桂林花生唐購物中心定位報告深圳花樣年商業管理有限公司2012年9月對于政府提升臨桂新區城市形象、代表區域發展水平的標桿項目對于企業花樣年購物中心開山之作，開啟未來可復制的商業發展之路對于項目提升項目的整體溢價，同時創造短期現金收益和遠期經營收益前言——本項目的發展使命城市商業分析項目分析項目定位業態規劃城市宏觀背景品牌落位招商策略收益測算城市宏觀背景·城市概況城市定位

廣西北部區域性經濟文化中心、“桂湘粵黔”交界區域中心城市。桂林世界旅游城桂林世界旅游城2011年10月正式啟動,發展規模約200平方公里,人口約100萬。世界旅游城的整體規劃思路基于臨桂新區,高于臨桂新區,以主城區,即行政和旅游服務中心區為基礎,發展旅游、度假、休閑相關產業,形成以“大旅游”為統領,以“新產業”和“大物流”為支撐的新城發展動力體系,通過打造功能完善的綜合性旅游新城區,建設世界級的旅游產業集群區。世界旅游城規劃2020年基本建成,即臨桂新區除了作為城市副中心之外,區域旅游屬性進一步增強,因此未來不斷增長的旅游人口將是商業發展的重要契機之一。城市宏觀背景·城市概況桂林市近年游客接待量桂林市近年旅游收入預計2012年桂林市接待游客量將突破3000萬人,約6倍于全市總人口,預計將創造超過250億元的消費,與旅游業息息相關的商業、酒店、交通、餐飲及其他關聯行業都將從中直接受益。臨桂新區地處機場與桂林市區之間,是超過千萬級中高端旅游人群的必經之地,同時臨桂自身也是旅游目的地之一,客觀上為本區域的商業、酒店及相關服務業創造了重大發展機遇。城市宏觀背景·城市概況資料來源:桂林市人民政府網站城市宏觀背景·城市機遇全國唯一建設國家旅游綜合改革試驗區的地級城市新桂林新機遇2009年底,國務院明確提出“建設桂林國家旅游綜合改革試驗區”。全國旅游綜合改革“一省、一島、一市”格局初步形成。桂林國家旅游綜合改革試驗區是我國首個獲得國務院確定建設的旅游綜合改革試驗區,也是我國首個以城市為單位建設的國家旅游綜合改革試驗區,從而在全國旅游綜合改革方面初步形成“一省（云南省國家旅游綜合改革發展試驗區）一島（海南國際旅游島）一市（桂林國家旅游綜合改革試驗區)”的格局。城市宏觀背景·城市機遇國家服務業綜合改革試點區域新桂林新機遇2010年9月,國家發改委正式批復桂林市為國家首批服務業綜合改革試點城市。未來5年,桂林市將傾力打造與“桂林山水”相媲美的“桂林服務”品牌。“十二五”期間，率先打造五大服務業示范區:一是以陽朔為中心的城鄉互動的生態休閑旅游和度假示范區；二是以臨桂新區和七星區為重點的商務會展與旅游相關產業融合發展示范區；三是打造以桃花江旅游度假區、萬福休閑旅游度假園區等周邊區域的養生度假和“棲息式”社會化養老產業示范區；四是以主城區、八里街商貿物流園、鐵路西貨站、鐵路北客運站和臨桂新區兩江機場航空港物流園為重點的商貿和現代物流聚集示范區；五是打造以疊彩區站前廣場為節點、漓江沿岸為軸帶的體育文化特色消費示范區。城市宏觀背景·城市機遇24小時高鐵圈新桂林新機遇隨著國家“五縱五橫十連”的高速鐵路規劃,桂林將成為連通西南與東南沿海的重要交通樞紐。“根據鐵道部批復的湘桂線擴改工程施工組織安排,2010年底全線路基土石方施工已經完成,2011年開始鋪軌、架橋和站后房建工程施工,2011年年底所有工程將全部完工。2012年1至3月軌道精確調整,4月至7月全線聯調聯試,8月至9月試運行,9月底全線開通運營。這條被喻為廣西生命線的“湘桂線”,將構筑起廣西連接中南、華東、華北地區的快速通道,與黔桂鐵路和南昆鐵路共同形成西南地區便捷的出海通道,與新建的貴廣、南廣鐵路構筑起廣西和西南地區通往粵港澳的便捷通道,屆時桂林到廣州、貴陽、南寧、長沙僅需2個小時左右,“兩小時高鐵經濟圈形成”。“——2011年3月《桂林日報》截至2011年,桂林城市化率為43.7%,城市化水平逐年提升。按照一般城市發展階段特征,桂林正處于城市化進程的加速發展階段,在產業發展的帶動下,大批農業人口將轉型為城市居民。項目所處的臨桂新區正是城市擴張的典型區域,伴隨著基礎設施和公共服務的不斷完善,區域內的居住人口必然不斷增加,相應的對商業和其他服務業的需求也會逐步增強。桂林市城市化進程城市宏觀背景·城市化水平資料來源:桂林市人民政府網站城市宏觀背景·小結在多重政策機遇的刺激下,桂林城市正處于迅猛發展過程中,必然帶來城市商業的升級和整體商業市場的繁榮。城市商業分析項目分析項目定位業態規劃1城市宏觀背景品牌落位招商策略收益測算80年代后期市場萌芽期國營百貨公司為壟斷商業,桂林百貨大樓一家獨大,缺乏競爭。商場檔次不高,主要經營基本的日常消費品,零售業態較單一,居民消費力也較弱。由于市場聚集效應,一些商業街區自發形成,中山路商圈雛形顯現。90年代末至2000年

市場成長期百貨業開始由傳統百貨向現代百貨轉型,桂林百貨大樓于1994年3月創立王城商廈,與火車站周邊商業一起推動了中山路商圈的成型。1997年6月,中日合資的微笑堂商廈開業,引領桂林商業邁向了一個新高度,也確立了中山路城市商業核心的地位。2001年至2010年市場快速發展期商業形態開始多樣化:步行街、批發市場、主題賣場、大型超市等商業類型均得到快速發展。外來品牌與本土品牌互為促進:南城百貨（2005）、夢之島（2007）、蘇寧、國美、人人樂、沃爾瑪（2009）、聯達廣場（2008）密集布局桂林，與本土的鑫海國際（2008）、北斗商區（2007）等展開正面競爭，如頤高數碼2007年7月開業，2009年8月即停業，王城商廈數碼市場的商戶集體搬遷至國展購物公園，這些競爭共同促進了桂林商業邁向繁榮。商圈多點布局形成:以四大百貨商場為核心的中山中路商圈、漓東商圈、城南商圈、城北商圈，城市擴張催生了各區域商業中心的出現。2011年——市場升級期2012年1月,青禾美邦家居MALL、紅街開業,標志著大型主題商業的出現和城市商業西進南拓的趨勢。盡管中山中路商圈面臨物業老化、停車難等發展瓶頸,但多年沉淀的商業氛圍和口碑仍遠超其他區域,因此其城市商業核心的領導地位短期內不會改變。桂林百貨大樓（1987）王城百貨（1994）微笑堂（1997）南城百貨（2005）夢之島百貨（2007）沃爾瑪（2009）TOO聯達廣場（2008）鑫海國際（2008）青禾美邦（2012）紅街（2012）琴潭商業中心（規劃）過濾批發B區（在建）會展中心項目（規劃）城市商業水平·發展趨勢“未來十年中,桂林市將著力將桂林打造成為西南地區重要的商貿物流中心,形成“兩主四副,十街一心,兩大物流園區”的城市商業格局。改造提升中山路、臨桂新區商業主中心,發展漓東、城北、琴潭、雁山等城市商業副中心。重點發展臨桂綜合物流園區和空港保稅物流園區,并逐步發展成為國內重要的物流節點城市和連接東南亞的國際物流中心。”——《桂林市城市商業網點規劃（2011—2020年）》臨桂新區商業主中心中山路商業主中心城北商業中心漓東商業中心琴潭商業中心雁山商業中心未來桂林將形成市區商業中心和臨桂新區商業中心的雙中心商業格局政府從規劃層面將臨桂新區商業中心提升到與市區商業中心同級別的地位,是對臨桂新區未來商業發展的有力支持；但同時商業有其自身發展規律,在市區商業已趨于飽和且已形成多點分布的成熟態勢下,臨桂新區商業要成長為與中山路勢均力敵的城市商業主中心,還需要相當長時間的發展與沉淀。城市商業水平·商業規劃城市商業水平·典型項目商業區代表項目開業時間商業形態商業體量檔次典型品牌中山路商圈微笑堂1997百貨5萬㎡中高檔周大福、ONLY、VEROMODA、歐時力、ESPRIT、華歌爾、金利來、杰克瓊斯、三葉草、肯德基百貨大樓1987百貨1.8萬㎡中低檔金利來、TATA、ES、阿迪達斯夢之島2007百貨1.5萬㎡中檔臣氏、金至尊、周大福、周生生、Jeep、ONLY、VEROMODA、Etam、百麗、米蘿咖啡等城北商圈廣運商貿中心2009超市+批發市場16萬㎡低檔沃爾瑪、KFC、1905影城、批發城漓東商圈國展購物公園2005百貨+專業賣場5萬㎡中檔南城百貨、蘇寧電器、甲天下電腦城城南商圈TOO聯達廣場2008購物中心9萬㎡中檔大摩百貨、人人樂、星達家電、夢露影城、麥當勞、KFC、上島咖啡、豪客來等項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂項目概況:微笑堂優勢不足開業時間早,在當地品牌影響力高,經過多年調整升級,商品品牌組合領先競爭對手；地處商業核心,人流量大,交通便利,昭示性好；利用銀行等公共關系資源進行捆綁式營銷,網絡住穩定的中高端客源；場內裝修風格能與時俱進進行更新改造,較能體現檔次,空間尺度把控較為合理。由于早期規劃原因,外墻主體廣告位嚴重不足,不利于商業形象的提升；場內無導購手冊、無活動DM等宣傳資料,降低了外來游客等流動消費群體的消費體驗感；樓層導示規劃不盡合理；停車位嚴重不足,停車場出入口已形成嚴重的交通擁堵點；業態單一,難以滿足顧客綜合性消費需求。城市商業水平·典型項目項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島項目概況:夢之島優勢不足位于商業中心,人流量大,臨街面廣,外立面造型較獨特,背面有一定景觀優勢；交通便利,多條公交線路直達；夢之島百貨在廣西有較高的知名度；高樓層設置有簡易兒童樂園,但規模較小,能幫助吸引一部分客源；轉角鋪為米蘿咖啡,對增強業態復合度有一定幫助。面臨百貨大樓和微笑堂的兩面夾擊,在業態上無突破,缺乏競爭優勢；內部通道較狹窄、無中庭、導示不明,空間感較差；品牌布局不盡合理,各區域之間缺乏互動；項目內外均存在廣告位規劃不足,商業氛圍營造不夠；頂樓露臺擁有良好景觀,但未有效利用；停車位嚴重不足。城市商業水平·典型項目項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓項目概況:桂林百貨大樓優勢不足桂林第一家大型百貨商場,在本地市民尤其是中老年居民中具有很高知名度與情結；地理位置優越,人流量大；通過與分店王城百貨聯營互動,能有效分食市場份額；商品價格較低,能通過頻繁的促銷活動增強人氣。由于物業建成年代較久,廣告位、電梯、停車場等硬件設施均已不能滿足現代百貨業需求；雖經多次改造升級,但內部動線規劃、品牌組合等仍不能避免消費體驗感差、檔次偏低等弊病；在業態復合度和檔次形象均難以突破的情況下,目前只能走平價路線,終將被新型商業所淘汰。城市商業水平·典型項目項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場項目概況:TOO大摩聯達廣場優勢不足內部形象較凌亂,公共空間通透度不夠,多種裝修風格混雜,未能形成較有品質的視覺效果；動線規劃不盡合理,各區人流不能充分共享；商業街和美食廣場形象較差,主要面向年輕人群,不利于整個項目檔次的提升；內部軟裝和外墻包裝較簡單,未能充分利用自身規劃亮點進行獨特的營銷宣傳。建筑規劃上在桂林市場極具創新性,能給顧客帶來直觀的異于其他項目的消費體驗；次主力店組合的模式具有較大突破,百貨、超市、影院、美食廣場等均能吸引較大人流并共同提升影響力；臨近火車站與公園,能為項目帶來持續人流；停車位充足,吸引自駕顧客,分流中山中路的客源。城市商業水平·典型項目項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園項目概況:國展購物公園優勢不足漓江東唯一大型商業中心，緊鄰會展中心，展示面好，人流量大；緊鄰主干道，交通便利，停車位充足；零售業態齊全（超市、百貨、家電、IT、），且有搭配少量餐飲娛樂（KFC.KTV、私房菜），初步具備綜合性購物中心雛形。整體形象較凌亂,尤其入口處規劃不合理,人流車流混雜；單層面積過大,內部人流動線過長,中間無中庭等休息區,電梯數量不足,不利于顧客游逛；業態布局不盡合理,,未能充分發揮一樓商業價值,也不利于人流共享；城市商業水平·典型項目整體需求旺盛,形態多樣,分布密集。123連鎖品牌和高品質商家較缺乏。適于餐飲娛樂商家入駐的項目匱乏,為新項目創造了機會。城市商業水平·餐飲&休閑娛樂城市商業水平·餐飲&休閑娛樂城市商業水平·餐飲&休閑娛樂城市商業水平·小結零售層次相對較低,品牌重復度高,國際品牌匱乏商業形態以傳統百貨為主,購物環境一般融合零售、餐飲、娛樂等功能的綜合性購物中心面臨市場空白營銷推廣落后,已傳統的買贈為主,文化類營銷是空白商圈多核化已成發展趨勢,居民消費日益突破地域限制項目分析項目定位業態規劃城市宏觀背景城市商業分析品牌落位招商策略收益測算桂林城市發展戰略——保護漓江發展臨桂再造一個新桂林桂林市政府自2009年提出并以文件形式確立下來這一城市戰略性發展綱要,臨桂新區的建設正日益推進,因此臨桂新區的發展前景毋庸置疑。臨桂新區桂林市區臨桂縣臨桂縣項目分析·空間位置主要向西發展適當發展東部組團臨桂新區對外交通格局公路:主要通過機場路、萬福路連接市區與機場；通過321國道、桂柳高速、臨桂雁山道路、桂梧高速等連接龍勝、柳州、雁山、梧州等周邊縣市；鐵路:湘桂鐵路復線城市段將從臨桂新區接入現有湘桂鐵路正線，完工后桂林到南寧只需兩個小時；貴廣高鐵建成后，又將極大縮短臨桂新區與珠三角的距離。航空:兩江國際機場目前已開辟50多條國內外航線，待機場擴建工程完工后，可降落世界最大的空中客車A380飛機。交通格局對臨桂商業的影響立體交通網絡的加速建設一方面能加速臨桂新區的對外聯系，吸引外來投資，提升新區經濟活力；另一方面，交通的便捷化能為區域內帶來大量商旅客流，直接刺激商業、酒店、會展等服務業的消費需求，為本項目發展帶來利好。機場路321國道（至龍勝）萬福路桂柳高速桂梧高速湘桂鐵路復線（待建）臨桂——雁山桂廣高鐵擬選線（待建）項目分析·外部交通項目分析·外部交通到達點距離（Km）機場路通過西城大道到達3.7通過臨桂老城到達6.4兩江國際機場18臨桂老城中心5桂林市火車站12.2桂林汽車客運總站12.8凱風路（桂林老城區）11.5迎賓路收費站13.5桂林客運始發站20.6桂柳高速北端出口24.6南城百貨商圈14.6微笑堂商圈14.6萬至機場路3.7KM西城大道至凱風路11.5KM至迎賓路收費站（桂林南大門）13.5KM至機場18KM至臨桂老城中心5KM至火車站12.2KM至南城百貨14.6KM至汽車站12.8KM至微笑堂14.6KM至始發站20.6KM至桂柳高速北端出口24.6KM路福機場路花樣年·花樣城臨桂新區內部通過六橫五縱的主干道構建成四通八達的交通網絡,且主干道路規劃較具前瞻性,多為雙向八車道,應能滿足未來城市發展需求。本項目交通條件優越項目緊鄰新區南端主干道萬福路和縱向主干道西城大道,可十分便利地通達至桂林市區、機場、新區其他板塊及周邊縣市；西城大道與萬福路均已建成通車,為本項目入市創造了良好的先決條件,且緊鄰兩條主干道能為項目帶來極佳的昭示性與關注度。萬福路（至桂林）萬福路（至機場）西城大道至兩江項目分析·內部交通臨桂新區四大功能片區

縣城現狀建成區

新區中心區

廟嶺組團

西城工業園區項目分析·板塊屬性行政商務板塊本項目位于行政商務板塊,未來將成為新區乃至桂林公務商務人員聚集地,有望為本項目提供穩定的中高端顧客來源。項目分析·區位分析商業集中板塊行政商務板塊項目分析·重大利好市政府搬遷創業大廈(桂林新市政府辦公大樓)據悉桂林市政府辦公大樓將于2012年底或2013年初搬遷至創業大廈,其它政府企事業單位也將陸續搬遷至臨桂新區。本項目與創業大廈咫尺之遙,必將成為最直接受益者。創業大廈(桂林新市政府辦公大樓)世紀大道榕山路人民路金山路金水路西城大道臨桂新區核心商業區（目前基本空白）臨桂縣城核心商圈以轉盤為核心,向周邊五條路延伸,主要業態為日雜零售、五金電器、餐飲等,成規模的商業項目有天下桂林步行街和福旺城購物廣場。項目分析·微觀商業競爭目前臨桂新區商業主要為西城大道和世紀大道沿線幾處大型住宅的社區底商,為本社區居民提供初級配套服務；另一項顯著特征是,盡管新區樓盤目前入住率較低,但餐飲業發展卻較為樂觀,尤其世紀大道沿線已有不少大型酒樓甚至連鎖餐飲品牌入駐,從形象到檔次都超過老城區,展現了餐飲業在新興區域的生命力。項目分析·微觀商業競爭桂林新城市中心,首席城市綜合體花樣城以桂林首席城市綜合體的姿態,融合各色高檔復合建筑,優化城市商務辦公、生活居住、休閑娛樂、購物體驗等綜合功能組合,打造桂林城市新中心,這位本項目商業部分樹立起獨一無二的獨特競爭優勢。項目分析·項目素質福朋喜來登五星級酒店LOFT國際商務公寓高層觀景住宅區大型購物廣場知名品牌幼兒園水岸風情商業街商業外街從規劃、交通、區位、競爭、項目素質等方面分析,本項目具有條件打造成為未來桂林城市商業新高地。項目分析·項目分析小結項目定位業態規劃城市宏觀背景城市商業分析項目分析品牌落位招商策略收益測算優勢S劣勢W機會O威脅T■項目臨近兩條主干道,交通便利,昭示性強■地處城市未來行政、商務、文化中心,能為項目提供穩定的高層次消費人群■城市綜合體物業屬性,物業形態豐富,影響力大,利于引進大型品牌商家■花樣年品牌號召力■桂林舉全市之力加速發展臨桂新區,必然需要高品質商業與之相適應■桂林全市綜合性購物中心都存在市場空白■城市商業多核化已成趨勢,使得本項目有可能利用自身優勢將輻射范圍擴展至全市。■臨桂新區目前處于建設初期,居住人口和商業氛圍不足,需要較長時間的市場培育期■臨桂新區成熟周期不明朗■面臨桂林市區、臨桂老城區以及未來新區商業核心區等多重競爭■商業體量較大,考驗招商和運營能力項目定位·S.W.O.T分析■氛圍:新城區處于發展初期，居住人口不足，商業氛圍需要較長時間來培育，商家和消費者觀望情緒濃厚■競爭:老城區商業經過多年積累已很成熟，各業態商家齊全，居民已形成固定消費習慣打造獨一無二的競爭亮點,形成唯我獨尊的競爭優勢——■選擇城市最需要升級的業態,從品牌到形態,將其做到最好——時尚零售+兒童主題■選擇最適宜未來商務區消費需求、又能兼顧目的性消費的業態,從規模到主題,將其做到極致——餐飲發揮優勢、利用機會，克服劣勢，降低威脅面臨的核心問題有效的解決方案級別區位特征功能特征客流特征業態特征城市級商業中心位于城市中心區、主要交通干道區域、或歷史形成的商業集聚區。行業齊全，功能完備，形成購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、商務的有機聚集。交通方便，客流量大，面向整個城市的消費人群。業態齊全，資源配置合理，市場細分度深，選擇余地大。區域級商業中心位于居民集聚區、交通樞紐、商務集聚區。功能比較齊全，區域輻射優勢比較明顯。主要服務區域內居民及停留者，服務人口在20萬左右。結構合理，業態多樣，能基本滿足區域內居民的購物、餐飲、休閑、娛樂和商業活動需要。社區級商業中心距市級、區域商業中心1-2公里以外的居住區。滿足社區居民基本日常生活需求。主要為社區居民，服務人口5萬人左右，社區級商業中心的外來購買力不到10%。以大中型超市為主，有各類餐飲、文化活動中心、社區服務中心、郵局、銀行、美容美發、沐浴、修配等各種服務設施。√項目定位·發展方向城市地標商業地標建筑地標桂林最大城市綜合體,城市新中心最先入市的綜合物業,與市府咫尺相望的城市地標。開創桂林真正的綜合性、一站式購物新體驗,引領城市商業水平和消費理念同步升級。雄踞城市未來CBD核心,扼守交通要道,依托五星級酒店、高層公寓和創新的商業外立面,形成建筑地標。從體量、區位、潛力、愿景等方面看，桂林花生唐都是當之無愧的城市級商業中心。下面要思考的是——我們拿什么讓她實至名歸？項目定位·特色定位全天候繽紛體驗空間AllinOMG商業功能最齊全時尚氣息最濃郁服務人群最廣泛消費體驗最領先特色1——商業功能最齊全與孩子一起,來花生唐開啟歡樂一天。不僅滿足生活所需；更能每天緊隨新時尚。全天候繽紛體驗空間AllinOMG血拼或者品嘗。安享靜謐時光,或者邂逅意外驚喜。與人分享,或者獨自陶醉。全天候繽紛體驗空間AllinOMG特色1——商業功能最齊全私人聚會,或者商務社交。專屬夜場,樂享瘋狂。全天候繽紛體驗空間AllinOMG特色1——商業功能最齊全最領先的快時尚組合——打造桂林同步國際的時尚夢工廠最具潮流創意的營銷體驗活動季度時尚流行趨勢發布會發行商業月度DM傳遞時尚資訊——《花生米》季度/年度桂林街拍達人評選微博/官網實時互動特色2——國際時尚氣息最濃郁全天候繽紛體驗空間AllinOMG城市級商業中心的多元屬性決定了其必然要面向廣泛的消費人群年輕消費群家庭消費群公務/商務消費群偶得性消費群特色3——服務人群最廣泛全天候繽紛體驗空間AllinOMG桂林最多選擇的餐飲目的地全年無休的美食主題營銷活動世界味覺巡禮（情人節、圣誕節等西方節日）發行全場通用主題美食券（家庭版、情侶版、商務版、親子版）臺灣美食周特色4——消費體驗最領先全天候繽紛體驗空間AllinOMG幸福之家各得其樂桂林寓教于樂&家庭親子Party組建春田花花同學會少兒涂鴉城市巡展夏日親子季月度母嬰小講堂全天候繽紛體驗空間AllinOMG特色4——消費體驗最領先影院——成龍蠟像流動的風景——絕對拉風的購物巴士,穿梭項目與市區之間。全天候繽紛體驗空間AllinOMG特色4——消費體驗最領先特色營銷地標激光LED互動地標雕塑全天候繽紛體驗空間AllinOMG特色4——消費體驗最領先根據項目所在區域的發展特性，建議項目的商業檔次分為兩個階段:入市前期，以中高檔偏時尚型購物中心為發展方向，培育項目的商業氛圍，在經營過程中進行優化調整，伴隨著城市發展和區域商業升級，項目逐步得到市場認可后可往中高檔購物中心發展。中檔購物中心中高檔購物中心項目形成獨有的經營特色,認知度和口碑逐步提升項目逐漸成熟,城市商業水平顯著提升,部分品牌零售商開始降低入駐項目的標準及更多優秀品牌開始進入桂林市場。項目定位·檔次定位桂林永州柳州賀州梧州河池來賓根據本項目城市級商業中心的定位、交通對人流的導入、同時結合競爭項目綜合分析，得出本項目商業輻射范圍為:核心輻射圈囊括整個臨桂縣城與桂林市區。次要輻射圈桂林下屬縣市及周邊城市。邊緣輻射圈其他區域（偶得顧客或目的性消費者、旅游人群以及其它流動人口）等。項目定位·輻射范圍界定業態規劃品牌落位招商策略收益測算城市宏觀背景城市商業分析項目分析項目定位業態規劃·項目業態思考1大獨有零售集群引進3~5家國際快時尚品牌,奠定獨一無二的流行號召力,樹立無可模仿的競爭優勢2大品質主力店立足本地消費,創造穩定持續的顧客來源與商業氛圍2大特色組團打造目的性消費亮點,吸引市區居民,延伸輻射范圍快時尚超市影院餐飲兒童一站式體驗云集近30家全球風行特色美食8000㎡寓教于樂兒童體驗中心同步國際的快時尚品牌聚集地業態規劃·各業態覆蓋人群分析市區/其他區域消費群家庭消費群商務/公務消費群臨桂區域消費群影院商務配套兒童主題館超市特色餐飲國際快時尚品牌組合生活配套五大業態板塊組合配比全面兼顧臨桂與市區、家庭與商務消費業態規劃·樓層業態分布大型餐飲影院B1L5L2L3L4L1停車場休閑餐飲IT數碼美容SPA影院休閑餐飲兒童主題館（職業體驗館、兒童教育、兒童零售）特色餐飲休閑服飾超市特色餐飲國際快時尚品牌組合國際快時尚品牌組合國內時尚服飾形象店手表/珠寶/商務配套花生活花世界花朵朵花流行花食代花錦地主要面向年輕人群餐飲板塊兒童板塊零售板塊影院超市主要面向家庭人群主要面向商務人群華潤萬家業態規劃·樓層業態分布B1生樣生活——精品超市超市的主要作用在于籠絡臨桂新區和縣城的居家消費群,為項目創造持續人流,促進前期商業氛圍的培養。業態規劃·樓層業態分布L1快時尚品牌A快時尚品牌B快時尚品牌C時尚服飾休閑餐飲精品休閑餐飲時尚服飾時尚服飾時尚服飾時尚服飾時尚服飾時尚服飾生活服務生活服務休閑餐飲休閑餐飲說明:以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。花花世界國際快時尚品牌時尚服飾品牌精品/生活服務休閑餐飲業態規劃·樓層業態分布L1說明:以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。商務配套日韓潮流淘寶街L1補充元素——街區配套統一規劃街區商業,分別打造商務、潮流、生活等三大主題,作為對購物中心內部業態的有效補充。生活配套業態規劃·樓層業態分布L2快時尚品牌A快時尚品牌B快時尚品牌C休閑餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲潮流服飾時尚服飾時尚服飾IT數碼潮流服飾花色流行說明:以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。時尚品牌服飾精品/生活服務異國餐飲組合業態規劃·樓層業態分布L3游樂場兒童教育兒童教育兒童零售影院主題餐飲說明:以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。兒童職業體驗館花兒朵朵超大兒童主題館五星影院主題餐飲業態規劃·樓層業態分布L4中華美食館美容SPA影院花心食代說明:以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。中華美食館美容SPA業態規劃·樓層業態分布L5餐飲餐飲說明:以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。花天錦地領鮮環球自助餐露臺風情餐廳餐飲占比約22%,如將5樓1965㎡外擺區計算在內,則餐飲占比達到26%,成為項目中面積最大的業態,能充分保障餐飲種類和品牌的豐富性,使之成為項目客流的核心動力源之一。業態規劃·整體業態配比以下面積將以最新測量面積為準業態實用面積（㎡）占比零售12164.925%超市12733.826%影院4800.510%餐飲11329.723%兒童主題館6292.7213%生活服務1541.93%合計48863.4100%品牌落位招商策略收益測算城市宏觀背景城市商業分析項目分析項目定位業態規劃12345功能創造亮點聚客能力為先塑造時尚風向標預留升級空間短長期利益的平衡品牌落位·規劃思路時尚新地標功能型、體驗型與暢銷型品牌結合,帶動人流,培養時尚人群和品質客群的忠誠度,實現短期利益于長期利益的平衡。奠定領頭羊地位,引領時尚多功能服務

型業態高人氣短期回報與長期收益平衡國際快時尚品牌獨特拉動人流合理布局保障項目租金收益綜合性最強的娛樂和體驗本地主流品牌最領先全新體驗,吸引并拉攏目標人群保收益品牌落位·規劃思路以點帶面以強帶弱以大帶小以主帶輔品牌名氣不是很大，但在同行內銷售業績良好，提袋率高的商家。此類商家號召力強，帶動力大，能為商場增加客流量。根據局部主力店品牌的特點，在周邊選擇與其相互補品牌。每個業態中都會有幾個比較突出的品牌，此類品牌的知名度高，影響力大，消費者駐足率高。主力業態與輔助業態相對匹配，相輔相成，依靠主力業態的煽動力和購買力穩定銷售收入的同時刺激周邊業態銷售。品牌落位·品牌選擇思路快時尚（6000㎡）——以80、90后時尚人群消費為主極強的品牌號召力迅猛的擴張勢態桂林零售業的品牌新亮點未來巨大的溢價空間引進商業項目中最炙手可熱的快時尚品牌,以首家的概念打造桂林最時尚、最齊全的時尚新地標。品牌落位·時尚旗艦品牌主流時尚品牌——以20-45歲學生、精英白領、商務人士為主鎖定時尚消費人群凸顯定位知名度高,影響力大打造桂林最有品質、最具影響力、最代表時尚元素的潮流秀場。品牌落位·時尚主流品牌本地市場主流品牌——以年輕人群、家庭主體為主忠誠度高,影響力大提袋率高,經營穩定收益貢獻力穩定且上升空間大與時尚主流形成互補,穩定消費者的人流量和購買力,為引導消費者的新的消費習慣做鋪墊。品牌落位·效益品牌樓層業態面積（㎡）占比店鋪數1F主力店快時尚3312.7943.81%2綜合服飾2532.3833.49%21珠寶/鐘表/配飾439.515.81%7餐飲926.6112.25%5其他349.854.63%2合計7561.14100.00%37品牌落位·樓層品牌落位L1樓層業態面積（㎡）占比店鋪數2F主力店快時尚3858.3840.66%3綜合服飾1763.1718.58%18珠寶/鐘表/配飾112.561.19%3餐飲3392.4635.75%8其他363.833.83%5合計9490.4100.00%37品牌落位·樓層品牌落位L2打造桂林第一個集兒童體驗、兒童娛樂、兒童教育、兒童用品于一體的兒童成長樂園。品牌落位·兒童類星期八小鎮——將一二線城市最流行的商業概念引進桂林,引領兒童教育新時尚。星期八小鎮是國內首家定位于“讓少年兒童真實體驗成人世界的微縮社區”針對3-13歲兒童,25-45歲的年輕父母提供一系列逼真的社會場景和職場角色扮演。讓兒童感受勞動的喜悅,體會學習的樂趣,培育兒童對社會和家庭的責任。教育娛樂公益品牌落位·兒童類兒童寓教于樂中心:兒童早教中心及電玩城的設置，有效拉動目的性的消費客流，同時可將輻射人群擴展至青少年；兒童零售:打造兒童用品集合地，滿足80、90后家庭對高品質兒童消費的剛性需求；休閑餐飲、影院、兒童樂園有機互動，業態互補，營造最佳休閑親子氛圍；品牌落位·兒童類品牌落位樓層業態

面積（㎡）占比L3兒童體驗3588.8832.80%兒童游樂505.994.62%早教583.795.33%電玩857.337.83%兒童零售配套756.756.92%合計

6292.7457.51%打造桂林市場餐飲菜系最多、菜品最齊全的饕餮集合地。滿足商務宴請需求；選擇比較高的樓層,最大程度拉動客流帶動其他業態的關聯消費品牌落位·餐飲類品牌落位·餐飲類（宴會型）以桂林最具知名度和檔次的餐飲商家,打造公務、商務宴請首選品牌。獨一無二的玻璃長廊舞臺設計品牌落位·餐飲類（特色餐飲）薈萃中華各地代表性餐飲商家,為桂林市民及商旅客群帶來多樣化美食體驗,通過特色各異的風味飲食吸引不同類型的顧客。品牌落位·餐飲類（休閑、異國品牌）休閑餐飲商家知名度高、品牌影響力大,且方便快捷,能充分滿足未來行政商務區的辦公人群需求,也能吸引大批年輕消費者,與零售、休閑娛樂等業態實現人群共享。品牌落位·餐飲類品牌落位L1休閑餐飲2F:異國餐飲樓層業態面積（㎡）占比店鋪數1F餐飲926.6112.25%5樓層業態面積（㎡）占比店鋪數2F餐飲3392.4635.75%8樓層業態面積（㎡）占比店鋪數4F餐飲（特色）3040.3986.17%4品牌落位·餐飲類品牌落位3F:休閑餐飲樓層業態面積（㎡）占比店鋪數3F餐飲1055.377.79%54F:中華美食館樓層業態面積（㎡）占比店鋪數5F餐飲（宴會廳）5246.71100.00%3合計5246.71100.00%3品牌落位·餐飲類品牌落位樓層店鋪數面積占比L15926.611.77%L283392.466.47%L351055.372.01%L443040.395.80%L535246.7110.00%合計2513661.5426.05%5F:宴會餐飲以超市、影院、KTV為核心生活配套,聚集人氣。立足本地消費,創造穩定持續的顧客來源與商業氛圍影院及KTV的設置,有效拉動目的性的消費的縱深客流。品牌落位·生活配套&休閑娛樂類樓層業態面積（㎡）占比店鋪數B1超市12733.76100.00%1合計12733.76100.00%1品牌落位·超市/影院樓層業態面積（㎡）占比店鋪數3F影院480035.42%1品牌落位·KTV/美容樓層業態面積（㎡）占比店鋪數4F美容美發487.8513.83%1招商策略5業態規劃品牌落位8收益測算城市宏觀背景城市商業分析項目分析項目定位鎖定目標重點突破主次分明把握節奏強勢推廣確保開業根據目前桂林市商業現狀及品牌商家的開店需求，綜合花樣國際廣場的地理位置、周邊人口等狀況，為了落實業態規劃，提出以下招商策略原則:2012年2013年2014年依據項目定位,鎖定主力商家、突破超市、影院和2家快時尚品牌,確保項目主題框架基本成型。以2012年招商成果為基礎,結合兩場大型公關活動,在確定主題商家的基礎上,重點關注次主力商家的招商。整個招商持續工作要重點明確,按照招商目標把控招商節奏。根據主力店、次主力店及核心商戶的商品組合,靈活調整剩余商鋪的招商策略,通過強勢媒體宣傳,利用主力店及核心品牌商戶的影響力,完成剩余商鋪招商,確保開業。招商策略·招商原則影院5月超市6月12月2012年4月10月2013年2014年招商業態超市、影院、快時尚、兒童體驗中心、主題餐飲。2013年2014年第一階段:主力商家招商目標商家示意快時尚:H&M、UNIQLO、MUJI等兒童類:星期八小鎮、迪可可職業體驗中心等餐飲:味道制造、椿記燒鵝第二階段:核心商家招商1、知名零售品牌2、知名連鎖餐飲品牌3、本地知名品牌商家4.兒童培訓類商家零售類：ONLY、VEROMODA、ELLE、ESPRIT、EP、滔搏等餐飲類：麥當勞、KFC.必勝客、星巴克、麥香坊等第三階段:招商沖刺階段1、沒有完成招商的剩余鋪位2.商務配套、生活配套4月招商策略·整體招商計劃影院5月超市6月2012年12月7月8月9月10月兒童主題商家簽訂意向書11月1月一至二家餐飲、一家KTV商家簽訂意向書一至兩家快時尚品牌簽訂意向書業態面積占比超市12733.7623.03%影院48008.68%KTV3187.535.76%一至二家主題餐飲35006.33%快時尚20003.62%兒童主題商家11001.99%合計28321.2949.41%招商策略·2012年招商計劃同類項目\開業時間初始租金（㎡）目前租金（㎡）山水鳳凰城（2012年）1F：502F：301F：502F：30奧林匹克花園（2011年）1F：302F：201F：402F：25人民路商鋪20-5080-100金水路商鋪1F：10-152F：51F：30-502F：10-20紅街（2012年）100-200100-200TOO聯達廣場（2008年）-1F：401F：40-802F：30-603F：40-804F：25-40

-1F：80-1101F：100-6002F：30-603F:20-504F:20-40沃爾瑪商圈（2009年）A區：1F：1002F：50B區：1F：302F：20A區：1F：1502F：100B區：1F：502F：30租賃政策·租金參照比較因素權重%可類比項目（主要商圈典型商業）本項目聯達商業廣場（象山區）紅街（象山區）沃爾瑪商圈（疊彩區）福旺達購物廣場（臨桂縣城）整體區位201512151410商業氛圍20161315137商業屬性201513121316周邊配通條件1087866展示條件522214規模主題543324升值前景532234合計1007564696358市場比較法租金定位通過選取常平各類屬性商業物業的租金進行比較分析，測算本項目平均租金，選擇為城市主要商圈中大型集中商業項目作為參照，主要從以下幾個要素進行比較:■整體區位■商業氛圍■商業屬性■周邊配套■交通條件■展示條件■規模主題■升值前景租賃政策·租金參照指標可類比項目可類比項目本項目聯達商業廣場（象山區）紅街（象山區）沃爾瑪商圈（疊彩區）福旺達購物廣場（臨桂縣城）合計權重值75646963581F租—權重值比例129%110%119%109%——所占權重10%40%10%40%——權重均價1136102279根據市場比較法推導出本項目1F平均租金，約79元/㎡/月，考慮到本項目街鋪均已出售，且本項目為新入市商業，需要一定時間培育期，考慮到前期招商的困難及確保2014年準時開業，建議第一合同期在推算出的租金基礎上略有下調。1F內鋪租金可根據業態不同在60元/㎡/月上下浮動。根據可比項目租金，通過比較法進行租金測算，得出項目參考租金，如下表:租賃政策·租金參照以首層內鋪平均租金60元/㎡/月為基準，并參照桂林當地主要商業項目租金標準，按樓層遞減規律，同時考慮到各類型主力店的一般承租能力，得出以下租金計算標準:主力店租金按較保守值預測:超市起始租金為15元/㎡/月；影院起始租金為20元/㎡/月；；快時尚品牌起始租金為35元/㎡/月首層租金平均值預測為60元/㎡/月，高樓層與地下室逐層遞減，L1平均租金預測為60元/㎡/月；L2平均租金預測為50元/㎡/月；L3平均租金預測為30元/㎡/月；L4平均租金預測為25元/㎡/月；L5平均租金預測為20元/㎡/月；桂林項目租金政策預估表樓層業態起始單位租金(元/㎡/月)B1超市15L1次主力店（快時尚）35零售（時尚服飾、箱包皮具、精品飾品、黃金珠寶、鐘表眼鏡、生活配套）65餐飲55L2次主力店（快時尚）30零售（時尚服飾、箱包皮具、IT數碼、生活配套）55餐飲40L3娛樂（影院）20娛樂（兒童體驗館、兒童游樂/電玩）25培訓（兒童教育）25零售（兒童服飾、兒童用品/玩具、家居家飾、床上用品）40餐飲30L4娛樂（影院）20娛樂（美容）25餐飲25L5大型餐飲20租賃政策·租金參照根據各業態對物業租賃條件的不同需求，制定以下策略:租賃政策業態合同期（年）遞增管理費免租期（月）廣告位優惠裝修補貼合作模式超市

20每三年遞增5%

0

15

合同期內外墻廣告位免租

無

租賃

快時尚

8-10

第二年遞增10%，其他年份逐年遞增12%

0

6-12合同期內外墻廣告位免租

可根據洽談情況給予補貼

聯營扣點

兒童體驗館8-10

第四年起逐年遞增5%

5

6-12

給予兩年外墻廣告位免租

無

租賃（可考慮加盟或自營）主題餐飲

8-10

第四年起逐年遞增5%

5

6-12

無

無

租賃

影院15每三年遞增5%

012合同期內外墻廣告位免租無租賃租賃政策·各業態租金遞增政策租賃政策業態合同期（年）遞增管理費免租期（月）裝修補貼合作模式零售

3無

20

3-6

個別裝補

租賃

休閑餐飲

3-5

第三年起逐年遞增遞增5%

20

3-8

無租賃

兒童教育

5-6

每年遞增5%

20

3-6

無

租賃

特色餐飲3-5

第四年起逐年遞增5%

206-12

無

租賃租賃政策·各業態租金遞增政策收益測算項目定位

業態規劃品牌落位招商策略城市宏觀背景城市商業分析項目分析桂林項目租金價格遞增預測表項目業態第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年租金遞增率超市

5%

5%

5%

5%

快時尚

10%12%12%12%12%12%12%20%12%12%12%12%12%12%零售

60%8%8%50%8%8%40%8%8%30%8%8%餐飲

5%5%5%40%5%5%30%5%5%20%5%5%20%影院

5%

5%

5%

5%

兒童主題館/游樂場

5%5%5%5%5%70%5%5%5%5%40%5%大型餐飲

5%5%5%5%5%5%5%50%5%5%