.41第三年43.41第四年47.75第五年47.75第六年47.75第七年52.52第八年52.52第九年52.52第十年57.7743.41-810.35-4,945.83-4,902.4343.41-7.64-7.64-8.41-8.41-8.41-9.25-9.25-9.25-17.43-17.43-18.30-18.30-18.30-19.26-19.26-19.2625.9825.9829.4429.4429.4433.2633.2633.266,642.71-4,876.45-4,850.48-4,821.03-4,791.59-4,762.14-4,728.89-4,695.63-4,662.371,980.3443.41-9.7947.7547.75-9.89-9.8947.75-9.8952.52-10.0152.52-10.0152.52-10.017,513.367,571.13-196.53-731.89-928.43六、建議由于該樓長期持有再轉售年投資利潤率較低，建議放去該方案。對一年內短期投資，意圖在一年內100%銷售車庫和營業用房尚有一定的市場風險。5七、附件(一)住宅出租計劃和出租收入估算表項目小計投資經營期第一年備注第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租套內面積(平方米)平均月租金(元/平方米)8,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.748,683.74按套內面積約8683.74平方米計算。27272729.729.729.732.6732.6732.6735.94第一年租金27元，每三年上漲10%計算。可能的毛租金收入(萬元)264.03出租率23.4599%23.4599%23.4599%25.7999%25.7999%25.7999%28.3799%28.3799%28.3799%31.2199%有效年毛租金收入(萬元)轉售單價(元/平方米)23.2123.2123.2125.5325.5325.5328.0928.0928.0930.893900按每平方米3000元上漲30%計算。轉售收入(萬元)合計3,386.663,386.663,417.563,648.0523.2123.2123.2125.5325.5325.5328.0928.0928.09(二)商業出租計劃和出租收入估算表項目小計投資經營期第一年備注第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租面積(平方米)3,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.583,787.58平均月租金(元/平方米)55555560.560.560.566.5566.5566.5573.21第一年按每平米55元，按每三年遞增10%計算。可能的毛租金收入(萬元)234.59出租率20.8390%20.8390%20.8390%22.9190%22.9190%22.9190%25.2190%25.2190%25.2190%27.7390%有效年毛租金收入(萬元)轉售單價(元/平方米)18.7518.7518.7520.6220.6220.6222.6922.6922.6924.959100按每平方米7000元上漲30%計算。轉售收入(萬元)合計3,446.703,446.703,471.653,657.8218.7518.7518.7520.6220.6220.6222.6922.6922.69(三)車位出租計劃和出租收入估算表6項目小計投資經營期備注第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年可出租個數(個)85858585858585858585平均月租金(元/平方米)2001.7085%1.452001.7085%1.452001.7085%1.452201.8785%1.592201.8785%1.592201.8785%1.592422.0685%1.752422.0685%1.752422.0685%1.75266.20第一年按每個200元計算，按每三年遞增10%計算。可能的毛租金收入(萬元)19.14出租率2.2685%有效年毛租金收入(萬元)轉售單價(元/平方米)1.9280000按每個7萬元上漲30%計算。轉售收入(萬元)合計680.00696.271.45680.00681.921.451.451.591.591.591.751.751.75(四)租賃稅金及附加項目小計投資經營期備注第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年(轉售)租賃(轉售)收入8,002.1443.4143.4123.2118.751.4543.4123.2118.751.4547.7525.5320.621.5947.7525.5320.621.5947.7525.5320.621.5952.5228.0922.691.7552.5228.0922.691.7552.5228.0922.691.757,571.133,417.563,471.65681.92住宅租賃(轉售)收入3,648.0523.21商業租賃(轉售)收入3,657.8218.75車位租賃(轉售)收入696.271.450.000.00租賃稅金及附加507.57400.117.642.177.642.177.642.178.412.398.412.398.412.399.252.639.252.639.252.63431.67378.56營業稅統一按銷售收入減購入價的5%計算，該項未含購入契稅，下面求購入價補上。城市維護建設稅教育費附加交易印花稅副食品調控基金房產稅28.0112.000.800.150.070.000.045.210.150.070.000.045.210.150.070.000.045.210.170.070.000.055.730.170.070.000.055.730.170.070.000.055.730.180.080.010.056.300.180.080.010.056.300.180.080.010.056.3026.5011.360.767.576.938.0058.65(五)在年投資利潤率5%時合理購置價的計算