房地產運營(yùnyíng)基礎知識培訓日期(rìqī)：2012年8月18日喻海文共四十二頁?何為

項目(xiàngmù)運營投入一系列變換過程產出人力、設備、技術、資金、信息，等等有形產品、無形服務，等生產與運作活動------研究企業運作系統(xìtǒng)的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。項目運營的基本概念運營是過程管理，不是目標管理項目運營（POM）會議管理（Ｃ）階段性成果管理（Ｑ）知識管理（Ｋ）進度管理（Ｔ）收益動態跟蹤體系全成本管理體系2共四十二頁房地產企業的項目(xiàngmù)運營體系3架構(jiàɡòu)管理資源配置計劃管理運營監管成本管理投入控制執行力管理產出控制價值鏈的基本活動（業務鏈）項目決策項目策劃設計管理工程管理銷售管理客戶管理價值鏈的支持活動（管理鏈）價值鏈的外包活動（供應鏈）產品定位產品設計產品生產產出控制價值鏈的基本活動（業務鏈）策劃外包設計外包工程外包營銷外包組織管控項目管理外包管理運營管理職能管理互為支持業務鏈增效共四十二頁房地產企業(qǐyè)的項目運營體系項目運營(yùnyíng)的組織體系--搭建“有責·有序·有效”的管理金字塔戰略設計：戰略規劃與設計戰略梳理：明晰戰略方向，及戰略管理體系組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界權責體系：清晰的權責體系運作程序：提升業務流程效率操作指引：實現管理精細化表格模板：實現標準化管理HR管理體系：完善HR的戰略性管理作用績效管理體系：建立績效衡量體系薪酬體系：完善的激勵機制有責有序有效IT支持協同信息平臺高效戰略與經營目標組織管控體系集團管控模式項目管理模式組織職能權責體系項目運營體系會議管理體系（C）知識管理體系(K)進度管理（T）階段性成果管理（Q）流程管理體系流程制度指引表單模版管理支持體系薪酬體系HR體系績效體系支撐指導運營管理：建立對進度、關鍵工作成果的監控機制，保障項目運營效率，控制項目風險。4共四十二頁項目(xiàngmù)運營體系模型5房地產企業的項目運營(yùnyíng)體系示例

關鍵節點按期達標、階段性成果項按要求編制并通過審批、對于重大決策事項采取會議決策體系把關。共四十二頁1）P-計劃分級管理，逐級細分2）D-三要素管理TQC：

關鍵節點控制(T)

+成果標準管理(Q)+會議決策管理（C)

四要素管理PTQC：運營績效管理（P)3）C-過程檢查、監控、調整4）A-結果導向的節點考核(kǎohé)驅動項目計劃管理(guǎnlǐ)方法----通過計劃管理，協同內外部資源，串聯項目管理的所有要素，形成PDCA管理循環。原有水平新的水平PADCPACD①P（Plan）——計劃。包括方針和目標的確定以及活動計劃的制定；②D（DO）——執行。執行就是具體運作，實現計劃中的內容；③C（Check）——檢查。就是要總結執行計劃的結果，分清對錯，明確效果，找出問題；④A（Act）——處理。對檢查的結果進行處理，認可或否定。6PDCA循環組織保障層次分明強協同性標準統一形成封閉的ＰＤＣＡ閉環共四十二頁項目計劃(jìhuà)分級體系序號分級定義闡述1

總部關鍵節點計劃對項目運營產生決定性作用,且影響到整個公司經營活動的工作項,作為總部關鍵節點。項目開發中在關鍵線路上主要工作項,作為項目關鍵節點。2項目主項計劃將項目在全程開發過程中不同階段的工作以某種邏輯關系進行編排，以全面展示項目整體開發進程的工作項。3項目專項計劃指各專業根據主項計劃編制的其專業線的職能計劃，用于支撐主項計劃的實現。7PDCA共四十二頁地產總部(zǒnɡbù)的關鍵節點節點名稱節點性質完成標志說明節點設置導向土地合同簽訂（或項目轉讓協議）總部關鍵節點合同簽定進度報審修建性詳細規劃(報總規)項目關鍵節點總規批復意見辦理《建設工程規劃許可證》項目關鍵節點獲取《建設工程規劃許可證》完成”五圖一書”項目關鍵節點”五圖一書”現場施工圖全部完成項目關鍵節點各專業施工圖辦理《建筑工程施工許可證》總部關鍵節點獲取《建筑工程施工許可證》資金工程開工總部關鍵節點項目開樁進度基礎（樁基）完工項目關鍵節點---地下室結構完成正負0.00項目關鍵節點---結構達預售條件總部關鍵節點多層與別墅為封頂，高層達結構2/3資金結構封頂項目關鍵節點按規定時間完成（含塔樓結構）外架拆除項目關鍵節點---銷售示范區開放總部關鍵節點展示區的所有工程按竣工標準完成客戶項目開盤銷售項目關鍵節點正式對外銷售銷售完成40%總部關鍵節點完成銷售面積的40%資金銷售完成70%總部關鍵節點完成銷售面積的70%資金工程檢查調試、初驗及整改項目關鍵節點---辦理項目竣工驗收備案項目關鍵節點獲取《竣工驗收備案表》集中交付業主總部關鍵節點集中交付日客戶獲取《商品房地產權屬證明書》項目關鍵節點獲取《商品房地產權屬證明書》8共四十二頁龍湖地產項目(xiàngmù)公司的17個關鍵節點編號任務名稱執行部門節點設置導向1辦理國土使用權證發展部進度2交地（發展部向工程部交地）發展部進度3完成方案設計研發部精細化4完成初步設計研發部精細化5完成施工圖設計研發部精細化6取得施工許可證工程部進度7項目開工工程部資金8景觀施工進場工程部精細化9竣工備案工程部資金10交房營銷部客戶11交房完成95%營銷部資金12售樓處、樣板房開放營銷部客戶13取得預售許可證營銷部資金14開盤營銷部資金15完成40%銷售營銷部資金16完成70%銷售營銷部資金17完成95%銷售營銷部資金示例(shìlì)項目公司的關鍵節點9共四十二頁主項(zhǔxiànɡ)計劃模板展示主項計劃是貫穿整個項目(xiàngmù)運營過程的主要工序的整合，是把握整個開發進度與運營質量的主線。示例10共四十二頁

各專業根據(gēnjù)主項計劃編制的其專業線的職能專項計劃，用于指引專業內部為配合項目運營的各項工作；1、設計(shèjì)專項計劃專項計劃模板展示11示例共四十二頁2、營銷(yínɡxiāo)專項計劃12專項計劃(jìhuà)模板展示示例共四十二頁3、工程(gōngchéng)專項計劃專項計劃模板(múbǎn)展示13示例共四十二頁4、成本(chéngběn)專項計劃14專項計劃模板(múbǎn)展示示例共四十二頁5、采購(cǎigòu)專項計劃專項計劃模板(múbǎn)展示示例15共四十二頁6、開發(kāifā)專項計劃16專項計劃模板(múbǎn)展示示例共四十二頁房地產項目(xiàngmù)開發工期分析表開發階段步驟分項多層

(9層以下)二類高層(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項目定位及開發策劃30~60天方案設計20~30天初步設計30~45天地質勘探20~30天施工圖設計60~90天報批及其他45~90天臨時設施及施工招標30~60天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程施工基礎工程砼基礎：20~30天；樁基：30~90天，驗收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結構工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗收室外配套設施工程60~180天收尾階段產權證辦理及財務清算三個月～半年附注：此表的建筑物類別劃分(huàfēn)按《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-9517示例共四十二頁--執行(zhíxíng)過程中三維度管理（TQC）T:關注(guānzhù)進度的完成Q:監控階段性成果C:通過會議決策項目計劃的執行PDCA示例18共四十二頁1）實時跟蹤;2）通過運營會議匯報、預警和協調;3）通過運營簡報(jiǎnbào)上報和周知;4）結合項目管理軟件實施;項目計劃(jìhuà)的跟蹤與調整計劃預警工作要點及流程提出預警人預警時間責任部門/責任人流程說明及標準《項目主項計劃》（不涉及集團關鍵節點的）向部門領導預警運營部門至少提前15天預警責任部門/各專業負責人預警信息應包含預計完成日期、進度推遲原因、彌補措施。部門內部預警的，影響到主項計劃的應報總部運營部門。各《專項計劃》部門計劃專員至少提前7天預警涉及關鍵節點的專項或主項計劃向分管領導預警運營部門/部門計劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節點預期滯后30天的，需提前90天進行預警；2、預期滯后15天的，需提前45天進行預警，并提出糾偏措施；3、其他節點提前15天預警示例19PDCA共四十二頁－將計劃節點按照(ànzhào)重要性分類項目(xiàngmù)計劃的考核PDCA示例序號類別分值扣分原則1A類：直接影響銷售和結算重大節點，包括：規劃方案通過審批、基礎開始時間、銷售開放時間、銷售開盤時間、竣工備案時間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個專業的關鍵節點3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤＞7d，扣2分延誤＞30d，扣3分3C類：除上述節點的其他節點1一旦延誤，扣1分－按照類別根據延誤時間加減分20共四十二頁項目(xiàngmù)運營的階段成果管理運營質量(zhìliàng)評價階段完成標志運營知識積累對項目各階段性成果的完成質量，由項目經理、項目團隊、下游相關人員進行評價明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發出可進入下一階段的明確信號項目運營知識的積累和共享降低項目運營風險，提升項目運營質量

為提高項目運作效率，降低項目管理風險，項目從拿地開始到項目結束全過程各關鍵節點應形成的工作輸出成果，并符合階段性成果的控制標準（含模板和成果說明）。21共四十二頁大多以某一專業主導，其他專業配合或參與制定，實現(shíxiàn)跨專業的協同是專業(zhuānyè)實踐的長期思考和總結，具有較強的專業性涵蓋了項目開發全過程的關鍵環節，并體現了成果之間的輸入輸出關系，形成一套邏輯嚴密的成果體系關注項目開發過程中對產品實現和風險控制產生影響的關鍵環節

系統性專業深度關注重點價值鏈前移跨專業協同重點關注房地產開發價值鏈前端對項目風險和利潤影響大的點項目運營的階段成果管理22共四十二頁階段性成果(chéngguǒ)的要素階段性成果(chéngguǒ)要素成果編制須有輸入條件規范的輸出標準(模板)明確的完成時限需要評估(會議決策\審批流程\下游部門評估)主導責任部門項目運營的階段成果管理23共四十二頁?階段性成果(chéngguǒ)控制表項目運營(yùnyíng)的階段成果管理24共四十二頁?階段性成果(chéngguǒ)案例項目定位(dìngwèi)策劃報告?是“項目定位策劃階段”結束的標志?不得晚于概規設計開始前完成?概規設計方案的基礎?通過“項目定位策劃評審會”評審通過項目運營的階段成果管理25共四十二頁?會議決策(juécè)體系目標(mùbiāo)明確高度協同決策高效成果規范-----會議決策體系，是在項目計劃的基礎上，為確保計劃的按時高效實現，并確保階段性成果的高效協同與決策高效，成果標準規范而采取的一個決策形式。會議管理目的：1）會議是PMO的主要決策形式；2）保證關鍵事項的科學，有序決策；3）提高決策效率；關鍵詞：項目運營的會議決策體系26共四十二頁27項目(xiàngmù)運營的會議決策體系項目運營會議：為解決項目運營中的業務問題而籌備(chóubèi)召開的會議。日常運營會議：解決日常經營管理問題或臨時遇到的問題而需要召開的會議。共四十二頁項目(xiàngmù)運營的會議決策體系?會議體系--目的明確，形式(xíngshì)規范28項目運營會議體系共四十二頁項目(xiàngmù)運營的會議決策體系?會議體系--目的明確(míngquè)，形式規范29非運營會議體系共四十二頁?會議管理(guǎnlǐ)的要素會議管理(guǎnlǐ)要素召開時間會議召集人、與會部門會議目的輸入成果輸出成果會議主持人與決策者項目運營的會議決策體系30共四十二頁實現顯性知識和隱性知識共享保障公司快速復制與高效(ɡāoxiào)周轉的實施，保證公司各項目不犯相同的錯誤?知識管理(guǎnlǐ)的目的項目運營的知識管理戰略規劃計劃管理和經營調度項目拓展項目策劃設計管理營銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務物業管理人力資源管理財務管理成本管理IT管理報批報建法務管理為各專業領域知識管理工作的日常開展提供了指導為各領域知識管理年度工作任務的分解提供了參考為知識管理系統的建設直接提供了需求約束知識管理體系價值龍湖的知識管理規劃示例31共四十二頁龍湖(lónɡhú)的知識管理界面項目(xiàngmù)運營的知識管理示例共四十二頁價值鏈管控(ɡuǎnkònɡ)工作(gōngzuò)協同業務協同——作業流程、標準時間協同——開發節奏——按照房地產開發鏈中各環節創造價值的特點（微笑曲線），進行有針對性的管控。房地產開發價值鏈的管控33共四十二頁---各種業務(yèwù)活動在開發節奏上保持一致項目運營的時間(shíjiān)主軸規劃

一月二月

三月四月

五月六月

七月八月時間設計時間施工時間12345345677.5方案●總規●建筑結構●配套●室內●開工●樁基●+0●展示區開放●時間主軸規劃方案（以龍湖地產500畝以下或續期開發的項目為例）項目運營的時間主軸規劃方案34根據開發時間主軸（設計、工程主導）按計劃模板與標準工期編制全程開發主項計劃，在每各階段設置關鍵工作項，以關鍵節點、階段性成果、關鍵會議進行管理。共四十二頁設計時間施工時間12345345677.5方案●總規●建筑結構●配套●室內●開工●樁基●+0●展示區開放●

設計

工程場地平整、臨建建設項目前期管理人員到位完成項目總規設計完成樁基施工圖、部分主體結構、水電配套施工圖完成全部建筑與結構施工圖家私定版、定樣、采購家私擺放完成產品策劃、項目概念設計室內及綠化規劃設計確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進度計劃和施工方案基礎、地下室施工1-6層結構施工7-11層結構施工樣板房裝修12-16層結構施工樣板房裝修16-18層結構施工展示區園林園建完成全部配套、室內、園建、綠化施工圖項目“工作(gōngzuò)”的在時間主軸上的分解成本采購

營銷完成項目前期投資估算項目總造價預算、編制甲供材料及分包工程招標計劃項目總造價預算、編制甲供材料及分包工程招標計劃確定裝修施工單位、甲供裝修材料確定門窗工程、煤氣工程、電視電話、智能化工程等施工單位市場調研、提出項目概念定位及規劃設計建議、明確項目定位項目展示面策劃方案(樣板房位置與數量、銷售環境要求等)項目周邊市場調研銷售策略方案(認籌)、銷售定價策略預售開放展示要求、展示面圍蔽方案、項目開盤方案、銷售人員培訓價格表預售開放項目核心價值梳理、項目營銷推廣策略總案、示例(shìlì)35共四十二頁房地產企業的流程(liúchéng)結構房地產企業(qǐyè)的流程結構：戰略、業務、管理支持。36房地產企業流程的編制共四十二頁“龜形圖”的分析方法——如何進行(jìnxíng)流程清單策劃？37房地產企業流程(liúch