聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告都江堰聚源新城土地一級整理及深度開發項目二00九年五月成都聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告2都江堰市聚源新城土地一級整理及深度開發項目可研報告序言項目總論第一篇項目背景二、5.12對成都市場的實際影響三、產業救災，富民興邦——后5.12時期的都江堰產業整合策略第二篇投資環境3第四篇市場研究一、成都房地產市場總體形勢三、“5.12地震”對購房者的影響第五篇項目概況第七篇項目區域發展戰略第九篇土地整理開發時序與土地價格分析5第十篇項目投資估算與資金籌措第十一篇項目投資收益測算第十二篇經濟評價第十三篇經濟風險分析第十四篇社會效益分析篇第十五篇結論篇聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告6序言一個優秀的地產項目，是城市的旗幟與名片。當她具備了這7項目總論(三)可行性研究報告編制依據2008年5月12日，注定是一個讓全體中國人刻骨銘心的日子，里氏聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告8如今，災難已經過去了3個多月，在災區，人們的生活正在恢復，聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告92、項目建設背景距成都雙流國際機場60公里，與成都市區經成灌高速公路相連，約305.12地震前，都江堰市政府就已經將在聚源鎮建設新城項目納入重 (詳見都江堰災后重建規劃),擬打造成成都平原的一個次中心城市，成5.12地震后，國家在規劃建設、土地指標等方面給都江堰市予以了聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(一)從土地一級整理開始，鎖定整理成本，通過經營性用地的出讓(三)通過完善公建配套、市政配套建設帶動土地的升值，從土地出聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(二)5平方公里(約合7500萬畝)現有規劃主要用地指標。1、經營性用地：70%×規劃總用地7500畝=5250畝(含農民安置用地250畝=6167人×44平方/人÷667平方米/畝÷容積率1.6),實際5000畝。(44平方米由35平方米住宅和9平方米商業構成);2、公共設施用地：3%×7500=225畝；3、公共綠地：10%×7500畝=750畝；4、道路用地：17%×7500畝=1275畝；經營性用地5000畝十行政辦公與公建配套用地225畝(政府成本價回購)=5225畝。期整理面積約為3000畝，第二期整理面積約為聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告經初步測算，5平方公里的開發成本計約42.44億元(土地整理成本鎖定為50萬元/畝),其中土地整理投入37.5億元、深度開發建設投資4.94億元。收入計約53.89億元(土地出讓從2009年8月開始，初始價格75萬元/畝，以后每季遞增5萬元/畝),具體收入構成包括：土地一級整理項目收入36.4億元，政府回購公建項目17500萬元，綠地配套開發萬元，預計可實現利潤11.45億元。構成，其中銀行貸款資金投入共計50000萬元，項目公司自籌資金6000通過財務測算和上述分析，本項目財務凈現值為136億元；財務內部收益率也達114.2%,項目的資本金凈利率為189%,投資回收期為255:5比例分成，若項目公司所得收益不足按其投資額計算聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(一)市場風險5.12地震給都江堰城市的山水宜居形象帶來了一定的打擊，磋商了本次測算土地出讓按75萬元/畝測算，依據為：何況其周邊還規劃有約8平方公里的生態自然公園，其環境非郫縣可比擬。但郫縣、聚源、都江堰均處成都規劃的成灌走廊(六大走廊之一),接近200萬元，而本報告確定的2009年11月的聚源土地拍賣初始價格為B、我們在確定聚源土地拍賣初始價格的時間是2009年8月，屆時成聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告IT大道、沙西線、成灌高速、及改造后的317國道(城市區間大道),構我們有理由相信，距郫縣10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根據現有整體打造思路，在2009年4季度末，按照75萬元/畝的初始價(二)項目資金問題聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(三)政府政策變化對項目的影響(四)征地拆遷風險(五)土地指標風險本項目需要指標總量為5250畝，因災后重建，國土資源部已經批給(六)政府人員變動對項目造成的不利影響(七)成本核算風險聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告成本，將會由政府從土地拍賣價款中全額返還并保11%的收益；其二、(八)土地拍賣價款政府分配過程中的支付風險(九)政府回購能力的風險(一)2008年9月底，聚源新城建設概念性規劃確定，得到國家和聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(二)2009年6月，注冊成立聚源新城城市建設公司(以下簡稱項目公司),做為本項目運營主體。(三)2009年6月，根據新城建設概念性規劃，項目公司負責完成(四)2009年6月，項目公司和都江堰市政府簽署投資合作協議，(五)2009年7月，項目公司負責為都江堰市編制新城建設控制性(六)2009年9月，根據新城建設控制性詳細規劃，確定最終的項(七)2009年10月，項目進入實施階段。第一篇項目背景聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告獨特、自然資源的優越、城市文化的魅力，作為“5.12重災區的第一后方與第一前方崛起的城市化進程中，5.12給了都江堰一個逆勢崛起的契機!一個符合當前政治環境、政策導向、輿論熱點的5000年一遇的歷史機遇!我們應2、5.12變局運營之政治訴求與城市推廣聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告的第一后方與第一前方”的雙重角色，借舉世念”和“成都—都江堰512震災重建的上下合作聯盟”概念創新城市規聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告投資題材，主動與災區需要轉移的產業進行對接，爭取財政、金融、規聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告5.12,給了都江堰逆勢聚集資本、產業和市場的機會，一個擁有逆二、5.12對成都市場的實際影響案例研究：美國1994年洛杉磯地震聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告美國經濟經歷8年以上的擴張期后，在1990年海灣戰爭前步入了收縮期。通過2年的經濟結構調整，從1993年開始，美國經濟重新進入經濟恢復期；在1994年1月洛杉磯發生大地震前一年，美國GDP穩定保持3%以上的增長，而失業率與CPI則控制在相對合理水平(1993年至1995穩步增長(圖2),經歷23個月的恢復重建，配合全面走穩的宏觀經濟環圖2:洛杉磯新增住宅供給圖3:洛杉磯住宅單元銷售價格中位數聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告01-16…01-16…古6;d案例研究：日本1995年阪神大地震日本政府為了減緩1995年1月阪神大地震對房地產和股市的影響，9大約1.5個百分點，從年初的3.5%下降至年末的2.0%,對房地產形成宅地價指數僅是小幅下降(95年和96年日本“全國所有地價指數”分別下降3%和4%,其中“全國住宅地價指數”下跌幅度更小，只分別下跌1.6%和2.6%),遠低于93和94年的下降幅度。這說明了阪神大地震并沒有顯著加劇當時的日本房地產市場的下跌趨勢。(圖3)年的漫漫熊市。(圖4)圖3:日本地價與住房地價的走勢圖4:日經指數走勢與房地產板塊走勢(缺)卜-9361卜-9361案例研究：阪神大地震消費者購房意愿調查發展部于1992~1996對1995年阪神大地震后奈良縣[]的購房消費者(所有消費者及親戚在此之前都未經歷地震)進行的詳細研究顯示：在地震后，購房意愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%,降幅高達71.23%,而對公屋(中國所稱的廉租房)與私人商品房的租賃需求大幅上揚：公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1%,升幅為71.58%;私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。(圖5)圖5:地震前后消費者購買一租賃意愿變化其他其他擁有房屋0.00%20.00%40.00%60,00口地震后口地震前聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告經濟復蘇期(GDP增長率3%以上)的洛杉磯大地震(中性的貨幣政策支持)對當地房地產市場的影響恢復期大約為23個月，而經濟衰退期(GDP增長率1%~1.5%)日本阪神大地震(放松的貨幣政策支持)只對股市形聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告外地客戶：地震將可能引發外地客戶(僅在成都工作的客戶)在成都聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告三、產業救災，富民興邦——后5.12時期的都江堰產業整合策略人，新生活港”的熱點，其他的機會也會接踵而至。無疑，產業救2008年1至2月，西部實際利用外資13.93億美元，同比增長204%,聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告去年同期的4%提高到7%。16個中等城市和17座小城市，共142個縣級行政單位。老成渝產業走廊(成渝南線):成都一資陽一內江一重慶(沿老成渝新成渝產業走廊(成渝北線):成都一遂寧一南充一重慶(沿渝遂高聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告主導產業區、市、縣電子信息龍泉驛、新都、雙流、大邑、新津機械制造建材龍泉驛、青白江、新都、都江堰、彭州、大邑醫藥及醫療器械龍泉驛、新都、溫江、都江堰、邛崍、金堂、雙流、都江堰、浦江食品化學工業青白江、邛崍、雙流、金堂、大邑、新津輕工、紡織青白江、溫江、都江堰、邛崍能源都江堰、彭州、大邑點聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告西部平原走廊(成灌、成溫邛走其它走廊用地面積比例用地面積比例用地面積比例其中丘陵建設用地面積比例現狀建設用地規劃適建用地新增用地聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告現代服務產業鏈現代服務產業鏈房地產文化創意科技研發教育資源餐飲聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第二篇投資環境場、對新城開發建設的相關政策，是項目運營的基礎背景。盾也開始顯露出來。自2005年開始，房地產市場開始走入調控發展期，2007年6月7日，成都被國務院正式批準為全國統籌城鄉綜合配套為都江堰市的社會經濟發展帶來了新的歷史機遇。2007年都江堰市經濟可支配收入提高，推動了城市房地產業的發展。2008年5月12日四川汶川發生里氏8級地震，全國大半地區有明顯震感，地震造成了嚴重的生命和財產損失。而成都市距離震中汶川縣92公里，中心城區及周邊地區均受到不同程度的影響，都江堰等距離龍門山地震帶較近的市(縣)損失慘聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告《物權法》頒布實施，對房地產市場影響重大。2006年7月，建設部聯規范房地產交易秩序的通知》,2007年4月，八部委聯合發布《房地產用。2006年5月，國土資源部下發《關于當前進一步從嚴土地管理的緊設用地土地有償使用費政策等問題的通知》,12月，國務院發表《關于市場。2006年7月，建設部、商務部等聯合發布了《關于規范房地產市聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，2007年11月，財政明確規定。2007年8月國務院頒布《新物業管理條例》,2007年9月國1、國務院批準建立“成渝城鄉統籌改革試驗區”聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告2007年7月，成都市國土資源局出臺了2007第296號文，即關于印發成都市出臺《成都市城市公共住房制度實施方案(試行)》、《成都聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告6、頒布《成都市物業管理條例》,完善物業管理體制2007年2月，成都市房產管理局發布《關于調整公布城市房地產轉聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告房地產經紀管理實施存量房網上交易的通知》。自2008年1月1日起，1、90/70政策下的住房結構調整初見成效2006年“國十五條”的發布對住房結構提出了明確的規定，90平方聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告2007年，無論是宏觀政策還是成都地方政策都將住房保障問題列入6、政策引導房地產市場更加“節約”、“節能”聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告進節約集約型土地”,還是房產市場的“兩個70%”、“城市高密發展”2007年出臺的《綠色建筑評價標識管理辦法》、《建筑節能工程質的意見》(以下簡稱《意見》),對涉及震后房地產開發的一些問題給予2、減輕災區稅收負擔成都個稅減征、免征房產稅聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告貸款申請人，其首付房款的金額由30%調整為20%,貸款最長期限由20年調整為30年。人民幣存款準備金率1個百分點，于2008年6月15日和25日分別按0.5聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告省災區的銀行存款準備金率為16%,低于全國1.5個百分點。這對樓市、銀監會5月23日根據《金融企業呆賬核銷管理辦法(2008年修訂版)》聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聯建：是指以出讓方式取得使用權(開發用地)的企業，可用土地使轉讓：是指以出讓方式取得土地使用權(開發用地)的企業，因地震聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告并劃定地塊分宗規劃紅線；(2)企業向國土資源部門提出申請，國土資10因地震招拍掛土地可延期付款以下基礎數據來源自《成都統計年鑒》,成都統計信息網2007年全市GDP總值為3324.4億元，是西部城區中首個達3000億的新高，增速高于全國3.9個百分點。(2000—2006年，全市GDP分別為10.7%、12.8%、13.1%、13.6%、13.5%和13.8%、15.3%)聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告2007年全社會固定資產投資完成2394.7億元，增長26.1%,工業投資比重繼續提升，全年完成工業投資746.5億元，增長43.2%,占投資總額比重達31.2%,比上年提高3.7個百分點；民間投資繼續活躍。民間投資完成1461.5億元，增長39.2%,占投資總額比重61.0%,同比提高5.8個百分點。第三產業投資1600.4億元，增長19.1%,但從產業構成來看，的比重為48.1%,與2006年48.8%的比重相比呈下降趨從房地產投資的變化來看，2007年成都市房地產開發投資較2006年有較大增長，漲幅為47.0%,而同期GDP的增長速度為15.3%。服務業實現增加值1584.9億元，增長13.6%,對地區生產總值的增長貢獻率達43%,拉動經濟增長6.6個百分點。18.9%;金融業實現增加值157.4億元，增長14.3%。入境旅游者78.6萬人次，增長35.5%;接待國內旅游者4253.6萬人次，增長6.2%;旅游外匯收入2.6億美元，增長31.0%。消費需求繼續擴大。全年實現社會消費品零售總額1357.2億元，增企業家信心指數分別為143.99點和143.93點，較上季度分別提升2.2點聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告以“2007四川消夏啤酒節暨第七屆成都·都江堰(雪花)啤酒節”為契旅游文化品牌。全年接待游客827.3萬人次，同比增長25%,其中接待入區門票收入1.6億元，同比增長19.5%。增加值19.05億元，同比增長30.0%,占地區生產總值的16.4%。規模以上工業主營業務收入54.41億元，同比增長28.2%;利稅總額達6.15億元，同比增長50.2%,經濟效益綜合指數145.8%,同比增長17.7個百分聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告龍頭企業，發展創匯農業。2007年實現農業增加值15.4億元，同比增長6.6%,其中：種植業7.55億元，同比增長0.7%,畜牧業6.75億元，同比提高了農業綜合生產能力。全市農業機械總動力16.18萬千瓦，推廣現代新型農機412臺，機耕作業面積136.6萬畝。農村用電量19875萬千萬瓦時。新建農用沼氣池4860口，大中型畜禽類便處理沼氣工程12處。新建農村經濟信息服務終端站(點)250個。新建農村機電提灌站30座，整治渠道83.24公里。2、固定資產投資結構繼續優化，規模進一步擴大2007年完成固定資產投資112.89億元，同比增長24.6%,投資項目562個，同比增長34.1%,全年新增固定資產96.58億元；工業性投資28.23房銷售面積79.1萬平方米(現房和期房合計),銷售額26.85億元，同3、財政收支穩定，金融平穩運行全年實現全口徑財政收入31.16億元，同比增長122.2%,實現地方財政收入23.48億元，同比增長166.8%。財政對農業、教育、公共衛生、社年末全部金融機構各項存款余額144.23億元，同比增長27.3%;全部金融機構各項貸款余額62.89億元，同比增長29.2%。4、城鄉居民生活水平不斷提高聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告長16.5%,人均消費支出9307元，同比增長18%;農民人均純收入5536元，同比增長14.1%,人均消費現金支出4112元，同比增長43.1%。單位從業民工技能培訓10240人次。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第三篇城市規劃按照“成都市城市總體規劃(2003～2020)”,2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內區域，面積近600平方公里的“中心城區”升、溫江、郫縣區域在內，面積3681平方公里的“都市區”,這意味著城將劃分為13個分區及22個大區，各大區平均人口規模約15萬人。中聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告城區；“多極”指規劃區外的4市和4縣；“多軸”指由主城區沿各放射眾星捧月之勢，形成由1個特大城市，4個中等城市(都江堰、崇州、邛崍和彭州),4個小城市(新津、大邑、蒲江和金堂),30個重點小城鎮，200個一般鄉鎮所構成的城鄉一體、協調發展的城鎮體系。型城市發展，形成國際性“大都市區”,在原來意義上的“郊區”將形成聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告根據《都江堰市土地利用總體規劃(2003—2020)》,未來都江堰該聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告4、都江堰市近期建設規劃(風貌景觀總體意想規劃)根據最新制作的《都江堰市城市災后重建規劃》,對聚源新城的城(一)市域城鎮體系規劃中聚源片區12.8萬人),2020年規劃人口70萬人(其中聚源片區14萬人);聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(二)用地布局規劃1、空間布局結構：通過綠化、水系、道路分割，形成“一核(是城市向三心(含位于聚源片區城鐵聚源站南側的都江堰新城區公共服務綜合中集聚有商務、商業、文化、服務功能)”;共設施，形成綜合型的城市公共服務中心功能);交通中心(城鐵聚源站心功能);城市生活居住組團(以自然水系和綠帶為分割，形成若干城市生活居住組團)。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(三)居住用地與住房規劃C、聚源中學(初中):教育局提供占地面積100005平方米，規劃占地面E、聚源高級中學(高中):教育局提供占地面積66667平方米，規劃占地(四)公共設施用地規劃聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(五)產業用地規劃(六)綠地系統規劃1、搭建“一核(即天府源公園，臨近聚源片區聚興線)、兩心(含聚源江安河的河道干渠)、多楔”;(七)、水系規劃(八)景觀風貌規劃聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(九)對外交通系統規劃(十)道路交通規劃聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(十一)市政工程規劃聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第四篇市場研究2007年，成都市房地產市場供需兩旺。從土地市場來看，全年供應宗地411宗，供應面積共計28796.06畝。土地供應面積的增長主要是郊區(縣)土地供應放量。據統計，郊區(縣)土地供應面積占總量的78.66%,供應土地平均規模超過80畝/宗。全年共計成交土地301宗，成交面積21421.06畝，成3766元/平方米，有24%的土地樓面地價在5000元/平方米以上，最高的樓面地價甚至達到了9562元/平方米。從房屋交易市場來看，07年成都市商品房供需數量均有大幅增長，比增長35.1%;其中新增商品住宅供應2803.75平方米，,同比增長43%。累計商品房成交2678.34萬平方米，同比增長33.6%;其中成交商品住房2427.12萬平方米，同比增長35.8%;全市商品房成交均價為4358元/從2006年開始，成都市國土局就規定了“以招標拍賣、掛牌出讓的聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告2007年年末至2008年第一季度，在國家的“從緊”的金融政策調控2007年有所回落。5.12地震后，消費者置業信心受挫，房地產市場呈現聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告元/平方米。其中，多層均價在3000-3500元/平方米左右，低層均價多在4000-6000元/平方米；新開發項目主要集中在三大片區；幸福大道、迎賓大道向東，青城路-觀景路-都江堰景區-岷江干流以及蒲陽路、玉帶橋別墅區的概念已經形成，已經呈現了很多的大盤，據統計，2007年青城山板塊約有2000余套別墅集中放量，這不僅對青城山，也將對整個成都1、幸福大道、迎賓大道片區成熟的道路交通配套，周邊的社區性配套日漸成熟、與核心城區的絕該地域開發類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住戶型面積以100—130平方米的實用性與舒適性住宅為主；聯排別墅及花園洋房以140—180平方米的躍層式為主。多層住宅比例較大，約占60—70%,整體銷售狀況較好；聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告三、“5.12地震”對購房者的影響聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告重建步驟聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告而19個鄉鎮的安置點也已明確。成都市規劃管理局和都江堰市政府于5月29日正式向國內外發布了人),重點為都江堰市城區、聚源鎮和青城山鎮(約410平方公里，約46新區。計劃聚源新區新增40平方公里，青城山鎮新增7平方公里、浦陽聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告工業區新增10平方公里。土地利用規劃等。實施四川災后重建預計耗時8年，其中2008～2010年聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告市蒲陽鎮參與1萬平方米過渡房的建設。中信華南(集團)公司也表示決聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第五篇項目概況聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告3、形象定位4、產業定位聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告內部資源——優勢企業實力和品可借助全國工商聯房地產商會的優勢資源，為運營本項目提供強大后聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告牌規模優勢7500畝的土地整理項目和后續的深度開發項目，典型“大整理+大開發”模式將會發揮強大的規模優勢。自然環境優勢創新型的規劃理念第五代城市的新規劃理念，高起點的片區規劃，展現完善的區域配套的藍圖，與眾不同的生活模式。交通優勢從成都到項目地交通暢通，可通過羊西線、IT大道、317國道(今后的城市區間道路)、都溫路、成青路及將于2010年通車的城際列車，均能到達目的內部資源——劣勢板塊市場成熟度不高聚源板塊相對與溫江和華陽板塊，市場認知度極低，成熟度極較低。目前尚無成熟社區、樓盤。僅有的住在區域的客群主要為本地客群。震后陰影限制5.12大地震雖然對聚源鎮影響不大，但聚源中學的坍塌，導致該區域已經成為了大眾心目中的重災區，需要時間逐漸抹去陰影。外部環境——機會成都房地產市場潛力巨大成都市近年來房地產待業保持了超前于整體經濟發展水平的高速增長，吸引了國但是房價收入比還處于一個相對低的地位。截止到2008年上半年，成都房地產市場大體保持了健康的發展狀態，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的立之后，房價、地價開始出現了加速上漲的趨勢，成都房地產潛力巨大，剛性需成都西聚源構建成成都西部新城，必然加速聚源與成都對接，將承接成都主城區的產業聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告部新城催生新需求和人口的轉移，以產業聚集、行政中心帶來的穩定的人口增長催生對房地產新的需求。后發機會相對于成都其他近郊的房地產市場，聚源新城的房產市場處于起步階段，是大成都房產市場中的價值低洼地，存在著較大的上升空間。尤其是最近兩年內，各路品牌開發商瞄準西部，將更快更強的推動項目地塊片區的開發價外部環境——威脅國家宏觀調控政策影響去年至今一系列房地產政策出臺，抑制了部分投資需求，自主性需求變得更加謹慎，持幣觀望情緒更加濃厚。市場在不明朗的政策調控下，不確定因板塊競爭激烈圍繞聚源新城周邊已經逐步分化成為高新西區板塊、郫縣板塊、溫江板塊、都江政府誠信風險聚源新城的整體打造是龐大的系統工程，其中土地指標的解決與到位，政府回購能力、土地拍賣收益企業應得部分的劃轉時間等均構成威聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第六篇項目策劃與定位“國際化樓盤”,也只是停留在概念的炒作上。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告新城開發誕生在英國，起源于霍華德的《明日的田園城市》,當時的始建時間主要亮點(改善目標)特點第一代新城解決住房問題較多考慮社會需求，強調獨立自主和平衡，對經濟發展問題和地區不平衡等問題考慮較少第二代新城改善公共交通在建設目標上變為綜合考慮地區的經濟發展問題，把新城作為地區經濟的增長點；應對私人小汽車的增長，道路交通的處理較為復雜第三代新城獨立性更強在功能上又進一步發展，設施配套進一步完善；新城規模更大，獨立性更強；預留了大量土地，為城市產業結構轉型和可持續發展提供了空間上的保障2、國際新城模式劃分特征新城代表田園新政府主導、新城開發公司進行建設的新Stevenage(英國，倫聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告城敦);倫敦)邊緣新城必然結果TOD新城功能的目的港)產業新城利物浦);筑波科學城(日本筑波)副中心新城理的距離東京臨海副中心巴黎拉德芳斯副中心機場新城國奧優勢，在機場內部及其周邊地區發展而成具有城鎮性質的新型功能區，具有服務機場、利用機場的特征思羅機場城市*邊緣新城聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告兩種發展模式并不矛盾，在聚源新城的開發過程中，可借鑒這兩種聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告四、關于國際住區的定義背景“國際社區”是居住社區的一個類型；在國外就沒有“國際社區”這個單詞，而是根據中國房地產的實際情況而生造出來的；國際社區已成為追求更高生活品質的復合型產品與物業的代名詞國際住區的定義標準為：四項發展標準詮釋領先的技術開發水平

核心在于優秀設計、優質建造，在行業內的領先水平

包括規模面積等數量指標和環境、建筑質量、標豐富多元的人文生活

通過空間營造，帶來人們交往的便利；

通過完善的服務模式，以及獨特社區文化的建設，給人們帶來的健康的生活方式和良好的居住氛圍可支付的社會經濟原則

“國際社區”大都是高品質住宅區，但不是所謂的富人居住區

“國際社區”的魅力在于，跨越不同文化背景的，不同國籍不同層面人，擁有共生的和諧的公共空間；可持續發展的原則

開發企業應以城市營造的高度開發自身項目，聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告以城市、經濟、環境等綜合協調人居環境發展為目的，以最小的損耗實現最大的效益

其核心概念是關注未來與資源的保護，創造循環經濟節約性社區。國際化住區的核心價值三大核心價值詮釋領先性先進的技術標準體系，包含國際化的規劃設計理念、高品質的居住環境、環保節能技術材料運用，建立可持續發展的基礎；多元性豐富的資源體系，包含自然資源、產業資源和人文資源包容性和諧的存在方式，包含國際化、強調溝通和交流的社區生活，以人性化為基礎要求，建立功能性、文化性、藝國際化住區的硬件標準四大硬件標準詮釋規模

開發面積較大，以區別于中高檔住宅樓盤；社區配套園林規劃設計

充分考慮到業主生活的便捷、舒適和享樂；聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告居住人群

外國人、中國人在這個社區交融，體驗不同文化、國際化住區的軟件標準三大軟件標準文化建設物業服務與國外先進的物業管理接軌生活方式國際化住區在城市發展中的地位境具有一定消費檔次的“國際社區生活圈”。五、目前成都國際住區的發展現狀成都的國際社區某種程度上提升了成都人居住檔次的同時增強了國際”、“亞國際”現象較多。偽/亞國際診斷詮釋就業“就業”因素考慮在內教育、文化建設領域雖都有所涉及，但針對不同結構的業主提供個性化服務的水平和層次還有待提高。比如國際學校，國際幼兒園、少年活動中心、國際醫院、圖書館、老年人之家、信息中心、手工工藝室、科技館等的設立。體育配套具有國際運動特色的體育配套設施的設立不足，比如卡丁車，滑輪滑板，橄欖球場，高爾夫球場、馬場等交通組織在細節上考慮不完善。比如保留自行車道，并將其與公路網隔離開來。這樣做是將自行車作為休閑戶外運動的一種休閑生活享受的質的提升；行人道應更多是要考慮到從住家到學校的道路等國際化商圈商業國際知名品牌雖有涉入，但很有限，“國際化元素”明顯不足；休閑娛樂的國際化氛圍也明顯不足，中、英、美、法、意、韓、日、印的休閑娛樂場所應融洽共生，相得益彰。聚會場所缺少一個能定期舉行以國際為主題或某個國家為主題的聚會場所。宗教信仰景觀設計與建筑風格仍不夠多元化，不是真正的“國際化”。主要以中式風格為主，沒有兼顧其他國際風格在社區能否營造“國際化生活”,說的不僅僅是一種生活，更是社第七篇項目區域發展戰略聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告游樂與消費之地休憩之所文化空間聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告最終以新都市主義為理論基礎，生態和人文為核心，打破“原住”時間上，體現未來，引起無限遐想，引領區域發展，成為未來精神Offspring,傳世之作聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告休閑娛樂休閑娛樂國際新區教育居住滿足未來城市高品質的生活理想在當下全球化背景下的城市精英們，正在追求何種社區品質的生活理這不僅包括高標準硬件的居住建筑、環境、設施服務與交通條件，也包括優質的軟件，如社區氛圍，社區文化等。因此，國際化新區應彰顯具有國際化視野的精英們的生活方式。六、國際新區規劃遵循的原則新都市主義緊湊的，步行友好的，混合的鄰里社區，相互聯系的街道網絡成為步行化空間，為各種年齡、種族、收入的居民創造日常交流的機會，使城鎮成為真正的公園城市，而綠地則合理的分布。24小時活力區為主),規劃區域內外連接的次交通方向為：向西通往華陽鎮政府方聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告國際文化精神氛圍首先吸引目前在蓉工作、生活的各類高層次境外人士，呈現出濃聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告體育休閑中心橄欖球場/足球場商業區商業購物其它設施餐飲美食聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告生活方式中心Officepark(打造創智產業，如現代服務業)國際公寓農貿市場(可搭配住宅用地)市政廣場五星酒店(含國際會議中心)久性會址國際學校(專供外籍人士子女就讀的涉外中小學)雙語幼兒園國際醫院(包括體檢中心，為境外人士提供專業、優質服務等)教堂(可以做英文彌撒，以滿足境外人士宗教文化信仰之需求)第八篇項目運營模式聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告建設該區域中的市政道路(含管網),醫院、學校、文化中心、體育中心聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告主要成本及總計為25%的各類基金與稅費后，余款為一級開發的收益，本11%的保底收益，則由政府予以補足。(2)政府與成都市聚源新城開發建設有限公司正式簽署《土地包裝整理(5)完成市政及配套工程的建設。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告(6)分期對整理出來的經營性用地進行拍賣，滾動投入后期建設。1、項目用地指標(都江堰市規劃局提供):A、經營性用地：70%×規劃總用地7500畝=5250畝(含農民安置用地250畝=6167人×44平方/人÷667平方米/畝÷容積率1.6),實際5000畝。(44平方米由35平方米住宅和9平方米商業構成);B、公共設施用地：3%×7500=225畝；2、項目建設內容拆遷安置補償在整理的第一階段完成，根據其進展，完成一片，再開始一片的基礎設施建設，而其他費用一般貫穿在項目運營的始終(其中財務費用根據資金使用期限發生)。而深度開發則包括了市政配套、綠化用地配套建筑的開發等。1、土地整理項目根據與政府的約定，整理項目區域內用地，經營性用地可以拍賣，公建配套用地由政府按照成本價回購。針對土地一級整理項目，設置如下測算前提：A、分為兩期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方公里；B、每一期的整治時間為兩年，第一期從2009年7月開始，第二期從聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告E、全部土地拍賣的價格從2009年4季度末開始，初始價格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝);F、第一期土地的拍賣時間與面積為：2009年300畝，2010年1400G、第二期土地的拍賣時間與面積為：2011年2500畝，2012年400畝，2013年100畝；年2季度歸還，按季付息。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告中綠地，共計750畝)按規劃確定，安排6%—8%作為經營性用地，由發。總容積率按照0.2設計，即建筑總面積為10萬平方米。全部建筑按照3層設計，基底占地面積為33333平方米，實際占地率為6.67%。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第九篇土地整理開發時序與土地價格分析的、有效的城市開發時序(土地一級整理)為：1、項目分為兩期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方2、每一期的整治時間為1.5年，第一期從2009年7月開始，第二期從2010年7月開始；整治成本按季平均分攤，其中征收成本集中發生在4、全部土地拍賣的價格從2009年4季度末開始，初始價格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝);5、第一期土地的拍賣時間與面積為：2009年300畝，2010年14006、第二期土地的拍賣時間與面積為：2011年2500畝，2012年400畝，2013年100畝。單就土地價格而言，我們是假定：全部土地拍賣的價格從2009年4季度開始，初始價格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝)。此種價格預估已非常保守。根據都江堰災后重建的總規，聚源新城的平均容積率為2.5,按照75萬元/畝的土地成本計算，樓面地價僅為450元聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝),樓面地價每季度僅遞增30元(每達50%。本土地整理項目的基礎拍賣價格假定為75萬元，每年按照20萬元災前一個月，即2008年4月份成都市成交土地整體平均價格為123價格均在100萬元/畝以上。(本信息來源與成都統計信息網)聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告地塊位置凈用地面積土地用途用地性質起叫價成交價時間成交金額競得人犀浦鎮龍吟村91.1畝商住高層不大于4.2(或不大于萬元/畝萬元/畝17491.2萬元四川三利房地產有限責任公司郫筒鎮涼水村商住住宅用地不小于2.5且不大于4.2(或不大于5.0)畝畝90萬元/萬元/畝5790萬元成都邁普投資有限公司郫筒鎮涼水村畝商住住宅用地不小于2.5且不大于畝畝90萬元/萬元/畝9290.16萬元成都中鐵八局集團成都中泰房地產開發有限公司郫筒鎮涼水村畝商住住宅用地不小于2.5且不大于畝畝90萬元/萬元/畝4425.14萬元成都邁普投資有限公司犀浦鎮四川林龍吟商萬元萬元氏投資村、梓畝元有限公/畝/畝潼村司聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告犀浦鎮萬福村畝商住不大于萬元/畝萬元/畝萬元成都市圣沅房地產開發有限公司紅光鎮合興村二/三社犀浦村一社畝商住萬元/畝萬元/畝萬元華潤置地(成都)有限公司紅光鎮合興村二/三社犀浦村一社畝商住萬元/畝萬元/畝萬元華潤置地(成都)有限公司安靖鎮方碑村十社畝商住不小于1.6且不大于萬元/畝萬元/畝9122.19萬元四川省時進置業有限公司筒鎮書4社畝商住≥2.5且≤萬元/畝萬/畝萬元成都中信城市建設有限公司浦鎮萬福村5、6社畝商住總容積率萬元/畝萬/畝7964.32萬元成都市圣沅房地產開發有限公司郫縣郫筒鎮和畝商住萬元萬/6510.02萬元四川省泰立置聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告平村2、/畝畝業有限公司郫縣郫筒鎮西大街畝商住住宅容積率≤4.2萬元/畝萬/畝7492.18萬元成都天府水城投資有限公司郫縣郫筒鎮一里村四社4.6畝商住總≤4.5萬/畝萬/畝1173萬元劉偉東上表為2007-2008年度，郫縣土地拍賣成交價格明細表，據上表分析可得，最近1年，郫縣土地的平均供應價格為267.2萬元。4月11日都江堰土地拍賣結果(數據來源：都江堰房管局)宗地位置凈用地面積競買保證金起叫價成變價成交金額競得人市區香雪海路64.56畝2000萬元110萬元畝110萬元/畝7101.6萬元市區二環路東段176.12畝5000萬元130萬元/畝132萬元/畝萬元成都中冶堰景置業有限公司毒城山鎮責景村99.12畝4000萬元150萬元畝150萬元/畝14868萬元成都膝王閣房地產開發有限公司而此前，在2007年下半年，都江堰市國土資源局對10宗共計1099一相連，位于青城山鎮S-106公路東側，總面積316畝。共有28家知名聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告地也由該公司分別以230萬元/畝和186萬元/畝競得，至此，青城山鎮3過26輪競價，俊天(香港)有限公司以116萬元/畝的應價成功競得。線西側，與翠月湖公園隔路相望。該6宗地彼此相連成片，總面積691有10家競買人參與競買，起拍價為27萬元/畝。經過激烈競價，最終四川鴻景實業有限公司分別以60—90萬元/畝應價將6宗地全部收入囊中，聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告何況其周邊還規劃有約8平方公里的生態自然公園，其環境非郫縣可比擬。但郫縣、聚源、都江堰均處成都規劃的成灌走廊(六大走廊之一),接近200萬元，而本報告確定的2009年3季度的聚源土地拍賣初始價格為75萬元，顯然相對保守。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告我們有理由相信，距郫縣10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根據現有整體打造思路，在2009年4季度，按照75萬元/畝的初始價格聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第十篇項目投資估算與資金籌措作經費；7500畝×25萬/畝=187500萬元備注：按照22萬/畝計算征收成本的依據來源于《都江堰市征地拆聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告和9平方米的商業的標準計算，安置人口按照6167人計算。道整治，最后移交政府；7500畝×10萬/畝=7.5億元其他費用：1、項目策劃評審費(0.5%)、宣傳推廣包裝費(1.5%)、設計費(2%)、監理費(0.15%),總計：37.5億元×4.15%=1.55625億元；2、項目現場管理費3%:37.5億元×3%=1.125億元；3、財務費用：按照貸款5億元資金，每年資金成本為8%,按照使用3年，則財與政府約定的上限計算整理成本，因實際測算的整理成本僅為30.1313故不可預見費為37.5億元—30.1313億元=7.3687億元。上述整理成本總計為50萬元×7500畝=37.5億元聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告公(若有)與公建配套用地由政府按照成本價回購。(375000萬元—225畝×50萬/畝)/5000畝=72.75萬元/畝政府按照成本價格回購市政配套與政府辦公用地(若有),故375000萬元—225畝×50萬/畝為投資商實際用于土公共綠地的建設按照150元/平方米的高標準進行施工，總造價約7500萬元。(750×667×150=7500萬元)市政設施部分的投資總額約為1億元(預估數)。全部市政配套項目的投入總額為17500萬元。行開發。總容積率按照0.2設計，即建筑總面積為10萬平方米。全部建筑按照3層設計，基底占地面積為33333平方米，實際占地率為6.67%。聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告開發成本：表1“聚源國際新城”公共綠地配套項目成本估算表編制單位：聚源公司單位：萬元成本計費標準備注包含：土地整理費用成本已攤入一級整理項目合計0二、前期費用勘察設計費35元/m2×建筑面積工程監理費5元/m2×建筑面積人防工程費20元/m2×建筑面積報建費90元/m2×建筑面積配套費全免合計三、建安成本土建安裝工程2500元/m2×建筑面積合計四、基礎設施配套水電氣迅路綠化150元/m2×建筑面積五、其它費用辦證費3元/m2×建筑面積維修基金18元/m2×建筑面積天然氣入戶40元/m2×建筑面積房屋面積實測費竣工測量費8經驗值(約幾萬元)審計費1.50元/m2×建筑面積合計六、管理費用銷售收入的2%按照6000元的銷售單價計七、銷售費用銷售代理費銷售收入的2%推廣費用銷售收入的2%合計八、財務費用暫不考慮借款九、不可預見費2.0%×(二+三+四+樓面成本(元/m2):聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告第十一篇項目投資收益測算聚源新城土地一級整理及深度開發項目可行性分析報告類基金與稅費(該部分的總額為土地拍賣價款的25%)后，余款為一級分配收益低于投資商投入成本的11%,則不足部分由政府補足。市政配全部土地拍賣的價格從2010年5月開始，初始價格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝),但遞增到100萬元/畝后及不再遞